Nowy współwłaściciel
yurek
Użytkownik
Witam, jestem tu pierwszy raz i potrzebuję porady.
Jestem współwłaścicielem i jednocześnie zarządzam, do niedawna rodzinną wspólnotą. Mam biuro zaraz obok, podjąłem się administracji.
Wspólnota duża, jest 9 lokali, właścicieli 5.
Kilka miesięcy temu kuzynka sprzedała swoje mieszkanie, fakt idealne na biuro, ma dodatkowo wejście z ogrodu przez zadaszony taras (dach tarasu jest również balkonem na piętrze).
Ogród jest (był) od strony ulicy. ogród jest wpisany na użytkowanie do tego lokalu. Nowi właściciele wzięli się ostro do pracy. Przebudowa była poważna wewnątrz, ale nie szukali planów, jakiejś dokumentacji, uszkodzili -zatkali jeden?? przewód kominowy (dymowy) W miejscu ogrodu zrobili parking, powiesili nad tarasem ogromny szyld, no i tak dalej.
Pomimo kilku próśb do tej pory nie podali do administracji swoich danych, prywatnie dowiedziałem się jak się nazywają, mógłbym dotrzeć do adresu, ale tu właśnie jest pierwsze pytanie, co zgodnie z prawem powinni zrobić nabywcy lokalu we wspólnocie, zbywają mnie od dawna stwierdzili parę dni temu że nie chcą przystąpić do wspólnoty, - no dziecinada.
Nie wiem jakie są narzędzia by to trochę opanować, Dodam że byliśmy dosyć życzliwi ale..
Jestem współwłaścicielem i jednocześnie zarządzam, do niedawna rodzinną wspólnotą. Mam biuro zaraz obok, podjąłem się administracji.
Wspólnota duża, jest 9 lokali, właścicieli 5.
Kilka miesięcy temu kuzynka sprzedała swoje mieszkanie, fakt idealne na biuro, ma dodatkowo wejście z ogrodu przez zadaszony taras (dach tarasu jest również balkonem na piętrze).
Ogród jest (był) od strony ulicy. ogród jest wpisany na użytkowanie do tego lokalu. Nowi właściciele wzięli się ostro do pracy. Przebudowa była poważna wewnątrz, ale nie szukali planów, jakiejś dokumentacji, uszkodzili -zatkali jeden?? przewód kominowy (dymowy) W miejscu ogrodu zrobili parking, powiesili nad tarasem ogromny szyld, no i tak dalej.
Pomimo kilku próśb do tej pory nie podali do administracji swoich danych, prywatnie dowiedziałem się jak się nazywają, mógłbym dotrzeć do adresu, ale tu właśnie jest pierwsze pytanie, co zgodnie z prawem powinni zrobić nabywcy lokalu we wspólnocie, zbywają mnie od dawna stwierdzili parę dni temu że nie chcą przystąpić do wspólnoty, - no dziecinada.
Nie wiem jakie są narzędzia by to trochę opanować, Dodam że byliśmy dosyć życzliwi ale..
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Skoro były porobione przez nowego właściciela spore zmiany budowlane, radziłbym byś jako zarząd WM (bo rozumiem z Twojego wpisu, że jesteś w zarządzie) napisał do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z prośbą o udostępnienie dokumentacji związanej z budową (dobrze jest sobie te dokumenty skserować), sprawdzenie czy status lokalu został zmieniony z mieszkalnego na uzytkowy itd
Nowych właścicieli nie należy prosić, tylko ZAWSZE pismem poleconym zwracać się o pokazanie potrzebnych dokumentów.
Ustawa o własności lokali z pewnością pomoże rozwiązać wiele dylematów
Zarządca ma pewne możliwości uzyskania danych nowych właścicieli:
Uowl: art. 29.
ust. 1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany [.........] prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
ust. 1e. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.
