Inwestycja we wspólnocie
Rozgoryczony
Użytkownik
Witam,
mieszkam od kilkunastu lat we wspólnocie mieszkaniowej jednego z bloków z lat 50tych reprezentowanego przez zarząd i prowadzonego przez Zespół Zarządców.
Blok ogrzewany jest na 3 sposoby tj.: piece kaflowe, kotły c.o. montowane nielegalnie w mieszkaniach i piwnicach, indywidualne c.o. z 2funkcyjnych pieców gazowych. Projekt był robiony na ogrzewanie gazowe koło roku 2000.
Powstała teraz uchwała o zmianie sposobu ogrzewania budynku na nowo powstający węzeł ciepłowniczy na co większość mieszkańców przystała.
Mieszkańcy posiadający piece gazowe nie wyrażają zgody na przyłączenie ze względu na koszty z tym związane (projekt, przyłącze, piony i wymiennikownia).
Generalnie inwestycja dotyczy części wspólnej wszystkich mieszkańców gdyż piony będą biegły klatkami schodowymi.
Cała operacja to koszt powyżej 100 000zł na co wspólnota nie posiada środków własnych, więc w grę wchodzi kredytowanie inwestycji.
To, że nie zmuszą nikogo do przyłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej to oczywiste, gdyż lokalówki to odrębna sprawa dla zainteresowanych.
Jak natomiast wygląda sprawa większości osób głosujących za przyjęciem prac i wzięciem kredytu - inwestycja dotyczy części wspólnej - Ci którzy nie potrzebują ogrzewania z miasta będą zmuszeni spłacać kredyt za całą wspólnotę czyli te osoby które teraz grzeją się kotłami montowanymi na "dziko"?
Ubiegłej zimy kupiłem nowy piec gazowy i wspólnota mi go nie sponsorowała. Czy te 20% mieszkańców bloku będzie miała wpływ na wzięcie kredytu przez wspólnotę jako całość? Czy prace nie wybiegają poza zakres zwykłego zarządu? W bloku jest 30mieszkań, 20 głosuje za kredytem gdyż będą mieli doprowadzone "tanie" ciepło, pozostała część jest przeciwna sponsorowaniu osób które mają dzikie kotłownie.
Jakie przepisy znajdą tu zastosowanie? Uwl czy kc?
mieszkam od kilkunastu lat we wspólnocie mieszkaniowej jednego z bloków z lat 50tych reprezentowanego przez zarząd i prowadzonego przez Zespół Zarządców.
Blok ogrzewany jest na 3 sposoby tj.: piece kaflowe, kotły c.o. montowane nielegalnie w mieszkaniach i piwnicach, indywidualne c.o. z 2funkcyjnych pieców gazowych. Projekt był robiony na ogrzewanie gazowe koło roku 2000.
Powstała teraz uchwała o zmianie sposobu ogrzewania budynku na nowo powstający węzeł ciepłowniczy na co większość mieszkańców przystała.
Mieszkańcy posiadający piece gazowe nie wyrażają zgody na przyłączenie ze względu na koszty z tym związane (projekt, przyłącze, piony i wymiennikownia).
Generalnie inwestycja dotyczy części wspólnej wszystkich mieszkańców gdyż piony będą biegły klatkami schodowymi.
Cała operacja to koszt powyżej 100 000zł na co wspólnota nie posiada środków własnych, więc w grę wchodzi kredytowanie inwestycji.
To, że nie zmuszą nikogo do przyłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej to oczywiste, gdyż lokalówki to odrębna sprawa dla zainteresowanych.
Jak natomiast wygląda sprawa większości osób głosujących za przyjęciem prac i wzięciem kredytu - inwestycja dotyczy części wspólnej - Ci którzy nie potrzebują ogrzewania z miasta będą zmuszeni spłacać kredyt za całą wspólnotę czyli te osoby które teraz grzeją się kotłami montowanymi na "dziko"?
Ubiegłej zimy kupiłem nowy piec gazowy i wspólnota mi go nie sponsorowała. Czy te 20% mieszkańców bloku będzie miała wpływ na wzięcie kredytu przez wspólnotę jako całość? Czy prace nie wybiegają poza zakres zwykłego zarządu? W bloku jest 30mieszkań, 20 głosuje za kredytem gdyż będą mieli doprowadzone "tanie" ciepło, pozostała część jest przeciwna sponsorowaniu osób które mają dzikie kotłownie.
