Wspólnota jako pośrednik. Nie rozumie .
tajfun
Użytkownik
Może ja jestem w poważnym stanie starczego zdziecinnienia, ale naprawdę nie rozumie na czym polega to bezumowne dostarczanie do mojego lokalu wody zimnej i ciepłej, energii do CO , odprowadzanie ścieków i nieczystości stałych.
Uważam że jeśli wspólnota jest tu pośrednikiem to każdy właściciel lokalu powinien mieć podpisaną umowę na to pośredniczenie, podobnie jak z bankiem.Bo jaka to jest w końcu różnica?
Rozumie zasady finansowania nieruchomości wspólnej bo to reguluje UoWL, ale te media to jakaś prawna paranoja.
Uważam że jeśli wspólnota jest tu pośrednikiem to każdy właściciel lokalu powinien mieć podpisaną umowę na to pośredniczenie, podobnie jak z bankiem.Bo jaka to jest w końcu różnica?
Rozumie zasady finansowania nieruchomości wspólnej bo to reguluje UoWL, ale te media to jakaś prawna paranoja.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
5. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1, jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą.
Tajfun, najmocniej przepraszam - zacytowałem powyżej starą wersję ustawy!
Powinno być:
USTAWA
z dnia 7 czerwca 2001 r.
o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
Art. 6.
1. Dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług.
1a. Do zakupu wody lub wprowadzania przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne ścieków do urządzeń kanalizacyjnych niebędących w jego posiadaniu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
2. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane do zawarcia umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków z osobą, której nieruchomość została przyłączona do sieci i która wystąpiła z pisemnym wnioskiem o zawarcie umowy.
(...)
4. Umowa, o której mowa w ust. 1, może być zawarta z osobą, która posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, do której ma być dostarczana woda lub z której mają być odprowadzane ścieki, albo z osobą, która korzysta z nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
5.Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1, jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą.
6. Na wniosek właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, także z osobą korzystającą z lokalu wskazaną we wniosku, jeżeli:
1) instalacja wodociągowa w budynku jest wyposażona w wodomierze, zainstalowane zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, przy wszystkich punktach czerpalnych;
2) jest możliwy odczyt wskazań wodomierzy w terminie uzgodnionym przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne z właścicielem lub zarządcą;
3) właściciel lub zarządca rozlicza, zgodnie z art. 26 ust. 3, różnicę wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody;
4) właściciel lub zarządca na podstawie umowy, o której mowa w ust. 1, reguluje należności wynikające z różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody;
5) właściciel lub zarządca określa warunki utrzymania wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych oraz warunki pobierania wody z punktów czerpalnych znajdujących się poza lokalami;
6) został uzgodniony z właścicielem lub zarządcą sposób przerwania dostarczania wody do lokalu bez zakłócania dostaw wody do pozostałych lokali; w szczególności przez możliwość przerwania dostarczania wody do lokalu rozumie się założenie plomb na zamkniętych zaworach odcinających dostarczanie wody do lokalu;
7) został uzgodniony z właścicielem lub zarządcą sposób przerywania dostarczania wody z punktów czerpalnych znajdujących się poza lokalami, bez zakłócania dostaw wody do lokali.
6a. Właściciel lub zarządca przed złożeniem wniosku, o którym mowa w ust. 6, jest obowiązany do poinformowania osób korzystających z lokali o zasadach rozliczeń, o których mowa w ust. 6 pkt 3 i 4, oraz o obowiązku regulowania dodatkowych opłat wynikających z taryf za dokonywane przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne rozliczenie.
7. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może wyrazić zgodę na zawarcie umowy z osobą korzystającą z lokalu, w budynkach, o których mowa w ust. 5, w przypadku gdy nie są spełnione warunki, o których mowa w ust. 6.
8. W przypadku, o którym mowa w ust. 5, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych jest uprawniony do zainstalowania wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody w danym budynku. Osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany.
Nie chce żebyś powtarzał swoje argumenty . Znam je. Pozwól jednak ze wyraże swoje wątpliwości z nadzieją że je rozwijesz.
1.Powołanie sie na "posiadacza samoistnego" jako własciciela budynku wspolnoty jakos mnie nie przekonuje.To nie dotyczy wspólnot które maja jasno określone stosunki właścicielskie.Moja mama po wojnie była posiadaczem samoistnym pola mojej babki i została właścicielem przez zasiedzenie
2. W prawie energetycznym nawet takie odniesienia nie ma ( posiadacz samoistny) a sformułowanie dotyczące umowy na CO też dotyczy właściciela lub zarządcy budynku.
