zakup miejsc postojowych w garażu przez wspólnotę
agmurowska
Użytkownik
Można? wg. mnie nie ma Wspólnota prawa kupić miejsc, no chyba, że wszyscy właściciele przystąpią do zakupu i zmienią sie udziały, ale Wspólnota sama w sobie nie może.
Zarządca mojej nieruchomości twierdzi, że tak i wystarczy uchwała zaprotokołowana przez notariusza o wyrażeniu zgody przez 50% udziałów na zakup i ona jako Zarządca powierzony może kupić miejsca w garażu podziemnym /lokal użytkowy/ oraz pomieszczenie - komórkę.
Podpowiedzcie proszę, jak z Waszych doswiadczeń.
Zarządca mojej nieruchomości twierdzi, że tak i wystarczy uchwała zaprotokołowana przez notariusza o wyrażeniu zgody przez 50% udziałów na zakup i ona jako Zarządca powierzony może kupić miejsca w garażu podziemnym /lokal użytkowy/ oraz pomieszczenie - komórkę.
Podpowiedzcie proszę, jak z Waszych doswiadczeń.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
z jakiej kasy ta Wspólnota ma nabyć te MP ? jak z kasy właścicieli lokali , to nie kupuje to wspólnota, tylko grupa właścicieli co zrobiła zarzutkę na wykup.
Wspólnota nie została powołana do tego by handlować lokalami. (UoGN) to nie spółdzielnia mieszkaniowa. Wspólnota nie prowadzi działalności w oparciu o kodeks prawa handlowego.
Prawo( SN) nie wskazuje źródła finansowania majątku wspólnoty, odrębnego od majątku właścicieli lokali.
Co się nie zrobi dla warszawki, która sprzedała ( 1995-1998) wspólnotom nieruchomości gruntowe, aby Gmina nie musiała oddawać kasy , należy wydać postanowienie SN na mocy zasady prawnej.
Rok wcześniej (XII.2006) ten sam SN miał inne zdanie.
********************************************************************************************************************************************************************************************************************************
przecież ten deweloper chce was udu.... i to 2 razy .
Nie dość, że nie chce naprawiać wad, to jeszcze naraża was na koszty bieżące zaliczek za te miejsca postojowe .
Jak nie będzie chętnych do ich (MP) zakupu / dzierżawy to popłyniecie równo.
Niech ten deweloper sam sprzeda te miejsca postojowe, a kasę wam wpłaci na konto wspólnoty, jako rekompensata za wady ukryte.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest powołana do prowadzenia działalności handlowej, w oparciu o kodeks prawa handlowego.
ale na siłę można wszytko, nawet ewidencję księgową WM prowadzić na wzór "amerykanki"...
A możesz mi powiedzieć skąd bierzesz kasę na zapłatę mediów, jeśli wszyscy nie zapłacą.
Tylko nie pisz z " kasy wspólnoty". Znam wyrok SN który mówi że środki gromadzone na zarząd NW moga być wydawane tylko na ten cel ( czyli nie można ich "pożyczać na ,media). Pożyczasz w banku?
A jednak się to jakoś kręci.
to ja się pytam ciebie , zwolennika tworzenia majątku wspólnoty poprzez zakup lokali, skąd na to masz ?
wyciskam im z gardła , szybka windykacja
no widzisz jakoś się kręci , bo robię to roztropnie, a cudze wyroki mnie nie interesują, bo nie dotyczą mojej wspólnoty ...
Tak kombinuje, aby jak najtaniej, nas wszystkich, kosztowało utrzymane nieruchomości .
Widzę, że z ciebie jest zwolennik orzeczeń sądowych , cudzych orzeczeń .
Ostatnio wpadł mi w ręce wyrok ws. naliczania odsetek za nieterminowe wpłaty zaliczek.
Sąd orzekł, że naliczanie takich odsetek jest możliwe, tylko w przypadku, gdy wspólnota została obciążona karnymi odsetkami.
Zdaniem Sądu, Wspólnota "nie może zarabiać" na karnych odsetkach nakładanych na właścicielei lokali za nieterminowe wpłaty.
Od tak ten świat jest zbudowany, że we wspólnocie bogatszy właściciel musi wspomagać biedniejszego ( taki jest trend: słabszy jest chroniony bez opamiętania)
Nieprawda. Właśnie dlatego że nie jestem zwolennikiem wywłaszczenia wspólnot napisałem tekst który ty źle zinterpretowałeś , a który to problem podjął jeden z sędziów w głosie odrębnym.
Ale bardzo dziękuję ci za całą wypowiedź, ponieważ wyraziłeś w niej dużo , dużo więcej niż napisałeś.
Napisałeś bowiem jaki jest świat i co z tego wynika. Oczywiście to jest twój świat, bo mój jest całkowicie inny.
Myślę że w takich sprawach , a także w sprawie " wyrok nie dotyczy mojej wspólnoty (czy aby na pewno?)" można założyć ciekawy ,nowy watek.