Jakie przepisy znajdą tu zastosowanie? Uwl czy kc?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jesteście dużą wspólnotą więc obowiązuje was uowl.
Instalacja ma przebiegać poprzez piwnice i klatki schodowe (bez ich ogrzewania) jednak podłączyć mają się osoby tylko zainteresowane podłączeniem.
Powstaje kolejna uchwała na podstawie kosztorysu dotycząca wzięcia kredytu, stąd moje rozgoryczenie, gdyż zapewne większością głosów zostanie przyjęta.
Uporczywe powracanie do kwestii kredytu i finansowanie działań przygotowawczych z pieniędzy wspólnoty, wskazuje na kompletne niezrozumienie wśród większość członków pańskiej wspólnoty faktu, że kompetencje wspólnoty są ograniczone do dziedziny części wspólnych. Może dobrze by było wyjaśnić tym członkom, że muszą tę inwestycję w całości sfinansować z własnych środków, a każda uchwała w sprawie jakichkolwiek wydatków wspólnoty na tą sprawę będzie zaskarżana, jako niezgodna z prawem.
Na co powoływać się zaskarżając uchwały godzące w interesy mieszkańców z ogrzewaniem gazowym?
A z tego wniosek, że w dalszej kolejności wspólnota może chcieć żądać ponoszenia opłaty przez wspomnianą grupę prywatnych inwestorów (na przykład cyklicznej rocznej, lub jednorazowo) za zajęcie części powierzchni nieruchmości wspólnej na dodatkowe wyposażenie techniczne, nie będące w posiadaniu wspólnoty, a jedynie pozostające własnością grupy prywatnych inwestorów.
W całej sprawie jest tylko jeden problem. Te kotłownie, o których wspomaniano, że są "dzikie", a to oznacza, że nie uzyskano na ich wykonanie (wraz z instalacjami ogrzewczymi i rozbudową instalacji gazowych) pozwolenia na budowę, więc wy - właściciele indywidualnych ogrzewań - nie jesteście za bardzo w prawie. Ktoś się może zdenerwować i zaprzęgnąć do pracy PINB.
Pozdrawiam.
- Pan jest lokatorem czy właścicielem lokalu?
- Co to znaczy "dzika kotłownia"? Jeżeli ktoś ma piec w swoim mieszkaniu, to co jest w tym "dzikiego", na jakiej podstawie twierdzi pan, że są one "dzikie"?
- Kto i w jakim sposób zmusił "lokatorów" do likwidacji kotłowni?
- Co to znaczy, że "z nieba spada temat centralnego ogrzewania"?
- W jaki sposób centralne ogrzewanie można zrobić "za darmo"?
Potem pisze pan: To jak jest naprawdę, tak uchwała powstała teraz, obowiązuje, czy została zaskarżona i została wycofana?
Proszę o bardziej precyzyjne opisanie sytuacji.
Obecnie odchodzi się od ogrzewania zbiorczego na rzecz ogrzewania indywidualnego ekologicznego np. gazowego.
- Wszyscy mieszkańcy, także ja jesteśmy właścicielami.
- Zespół Zarządców wystosował pismo o niespełnianiu wymogów prawa budowlanego (m.in kubatury i odrębnych pomieszczeń) w kotłowniach na paliwo stałe które ludzie sobie stworzyli w mieszkaniach.
- Spółka ciepłownicza wyszła z inicjatywą podłączenia węzła w bloku rozwiązując problem likwidacji kotłowni w domach, w sensie - że będą mogli bez większych kosztów podłączyć się do miejskiej sieci ciepłowniczej.
- Za darmo w sensie płacić wyższy fundusz remontowy rozkładając kredyt na raty który będzie podzielony na wszystkich mieszkańców, a nie zainteresowanych mieszkańców.
Zarządca posiada dokumenty pozwolenia na budowę wewnętrznej instalacji gazowej oraz projekt budowlany na instalacje.
Jeżeli chodzi natomiast o uchwałę o zmianie sposobu ogrzewania - została wycofana, a jak stwierdził zarządca - miała być to tylko uchwała sondażowa.