3.Wspólnota jako osoba prawna nie jest także właścicielem ani zarzadcą budynku.
4 A do tego pkt 4, i pkt5 powinny z soba korespondować.
Odnoszę wrażenie ,ze ustawodawca traktuje tutaj zarządcę nieruchomości wspólnej jako zarządca budynku wspolnoty, albo wspólnotę jako właściciela budynku wspólnoty.
Czy tak trudno było wpisać do UoWL nastspujący punkt:
Jeżeli włąściciele lokali we wspólnocie nie maja mozliwości zawarcia umów indywidualnych na media ...
to obowiazkami właścicielskimi w tym zakresie obarcza się wspólnote.
Moim zdaniem taki zapis załatwiaby sprawę, i byłby jasny dla wszystkich.
Spotkałem sie z opiniami że funkcjonujące rozwiązanie w sprawie mediów jest łamaniem prawa.
Twoja interpretacja ustawy smieciowej w interpretacji werbalnej jest słuszna. Ale przynajmniej tutaj ustawodawca w miarę jasno okreslił kto w tej dziedzinie obarczony jest obowiązkami właścicielskimi.
W przypadku wody i CO takich zapisów nie ma.
Tajfun, pierwsza istotna sprawa. Pojęcia „nieruchomości”, „własności” (a więc i właściciela nieruchomości) wywodzą się z prawa cywilnego i są zdefiniowane w kodeksie cywilnym.
Przepisy prawa administracyjnego (tzn. takie które regulują działanie określonych organów państwowych, w przypadku zaopatrzenia w wodę – gmin) posługują się znacznie szerszym wachlarzem pojęć w celu określenia adresatów właściwych norm. Przykładowo, prawo energetyczne posługuje się pojęciem „odbiorcy” (który co do zasady powinien być właścicielem nieruchomości, ale możliwe są również odstępstwa), przepisy ppoż nakładają określone obowiązki nie tylko na właściciela, ale również na zarządcę budynku, lub też jego użytkownika. Niektóre przepisy odwołują się jeszcze do kategorii „osoba/podmiot faktycznie władający budynkiem”. Ponadto prawo administracyjne najczęściej posługuje się również „swoimi” pojęciami, czyli obok cywilistycznej definicji „nieruchomości” operuje takimi określeniami jak „budynek”, „obiekt”, „obiekt budowlany”, „pomieszczenie”, itp.
Czasami te pojęcia są definiowane w odpowiednich ustawach (np. "budynek", czy "obiekt budowlany" - w Prawie budowlanym), a czasami nie. Jeżeli nie są w ten sposób zdefiniowane, to oznacza że ustawodawca upoważnił organ administracyjny do wiążącego ustalenia w drodze wykładni treści znaczeniowej danego pojęcia w konkretnym przypadku (jest to tzw. pojęcie nieoznaczone), w ramach tzw. uznania administracyjnego.
W przypadku spraw związanych z funkcjonowaniem wspólnot oznacza to, że określone przepisy mogą dotyczyć szerszego kręgu podmiotów niż tylko właściciel nieruchomości w rozumieniu kodeksu cywilnego. I tak właśnie jest w przypadku zaopatrzenia w wodę – w art. 6 ust. 5 ustawa odwołuje się do właściciela lub zarządcy budynku. Zarządca budynku (uwaga – to nie jest to samo co zarządca nieruchomości o którym mowa w art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami) to takie pojęcie nieoznaczone – w praktyce uznaje się że jest nim wspólnota, czy też zarząd wspólnoty (albo zarządca ustanowiony w trybie art. 18 ust. 1 uowl) – zarówno dla celów ustawy o zaopatrzeniu w wodę, jak i np. prawa budowlanego i obowiązków z niego wynikających (np. dokonywania przeglądów budowlanych). Pojęcie „tytułu prawnego do nieruchomości” to kolejne takie pojęcie nieoznaczone.
Dokładnie tak – precyzyjniej – ustawodawca pozostawia określenie tego odpowiednim urzędom (tutaj: gminie).
Tylko że przedsiębiorstwa wodociągowe tego nie chcą
Pewnie ilu prawników tyle byłoby w tym temacie opinii.
