odwołanie administratora

dino

Cześć, w jaki sposób mieszkańcy mogą wymusić na zarządzie zmianę administratora. Czy wogóle jest taka możliwość? Zarząd mamy 5cio osobowy i trzy osoby chcą żeby administrator został. Większość mieszkańców jest za zamianą. Czy możemy coś zrobić?

citizen

Wg mnie to wola większości właścicieli (liczona udziałami) powinna tu zadecydować, a nie większość trzech osób w Zarządzie. Ja bym zaproponował przedstawić sprawę na najbliższym zebraniu i przegłosować uchwałę na ten temat

dino

tylko, że wybór administratora to chyba tzw. czynność zwykła zarządu. czy w takim przypadku, uchwała ws. odwołania administratora może być wiążąca pod względem prawnym?

citizen

Jasne, że wybór administratora to czynność zwykła zarządu i zarząd miał prawo zawrzeć z nim umowę. Nie zmienia to faktu, że jeżeli większość właścicieli będzie chciała mieć innego administratora, to mogą podjąć uchwałę o zmianie i zarząd będzie zobowiązany rozwiązać umowę ze starym admistratorem i zawrzeć z nowym.

kielonek

czynność zwykła zarządu. czy w takim przypadku, uchwała ws. odwołania administratora może być wiążąca pod względem prawnym?

Właściciele we wspólnocie mają prawo podjąć każdą uchwałę nawet w sprawie która nie przekracza czynności zwykłego zarządu (art. 27 UoWL - "...nie uchybia ..."). Zarząd ma obowiązek taką uchwałę wykonać bo dla zarządu i całej wspólnoty taka uchwała ma moc wiążącą, natomiast administratora nie dotyczy - on ma dostać wypowiedzenie umowy. Jeżeli zarząd nie chce i nie wykona uchwały to właściciele podejmują uchwałę o odwołaniu zarządu (art. 20 ust. 2 UoWL) bo nie wykonywanie woli właścicieli jest rażącym naruszeniem prawa i z oczywistych racji nie może "być bezkarne".

elan124

Dino: Czy wogóle jest taka możliwość?

W jaki sposób został powołany Administrator na to stanowisko ?

dino

administrator został wybrany przez zarząd. aha i jeszcze jedno, jeśli mieszkańcy chcieliby zgłosić taką uchwałę to muszą to zrobić na jakiś czas przed zebraniem czy podczas zebrania można taką uchwałę wnieść. I w jaki sposób wtedy odbywa się głosowanie? Udziałami czyli ponad 50 proc. czy wystarczy zwykła większość?

citizen

Uchwała jak to uchwała we WM: przechodzi jeżeli jest ponad 50% (udziałami), niezależnie od tego czy na zebraniu czy potrzebne było indywidualne zbieranie głosów.
Co rozumiesz pod pojęciem "zwykła większość"?

kielonek

Właściciele (każdy) mogą w każdym momencie w jakim uznają to za stosowne zgłosić projekt każdej uchwały.
Głosowanie uchwał zawsze odbywa się wg zasad określonych w art. 23 UoWL.
We wspólnocie nie ma jakiś zwykłych czy niezwykłych większości.

citizen

elan124: A jakie są inne sposoby "powołania" administratora niż podpisanie z nim umowy o świadczenie usług przez zarząd?

dino

chodzi mi o taką sytuację, kiedy na zebraniu nie będzie wszystkich członków wspólnoty. i jeszcze jedno. nasz 5-cio piętrowy budynek ma garaż podziemny. Obok stoi drugi taki sam budynek (na oddzielnej działce) i tam garażu nie ma. mieszkańcy z tamtego budynku mają u nas wykupione miejsca garażowe więc de facto należą do wspólnoty. gdzieś słyszałem, że w takiej sytuacji głosy "garażowe" liczą się oddzielnie i musi być 100% jednomyślność. Spotkaliście się z taką sytuacją?