Można zrozumieć właścicieli popierających podłączenie do centralnego ogrzewania, w sytuacji gdy nie mają odpowiednich warunków do posiadania pieców na paliwo stałe. Nawiasem mówiąc firma zarządzająca nie miała prawa niczego nakazywać właścicielom w sprawie pieców, ani nawet orzekać - mogli co najwyżej zawiadomić odpowiednie organy, które podjęłyby kontrolę i ewentualnie wtedy coś orzekły i nakazały.
Planowana instalacja c.o. może się odbyć wyłącznie na koszt osób zainteresowanych - wspólnota nie może nawet prowadzić tych robót, nie mówiąc o ich finansowaniu.
Problemem w pańskiej wspólnocie jest nie tyle postawa właścicieli co zarządu i administratora. Oni doskonale zdają sobie sprawę, że ich działania w tej kwestii są bezprawne, skoro wycofali uchwałę o zmianie sposobu ogrzewania budynku. Jeżeli tłumaczą się "uchwałą sondażową" (kuriozum!) to znaczy, że nie traktują was poważnie. Wygląda na to, że próbują wszelkimi metodami przepchnąć uchwałę o wdrożeniu c.o. w budynku, mając pełną świadomość jej nielegalności, ale dzięki temu koszty rozłożyłyby się na większą ilość osób.
W sprawie uchwalenia przez wspólnotę kredytu lub wykonywania i finansowania przez wspólnotę prac przygotowawczych w zakresie instalacji c.o. już wszystko zostało wyjaśnione - jest to niezgodne z prawem. Za projekt budowlany też trzeba było zapłacić, zapewne bezprawnie z funduszy wspólnoty.
.
Pojawia się okazja, żeby te sprawy uporządkować i względnie małym kosztem zlikwidować nielegalne źródła ciepła, być może stanowiące zagrożenie bezpieczeństwa. Jak rozumiem, nikt kompetentny dotąd nie potwierdził, że tak nie jest, zwłaszcza w obliczu pojawienia się informacji o braku wydzielenia odpowiednich pomieszczeń, czy braku spełnienia wymogów dotyczących ich kubatury.
Ja to widzę tak, że pojawił się ktoś, w tym wypadku zarząd/zarządca, kto ma wolę naprawy sytuacji i wyprowadzenia budynku na prostą, przynajmniej w zakresie ogrzewania. Ciekawi mnie bardzo, jaki prywatny interes może mieć twój zarządca w tym, żeby rozkładać opłaty proporcjonalnie na wszystkich właścicieli. Uważasz, że ma od tej zainteresowanej grupy jakąś prowizję? A może po prostu chce namówić WSZYSTKICH, w tym również opornych, na jeden, spójny, bezpieczny i niezawodny, a co najważniejsze, jeden z najtańszych sposobów ogrzewania.
No, ale zawsze będzie tak, że jedni będą uważać, że szklanka jest do połowy pusta, a drudzy, że do połowy pełna.
A skoro już o tym mowa, to tak nieco filozoficznie na boku: w mojej opinii problem tej szklanki ma bardzo proste wyjaśnienie. Przecież szklanka do połowy pusta - wbrew pozorom - to wcale nie jest to samo, co szklanka do połowy pełna. Wszystko zależy od stanu poprzedniego (poprzedzającego). Jeśli szklanka była wcześniej pusta i była napełniana, no to w momencie, w którym znajduje się w niej 50 % objętości, jest do połowy pełna. Jeśli wcześniej była pełna i ją opróżnialiśmy, to odwrotnie - przy połowie objętości powiemy, że jest do połowy pusta. Z tego wywodu jasno widać, że jeśli mamy za mało danych, albo nie mamy punktu odniesienia (jakim w tym przypadku jest stan poprzedni napełnienia szklanki) no to niestety, tracimy orientację.
To też trochę tak, jak z zegarem i mierzeniem upływu czasu. Mówimy piętnaście po szóstej, a nie za czterdzieści pięć siódma. Po przekroczeniu połowy pełnej godziny mówimy za dwadzieścia dziesiąta, a nie czterdzieści po dziewiątej. Dokładnie o wpól do pełnej godziny nie będziemy się zastanawiać, czy teraz wskazówka podąży w stronę dziewiątej, czy dziesiątej, ale to akurat wina tego, że wektor czasu jest ustalony raz na zawsze i żyjemy z nim od urodzenia do śmierci. Nie ma więc problemu - nie pogubimy się.