Tylko że ustawa śmieciowa była właśnie „inna” niż pozostałe akty „prawa administracyjnego”. Ustawa śmieciowa konsekwentnie posługuje się pojęciem „nieruchomość” i „właściciel nieruchomości”, które nie są pojęciami nieoznaczonymi, tylko ściśle określonymi w kodeksie cywilnym. Nie ma więc w ich przypadku możliwości zastosowania przez urząd uznania administracyjnego. Jest to zresztą uzasadnione (w świetle konstytucyjnych zasad nakładania obciążeń podatkowych), bo o ile stosowanie uznania administracyjnego jest dopuszczalne np. przy ustalaniu odpowiedzialności za przestrzeganie przepisów ppoż (innymi słowy, strażak może sobie w pewnym zakresie według swojego uznania wybrać kogo będzie ścigał za brak gaśnic – czy właściciela, czy najemcę, czy zarządcę – tak aby w jego ocenie było to najsprawiedliwsze), to jest jednak absolutnie wykluczone w sprawach dotyczących podatków i parapodatków, a już w szczególności w zakresie ustalenia podmiotu obciążonego obowiązkiem podatkowym czy w zakresie ustalania wysokości zobowiązania podatkowego. W przypadku podatków (i parapodatków) o takiej dowolności nie może być mowy - podmiot obciążony obowiązkiem podatkowym musi być jednoznacznie (i to w drodze ustawy) określony, a wysokość daniny lub sposób jej ustalenia jasno określona (również w ustawie).
Zarządcą budynku wspólnoty jak też i właścicielem mogą być tylko wszyscy właściciele (jako wspólnota) a nie zarząd a tym bardziej zarządca.
Wykładnię pojęcia "zarządca budynku" przedstawia dość precyzyjnie orzecznictwo:
- wyrok NSA z dnia 2008-07-25 II OSK 1214/07
- wyrok SN z 19 stycznia 2006 r., IV CK 343/05, LEX nr 191167
a także:
(wyrok NSA z 27 marca 2007 r., II OSK 522/06, LEX nr 339391; wyrok WSA w Gliwicach z 19 grudnia 2007 r., II SA/GL 762/07, LEX nr 347951; wyrok NSA z 6 września 2005 r., OSK 1914/04, niepubl.; wyrok NSA z 28 kwietnia 2006 r., II OSK 800/05, niepubl.).
(wyroki WSA w Warszawie z 9 maja 2005 r., VII SA/Wa 752/04, LEX nr 168052 i z 6 września 2005 r., VII SA/Wa 1498/04, LEX nr 195009; wyrok NSA z 28 czerwca 2002 r., IV SA 2231/01, niepubl.).
Powszechnie przyjmuje się, że zarządcą budynku (obiektu budowlanego) jest ten kto ma prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane wg prawa budowlanego a więc w budynku wspólnoty - tylko właściciele.
Przed napisaniem takiej kategorycznej nieprawdy, że zarządca budynku to zarząd lub zarządca powierzony dobrze jest zapoznać się ze znaczeniem danego pojęcia a nie robić tu na forum za eksperta. Sorry.
Pamiętajmy, że tu występuje przykra sprawa, bardzo komplikująca życie, ponieważ lokale są własnością poszczególnych właścicieli, a nieruchomość wspólna jest współwłasnością - tychże samych właścicieli.
Pozdrawiam.
Dałem w nawiasie (jako wspólnota) bo niektórzy posługują się definicją art. 6 UoWL utożsamiając wszystkich właścicieli ze wspólnotą, a to nie zawsze jest to samo.
Jeżeli bowiem jedna ustawa określa zakres prawny osoby ustawowej (wspolnoty) wyłącznie do NW zdefiniowanej w tej samej ustawie, to inna ustawa może ten zakres zmienić? ( rozszerzyć go?) wchodząc z kopytami w zakres świętych praw osoby fizycznej jakim jest właściciel lokalu? To jest ograniczenie praw włascicelskich.
To sie nie trzyma kupy.
Dlaczego wspólnota ma określać regulaminy dostaw mediów do lokalu jeśli nie jest samodzielnym podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów zużycia mediów we wspolnocie, lecz wyłącznie administracyjnego ich rozliczania.
ygn. akt I ACa 1592/11
Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział I Cywilny
...Konkluzji tej nie zmienia fakt, że opłaty z tego tytułu, wobec braku indywidualnych umów właścicieli poszczególnych lokali z dostawcami mediów, jako umowę zbiorczą zawarła wspólnota, która w tym przypadku jest jedynie swoistym pośrednikiem pomiędzy członkami wspólnoty, a dostawcami mediów, nie zaś samodzielnym podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów zużycia mediów w omawianym zakresie. ...
I ACa 1309/00
...Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawn….
Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną
Na czym ma polegać to pośrednictwo? Czy wspolnota płaci całą fakturę , czy najpierw windykuje dłuzników a potem dopłaca? Bo to jest dość istotna różnica. Albo inaczej . Czy pośredniczy też w windykacji długów?