Jeżeli ogródek jest im oddany notarialnie jedynie w użytkowanie (czyli nadal pozostaje częścią wspólną), to nie mieli prawa przebudowywać go na parking bez zgody wspólnoty.
Proponuję najpierw grzeczną rozmowę edukacyjną - im szybciej uświadomicie im w jakiej sytuacji prawnej się znajdują, tym lepiej dla wszystkich.
Właśnie muszę się bardziej oprzeć na przepisach prawnych.
Jeżeli nie chce płacić, wysyłać
1. Monity - wezwania do zapłaty (przypomnienie o konieczności dokonania zapłaty)
2. Wezwania do zapłaty - przedsądowe
a jak nie działa, to Pozwy o zapłatę w postępowaniu upominawczym.
Ale zazwyczaj pismo, gdzie się wspomina o sądzie, działa na wyobraźnię delikwenta
zacznij od przeczytania (kilkukrotnego) ustawy o własności lokali
Następnie sprawdź czy już wyprodukowane dokumenty WM są zgodne z tym, co tam jest napisane..
Za reklamę wyślij rachunek za bezumowne zajęcie części wspólnej
Zacznij zbierać dokumentacje do sądu - wezwania do zapłaty....
z katastru miejskiego wybierz wyciąg listę właścicieli lokali ... jednocześnie wezwij ich do okazania dokumentu potwierdzającego własność lokalu
yurek - mniej zawiści i zacietrzewienia więcej rozsądku i logiki. A kto im to przystąpienie zaproponował?
Sprawa opłat, prosta jak budowa cepa. Dwa miesiące zalegania, wezwanie pisemne, zgłoszenie do Krajowego Rejestru Dłużników i postępowanie uproszczone. I nadal radze takimi pozostać.:bigsmile:
Z nowymi właścicielami lokalu rozmawiałem kilkakrotnie, prosząc by podali dane do administracji, najpierw ustnie potem pisemnie. Z początku wydawało mi się że, to tylko kwestia czasu, są zajęci remontem itd.. Sam- co było błędem, podpisałem zgodę dla gazowni, na podłączenie licznika gazu do lokalu.
Potem zajęli się częścią zewnętrzną m/n przemalowali część elewacji i powiesili wielką reklamę. Byłem na rozmowie, wręczyłem decyzję zarządu z żądaniem zdjęcia tejże, oraz zaproponowałem/ zasugerowałem by te tablice reklamowe mniejsze oczywiście postawili na trawniku przed budynkiem.
Groch o ścianę, stwierdzili że nie chcą przystąpić do wspólnoty.
Dwa razy wręczałem kopię uchwały na temat płatności, za każdym razem pani (bardzo młoda i energiczna) dopytywała ile konkretnie wynosi fundusz, stoi jak byk powierzchnia w m2 x stawka (bardzo niska), tłumaczyłem więc że 90m z małym hakiem, jeżeli mają akt notarialny- powinni wiedzieć, ja zaś mam w biurze, jak przyjdą się "przedstawić" to im szybko przeliczę.
Kupili lokal w czerwcu, na początku października dopiero dokonali wpłaty ale tylko za sierpień i wrzesień no i oczywiście nie 90,.. tylko 90x stawka.
Na uwagę Pani z odpowiednim gestem powiedzieć raczyła, że może i 50 dopłacić, a w ogóle to zazdrościmy im KASY, no lekki prymityw, ale to świadczy o osobach.
Zatem czy: jako że na dostaw wody i odbiór ścieków, podpisuję umowę w imieniu wspólnoty, a w lokalach są podliczniki, mogę odłączyć odpływ- bo wody nie zamknę, jest pion wspólny, prąd w piwnicy i na klatce wspólny - nic nie mogę, czy mogę zażądać od gazowni odłączenia licznika by nie mogli korzystać z naszej instalacji itd. czy muszę iść do sądu by uporządkować dokumenty, Jest jeszcze umowa śmieciowa, ja chyba muszę zawierać umowy w imieniu jakichś konkretnych osób.. a może nie?
