Osobny lokal użytkowy a część wspólna nieruchomości
Paciu266
Użytkownik
Witam wszystkich użytkowników.
Mam pewien problem w swojej wspólnocie mieszkaniowej (5 mieszkań i lokal użytkowy). Lokal użytkowy znajduje się w osobnym budynku przylegającym jedną ścianą do budynku mieszkalnego, ma osobny dach i osobne wejście, a właścicielem lokalu od niedawna jest właściciel jednego z mieszkań w tymże bloku. Tenże właściciel domaga się od wspólnoty, aby ta wyremontowała mu dach lokalu i pomalowała (ociepliła) ściany zewnętrzne, z pieniędzy funduszu remontowego. I tu pojawia się pytanie czy wspólnota jest zobligowana do wykonywania remontu elementów tego lokalu użytkowego, który jest przecież własnością prywatną z osobną księgą wieczystą? Gdzie jest granica nieruchomości wspólnej, czy jest to jedynie ściana graniczna pomiędzy budynkiem a lokalem? Czy dach i ściany lokalu też stanowią część wspólną, za którą odpowiada wspólnota mieszkaniowa?
Mam pewien problem w swojej wspólnocie mieszkaniowej (5 mieszkań i lokal użytkowy). Lokal użytkowy znajduje się w osobnym budynku przylegającym jedną ścianą do budynku mieszkalnego, ma osobny dach i osobne wejście, a właścicielem lokalu od niedawna jest właściciel jednego z mieszkań w tymże bloku. Tenże właściciel domaga się od wspólnoty, aby ta wyremontowała mu dach lokalu i pomalowała (ociepliła) ściany zewnętrzne, z pieniędzy funduszu remontowego. I tu pojawia się pytanie czy wspólnota jest zobligowana do wykonywania remontu elementów tego lokalu użytkowego, który jest przecież własnością prywatną z osobną księgą wieczystą? Gdzie jest granica nieruchomości wspólnej, czy jest to jedynie ściana graniczna pomiędzy budynkiem a lokalem? Czy dach i ściany lokalu też stanowią część wspólną, za którą odpowiada wspólnota mieszkaniowa?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Granica części wspólnej nigdzie nie jest dokładnie opisana - ustawa mówi o tym ogólnie (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali)
https://forum.zarzadca.pl/wiki/granica_czesci_wspolnej
Doprecyzuje: Podjęliśmy jednogłośnie uchwałę w sprawie remontu dachu budynku mieszkalnego, a właściciel lokalu użytkowego domaga się, aby w ramach tego remontu wykonać także remont dachu jego lokalu użytkowego.Wszystko za pieniądze z funduszu remontowego.
Jeżeli w uchwale jest zapis, że remont dachu będzie cząstkowy dachu; ograniczający się do cześć nad lokalami mieszkalnymi, to nie musicie naprawiać dachu nad lok. użytkowym.
Inaczej należałoby go wyremontować.
Musicie się zastanowić, które elementy lokalu użytkowego są częściami wspólnymi.
Ja bym z sąsiadem próbowała się dogadać, negocjować - np. ocieplenie całego budynku (łącznie z lokalem użytkowym), ale dach niech sobie sam zrobi. Albo odwrotnie.
Jak się skłócicie to z sądu latami nie wyjdziecie i koszmarna atmosfera się zrobi - to na pewno. A co sąd postanowi, trudno przewidzieć. Może wam nakazać wszystko na wspólny koszt wyremontować.
Poczytaj w tym linku który ci dałam np. o balkonach i tarasach - koszmarne wygibasy prawne w orzecznictwie.
Nowy doklejony: 15.10.13 18:00
Koziorozka:) jakby to było takie łatwe się dogadać to byśmy to już dawno zrobili. A atmosfera od początku jest koszmarna. Odkąd się wprowadził, a w zasadzie obecnie wynajmuje mieszkanie, to są same problemy ( zajęty strych, samowolna wymiana grzejników na większe bo niby zimno, a teraz ten lokal użytkowy- który wg mnie nadaje się do rozbiórki, a nie do jakiegokolwiek remontu)
Ten lokal użytkowy nie jest konstrukcyjnie związany z budynkiem mieszkalnym?
Tak czy owak na forum nikt nie przewidzi, jakby ta sprawa skończyła się w sądzie.
a tak przecież nie jest, to wszytko jest częścią wspólną.
Uważam, że właściciel lokal użytkowego ma racje i należy w planach remontowych przewidzieć zadane prace.
A to nie był mój tok myślenia tylko Ustawa o Własności Lokali.Z tym się nie mogę zgodzić, że dach służy jedynie właścicielom lokali na ostatniej kondygnacji, dach jest elementem konstrukcyjnym budynku więc jest częścią wspólną. I to jest jasne.
Lokal użytkowy ma wszystkie cztery ściany odrębne od pozostałych nieruchomości budynkowych?
Dach nad lokalem jest elementem konstrukcyjnym lokalu a nie budynku mieszkalnego. A lokal ma swojego właściciela-jednego, więc co do tego lokalu mają inni mieszkańcy?
Lokal przylega jedną ścianą do budynku mieszkalnego i to jest jedyny element który łączy go z budynkiem.
do budynku składającego się z lokali użytkowych jest przystawiony lokal mieszkalny , to co wtedy?
Może inaczej a jakby wszystkie lokale były parterowe , stały obok siebie , to co wtedy ? każdy sobie by naprawiał dach?
W orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że pojęcie nieruchomości budynkowej (budynku) należy traktować jednolicie w systemie prawnym jako "obiekt budowlany", który odpowiada określeniu budynku w prawie budowlanym, jest trwale związane z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2011 r. , sygn. akt I CSK 484/10).
Przedmiotem odrębnej własności na gruncie ustawy o własności lokali może być jedynie część budynku, czyli lokal, a nie nieruchomość budynkowa, dlatego też zgodnie z brzmieniem art. 2 ust.5 zd. 1 : „Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku”.
Więcej na ten temat w artykule: "Dach to część budynku"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3070-porada-prawna-dach-to-czesc-budynku
To są szczegóły drugoplanowe. Dla ciebie punktem wyjścia jest układ, że remontujesz obydwa dachy. Albo że oddajesz pieniądze facetowi i robi z drugim dachem co chce. Pomimo że ten jego dach nie jest jego lecz też wspólny.
Czyli przecinasz linie ewentualnych sporów.
Dach jest elementem budynku jak elewacja , kanalizacja, klatka schodowa czy korytarze piwniczne , ect .
Chroni budynek przed opadami i utratą ciepła z budynku.