zmiana zarządcy Kraków

krakusek

Jesteśmy nową wspólnotą mieszkaniową w Krakowie.
Deweloper narzucił swojego zarządcę, który murem stoi za nim. Użytkujemy budynek od zaledwie paru miesięcy a już dochodzi do awarii i usterek, które zamiast być usuwane przez dewelopera w ramach gwarancji, to zarządca obciąża nas tymi kosztami.

W niedalekiej przyszłości przymierzamy się do zmiany zarządcy, wielu jest na rynku Krakowskim administratorów i zarządców, niedawno dodarłem do ciekawej oferty Mariusz Dąbrowskiego licencjowanego zarządcy, sprawdziłem go w rejestrze ministerstwa i faktycznie figuruje, podaje adres stronki http://www.administrator-zarzadca-nieruchomosci-krakow.pl/.
Oferuje kompleksowe administrowanie i zarządzanie, ale i tutaj ważna kwestia wsparcie i pomoc przy zarządzaniu przez zarząd wspólnoty w ramach abonamentu.
Odradził on nam usługę zarządzania, twierdząc że i tak to my jako wspólnota zarządzamy budynkiem sami, który w dodatku jest nowy wiec po co za to płacić 2000zł, w zamian zaproponował rozliczenia i pomoc w zarządzaniu, w ramach miesięcznego abonamentu w wysokości 500zł. Jest to ponad 4 razy mniej niż bierze dotychczasowy zarządca, za tuszowanie usterek...
Generalnie jestem przekonany do takiego rozwiązania, gdzie i tak to my mieszkańcy jesteśmy na miejscu i doskonale wiemy czego nam potrzeba.
A rozliczenia są dokonywane przez profesjonalistę.
W razie wystąpienia awarii dostajemy namiar na fachowca, który szybko usuwa awarię, bo to jest jego zysk. Nie trzeba się prosić żeby przyjechał ktoś z administracji itp.

Proszę o sugestie, powiedzcie proszę co o tym sądzicie???

KubaP

Odradził on nam usługę zarządzania, twierdząc że i tak to my jako wspólnota zarządzamy budynkiem sami, który w dodatku jest nowy wiec po co za to płacić 2000zł, w zamian zaproponował rozliczenia i pomoc w zarządzaniu, w ramach miesięcznego abonamentu w wysokości 500zł.
Jest to ponad 4 razy mniej niż bierze dotychczasowy zarządca, za tuszowanie usterek...
Generalnie jestem przekonany do takiego rozwiązania, gdzie i tak to my mieszkańcy jesteśmy na miejscu i doskonale wiemy czego nam potrzeba.

chytry dwa razy płaci ...
zamiast wczytywać się w jego zachwyty zapytaj o listę obsługiwanych wspólnot i odwiedź je ...
a zobaczysz co z niego za ptica ...

krakusek

Dziękuję za szybką odpowiedź.
Nie jesteśmy dużą wspólnotą, posiadamy 32 mieszkania, o niewielkim metrażu.
Zastanawialiśmy się nad całkowitym zrezygnowaniu z usług administratora czy zarządcy, i powierzenie rozliczen księgowemu. Zarząd zostałby ustanowiony na mocy uchwały składający się z właścicieli. Po skontaktowaniu się z kilkoma biurami księgowymi, zaczeliśmy się zastanawiać nad powierzeniem rozliczeń komuś z branży nieruchomości. ktoś kto oprócz rozliczenia będzie miał dodatkową wiedzę w temacie.
Jesteśmy nową wspólnotą, a usterki winny być usuwane w ramach gwarancji rękojmi przez dewelopera.
Proszę o podanie za i przeciw temu rozwiązaniowi.

elan124

Krakusek: Zastanawialiśmy się nad całkowitym zrezygnowaniu z usług administratora czy zarządcy, i powierzenie rozliczen księgowemu

Dobrze jest mieć Zarząd właścicielski i Administratora będącego jednocześnie członkiem Zarządu (zatrudnionego na umowę-zlecenie) oraz Biuro Rachunkowe do rozliczeń i prowadzenia spraw rachunkowo-finansowo-księgowych.

