Zaległości w opłatach "czynszowych"

citizen

Mam pytanie do bardziej doświadczonych w działalności WM (szczególnie do członków zarządu): jak sobie radzicie z właścicielami niepłacącymi tzw "czynszów" (wiem, wiem, we WM nie ma czynszu tylko zaliczki na zarządzanie nieruchomością wspólną itd, ale tak w skrócie napisałem, wiadomo, że chodzi o comiesięczne wpłaty na konto WM).
Otóż w mojej wspólnocie jeden z właścicieli ma już ok. 5 tys zł zaległości. Czy tylko oddanie do sądu załatwia sprawę? Jak długo się toczą takie sprawy?

koziorozka

Najpierw wezwanie do zapłaty wysłane poleconym z potwierdzeniem odbioru.
W Warszawie w sąsiedniej wspólnocie sąd to sprawa 2-4 miesięcy (w zależności od dzielnicy). Kiedyś było dłużej i moja wspólnota korzystała z EPU
https://www.e-sad.gov.pl/Subpage.aspx?page_id=17
A po co ci wiedza o terminach? Im szybciej zaczniecie windykację tym lepiej.
I nie zapomnij o doliczeniu do zaległości odsetek ustawowych i kosztów postępowania.

Praktyk-realista

Czy tylko oddanie do sądu załatwia sprawę?

Oczywiście, że NIE . Można go prosić, błagać albo np. przekupić flaszką co tydzień. A właściciele powinni wybrać się w pielgrzymkę do Częstochowy, w intencji grzechu za głupotę. Poczekajcie jeszcze , to może będzie przedawnienie roszczeń.:bigsmile:

elan124

Citizen: Otóż w mojej wspólnocie jeden z właścicieli ma już ok. 5 tys. zł zaległości

Tak z ciekawości, za jaki okres ... ?

KubaP

[cite] citizen:[/cite]Mam pytanie do bardziej doświadczonych w działalności WM (szczególnie do członków zarządu):
jak sobie radzicie z właścicielami niepłacącymi tzw "czynszów" (wiem, wiem, we WM nie ma czynszu tylko zaliczki na zarządzanie nieruchomością wspólną itd, ale tak w skrócie napisałem, wiadomo, że chodzi o comiesięczne wpłaty na konto WM).

Otóż w mojej wspólnocie jeden z właścicieli ma już ok. 5 tys zł zaległości.
Czy tylko oddanie do sądu załatwia sprawę? Jak długo się toczą takie sprawy?<script type="text/javascript"><!--
document.writeln('<'+'scr'+'ipt type="text/javascript" src="http://home.hit.stat24.com/_'+(new Date()).getTime()+'/script.js?id=zNDgvPCI9zU72Z6OmMmIgcTYXtcN2m7IHlbdaCWhHPf.C7"></'+'scr'+'ipt>');
//--></script>

Windykujemy , windykujemy , windykujemy .... do skutku ... sprawy w sądzie trwają od 3 miesięcy do ... ( nakaz zapłaty)

EPU - robi to szybciej bo nie wymaga dokładnej dokumentacji dowodowej . Pozwany dowiaduje się o wydanym orzeczeniu ... jak się nie odwoła to pozamiatane ... a tak może się zdarzyć, gdy wyjedzie np z kraju lub nie podejmie poleconego - sądówki ...

citizen

Praktyk-realista

A właściciele powinni wybrać się w pielgrzymkę do Częstochowy, w intencji grzechu za głupotę. Poczekajcie jeszcze , to może będzie przedawnienie roszczeń