Niemoże przecież " pozyczać" ze środków na zarząd NW
Własciciele jako współwłaściciele budynku nie moga podejmować uchwał. Moga podpisać umowę w oparciu o KC.
A wspólnota mieszkaniowa to nie wspólnota lokalowa.
ygn. akt I ACa 1592/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 marca 2012 r.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział I Cywilny
. Analiza art. 22 ust. 3 uwl, w kontekście pozostałych przepisów tej ustawy regulujących funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, prowadzi do wniosku, że właściciele lokali podejmują uchwały wyłącznie w kwestiach związanych z nieruchomością wspólna, nie mają natomiast takich uprawnień w zakresie praw zwiazanych z poszczególnymi lokalami (wyjątek art. 16 ust. 1 uwl).
Po pierwsze. Polski system prawny wywodzi się z tradycji europejskiej (civil law), a nie anglosaskiej (common law). Oznacza to, że orzeczenia sądów nie stanowią źródeł prawa - nie mają charakteru prawotwórczego, taki charakter może mieć wyłącznie akt o randze ustawowej. Pewnym odstępstwem od tej zasady są orzeczenia (uchwały) SN czy NSA w poszerzonym składzie, mające moc zasady prawnej - tutaj rzeczywiście można mówić o orzeczeniu sądu jako o źródle prawa.
Dlatego choćby w orzecznictwie było nawet 1000 wyroków zawierających wykładnię pojęcia "zarządca budynku", to i tak będzie to pojęcie nieoznaczone, bo nie zostało określone w ustawie.
No chyba że któryś z nich stanowiłby właśnie taką uchwałę mającą moc zasady prawnej, ale na ile się orientuję takowej nie ma.
Po drugie. Sąd (w tym administracyjny) rozstrzyga w realiach danej sprawy (znów, pomijając uchwały w poszerzonym składzie mające moc zasady prawnej, które stanowią orzeczenia abstrakcyjne). To że oceniając określoną decyzję administracyjną sąd uznał że zastosowanie w tej sprawie danej wykładni było uzasadnione nie oznacza, że w innym przypadku zupełnie inne rozstrzygnięcie nie będzie również prawidłowe (organ w inny sposób zastosuje uznanie administracyjne, albo stan faktyczny w sprawie będzie nieco odmienny).
Trzeba też pamiętać, że sąd administracyjny (w odróżnieniu od "zwykłego" sądu) bada jedynie legalność danej decyzji, natomiast nie ma prawa kwestionować uznania administracyjnego. Oznacza to, że jeżeli dany organ otrzymał od ustawodawcy luz decyzyjny (tzn. możliwość zastosowania przepisu w różny sposób), to sąd administracyjny nie ma prawa kwestionować sposobu w jaki organ ten przepis zastosował (to jest bardzo duże uproszczenie, może nawet zbyt daleko idące, ale nie miejsce tu na wywody).
Po trzecie. Chyba niedokładnie przeczytałeś to co napisałem, więc jeszcze raz zacytuję:
Zarządca budynku (uwaga – to nie jest to samo co zarządca nieruchomości o którym mowa w art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami) to takie pojęcie nieoznaczone – w praktyce uznaje się że jest nim wspólnota, czy też zarząd wspólnoty (albo zarządca ustanowiony w trybie art. 18 ust. 1 uowl).
Nie napisałem że zarządca budynku to zarząd lub zarządca powierzony , tylko że różne organy mogą uznawać za zarządcę budynku albo wspólnotę mieszkaniową, albo zarząd, albo zarządcę (powierzonego).
Po czwarte. Uczepiłeś się tego "zarządcy budynku" w kontekście prawa budowlanego, tymczasem pojęcie to jest stosowane również w innych aktach prawnych, m. in. związanych z przepisami ppoż.