Nowy doklejony: 10.10.13 15:40
ok a czy jeśli projekt uchwały zgłoszę już bezpośrednio na zebraniu to zarząd musi go włączyć do porządku obrad czy może to jakoś zablokować?

citizen

dino:

chodzi mi o taką sytuację, kiedy na zebraniu nie będzie wszystkich członków wspólnoty

To akurat nie ma żadnego znaczenia, nie musi być na zebraniu żadne kworum, właśnie po to jest indywidualne zbieranie głosów pod uchwałą (przez zarząd)

kielonek

to zarząd musi go włączyć do porządku obrad czy może to jakoś zablokować?

Nie rozumiem tego pytania? To nos jest do tabakiery czy tabakiera do nosa?
Wspólnota to nie spółdzielnia mieszkaniowa gdzie rządzi zarząd.

dino

no tak tylko większość w zarządzie czyli 3 osoby, nie chce odwołania administratora. czy indywidualne zbieranie głosów mogą przeprowadzić zwykli członkowie wspólnoty?

elan124

Citizen: A jakie są inne sposoby "powołania" administratora

Są wspólnoty, kiedy Pan Administrator zostaje "powołany" na to zaszczytne stanowisko przez właścicieli na mocy ich uchwały. We wspólnotach wszystkie chwyty są "dozwolone"

Dino: to zarząd musi go włączyć do porządku obrad

Może, ale nie musi (jest np. duża ilość uchwał i spraw). Najlepiej wystąpić w trakcie zebrania z taką propozycją (trzeba mieć przygotowanych kilkanaście egzemplarzy projektu umowy wraz z listą właścicieli i odpowiednimi rubrykami do głosowania).

dino

kielonek chodzi mi o to, czy podczas zebrania zarząd może stwierdzić, że nie było tego w porządku obrad i o tym czy się znajdzie zdecyduje głosowanie?

kielonek

Porządek zebrania jest "zatwierdzany" przed zebraniem. Jeżeli doszła nowa pozycja (projekt uchwały) to oczywiście zarząd daje pod głosowanie obecnym na zebraniu czy włączyć taką pozycję do porządku.
Należy mieć na uwadze, że zwolnienie kogoś z roboty to nie jest hop siup! - poza nagłymi przypadkami. Bo przecież nikt nie zwalnia administratora bo sobie o tym przypomniał dopiero na zebraniu. Takie rzeczy muszą być przygotowane wcześniej bo inaczej na miejscu zarządu to bym poddał pod głosowanie wniosek aby zgłoszony nagle projekt głosować na następnym (za rok?) zebraniu i po ptokach. Kij ma dwa końce.

dino

a na ile przed zebraniem trzeba zapoznać członków wm z projektem uchwały. są jakieś wymogi formalne w tej sprawie?

Nowy doklejony: 10.10.13 16:45
i jeszcze jedno pytanie. zebranie będzie na początku roku. za tydzień mamy spotkanie z zarządem i administratorem w kwestiach tylko informacyjnych. projekt uchwały możemy zgłosić w każdej chwili jak rozumiem. i jaka wtedy jest procedura? zarząd ma obowiązek zwołać niezwłocznie zebranie w sprawie uchwały czy może to sobie odkładać?

kielonek

No kochany - ty najpierw przeczytaj uważnie UoWL w niej są odpowiedzi na także twoje pytania. My tu możemy dyskutować o interpretacjach ale nie podawać na talerz to co już na nim jest.

dino

racja

Nowy doklejony: 10.10.13 17:14
No dobra przeczytałem, że na wniosek członków wm dysponujących 1/10 udziałów powinno być zwołane zebranie. Ale w ustawie nie ma informacji w jakim terminie zarząd takie zebranie zwołuje i czy to od zarządu zależy, czy odbędzie się zebranie czy będzie indywidualne zbieranie głosów?