Po co od razu taki sarkazm i pisanie o naszej głupocie, jak nie znasz całej sytuacji. Działam w zarządzie wspólnoty od pół roku, jasne jest więc że nie mam doświadczenia i stad moje pytanie na forum.
Zabraliśmy się za sprawę uregulowania zaległości w płaceniu od razu po uprawomocnieniu się wyroku sądowego, jak już było wiadomo kto jest właścicielem lokalu. Poprzedni właściciel lokalu umarł i w mieszkaniu mieszkała nielegalnie jego córka z trójką małych dzieci. Zmarły zapisał notarialnym testamentem mieszkanie zupełnie komu innemu, ale córka podważała testament. W momencie, gdy zorientowała się że raczej przegra sprawę, przestała płacić, stąd zadłużenie za 7 miesięcy.
Czyli przed uprawomocnieniem się wyroku nie było właściciela lokalu, którego można by pozwać do sądu a matki z trójka dzieci nikt nie chciał ruszyć., chociaż zajmowała lokal nielegalnie. Takie mamy prawo. Robiliśmy próby "przejęcia lokalu" przez kuratora masy spadkowej ale się nie udało.
Teraz od tygodnia jest już właściciel i od niego będziemy egzekwować należność

Nowy doklejony: 11.10.13 09:09
I jeszcze jedno pytanie dotyczące tej sprawy: czy już legalny właściciel lokalu, który mieszka zupełnie gdzie indziej, ma prawo (w ramach pozbywania się osoby nielegalnie zajmującej jego mieszkanie) by wystąpić skutecznie z prośbą o odcięcie wody, prądu i gazu do swojego (w końcu) lokalu? Takie rozwiązanie by odpowiadało i WM i właścicielowi - moze by wykurzyło dzika lokatorkę

Egzo

Wspólnota nie może nikomu niczego "odcinać", nie ma do tego prawa. Tylko dostawcy mediów mogą to zrobić, czyli wodociągi, zakład energetyczny, zakład gazowniczy. Wobec tego właściciel lokalu musiałby rozwiązać umowy o dostawę prądu i gazu z odpowiednimi przedsiębiorstwami a z wodą to w ogóle jest problem, bo nie wolno nikogo pozbawiać dostępu do niej, chyba, że wodociągi urządzą dla lokatorki punkt czerpalny wody.

W sprawie ewentualnego dochodzenia należności, to tylko sąd, ale trzeba pamiętać, że odsetek można dochodzić tylko w zakresie w jakim sama wspólnota została obciążona odsetkami z tytułu zaległości.

Zarządca

Jak rozumiem ten nowy właściciel, to spadkobierca, tak? Bo tylko od spadkobiercy może egzekwować cały dług, chyba że wpisaliście roszczenia do księgi wieczystej.
Sprawa rozliczeń tego spadkobiercy z córką, która mieszkała w lokalu nie jest oczywiście sprawą wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli córka płaciła a nie jest właścicielem, to teraz może domagać sie zwrotu tych pieniędzy jako nienależnego świadczenia, ale to raczej mało prawdopodobne. Zależy też co wpisywała w tytule płatności.

citizen

Egzo

Wspólnota nie może nikomu niczego "odcinać", nie ma do tego prawa.

Chciałbym uściślić mój tekst: to nie wspólnota chce odcinać media, tylko legalny właściciel lokalu (spadkobierca) przyszedł do mnie z takim pytaniem, czy może wystąpić (on osobiście) z prośbą o wyłączenie mediów w jego lokalu, bo liczy na to że taka akcja zmusi osobę nielegalnie zajmującą lokal do jego opuszczenia

Zarządca

Jeżeli córka płaciła a nie jest właścicielem, to teraz może domagać sie zwrotu tych pieniędzy jako nienależnego świadczenia

Od kogo może się domagać? Od WM czy od prawowitego spadkobiercy?

koziorozka

citizen - wspólnota nie powinna mieszać się do prywatnego konfliktu właściciela lokalu z dziką lokatorką.
Dlaczego on sam nie może odciąć tej wody?

KubaP

[cite] koziorozka:[/cite]citizen - wspólnota nie powinna mieszać się do prywatnego konfliktu właściciela lokalu z dziką lokatorką.
Dlaczego on sam nie może odciąć tej wody?