krakusek

dziękuję za odpowiedź,
odrzuciliśmy pomysł biura rachunkowego, bo w większości księgowych nie ma pojęcia jak rozliczyć media w wspólnocie..., co, cwu, prąd, sprzatanie itp.. jest to niestety brutalna prawda, tym bardziej że księgowość jest uproszczona. I wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności zarobkowej, więc saldo powinno się bilansować.
Minusem jest pewna samodzielność zarządu wspólnoty, który wiele czynności wykonuje sam, przy wsparciu firmy "konsultingowej" zarządcy który doradza kiedy zachodzi taka potrzeba. Idea sama w sobie jest dobra, bo sam prowadzę swoją firmę bhp w oparciu o te same założenia. Zastanawia mnie dlaczego zarządcy się bronią przed takim rozwiązaniem.. jakie jest ich rzeczywiste zaangażowanie, bo przyznam się że swojego zarządcę na budynku widziałem ostatni i jedyny raz na zebraniu wspólnoty, kiedy podawał ile będzie wynosić jego wynagrodzenie...

elan124

Krakusek: Minusem jest pewna samodzielność zarządu wspólnoty, który wiele czynności wykonuje sam, przy wsparciu firmy "konsultingowej" zarządcy który doradza kiedy zachodzi taka potrzeba

Chcecie mieć swój społeczny Zarząd właścicielski, czy nie możecie obyć się bez ukochanego Zarządcy, który... doradza kiedy zachodzi taka potrzeba ?. A kiedy nie zachodzi taka potrzeba, to tylko bierze kasę... ?

koziorozka

Administratora będącego jednocześnie członkiem Zarządu

To klasyczny konflikt interesów, nie polecam.
Administrator ma współpracować z zarządem, wykonywać jego postanowienia, doradzać, ale nie decydować.
Zarząd czasem decyduje, że administrator źle pracuje i rozwiązuje z nim umowę.

krakusek

Z racji braku doświadczenia w nieruchomościach, wolałbym mieć zabezpieczenie w fachowcu którego zawsze mogę w razie wątpliwości poprosić o poradę.
Pieniądze otrzymywałby za usługi rozliczeniowe, za które księgowemu też trzeba by było zapłacić.
Podzielę się tylko jednym spostrzeżeniem, jako bhp-owiec, prowadząc usługi bhp w wielu firmach, w ramach abonamentu, gdzie występuje stała roczna opłata, zdarza się że przez rok nie wiele się dzieje i można powiedzieć że bierze się pieniądze za nic, ale w razie postępowania po wypadkowego, którego koszty mogą wielokrotnie przewyższyć roczny abonament, firmie zlecającej usługi się to opłaca.
Podobnie jest w kwestii zarządu, gdzie w razie problemów, muszę konsultować się z prawnikiem, księgowym, inspektorem i za to wszystko muszę zapłacić osobno.
Obecny zarzadca bierze ponad 2000zł miesięcznie, co daje blisko 25000zł rocznie.
opłata firmy konsultingowej to 6000zł rocznie, w kieszeni wspólnoty zostaje 19000zł.
wiadomo że 3000-4000zł z tego pójdzie na pokrycie kosztów zarządu wspólnoty (wynagrodzenie, materiały biurowe itp.) ale oszczędności poważne.

elan124

Koziorozka: To klasyczny konflikt interesów, nie polecam.

Ja, polecam. Łatwiej i szybciej się dogadać we własnym gronie.

KubaP

[cite] elan124:[/cite]

Krakusek: Zastanawialiśmy się nad całkowitym zrezygnowaniu z usług administratora czy zarządcy, i powierzenie rozliczen księgowemu

Dobrze jest mieć Zarząd właścicielski i Administratora będącego jednocześnie członkiem Zarządu (zatrudnionego na umowę-zlecenie)
oraz Biuro Rachunkowe do rozliczeń i prowadzenia spraw rachunkowo-finansowo-księgowych.

Taki mariaż z biurem rachunkowym was wykończy.
Administrator w swych strukturach powinien mieć "księgowość" do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej wspólnoty oraz służby techniczne (inspektorów nadzoru) do nadzoru prac zlecanych przez wspólnotę.
To wszytko za jedną stawkę ...

[cite] koziorozka:[/cite]

Administratora będącego jednocześnie członkiem Zarządu

To klasyczny konflikt interesów, nie polecam.
Administrator ma współpracować z zarządem, wykonywać jego postanowienia, doradzać, ale nie decydować.

co najwyżej Administrator ( jego ludzie) powinien mieć pasywny dostęp do elektronicznego konta bankowego wspólnoty ( przygotowywanie przelewów, wydruk wyciągów, podgląd do historii operacji , etc.)