Albo, jak z przemieszczaniem się. Idąc do domu ze sklepu powiemy, że jesteśmy w połowie drogi do domu, a nie w połowie drogi ze sklepu, natomiast idąc do sklepu z domu powiemy, że jesteśmy w połowie drogi do sklepu, a nie w połowie drogi z domu.
Osoby, które teraz nie chcą się do niej podłączyć mogą zmienić decyzję. Również za 2-5 lat nowy nabywca lokalu może chcieć podłączenia. Tak więc najprostszym wyjściem (dla uniknięcia kłopotów w przyszłości) jest postawienie tej instalacji z funduszu wspólnoty.
Dostawca miejski EC pomimo wielu zalet , nie uzyskuje takiego wzięcia, jakby tego chcieli współwłaściciele zakładu EC.
przy ziemiankach masz racje ... nowobogaccy palą nawet śmieciami/ odpadami , co tam ekologia i sąsiedzi, którzy nieprzerwanie chorują na nieżyt dróg oddechowych....
Gdy podłączany był gaz nie było jeszcze wspólnoty ani Zespołu Zarządców więc projekt budowlany nie był z funduszy wspólnoty.
Gdy gaz został podłączony było jasne powiedziane, że centralne ogrzewanie nieprędko się pojawi na terenie osiedla - teraz sytuacja się odmieniła, lecz nikt nie potrafi ocenić kosztów jakie poniesie ewentualnie wspólnota, jaka będzie cena za podłączenie, ogrzewanie i eksploatację bez ekspertyzy.
Nie twierdzę, że jestem przeciwnikiem ogrzewania z sieci, lecz nie lubię gdy mi się coś narzuca i wmawia, że to obowiązek i tak powinno być.
Walczę też od roku z niesprawną wentylacją, gdzie Zarządca potrafił wskazać mi tylko montaż nawiewników jako rozwiązanie problemu, a ja jak tylko pojawia się sezon grzewczy mam smród spalin w domu przewodami wentylacyjnymi z ciągów wstecznych.
Sprawa oparła się o PINB i czekam na ekspertyzy i ciągnącą się sprawę od zeszłej zimy.
Nawiązuje do tego chcąc wskazać niekompetencje Zarządców którzy póki co utrzymywani są z mojej kieszeni.
Koziorozka Jestem w stanie napisać oświadczenie, że w przeciągu 10 lat nie mam w planach podłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej. Jeżeli było by inaczej mogę partycypować w kosztach już teraz. Ogrzewanie gazowe jest dla mnie o tyle dobre, że mając małe dziecko nie martwię się o temperaturę na dworze i sezon grzewczy. Gdy mi trzeba to włączam piec i mam ciepło i nie patrzę na koszty które na pewno nie są niższe jak przy centralnym z miasta.
To jest jedna z wad niestety współdzielonego systemu grzewczego. Zachwalając zalety nie możemy zapominać, że też są wady, a jedną z podstawowych wad jest to, że musisz się dogadywać z pozostałymi właścicielami, kiedy włączyć ogrzewanie, a czy może jeszcze nie włączać, bo jednemu jest jeszcze ciepło, a drugi już by chciał grzać.
Jest jeszcze dla was trzecia opcja - jeśli niektórzy mają indywidualne ogrzewanie gazowe, to może należałoby namówić pozostałych, którzy mają kotły na paliwo stałe, lub piece kaflowe, żeby też sobie zrobili indywidualne c.o. z kotłów wiszących.
Kocioł z zamkniętą komorą spalania, mały, niedrogi, może być instalowany w łazience, względnie w kuchni (nie w aneksie kuchennym). Wystarczy kubatura 6,5 m3. Jeśłi weźmiemy pod uwagę, że wysokość pomieszczenia, to 2,5 m, to wystarczy pomieszczenie o powierzchni 2,6 m2, a więc kwadrat o boku około 1,6 m.