Praktyk-realista

dino - zebranie zostanie zwołane NIEZWŁOCZNIE, czyli bez zbędnej zwłoki, to oznacza albo tydzień albo rok. Ale nie martw się tutaj są "znawcy tematu" ,którzy doradzą CI ,że przecież to Ty rządzisz we WM a nie jakiś Zarząd. I z tą wiedzą będziesz spokojniejszy. A administrator zostanie.:bigsmile:

koziorozka

dino - nie dziel włosa na czworo.
Wypytujesz o sprawy formalne, a te mają drugorzędne znaczenie. Możesz nawet sam napisać projekt tekstu uchwały, wziąć listę z udziałami i przelecieć się po mieszkaniach. Jak zbierzesz ponad 50% za, to masz uchwałę.
Możesz taki tekst przynieść na zebranie, możesz dać go członkom zarządu, żeby wpisali do porządku zebrania. Aha, zebranie też możesz sam zwołać.
Masz pewność, że nowy administrator będzie lepszy od obecnego?

A o garażach to najpierw przeczytaj https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5114/1/fundusz-na-naprawy-biezace-dla-garazowca/
Bo tutaj jest wątek na inny temat

dino

nie mam pewności, że nowy administrator będzie lepszy, ale skoro ludzie mają wiele uwag do dotychczasowego, to chyba lepiej spróbować go zmienić, niż trwać w tym stanie

elan124

Dino: nowy administrator będzie lepszy

Możesz podać przyczyny waszej decyzji, dlaczego ten Administrator, jest dla was już nie do przyjęcia... ?

Dino: ludzie mają wiele uwag do dotychczasowego

Podaj konkretne uwagi.

dino

chociażby takie, że swoje administrowanie rozumie jako wywieszenie listy telefonów swoich podwykonawców, nie reaguje na uwagi mieszkańców, nie informuje o planowanych pracach, które utrudniają życie mieszkańców itd

elan124

Dino: Większość mieszkańców jest za zamianą. Czy możemy coś zrobić ?

Skoro większość właścicieli jest za zmianą (sprawdźcie czy oni mają ponad 50% udziałów), to poinformujcie Zarząd - przed waszym najbliższym zebraniem - o tym w sposób pisemny (większość się musi podpisać).

Zarządca

Przedmiotem zebrania mogą być również uchwały nie objęte porządkiem obrad.

KubaP

[cite] dino:[/cite]tylko, że wybór administratora to chyba tzw. czynność zwykła zarządu.
czy w takim przypadku, uchwała ws. odwołania administratora może być wiążąca pod względem prawnym?

chyba robi wielką różnicę...
podejmijcie uchwałę właścicieli lokali o zmianie Administratora oraz wskażcie nowego , a Zarząd WM ma to wykonać , tyle i aż tyle ...

chociażby takie, że swoje administrowanie rozumie jako wywieszenie listy telefonów swoich podwykonawców,
nie reaguje na uwagi mieszkańców, nie informuje o planowanych pracach, które utrudniają życie mieszkańców itd

przecież takie prace wynikają z Planów remontów NW czy gospodarczych podejmowanych w I kwartale każdego roku , więc w czym problem ... widać, że mało interesujesz się sprawami wspólnoty , o przepraszam, tylko wtedy .gdy ciebie to dotyczy...

elan124

Dino: nie mam pewności, że nowy administrator będzie lepszy

Musicie mieć przekonanie, że będzie lepszy. Spotkajcie się z przyszłym kandydatem i zadajcie odpowiednie pytania. To tak trudno ocenić profesjonalizm Administratora... !?

man

[cite] dino:[/cite]no tak tylko większość w zarządzie czyli 3 osoby, nie chce odwołania administratora.

Rozwiazanie jest bardzo proste.
Na zebraniu wlascieciele przeglosuja uchwale o odwolaniu z fukcji czlonka zarzadu tych ktorzy sie nie zgadzaja na zmiane administratora.
Wystarczy ze wywalicie 2 z tych 3 opornych i sprawa zalatwiona.