Mianowicie wynika z nich, że nawet jeśli Wspólnota nabędzie nieruchomość to tylko i wyłącznie w sytuacji, kiedy wszyscy mieszkańcy podpiszą akt. Kupuje sie do majatku odrębnego, a nie majatku Wspólnoty.
Jak wtedy wyobrażalibyscie sobie głosowanie na zebraniu? Totalna paranoja.
Ad dewelopera - cóż zmowa Zarządcy i dewelopera. Tylko na osiedlu ludzie mieszkający w wiekszości są tak nastawieni na kasę, że nie słuchają tego, że nas deweloper chce przerobić.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania jakichkolwiek czynności związanych z rękojmią za wady, o ile sama nie zlecała remontu, budowy, itd.
Jeżeli zatem, tak jak w tym przypadku, chodzi o roszczenia nabywców lokali - to okazuje się, że nawet cesja praw z tytułu rękojmi nie będzie skuteczna - jeżeli więc wspólnota zawarłaby z deweloperem jakiekolwiek porozumienie w tej kwestii - to nie wywoła skutku prawnego wobec braku legitymacji.
Od kilku lat Sąd Najwyższy stoi właśnie na takim stanowisku, mimo że wcześniej uzasadniając jeden z wyroków zasugerował, że taka cesja jest wystarczająca - orzeczenia sądów niższych instancji szły w tym kierunku, okazuje się, że błędnie,
Nie sądzę, aby cokolwiek się w tym temacie zmieniło, zresztą ta cała cesja od początku byłą wątpliwa. Trzeba prawo zmienić, sądy nie mogą tego zrobić w ramach orzekania.
No i najważniejsza sprawa / pytanie do Was - co zrobić z prawnikiem, właścicielem firmy zarządzającej, który śmiało przygotował z notariuszem papiery i chce przepchnąć taki bubel? Mało tego, skutecznie omamił ludzi, którzy łakną kasy i idą ślepo w tę otchłań? Załamuję tu ręce. Z jednej nieruchomości udało mi się "tego" Zarządcę wywalić, teraz usuwamy skutki 10-letniej partaniny.
Co począć - czekać, aż ludzie podpiszą tę "niby" uchwałę i zaskarżyć? - ale tu będę wyklęta na osiedlu, poradźcie proszę.
w formie aktu notarialnego i sąd wpisze do księgi wieczystej wspólnotę mieszkaniową jako współwłaściciela lokalu garażowego, to na Pani miejscu nie podejmowałbym żadnych czynności związanych z unieważnieniem tej umowy. Nie rozumiem tylko uporczywego działania zarządcy w tej sprawie. Zakup prawa własności do części lokalu garażowego nie ma żadnego związku z usprawnieniem zarządzania nieruchomością wspólną.
Będąc osobą ustawową (art. 331 k.c.), wspólnota może zatem posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali, ale tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb związanych z zarządem nieruchomością wspólną..
Mam wątpliwości czy takie nabycie można byłoby uznać za wynikające z potrzeb związanych z nieruchomością wspólną, ALE...
Sam miałem podobny problem - tzn. nie tyle zakupu garażu, tylko usuwania wad budynku przez dewelopera na podstawie rękojmi.
I gdyby tylko była taka możliwość jak w Twojej wspólnocie to z pocałowaniem ręki te garaże był przyjął.
Problem polegał na tym, że deweloper który budował mój budynek jest w stanie upadłości (wtedy jeszcze nie był, ale pieniędzy na wykonanie napraw nie miał).
Musieliśmy więc wykonać naprawy z własnej kieszeni, a roszczenia z tego tytułu zgłosiliśmy w postępowaniu upadłościowym. Zapewne nic nie dostaniemy, bo z tego co słychać środków ze sprzedaży masy upadłościowej nie wystarczy nawet na zaspokojenie wierzycieli uprzywilejowanych.
Czy przypadkiem u Ciebie też nie jest podobna sytuacja? Czy deweloper jest w dobrej kondycji finansowej i jest w stanie zapłacić za naprawy wynikające z udzielonej rękojmi?
Bo jeżeli nie, to w takim przypadku może jednak jest podstawa do przyjęcia, że nabycie części garażu wynika z potrzeb związanych z zarządem NW?
Oczywiście (jak pisali inni w tym wątku) najlepszym rozwiązaniem byłoby gdyby deweloper po prostu wykonał te naprawy (albo zapłacił firmie która je zrobiła w ramach wykonawstwa zastępczego), bez jakichkolwiek zabaw z garażami.
Jak pisałem powyżej, składałem roszczenie w sądzie upadłościowym z tyłu rękojmi za wady (tzn. wynikające z poniesienia przez wspólnotę kosztów wykonawstwa zastępczego).
Sąd sam zawezwał mnie do złożenia cesji (na początku ich nie złożyliśmy, bo stwierdziłem że "na wabia" zaryzykujemy i nie złożymy - nuż udałoby się bez tego, a nie miałem 100% cesji od właścicieli, jedynie ok. 60%). Oczywiście chodziło o naprawy dokonane na częściach wspólnych.
Więc to chyba nie do końca tak wygląda...