Moja mała podpowiedź jest taka, że jeśli pomieszczenia nie spełniają obecnie wymogów kubatury, to trzeba właśnie rozważyć wymianę kotła i szybko rozwiązać problem, a przy okazji otrzymać wartość dodaną w postaci znacznej poprawy bezpieczeństwa.
Przedsiebiorstwo ciepłownicze przedstawiło koszty ogólne samego przyłączenia na sprawie sądowej, jednak do wyliczeń na podstawie mocy zamówionej i sposobu rozliczania możemy mówić po wykonaniu audytu energetycznego albo wyceny rzeczowznawcy za który ja jako członek wspólnoty znowu jestem zmuszany na podstawie uchwały z pieniędzy wspólnoty jeżeli chce wiedzieć - czy będą ciepłomierze, czy będę płacił za m. kwadrat. mieszkania.
Nie zgadzam się z tym drugiem stwierdzeniem, ponieważ uważam, że jeżeli wszyscy mają własny system ogrzewania, to dlaczego mieliby płacić za podłączenie do co?
Wspólnota mieszkaniowa nie zmusi właściciela do likwidacji indywidualnego ogrzewania orzekł Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. akt: I A Ca 35/13). .. Podkreślenia wymaga, że poszczególne lokale ogrzewane były w ramach indywidualnych rozwiązań, dlatego nie wszczyscy właściciele byli zainteresowani tą inwestycją. Uchwały zaskarżyła jedna z właścicielek, która jeszcze kilka lat temu przeprowadziła generalny remont swojej instalacji grzewczej w mieszkaniu i na ten cel wydatkowała znaczne kwoty. Demontaż tych urządzeń i konieczność ponoszenia dodatkowych nakładów na montaż nowego systemu ogrzewania narusza zatem jej interesy."
Więcej na ten temat w artykule:
"Na jednolity system ogrzewania muszą się zgodzić wszyscy właściciele" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2015-na-jednolity-system-ogrzewania-musza-sie-zgodzic-wszyscy-wlasciciele
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie, sygn. akt: I ACa 106/13:
"W niniejszej sprawie w ocenie Sądu Apelacyjnego słusznie przyjął Sąd Okręgowy, że te części instalacji grzewczej, które znajdują się w poszczególnych lokalach nie stanowią nieruchomości wspólnej, a wobec tego należy uznać, że są one częściami składowymi poszczególnych lokali. Zgodnie natomiast z treścią art. 13 ust. 1 u.w.l. wydatki związane z utrzymaniem poszczególnych lokali ponosi w całości właściciel. W związku z tym w niniejszej sprawie powodowie zobowiązani są ponosić jedynie te koszty instalacji CO i CCW, które obejmują nieruchomość wspólną, i to tylko w stosunku do swoich udziałów. Ta odpowiedzialność nie była przez powodów kwestionowana – w tym zakresie nie uchylają się oni od spłaty kredytu wraz z odsetkami iniezbędnymi kosztami. Natomiast nakładanie na nich obowiązku zapłaty składek na fundusz remontowy w zakresie, w jakim mają one pokryć koszty instalacji w lokalach będących własnością innych członków Wspólnoty nie znajduje podstawy prawnej, stanowiłoby wyjście ponad ich udział w nieruchomości wspólnej wynikający z art. 12 ust. 2 i 17 u.w.l. i tym samym byłoby sprzeczne z interesem powodów."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2092-i-aca-10613-budowa-jednolitego-systemu-ogrzewania-
Z drugiej jednak strony, jeżeli już mam dostać nowy wymiar podwyższonego funduszu remontowego to mogę płacić wyższą stawkę i niech podłączają także moje mieszkanie skoro nie to wpływu na koszty jaki będę ponosił.
Mam rozumieć, reasumując - że jeżeli przejdzie większością głosów uchwała o wzięciu kredytu i połączeniu większości mieszkań do miejskiej sieci c.o. to czy się podłączę doń czy nie i tak koszty takich elementów jak 1. Stworzenie mapy do celów projektowych; 2. Projekt; 3.Wykonanie instalacji części wspólnej; 4.Opłata przyłączeniowa; 5. Węzeł; 6.Inwentaryzacja; 7. Swaidectwo charakterystyki ener. będę to musiał i tak ponieść?
Niepodłączenie instalacji daje ci tylko oszczędności na eksploatacji (tańsze podgrzewanie wody).