Przykładowo z II SA/Kr 382/13:
W pierwszej kolejności należy wskazać, że w niniejszej sprawie skarżone organy nie ustaliły właściwie podmiotu, wobec którego wydały decyzję. Nakaz doprowadzenia drogi pożarowej do budynku mieszkalnego, jak wynika z sentencji decyzji, został wydany w stosunku do Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. [....] w K. reprezentowanej - jak należy domniemywać - przez Rejon Obsługi Mieszkańców [....] sp. z o.o., ul. [....] . Z powyższego wynikałoby zatem, iż zobowiązanym w decyzji jest strona skarżąca, czyli Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. [....] w K. , a nie zarządca nieruchomości co do którego organy stwierdziły uchybienia w zapewnieniu dostępu do drogi pożarowej. Z art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, wskazanego w części sprawozdawczej uzasadnienia wyroku wynika, iż odpowiedzialność w zapewnieniu ochrony przeciwpożarowej, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem. Tymczasem organy administracyjne nie ustaliły w niniejszym postępowaniu, czy istnieje w rozumieniu przytoczonego przepisu zarządca przedmiotowej nieruchomości i kto nim ewentualnie jest. W tym celu konieczne będzie ustalenie, czy istnieje umowa dotycząca zarządu przedmiotową nieruchomością zawarta pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową Budynku przy ul. [....] w i Rejonem Obsługi Mieszkańców "[....] sp. z o.o. oraz jaka jest jej treść. Brak w tym zakresie zebrania przez organy administracyjne jakichkolwiek danych i dokumentów z których wynikałoby, iż nałożony obowiązek spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 kpa w zakresie zebrania odpowiednich dowodów w celu prawidłowego ustalenia strony zobowiązanej. Dodać w tym miejscu należy, że organ II instancji rozpoznał odwołanie złożone przez Rejon Obsługi Mieszkańców [....] " sp. z o.o. ul. [....] w K. , co tym bardziej poddaje w wątpliwość, kto wg zamiarów organu miał być podmiotem, na który nałożono obowiązek.
Jak widzisz, przez "zarządcę budynku" nie zawsze organ powinien rozumieć wspólnotę mieszkaniową, ale możliwe jest również że za takowego należy uważać zarządcę (powierzonego).
Po piąte. Nawet z cytowanego OSK 1214/07 wynika że Organ nadzoru budowlanego, ponownie rozpatrując sprawę, obowiązek przedłożenia stosownej oceny stanu technicznego stropu, powinien nałożyć na wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy o własności lokali).
Oznacza to, że stwierdzenie
jest nieprawdziwe. Jeżeli już, to "zarządcą budynku" jest w świetle tych ustaleń wspólnota mieszkaniowa jako odrębna jednostka organizacyjna posiadająca tzw. ułomną osobowość prawną, reprezentowana przez zarząd (w granicach czynności zwykłego zarządu) lub przez zebranie właścicieli (w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu).
Gdyby sąd uznał, że "zarządcą budynku" są właściciele nieruchomości na której jest ten budynek posadowiony, to dokładnie tak wskazałby to w uzasadnieniu wyroku.
Przykładowo - abstrahując nawet od tematów "wspólnotowych" - nie możesz wywalić słupa wysokiego napięcia z Twojej działki, nawet jeżeli jest tam postawiony bez Twojej zgody.
Tajfun, pamiętaj że w przypadku rozliczania wody są możliwe dwie sytuacje, zupełnie odmienne jeżeli chodzi o ujęcie kosztów i ich klasyfikację (koszty NW czy też koszty utrzymania lokalu):
1. we wspólnocie są indywidualne liczniki lokalowe,
2. we wspólnocie nie ma indywidualnych liczników lokalowych.
Też, ale przede wszystkim na rozliczeniu zużycia na poszczególnych właścicieli.
Windykacja to sprawa wtórna (acz też istotna, bo wspólnota pobiera zaliczki na media, a nie obciąża właścicieli faktycznym zużyciem).
Ba, w tym temacie też można byłoby bez końca rozprawy prowadzić....
Można powiedzieć tak:
Tak jak ustawa smieciowa obciąża obowiązkami właśccielskim wspolnotę w zakresie organizacji i rozliczeń śmieciami na terenie wspolnoty, tak UoWL obciąża wspólnote obowiązkami włascicielskimi w zakresie NW.
Budynek wspólnoty będzie miał zarządcę wtedy jeśli wszyscy włascicele przy przekształceniu lokali podpiszą z określonym zarządca umowę cywilnoprawna na zarządzanie tym budynkiem i określą w nim wzajemne prawa i obowiązki.
Do innych ustaw i KC odnosimy się tylko wtedy jeśli tego nie rozwiązuje UoWL.
Moim zdaniem, stwierdzenie że wszyscy właściciela których lokale wchodzą w skład nieruchomości tworzą wspolnote, nie jest jej definicją, lub wszyscy włascciele nieruchomości lokalowych tworza wspolnotę , nie jest definicją wspólnoty.
Jedyną definicja wspólnoty to określenie jej jako osoby ustawowej o określonym zakresie prawnym.
Więc maluteńki wykład - poczytaj uważnie.