Nowy doklejony: 12.10.13 09:49

[cite] dino:[/cite]chociażby takie, że swoje administrowanie rozumie jako wywieszenie listy telefonów swoich podwykonawców, nie reaguje na uwagi mieszkańców, nie informuje o planowanych pracach, które utrudniają życie mieszkańców itd

Te uwagi to raczej powinny byc skierowane do zarzadu.
To zarzad jest z to odpowiedzialny a administrator pracujacy dla niego wykonuje jego polecenia.

elan124

Man: Na zebraniu wlaścieciele przegłosują uchwałę o odwołaniu z fukcji członka zarządu tych którzy się nie zgadzają na zmianę administratora.

Można też przegłosować uchwałę o odwołaniu całego Zarządu, a w wyborach do nowego, m.in. powtórnie powołać tych, którzy są za odwołaniem Administratora.

MarcoPolo

Na stronie głównej portalu Zarzadca.pl wszystko jest dokładnie opisane, jak odwołać administratora:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2111-umowe-o-zarzadzanie-mozna-wypowiedziec-w-kazdym-czasie

elan124

MarcoPolo: jak odwołać administratora

Administrator to nie to samo co Zarządca.

MarcoPolo

elan 124

Administrator to nie to samo co Zarządca.

A na czym polega różnica (oprócz tego, ze zarządca przeważnie ma licencję)? Wg mnie i jednego i drugiego wspólnota zatrudnia na podstawie umowy do pomocy w zarządzaniu NW

man

[cite] MarcoPolo:[/cite]elan 124

Administrator to nie to samo co Zarządca.

A na czym polega różnica (oprócz tego, ze zarządca przeważnie ma licencję)? Wg mnie i jednego i drugiego wspólnota zatrudnia na podstawie umowy do pomocy w zarządzaniu NW

Jak jest zarzadca to nie ma zarzadu wlascicielskiego.
Jak jest zarzad wlascicielski to moze, ale musi, byc administrator, do pomocy.

elan124

MarcoPolo: A na czym polega różnica (oprócz tego, ze zarządca przeważnie ma licencję) ?

Temat był niegdyś przerobiony: https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/2287/2/zarzadzanie-a-administrowanie-podstawa-prawnaroznice/

MarcoPolo: Wg mnie i jednego i drugiego wspólnota zatrudnia na podstawie umowy do pomocy w zarządzaniu NW

To ile będzie tych podmiotów do zarządzania we WM, Zarząd właścicielski, Zarządca i Administrator ?

MarcoPolo

elan 124

To ile będzie tych podmiotów do zarządzania we WM, Zarząd właścicielski, Zarządca i Administrator ?

Wg mnie to formalnie "zarządca" i to w dodatku przymusowy jest wtedy gdy sąd nakaże taki sposób zarządzania na podst. art.26 uwl. Przy zarządzie właścicielskim jest zarząd, który ma do pomocy administratora, na podstawie zawartej z nim umowy. Taką umowę zarząd zawiera sam, bez potrzeby uchwały i bez potrzeby uchwały właścicieli może ją rozwiązać.
Bardzo często spotykam się z sytuacją (i taka jest w mojej wspólnocie), że umowa jest zawierana z firmą zarządzająca nieruchomościami, której szef (z licencją) jest dla ułatwienia nazywany roboczo "zarządcą" i on jest od załatwiania "grubszych spraw" (przygotowywanie umów, nadzorowanie księgowości, ....) i ten szef zatrudnia administratorów (sprawy bieżące, żarówki, rozwieszanie pism, przypilnowanie wykonywania napraw....)

KubaP

[cite] MarcoPolo:[/cite]elan 124

To ile będzie tych podmiotów do zarządzania we WM, Zarząd właścicielski, Zarządca i Administrator ?

Wg mnie to formalnie "zarządca" i ... Przy zarządzie właścicielskim jest zarząd, który ma do pomocy administratora, na podstawie zawartej z nim umowy.
Taką umowę zarząd zawiera sam, bez potrzeby uchwały i bez potrzeby uchwały właścicieli może ją rozwiązać.