[cite] koziorozka:[/cite]Zarząd czasem decyduje, że administrator źle pracuje i rozwiązuje z nim umowę.

Nie popieram takiego rozwiązania, że za plecami właścicieli lokali Zarząd samoistnie rozwiązuje umowę bez uchwały właścicieli lokali. Jest to szkodliwe dla wspólnoty.
Administrator jest pracownikiem wspólnoty czyli ogółu właścicieli lokali a nie członków Zarządu.

Właściciele lokali tworzący daną WM czasem decydują w sporach Zarząd - Administrator , że Zarząd źle pracuje i dokonuje wymiany członków Zarządu .
Mogą też odwołać i administratora jak się nie sprawdza (spełnia "życzeń" właścicieli lokali).

iga

krakusek

W niedalekiej przyszłości przymierzamy się do zmiany zarządcy,

Chyba do zmiany zarządu, z powierzonego na właścicielski.

Odradził on nam usługę zarządzania, twierdząc że i tak to my jako wspólnota zarządzamy

Mądrze.Zgadza się.

zaczeliśmy się zastanawiać nad powierzeniem rozliczeń komuś z branży nieruchomości. ktoś kto oprócz rozliczenia będzie miał dodatkową wiedzę w temacie.

Jak na początek,bardzo rozsądnie.

Zastanawia mnie dlaczego zarządcy się bronią przed takim rozwiązaniem.. jakie jest ich rzeczywiste zaangażowanie,

Nie tyko Ty się nad tym zastanawiasz.

Obecny zarzadca bierze ponad 2000zł miesięcznie, co daje blisko 25000zł rocznie. opłata firmy konsultingowej to 6000zł rocznie, w kieszeni wspólnoty zostaje 19000zł.

Liczby mówią same za siebie,a pomysł godny zastanowienia.
Bo ,co robi taki administrator we wspólnocie,ano robi za księgowego,bo tyle tylko może.
Jednym słowem, wspólnoty przepłacają za administrowanie na własne życzenie.

KubaP

[cite] iga:[/cite]krakusek

Obecny zarzadca bierze ponad 2000zł miesięcznie, co daje blisko 25000zł rocznie. opłata firmy konsultingowej to 6000zł rocznie, w kieszeni wspólnoty zostaje 19000zł.

Liczby mówią same za siebie,a pomysł godny zastanowienia.

Bo ,co robi taki administrator we wspólnocie,ano robi za księgowego,bo tyle tylko może.

Jednym słowem, wspólnoty przepłacają za administrowanie na własne życzenie.

Robi za księgowego :bigsmile:... a gdzie tak jest?
U mnie robi za księgowego , firmę konsultingową , prowadzi nadzór inwestorski, jest dyspozytorem ds awarii na częściach wspólnych, wykonuje kosztorysy inwestorskie do planu remontu NW, opiniuje korespondencję jak wpływa do wspólnoty, przygotowuje zebrania właścicieli lokali pod względem logistycznym i wiele jeszcze innych czynności ...

malwa81

Takie rozwiązania to nie na miarę świadomości właścicieli mojej wspólnoty.Zarząd Wspólnoty na podstawie opinii i nacisków właścicieli wypowiedział umowę cywilno-prawna o zarządzanie nieruchomością wspólną.Natychmiast były telefony od zarządcy do 2 członków zarządu aby się wycofały z tego kroku.Rzeczywiście 1 zmienił zdanie i wobec nieugiętej postawy 2 pozostałych, Zarządca zwołał zebranie właścicieli/ podobno na wniosek 3 osób ze starego zarządu/ z porządkiem obrad m.in odwołanie zarządu i powołanie nowego, który wycofa rzecz jasna złożone wypowiedzenie.Zastanawiam się czy zarządca może się posunąć do takich działań i dlaczego mu tak zależy na tej współpracy jeśli właściciele nie chcą.Czy ktoś miał podobna sytuacje?.

koziorozka

Zastanawiam się czy zarządca może się posunąć do takich działań i dlaczego mu tak zależy na tej współpracy

Jak widać to zrobił, więc mógł (choć nie powinien).
Dlaczego mu zależy? Bo stracił finansowo.
Wybór administratora uchwałą wspólnoty a nie decyzją zarządu jest wygodny dla złego administratora, bo trudniej go odwołać.
Większość właścicieli zwykle nie interesuje się sprawami wspólnoty, chcę mieć spokój. To członkowie zarządu z nim współpracują i oceniaj, jak ta współpraca przebiega.
W umowach przewidujemy czarne scenariusze, czyli co się stanie, gdy coś pójdzie nie po naszej myśli. Bo jak wszystko idzie dobrze, to nie ma potrzeby zaglądania do umowy.