Ciężki temat - w sumie nie mam zamiaru ingerować, choć szlag mnie trafia, że Zarządca sobie tak jawnie poczyna ze swoim przyjacielem deweloperem. Najpierw przez lata nie egzekwuje remontów, nie dba o usuwanie usterek, a potem manewruje ludźmi. Gorzej, że ludzie zaślepieni tą małą kasą robią co im każe. Chcieliśmy zmienić tego Zarządcę, zwołał on na wniosek ponad 10% zebranie, na zebranie wziął swojego notariusza, mimo że Rada prosiła o wskazywał, umówiła innego, w dodatku w miejscu drogim, swoim, a nie tym, o który prosiła Rada. Mało tego, na zebraniu notariusz stwierdził, ze muszą być pełnomocnictwa notarialne, a nie rodzajowe.
Mimo, że mieliśmy opinie dwóch innych notariuszy, zdania nie zmienili. I co zrobili ludzie, stwierdzili, że Radę trzeba olać i posłuchać Zarządcy. No to teraz mają....
Dodam, że w Radzie dwóch Zarządców było. No cóż teraz pozostaje płakać i płacić.
Nawet giełdowy Gant złożył wniosek w sytuacji kiedy faktycznie już nie spłacał obligacji.
Jeżeli deweloper nie będzie współpracował, to będziecie musieli (zgodnie z III CZP 48/04 mającym moc zasady prawnej) zbierać cesje od wszystkich właścicieli, a wcześniej podjąć odpowiednie uchwały (jako zebranie właścicieli). Jest to uciążliwe i czasochłonne i na pewno nie zostanie zebrane 100% cesji (wiem - bo jak pisałem wcześniej sam to przechodziłem).
Może faktycznie sytuacja finansowa dewelopera jest zła i te garaże to jedyna szansa na wyszarpanie czegokolwiek??
Zaraz, zaraz. Jaka znowu "Rada"? Rada wierzycieli? Przecież nie było upadłości dewelopera?
I miał rację (zakładam że chcieliście zmienić sposób sprawowania zarządu, albo zmienić zarządcę który był "z imienia i nazwiska" wpisany do KW).
Ad zmiana Zarządcy - nie musi być pełnomocnictwo notarialne, od paru lat notariusze uznają rodzajowe pełnomocnictwa. Notariusz sporządza akt i załącza je wraz z listą obecności do protokołu. Nigdy jeszcze nam się nie zdarzyło, aby sąd zakwestionował wniosek.
W sytuacji, kiedy potrzebne byłoby notarialne - w praktyce zmiana Zarządcy byłaby niemożliwa, raz naraża na dodatkowe koszty, dwa 50% udziałów na zebraniu to cud.
Na podstawie art. 22 ust. 2 UoWL w związku z ust. 3 ppkt 6a - właściciele uchwałą udzielają zgody i dają zarządowi wspólnoty pełnomocnictwo na podjęcie działań zmierzających do nabycia np. sąsiedniej nieruchomości. Mówi o tym art. 32 a UoWL.
Zarząd może na podstawie stosownych uchwał właścicieli lokali wykonać czynności przygotowawcze, ale samego nabycia gruntu muszą dokonać wszyscy właściciele lokali , zgodnie z art. 209a ust. 1 UoGN.
Tutaj szerzej na ten temat:
http://www.testowy.minigo.pl/index.php/article/show/id/483
To ciało czyli Rada jest całkowicie niepotrzebna przy zarządzie powierzonym zarządcy.
Jest to twór nie mający żadnych uprawnień i nie mogący takich mieć. On ułatwia "pracę" zarządcy który nie musi się wtedy pytać właścicieli lecz załatwia (bezprawnie) wszystko z tą właśnie Radą. (...)
W omawianej Wspólnocie uchwała nie przeszła narazie, okazało się, ze Zarządca nie wie czy lokale i miejsca mają obciążoną hipotekę /wg. KW był wzięty pod ich zastaw przez dewelopera/, a dodatkowo nie ma zwolnienia banku. Totalna żenada. Mało tego Zarządca zwołał drugie zebranie z udziałem notariusza, Rada odwołała pisząc pismo do Zarządcy i mieszkańców, a Zarządca twierdzi, ze zebranie i tak jest. I będzie notariusz, znowu będą koszty. W głowie mi się to nie mieści, ze można w ten sposób działac jawnie na szkodę właścicieli i wbrew ich woli.
Usterki nie są sprawą wspólnoty mieszkaniowej, to Pani powinna dochodzić osobiście ich usunięcia. Odnośnie natomiast pełnomocnictwa koniecznego do zmiany sposobu zarządu - to czynność, czyli uchwała nie wymaga formy notarialnej, notariusz jedynie protokołuje treść, zatem pełnomocnictwa notarialne nie są potrzebne.
Zmiana osoby zarządcy nie wymaga udziału notariusza, nie musi mieć miejsca na zebraniu, wystarczy zwykła uchwała. Jeżeli właścicielom rzeczywiście zależy na zmianie, to mogą ją przeprowadzić w każdej chwili.