A co z reklamą wywaloną na pół budynku, wygląda jakby cały dom był ich biurem, możemy to sami zdemontować? w najbliższym czasie będzie zwyżka- czyszczenie i naprawa rynien. Ja wiem jest jeszcze inspektor nadzoru bud. i konserwator, ale to są armaty czy już czas? Będziemy musieli współistnieć długo, mam przygotowane pismo do RINB, w najbliższą środę chyba zbiera się zarząd, prawdę mówiąc nie wiem co robić. Widzę że polubownie tego się nie da załatwić, ale co? mam wezwać policję by ustalić czy mają prawo do lokalu?
Proszę o jakieś rady, muszę i chcę działać zgodnie z prawem.
2. Płacić muszą oczywiście od momentu kiedy stali się właścicielami, czyli od czerwca. Nowi właściciele nie robią żadnej łaski, muszą zapłacić tyle ile wynika z uchwał wspólnoty.
3. A w ogóle o jakim "funduszu" piszesz? Fundusz remontowy? Czy tak nazywasz ogólnie wszystkie zaliczki?
4. Zarząd nie może nowym właścicielom niczego zamykać, zatykać ani odcinać (wody, ścieków, gazu, prądu), bo jeszcze oni pozwą was za straty jakie ewentualnie poniosą z tego tytułu. To nie jest metoda na ściągnięcie długu - jak na razie piłeczka jest po stronie zarządu, bo zarząd nie podjął egzekucji zadłużenia.
5. Od czasu powstania wspólnoty nie ma już "waszej instalacji". Wszystkie instalacje doprowadzające media do lokali stanowią części wspólną - chyba, że mają jakieś osobne linie, ale wtedy tym bardziej nie możesz im niczego odłączać.
6. Odradzam samodzielne demontowanie reklamy.
7. W sprawie reklamy i należności za media należy wysłać pismo przedsądowe i wyjaśnić im, że to nie żarty - jeżeli nie zapłacą lub nie zdejmą reklamy, sprawa trafi do sądu i poniosą dodatkowe koszty. Z reklamą nie jest sprawa taka oczywista, ponieważ jako współwłaściciele części wspólnej będącej ścianą budynku, mogą z niej korzystać, byle nie ponad miarę. Trudno jest ustalić co jest ponad miarę, dlatego tutaj pierwszym krokiem powinien być raczej konserwator.
8. Prawo do lokalu mógłbyś ustalić również drogą sądową, ale dużo prościej będzie zapytać kuzynkę, która sprzedała ten lokal o numer księgi wieczystej. Znając ten numer sprawdzisz dane tu ekw.ms.gov.pl
9. Skoro nie da się polubownie, to chyba sam sobie odpowiedziałeś co dalej... PINB, konserwator, sąd. Ale przedtem proponuję jeszcze misję "ostatniej szansy", niech uda się do nich cały zarząd, niech właściciele zobaczą, że to nie są jakieś fanaberie jednej osoby, tylko sprawa "urzędowa".
zacznij windykacje, a nie zabawę w kotka i myszkę , sąd ich nauczy i może wybije fochowanie we wspólnocie .
do wspólnoty się "wstępuje" z chwilą podpisania aktu notarialnego , a woli i chęci
To wszytko jest zapisane w ustawie o własności lokali.
Przedsądowe wezwanie do zapłaty z wyliczeniem całości zaległości plus odsetki ustawowe plus termin.
W swoim akcie notarialnym na http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html znajdziesz nr macierzystej księgi wieczystej, tam są dane wszystkich właścicieli łącznie z ich peselem. Jest też data nabycia lokalu.