Tak, by było, gdyby taka umowa była zawarta między Zarządem WM a Administratorem, a tak nie jest ...

Jest zawierania pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową reprezentowaną przez Zarząd WM a Administratorem. Więc uchwała właścicieli lokali w tym względzie jest niezbędna.
To ogół właścicieli lokali rozstrzyga, (zanim sprawy trafią do Sądu ), w przypadku "konfliktu" między Zarządem WM, a Adminem lub sytuacji jak miała miejsce w Warszawie( bo komuś, ktoś się nie podoba) .
czy lepiej wymienić Zarząd WM czy lepiej rozstać się z Adminem.

MarcoPolo

KubaP

Jest zawierania pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową reprezentowaną przez Zarząd WM a Administratorem. Więc uchwała właścicieli lokali w tym względzie jest niezbędna.

Sorry, ale troszkę nie widzę związku. Skoro zarząd został wybrany do reprezentowania WM i bez potrzeby uchwały właścicieli mógł (w ramach zwykłego zarządu) podpisać umowę z administratorem, to
i bez uchwały właścicieli może tę umowę rozwiązać. Oczywiście właściciele mogą podjąć taką uchwałę, że im się ten administrator nie podoba i wtedy zarząd musi się do tego dostosować. Ale wg mnie zarząd może sam dojść do takiego wniosku i umowę rozwiązać, podobnie jak może rozwiązać umowę z firmą sprzątającą lub zatrudnionym elektrykiem czy hydraulikiem. U nas tak się dzieje, ale po dyskusji widać, że są stosowane różne rozwiązania. Nie będę się kłócił

KubaP

[cite] MarcoPolo:[/cite]Skoro zarząd został wybrany do reprezentowania WM i bez potrzeby uchwały właścicieli mógł
(w ramach zwykłego zarządu) podpisać umowę z administratorem,
to i bez uchwały właścicieli może tę umowę rozwiązać.

błędne założenie to i błędna teza .

Twoje wywody przypominają mi sytuacje ZARZĄDU z SM ... któremu wszytko wolno, bo co by nie zrobili to wszytko nazywa się czynnością zwykłą Zarzadu. Takiego katalogu tych czynności nie ma.

Zarząd we WM jest od wykonywania woli właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach właścicielei lokali.

Dla mnie taka uchwała właścicielei lokali o wyborze administratora jest gwarantem, że jak właściciel lokalu wyjedzie na urlop i z niego wróci to będzie ten sam administrator, gdzie będzie można się wszystkiego dowiedzieć a nie latać po osiedlu i szukać kontaktu z innym administratorem. Afera gotowa.

Ale wg mnie zarząd może sam dojść do takiego wniosku i umowę rozwiązać,
podobnie jak może rozwiązać umowę z firmą sprzątającą lub zatrudnionym elektrykiem czy hydraulikiem.

dla mnie wielkim nieporozumieniem jest sprowadzanie roli administratora / zarządcy do funkcji jaką spełnia sprzątaczka czy hydraulik we wspólnocie ... nie mam o czym już rozmawiać :whistling:

MarcoPolo

KubaP

Twoje wywody przypominają mi sytuacje ZARZĄDU z SM ...

Przepraszam

bo co by nie zrobili to wszytko nazywa się czynnością zwykłą Zarzadu. Takiego katalogu tych czynności nie ma.

Czyżby? To jakieś zielone ludki zlikwidowały Art.22 uwl??? Chyba nie jestem na bieżąco:shocked:

nie mam o czym już rozmawiać :whistling:

I mam nadzieję, że słowa dotrzymasz:bigsmile:

KubaP

(...)

Art. 22.
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

czyli katalog otwarty ...
i gdzie ten katalog czynności zwykłego zarządu MarcoPolo? Taki "katalog" to katalog uznaniowy w zależności od potrzeb wspólnoty ...