PWiK dostarcza wodę (ma taki obowiązek) do budynku i z jego właścicielem (lub zarządcą) podpisuje umowę na rozliczanie tej dostarczonej wody.
Tenże właściciel budynku (lub zarządca budynku) - czyli wszyscy właściciele (jako wspólnota mimo wszystko) ma obowiązek ustawowy (art. 26 ust. 2 i 3 ustawy o zbiorowym ....) rozliczyć koszty dostarczonej wody na użytkowników wszystkich lokali.
Woda dostarczana jest (to powinieneś wiedzieć) do NW w której znajduje się zawór główny i wodomierz główny będący podstawą rozliczeń z PWiK. Sposób rozliczenia tej wody dostarczonej do NW i zużytej przez właścicieli lokali - spoczywa właśnie na wszystkich współwłaścicielach NW jako właściciela budynku (zarządcy). Nie ma to nic wspólnego z ingerencją w lokale. Miałoby gdyby dostawa wody odbywała się na podstawie art. 6 ust. 6 ustawy o zbiorowym... - ale póki co to są sporadyczne przypadki jak na razie. NIE - kompletne pomylenie pojęć. Zarządca nawet z licencją i z dziesięcioma umowami nigdy nie będzie zarządcą budynku wspólnoty.
tajfun - Tak , to jest PARANOJA. Co, ulżyło Ci?:bigsmile:
Ustawa śmieciowa nakłada też na wspólnotę obowiązek gromadzenia śmieci powstałych na NW (art. 5 ust. 1 pkt 1 ucpg). Natomiast na podstawie § 48 ust. 1 i § 49 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (a więc nie ustawy śmieciowej) wspólnota ma obowiązek gromadzenia śmieci powstałych na terenie budynku (obiektu budowlanego) w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (a nie nieruchomości w rozumieniu kodeksu cywilnego).
Ustawa śmieciowa nakłada też inne obowiązki (art. 5 ucpg) - wyposażenie nieruchomości w pojemniki służące do zbierania odpadów, przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, uprzątanie błota i śniegu z chodników położonych wzdłuż nieruchomości itp.
Natomiast ustawa śmieciowa nie nakłada na wspólnotę żadnych obowiązków związanych z organizacją śmieci (poza tymi które wymieniłem powyżej - w szczególności gromadzenia i zapewnienia pojemników), ani tym bardziej rozliczeń.
NIE. To jest rozumienie cywilnoprawne. I nie dotyczy budynku (obiektu budowlanego zdefiniowanego w prawie budowlanym, a więc o charakterze administracyjnym), tylko nieruchomości.
Jeżeli właściciele podpisaliby taką umowę z zarządcą, to byłby on zarządcą nieruchomości, a nie zarządcą budynku (chociaż w przypadku niektórych spraw za zarządcę budynku byłby uważany taki zarządca nieruchomości).
Tak jak pisałem powyżej, prawo administracyjne posługuje się swoimi pojęciami i przez "zarządcę budynku" niekoniecznie będzie uznawało zarządcę nieruchomości (w rozumieniu cywilnoprawnym).
Teoretycznie tak, ale w praktyce nie. Bo prawo administracyjne będzie posługiwało się swoimi definicjami, nie zawartymi w UoWL. Przykładowo "zarządca budynku" nie jest zdefiniowany w UoWL, tak samo "władający budynkiem", czy też "użytkownik".
Jak już pisałem w innym wątku, wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali wyodrębnionych z tej samej nieruchomości.
W pewnym zakresie (patrz III CZP 65/07) tak. Ale niestety, w orzecznictwie też jest "dwoistość" jeżeli chodzi o traktowanie wspólnoty. Raz traktuje się ją jako ułomną osobę prawną, innym razem (patrz - dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi na częściach wspólnych), na szczęście od uchwały III CZP 65/07 już powoli to podejście zanika - jako ogół właścicieli.
Teraz moge powiedzieć na czym polega problem w mojej wspólnocie.
To nowoczesna wspolnota . Opomiarowana w liczniki ciepłej i zimnej wody i mierniki energii cieplnej .
Instalacja Co to instalacja podłogowa . zamknięty wewnętrzny obwód z zaworami i icznikiem w skrzynce na korytarzu.
Ale moja pani zarządcza twierdzi że te liczniki to nie liczniki , to są tylko pomierniki kosztów(szkoła Kilelonka)
Wszystkie instalacje należą do NW ale koszty utrzymania w lokalach ponoszą właściciele.
W rocznych rozliczeniach 100% kasy dostają dostawcy mediów, i zarządca za administrowanie. Wspólnota nie ma długów. Ale własciciele lokali w stosunku do wspólnoty ...a jakże i to z roku na rok coraz większe.Wszystko kosztem majątku wspólnoty ( czytaj- uczciwie płacących). Ludzie tego nie rozumieją
Windykacja sie ślimaczy ,bo zarządca ( 18.1) nie ma w tym żadnego interesu.I tak zapłaca za dłużników ( pijaków) uczciwie płacący ( emeryci)
Od Piotrak można się czegoś nauczyć . A cenie go przede wszystkim za cierpliwość ( dla mnie)
Nowy doklejony: 10.11.13 20:51 Jesteś żałosny!!!
Wszystko się rozlicza wg liczników lokalowych + różnice wg wskazań liczników głównych, jako koszty NW.
Tylko dlaczego się twierdzi że to są koszty NW To jest problem.
Jestem bardzo ciekaw - w czym to ci pomogły rady Piotrka?
Zmieni kwotowo i zasadniczo. I nie chodzi o prawdę tylko jak zlikwidować 40 tys zadłużenia właścicieli w stosunku do wspólnoty.
(...)
Mnie chodzi o to że zarządca wspólnoty nie powinien realizować 100? zobowiązań jeśli nie ma takich wpływów.
Uważam że wierzycielami powinni być dostawcy mediów a dłużnikami właściciele lokali.
Wspólnota powinna być pośrednikiem między wierzycielem a dłużnikiem.Ale nie przeszkadza to w tym aby wspólnota była windykatorem w stosunku do dłużnika dostawcy.
Krótko . Płacę tyle ile dostaje , resztę po windykacji. Dlaczego? BO po prostu nie mam. Trudne do zrozumienia.
W ten sposób zarządca " nie okrada " wspólnoty.
(...)
Chyba trafna jest diagnoza tajfuna z jego pierwszego zdania (a właściwie pierwszego fragmentu do przecinka) z jego wpisu zaczynającego ten wątek
I nie o Jaworskich lecz o Bohunie Serdeńko!
Hmm :shocked: ????
Odpwiedz sobie na pytanie . Skąd weżmiesz pieniądze na zapłacenie 100% faktury jeśli od właścicieli otrzymałeś np: 95%
Płacisz 95% a pozostałe 5% po windykacji.
Widzisz kolego. Członkowie zarządu (o ile sami prowadzą wszelkie ewidencje) lub administratorzy czy zarządcy w takich sytuacjach muszą sobie poradzić i z takimi sytuacjami ale nie będę Ci objaśniał jak to się dzieje :bigsmile:
Czy Ty wiesz ile trwa windykacja? Już by dawno wodę wam odcięli w tej wspólnocie gdyby administrator podchodził do sprawy jak Ty.
Tak. A jak?
Nowy doklejony: 10.11.13 23:34 Wam to komu ?
A pod drzwiami staną i ..nocą kolbami w drzwi załomocą../
Rzeczywiście trochę zbyt daleko idące, ponieważ właśnie ten sposób bada sąd, co jest szczególnie ważne właśnie w przypadku tzw. uznania administracyjnego.W przeciwnym razie mielibyśmy PRL bis.
Nowy doklejony: 11.11.13 11:52
Moim zdaniem to działa z mocy prawa, woda dostaje się do nieruchomości wspólnej a wszyscy współwłaściciele mają prawo z niej korzystać, czyli podstawą prawną jest art. 206 kodeksu cywilnego.
Argument że wodę rozlicza się wg wskazań licznika głównego który jest przecież elementem nieruchomości wspólnej nie mieści się w logice mojego myślenia.
"...Art. 27. 1. Ilość wody dostarczonej do nieruchomości ustala się na podstawie wskazania wodomierza głównego, a w przypadku jego braku - w oparciu o przeciętne normy zużycia wody..."
Niestety, jeżeli chodzi o "PRL bis" jest to w pewnym stopniu prawdziwy wniosek.