Jeżeli jest uchwała że fundusz remontowy np. 2 zł/m2 to 91,45 x2, a nie około np. 90 x2, albo 93x2 nie wiem ale powinienem mieć jakiś porządek w tym wszystkim, ale to jest drobiazg, nie o to chodzi. NIE CHODZI O PIENIĄDZE. W AKCIE NOTARIALNYM, JEŻELI KTOŚ GO MA JEST CHYBA WYRAŹNIE PODANA POWIERZCHNIA.
CZY JA MUSZĘ MIEĆ W DOKUMENTACH INFORMACJĘ O TYM KTO JEST WŁAŚCICIELEM LOKALU? zdobyłem nazwisko nowego właściciela w ewidencji. I co jeszcze powinienem mieć, Była właścicielka wyjechała sprzedała lokal po cichu- jej prawo ale nawet matka nie ma kontaktu, nie wiem więc czy ci ludzie to ci którzy są właścicielami. Babka która na początku twierdziła że kupiła to mieszkanie, przedstawiła mi się innym nazwiskiem. Może właściciel wynajmuje, jego sprawa, nikomu do gara nie zaglądam.
Nie chcę żadnej wojenki, ja wiem że to jest wspólne, ale jak zawieram umowę zbiorczą, to chyba w czyimś imieniu a nie pana xx.
No i przede wszystkim, muszę wyjaśnić członkom zarządu, jak to wygląda od strony prawnej. Jeden z współwłaścicieli już raz zdjął dwie z 3 tablic reklamowych (ta trzecia jest dużo większa i wysoko) zdążyłem upilnować by ich nie zniszczył. Jak to prawnie wygląda, jeżeli zarząd pisemnie kilkakrotnie wzywa do usunięcia i brak odpowiedzi to co?
Nie wiem w czyim imieniu zawarłeś umowę zbiorczą, proponuję nie bawić się w zgadywanki, tylko napisać w czyim imieniu to zrobiłeś, będzie łatwiej. Powinieneś zawrzeć taką umowę w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli tak nie zrobiłeś, to niedobrze, ale tak naprawdę to niczego nie zmienia, nie możesz przerwać nikomu dostaw mediów.
Myślę, że kręcisz się z tym tematem w kółko: raz piszesz, że "nie chcesz wszczynać wojenki", ale chcesz blokować dostęp do mediów, to jednak będzie wojenka; innym razem, że "masz przygotowane pismo do RINB", ale "nie wiesz co robić", chociaż przyznajesz, że rozwiązanie polubowne nie wchodzi w grę. Zdecyduj się na coś.
Masz do wyboru:
1) nic nie robić i popadać w zadłużenie; reklamę zignorować,
2) RINB, konserwator zabytków, przedsądowe wezwanie do zapłaty, sąd, egzekucja komornicza.
Trzeciej możliwości nie ma, żadne odcinanie, blokowanie, zatykanie nie wchodzi w grę.
Zanim podejmiesz kroki formalne musisz mieć pewność kto jest właścicielem. Jeżeli nie masz kontaktu z kuzynką, to Koziorożka podpowiedziała ci: KW macierzysta, tam powinny być dane, które pozwolą ci ustalić KW lokalu (chociaż z praktyki wiem, że czasami KW macierzysta nie jest zaktualizowana). Numer KW można też zdobyć w gminie lub starostwie w wydziałach architektury. Jeżeli tak tego nie ustalisz, to możesz po prostu udać się do lokalnego sądu, wydział KW, i złożyć wniosek o wydanie odpisu księgi lokalu o określonym adresie, tylko za to będziesz musiał zapłacić 30 zł (odpis zwykły). Taki odpis dostaniesz od ręki.
W twoim przypadku to tylko edukacja ... przeczytaj ustawę o własności lokali ...i to parokrotnie .
Musisz mieć podstawową wiedzę , bez tego ani rusz ...
Dane o właścicielach uzyskasz w katastrze miejskim lub w sądzie nieczysto-księgowym pobierając wypis za parę groszy.
Art. 29. UoWL
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. 1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest zbowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać
dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nieruchomości,
2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
1e. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.
2. Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.
3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.