[cite]citzen[/cite] I jeszcze jedno pytanie dotyczące tej sprawy:
czy już legalny właściciel lokalu, który mieszka zupełnie gdzie indziej, ma prawo (w ramach pozbywania się osoby nielegalnie zajmującej jego mieszkanie) by wystąpić skutecznie z prośbą o odcięcie wody, prądu i gazu do swojego (w końcu) lokalu? Takie rozwiązanie by odpowiadało i WM i właścicielowi - moze by wykurzyło dzika lokatorkę

Wspólnocie nic do tego co właściciel lokalu zrobi z dzikim lokatorem .
Nie rozumiem jaki interes z tym odcięciem miałaby wspólnota , przecież dla niej stroną jest właściciel lokalu i to on pokryć wszelkie koszty "przypadające" na lokal.

piastowska

Odpowiadając dwojgu poprzedników: zarząd wspólnoty nic nie chce odcinać dzikim lokatorom i nie chce wyręczać właściciela lokalu w rozwiązywaniu jego problemów. Spytałem tylko, czy waszym zdaniem właściciel ma szanse, gdy się zgłosi do dostawcy prądu i gazu z chęcią rozwiązania umowy i jakie to może odnieść skutki. Z takim pytaniem zwrócił się do mnie właściciel, z prośbą o radę. W jakimś sense wspólnota jest zainteresowana by właściciel lokalu jak najszybciej rozwiązał ten problem, bo nawet jak na podstawie art. 16 uwl lokal będzie sprzedany w drodze licytacji, to kłopot nowego właściciela będzie ten sam: nie można pozbyć się dzikiej lokatorki z małymi dziećmi z zasądzonym już wcześniej nakazem eksmisji z prawem do lokalu zastępczego. A w Urzędzie Miasta już czeka od kilku lat w kolejce na taki lokal ok. 50 osób. A tymczasem zaległości we wpłatach do WM rosną :sad:

KubaP

[cite] piastowska:[/cite]Spytałem tylko, czy waszym zdaniem właściciel ma szanse, gdy się zgłosi do dostawcy prądu i gazu z chęcią rozwiązania umowy i jakie to może odnieść skutki.
Z takim pytaniem zwrócił się do mnie właściciel, z prośbą o radę.

a okazał ci zapisy umowy o najem ... tego właściciela względem najemcy obowiązuje ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

o kłopot nowego właściciela będzie ten sam: nie można pozbyć się dzikiej lokatorki z małymi dziećmi z zasądzonym już wcześniej nakazem eksmisji z prawem do lokalu zastępczego.

niech właściciel lokalu poszuka jakiegoś zdewastowanego pustostanu i dostosuje do wymogów lokalu zastępczego . W gminach jest wiele takich lokali zdewastowanych , którymi Gmina się nie interesuje , bo nie ma kasy na te cele ( lepiej wypłacić urzędasom premie)

A tymczasem zaległości we wpłatach do WM rosną :sad:

to trzeba jak najszybciej windykować od właściciela lokalu, a nie wchodzić z nim w układy , bo on nic przecież nie może :devil:

koziorozka

piastowska - właścicielowi możesz pomagać prywatnie, jako sąsiad coś doradzić, jak on sam czuje się bezradny. Jednak trzymaj wspólnotę od tego z daleka.
Rozmowa właściciela z dostawcą mediów (z tym, z którym on ma podpisaną umowę) to może być niegłupi pomysł.
Na prąd np. istnieją liczniki przedpłacone. Może jest tez coś takiego na wodę.

ciotka

Co dzieje sie w przypadku sprzedazy mieszkania z dlugiem w opłatach ´czynszowych´. Czy dlug przechodzi na nowego własciciela czy dług trzeba sciagnac od byłego własciciela?

EDDIE

Jeśli w umowie nie ma nic na temat przejęcia długu, to ten kto był właścicielem mieszkania w chwili powstania zadłużenia jest zobowiązany do jego zapłacenia.

ciotka

Dzieki. Jest na to jakis paragraf?

EDDIE

Do tego nie potrzeba paragrafu. Każdy dług ma swojego właściciela i nie może przechodzić na kogoś innego.

a-z

Dług idzie za mieszkaniem tylko wtedy gdy
- wynika to z zawartej umowy
lub
- jest wpisany do hipoteki...