Polecam w tym względzie artykuł:
http://www.edukacjaprawnicza.pl/aktualnosci/a/pokaz/c/aktualnosc/art/zakres-kontroli-sadu-administracyjnego-decyzji-uznaniowych/
"Sądowa kontrola decyzji uznaniowych
Odnosząc się do decyzji uznaniowej w kontekście kontroli sprawowanej przez sądy administracyjne, można stwierdzić, że sądowej kontroli „nie podlegają oceny wartościujące na których organ administracji publicznej opiera swoje rozstrzygnięcie”. Sąd ten nie może zatem uchylić zaskarżonej decyzji administracyjnej z powodu błędnej oceny celowości, zastosowanej przez organ administracyjny. Uchylenie decyzji z tych powodów oznaczałoby narzucenie przez sąd, organowi administracyjnemu innych sądów wartościujących, a więc byłoby ingerencją sądu w kompetencje administracji i przejęciem funkcji administracji przez ten sąd. „Sąd bada zgodność z prawem, a nie wnika w celowość wydania decyzji i rozstrzygnięcia sprawy w niej zawartego. Z tego względu kontrola sądowa takich decyzji zmierza do ustalenia, czy na podstawie przepisów prawa dopuszczalne było wydanie decyzji, czy organ przy jej wydaniu nie przekroczył granic uznania i czy uzasadnił rozstrzygnięcie dostatecznie zindywidualizowanymi przesłankami”.
Sądy administracyjne nie są powołane do wkraczania w merytoryczną treść rozstrzygnięcia, nie mogą przejmować funkcji administrowania na siebie."
Tak jak pisałem wcześniej - sądy administracyjny sprawuje kontrolę jedynie w zakresie legalności (zgodności z prawem) decyzji podjętej przez organ, działają więc w inny sposób niż "zwykłe" sądy. Wyjątkiem są sprawy trafiające do SOKiKu (czyli odwołania od decyzji URE, UKE, UOKiKu i kilku innych organów) - w tym przypadku "specjalny" sąd administracyjny (jakim jest SOKiK) rozpatruje sprawy również "merytorycznie", nie tylko badając ich legalność.
Dlatego niemal w każdym wyroku WSA czy NSA pojawia się wprowadzenie w rodzaju:
"Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (vide: art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), dalej: "p.p.s.a.". Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu (art. 145 §1 pkt 1 p.p.s.a.)."
Nowy doklejony: 11.11.13 13:13
W pewnym stopniu to jest uzasadnione.
Zużycia na częściach wspólnych (np. podlewanie trawy na podwórku) to są koszty NW. Podobnie tzw. uchyb (czyli różnica między wskazaniem licznika głównego a sumą wskazań wszystkich liczników lokalowych w budynku).
W pozostałym zakresie koszty wody (zakładając że w budynku są zamontowane liczniki lokalowe) to koszty utrzymania lokalu...
Trzeba rozróżnić rozliczenie wspólnoty z dostawca i rozliczenia wewnątrzwspólnoty.
Dostawca dostarcza wodę do końcowego punktu w nieruchomości ( wszystko jedno czy zabudowanej domkiem czy budynkiem wielolokalowym) .
Spełnia kryteria jakości i kryteria techniczne i na tym koniec.
Obciąża właściciela nieruchomości , lub budynku wg wskazań licznika zainstalowanego w tym punkcie.
Właściciel nieruchomości płaci i na tym się to rozliczenie kończy. Kończy się także wtedy kiedy właściciel nieruchomości jest jeden.
Inaczej jest we wspólnocie . Tutaj rozliczenie dopiero się zaczyna.
Mamy dwa rodzaje podmiotów do rozliczenia.
Właścicieli lokali i wspólnotę ( jako osobę prawną).
Licznik główny wykazuje zużycie łączne przez wszystkich właścicieli i wspólnotę.
Właściciele mają np.; 120 liczników a wspólnota (moja) dwa.
Te dwa ujęcie wody są używane do utrzymania NW w stanie niepogorszonym ( sprzątanie i podlewanie działki.) i koszty tej woda stanowią koszty utrzymania NW.
Natomiast liczniki zainstalowane w lokalach wskazują zużycie wody w lokalach.
I to są koszty utrzymania lokalu.
Pozostaje sprawa tz. uchybu. Jeśli ten uchyb rozlicza się proporcjonalne do wskazań liczników, to te koszty także stanowią koszty utrzymania lokalu ponieważ także wspólnotę obciążą się tymi kosztami proporcjonalne do wskazań liczników wspólnoty.
W przypadku kosztów ogrzewania przy jednolitym systemie ogrzewania, można przyjąć, że koszty te są kosztami zarządu:
z uzasadnienia uchwały SN z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06
"Uznanie urządzenia w postaci instalacji cieplnej służącej do ogrzewania zarówno poszczególnych lokali jak i pozostałych części budynku, za nieruchomość wspólną oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy. Wniosek taki znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy, w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest - z mocy powołanego art. 22 ust. 3 ustawy - jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu."
http://www.zarzadca.pl/content/view/296/
1. Woda
Uchwała z dnia 19 maja 2006 r.
Sygn. akt III CZP 28/06
Wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali
O co chodzi?