KubaP

[cite] malwa81:[/cite]Takie rozwiązania to nie na miarę świadomości właścicieli mojej wspólnoty.

Zarządca zwołał zebranie właścicieli/ podobno na wniosek 3 osób ze starego zarządu/ z porządkiem obrad m.in odwołanie zarządu i powołanie nowego, który wycofa rzecz jasna złożone wypowiedzenie.

Zarząd Wspólnoty na podstawie opinii i nacisków właścicieli wypowiedział umowę cywilno-prawna o zarządzanie nieruchomością wspólną.

Zastanawiam się czy zarządca może się posunąć do takich działań i dlaczego mu tak zależy na tej współpracy jeśli właściciele nie chcą.Czy ktoś miał podobna sytuacje?.

o jakich właścicielach jest mowa ? ilu ich było, Ty i ...

Co na zebraniu wyjaśniono ws zarzutów powodujących wypowiedzenie?

hehehe7

Przykre to proszę Państwa czy to aby nie lobby Pana Mariusza zalogowanego jako krakusek. Jeżeli się mylę to przepraszam.
Cytuje wpis z oferia.pl
„2013.08.19 (zmieniono 2013.08.19 o 10:34): Witam, chętnie podejmę z Państwem współpracę, posiadam duże doświadczenie w prowadzeniu administracji nieruchomości. Posiadam rozległą wiedzę z zakresu nieruchomości i księgowości: licencja, uprawnienia do audytów energetycznych nieruchomości, wycena nieruchomości, specjalista rachunkowości. Jestem osobą mobilną, śmiało mogę zapewnić o posiadanych umiejętnościach; dokładności, systematyczności, a przede wszystkim uczciwości. Zapraszam do kontaktu, mój mail:”
Sprawdzona licencja 25421 data wpisu 20-08-2013. Saldo doświadczenia minus jeden dzień
Następny wpis z o fachowcach.pl
„Opinie o Mariusz Dąbrowski
Ogólna opinia: Pozytywna Zgłoś wniosek
Uzasadnienie: Jesteśmy nową wspólnotą mieszkaniową w Krakowie. Deweloper narzucił swojego zarządcę, który murem stał za nim, tuszując usterki i niedoróbki. Wybraliśmy ofertę Mariusz Dąbrowskiego licencjowanego zarządcy, po wcześniejszych doświadczeniach sprawdziliśmy go w rejestrze ministerstwa i faktycznie figurował, podaje adres stronki http://www.administrator-zarzadca-nieruchomosci-krakow.pl/. Szczerze odradził nam usługę zarządzania, twierdząc że i tak to my jako wspólnota zarządzamy budynkiem sami, który w dodatku jest nowy wiec po co za to płacić 2000zł, w zamian zaproponował rozliczenia i pomoc w zarządzaniu, w ramach miesięcznego abonamentu, który jest ponad 4 razy mniej niż poprzedniego zarządca. Konkretny i rzeczowy, nie naciąga na pieniądze. Nasza wspólnota jest zadowolona z takiego rozwiązania, gdzie i tak to my mieszkańcy jesteśmy na miejscu i doskonale wiemy czego nam potrzeba. A rozliczenia są dokonywane przez profesjonalistę. W razie wystąpienia awarii dostajemy namiar na fachowca, który szybko usuwa awarię, bo to jest jego zysk. Nie trzeba się prosić żeby przyjechał ktoś z administracji itp.
Jakość usług: Wysoka
Opinia dodana przez: Krakusik dnia: 2013-10-08 18:13:50 „
http://www.ofachowcach.pl/Opinie.aspx?fachowiec=83591
Wpisów o podobnej treści z linkiem do w/w strony jest dużo w internecie.