Zarządca

Wpłaty na fundusz remontowy to zaliczki, które należy rozliczyć, obowiązek zapłaty tych zaliczek spoczywa wyłącznie na właścicielu - chodzi przy tym o właściciela lokalu w dacie tego obowiązku. Chyba się wszyscy ze mną zgodzą, że brak jakichkolwiek podstaw do tego, aby wspólnota mieszkaniowa dochodził roszczeń o zapłatę zaliczek od osoby, która nabyła lokal po dacie powstania tego zobowiązania. Skoro tak, to dlaczego miałaby mieć jakiekolwiek podstawy do tego, aby "zatrzymać" nadpłatę poprzednika. Po prostu to tak nie działa. Oczywiście, że pieniądze wpłacone na fundusz remontowy są majątkiem wspólnoty, ale taka argumentacja do niczego nie prowadzi, ponieważ wierzytelność polegająca na roszczeniu byłego właściciela o zwrot nadpłaty jest również prawem majątkowym. Ten były właściciel nie ma już żadnych obowiązków z tytułu prawa własności - które już mu nie przysługuje. W momencie przeniesienia własności nieruchomość wspólna jest cudzą nieruchomością a uchwały zapadłe po tej dacie już tego byłego właściciela nie dotyczą, to nie jego sprawa.

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt: III CZP 11/06:


"Skoro zatem roszczenie takie powstaje z chwilą dokonania nakładu i także wtedy staje się wymagalne ( nie ma bowiem żadnych podstaw prawnych do przyjęcia innej chwili jego powstania czy wymagalności) i niewątpliwie przysługuje wobec współwłaścicieli rzeczy z tej chwili, to jego przejście na nabywcę udziału musiałoby wprost wynikać z wyraźnego przepisu ustawy. Za taki przepis nie można uznać art. 207 k.c., bowiem ze sformułowania, że współwłaściciele stosownie do wielkości udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną nie wynika, że już istniejące z tego tytułu zobowiązanie współwłaściciela przechodzi na nabywcę jego udziału. Przepis ten, nawiązujący do art. 206 k.c. i regulujący stosunki w czasie trwania współwłasności, mówiąc o współwłaścicielach ma na uwadze osoby, które są nimi w momencie dokonywania nakładów. "

http://www.zarzadca.pl/content/view/294/

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite]Chyba się wszyscy ze mną zgodzą, że brak jakichkolwiek podstaw do tego, aby wspólnota mieszkaniowa dochodził roszczeń
o zapłatę zaliczek od osoby, która nabyła lokal po dacie powstania tego zobowiązania.

no nie bardzo , to powinno windykacjach z zapisów z aktu notarialnego , spotkałem się (raz) z przypadkiem, że nowy właściciel zobowiązał się notarialnie do zapłaty zadłużenia wobec WM po sprzedającym.
Zadłużony właściciel właśnie po to sprzedawał lokal po swoich rodzicach ...

Zarządca

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] Zarządca:[/cite]Chyba się wszyscy ze mną zgodzą, że brak jakichkolwiek podstaw do tego, aby wspólnota mieszkaniowa dochodził roszczeń
o zapłatę zaliczek od osoby, która nabyła lokal po dacie powstania tego zobowiązania.

no nie bardzo , to powinno windykacjach z zapisów z aktu notarialnego , spotkałem się (raz) z przypadkiem, że nowy właściciel zobowiązał się notarialnie do zapłaty zadłużenia wobec WM po sprzedającym.
Zadłużony właściciel właśnie po to sprzedawał lokal po swoich rodzicach ...<script type="text/javascript"><!--
document.writeln('<'+'scr'+'ipt type="text/javascript" src="http://home.hit.stat24.com/_'+(new Date()).getTime()+'/script.js?id=zNDgvPCI9zU72Z6OmMmIgcTYXtcN2m7IHlbdaCWhHPf.C7"></'+'scr'+'ipt>');
//--></script>

Oczywiście, ale to wola stron umowy - przejęcie długu a nie przepis prawa.

KubaP

to powinno windykacjach z zapisów z aktu notarialnego

winno być

to powinno wynikać z zapisów z aktu notarialnego

:whistling: