Mała wspólnota

grupiru

Witam,
Moje pytanie pewnie będzie dosyć naiwne, ale już sama nie wiem jak to jest. Niedawno wprowadziłam się do kamienicy, w której znajduje się 6 mieszkań. W związku z powyższym nie ma obowiązku zakładania wspólnoty. Jednak jak rozumiem nie zwalnia to z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego i pewnie spełnienia innych zobowiązań. Próbuję mieszkańców namówić do zaangażowania zarządcy lecz nie każdy się zgadza. Jakie mam wyjście z sytuacji? Sama nie mam czasu zająć się rozpoznaniem wszystkich spraw i prowadzeniem zobowiązań. Z tego co wiem współwłaściciele nie prowadzą wspólnego konta, ani też nigdy na oczy nie widziałam książki. Jakie mogą być konsekwencje?
Będę wdzięczna za wskazówki wszelkie.
Pozdrawiam
Ada

Jakub

Wspólnoty się nie zakłada - wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa na moment wyodrębnienia pierwszego lokalu i przeniesienia jego własności na podmiot inny niż dotychczasowy właściciel nieruchomości gruntowej.
„…Wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege (z mocy samego prawa) z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa między właścicielami lokali…” - tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 czerwca 2005 r., sygn. akt: III CZP 33/05; Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 czerwca 2006r., sygn. akt: II OSK 899/05, w wyroku z dnia 21 czerwca 2006r., sygn. akt: II OSK 909/05.
Należałoby sprawdzić jaki jest status tej kamienicy (albo to jest wspólnota albo współwłasność). Czy w AN masz coś napisane na ten temat, masz udział w częściach wspólnych, w działce?

elan124

Grupiru: Niedawno wprowadziłam się do kamienicy

Grupiru: Sama nie mam czasu zająć się rozpoznaniem wszystkich spraw i prowadzeniem zobowiązań

A do tej pory jak było, dlaczego ty musisz to czynić ?

KubaP

[cite] grupiru:[/cite]Niedawno wprowadziłam się do kamienicy, w której znajduje się 6 mieszkań.
W związku z powyższym nie ma obowiązku zakładania wspólnoty.

jest to nieprawda ... wspólnota założyła się sama z mocy prawa ...
tak czy siak jesteś członkiem wspólnoty tzw. MAŁEJ wspólnoty.

Jednak jak rozumiem nie zwalnia to z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego i pewnie spełnienia innych zobowiązań.
Próbuję mieszkańców namówić do zaangażowania zarządcy lecz nie każdy się zgadza. Jakie mam wyjście z sytuacji?

zapoznać się tekstem kodeksu cywilnego rozdział WSPÓŁWŁASNOŚĆ

Sama nie mam czasu zająć się rozpoznaniem wszystkich spraw i prowadzeniem zobowiązań.
Z tego co wiem współwłaściciele nie prowadzą wspólnego konta, ani też nigdy na oczy nie widziałam książki.
Jakie mogą być konsekwencje?

Takie jak tu opisne
http://www.infor.pl/prawo/forum/thread/180108,brak-ksiazki-obiektu.htm

grupiru

Dzięki za sugestie i info.
W kamienicy mieszkają (częściowo) starsze osoby, do których nie dociera, że czasy się zmieniają i rzeczywistość również.
W akcie notarialnym wskazany jest mój udział w częściach wspólnych budynków oraz w prawie użytkowania wieczystego działki na której budynek jest usytuowany.
Z tego co wiem wcześniej mieszkańcy prowadzili wspólnotę, ale potem z niej zrezygnowali (?) i zaczęli realizować wszystko sami. Sami jak się okazało oznaczało to, że w kamienicy nie było nawet przeglądu gazu. Teraz jest, ale im bardziej się wczytuję, tym więcej rzeczy widzę, że umyka, jak na przykład wszystkie przeglądy określone w rozporządzeniu ministra ws. książki obiektu budowlanego. Kamienica nie ma też ubezpieczenia na częściach wspólnych, które jak sądzę powinno również mieć miejsce. Literalnie nie ma nic. Lokatorzy coś tam zbierają, z tego robią drobne prace, w przypadku awarii się zrzucają, ale nie ma osoby, która by to ogarniała. W związku z brakiem czasu mojego zaproponowałam udanie się do zarządcy, ale "tyle lat to robią sami". W sumie chciałabym jakoś uniknąć konsekwencji nie posiadania książki czy też ubezpieczenia, tylko że nie bardzo wiem co robić.
A co do grzywny to dzięki za linka - nie wiecie ewentualnie jakiej wysokości to grzywna mogłaby być - może liczby przekonają współwłaścicieli.
Pozdrawiam
Ada

stonka

O wysokości grzywny decyduje sąd i może wynieść do 5 tys zł.
Zasadniczo małe wspólnoty decydują się na prowadzenie swoich spraw we własnym zakresie ale nie wykluczone jest aby takie obowiązki zlecić administratorowi. W Twojej sytuacji jest to raczej uzasadnione chociaż gdybyś się troszeczkę w to wdrożyła z pewnością okaże się że to nie jest aż takie trudne.

koziorozka

Zatrudnienie administratora, to koszt. Może za mniejszą sumę ktoś z sąsiadów podejmie się tej pracy?
Jakie macie wspólne koszty? Prąd na klatce schodowej? Coś jeszcze?

grupiru

Wspólne koszty są bardzo niskie. Prąd na klatce to grosze. Wiem, że ktoś mógłby to prowadzić, ale moja praca wyczerpuje mnie tak, że już nie mam siły na takie rzeczy, a nikt inny się nie pali do pracy niestety.
Powiedzcie mi jeszcze proszę co z ubezpieczeniem. Ja generalnie mam ubezpieczenie mieszkania, i murów oraz OC. Czy to wystarczy, czy musi być jeszcze coś dodatkowego dla wspólnoty?

stonka

Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe ale warto jednak ubezpieczyć część wspólną od np zalania, zerwania dachu, uszkodzenia ścian na klatkach schodowych itp. Takie ubezpieczenie nie obejmuje szkód powstałych w poszczególnych lokalach.
Kolejnym ubezpieczeniem jest tzw OC. Przedmiotem ochrony w ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej jest odpowiedzialność ubezpieczonego za szkody wyrządzone osobom trzecim.
Myślę, że taki pakiecik można wykupić i zmieścić się w kosztach za jakieś 800 - 1000 zł na rok.

grupiru

Dziękuję za info Stonka :)
A czy ktoś jeszcze ewentualnie mógłby mi powiedzieć ile kosztuje zrobienie książki obiektu budowlanego przy założeniu, że coś takiego nie istnieje?

KubaP

Można zastosować choćby takie rozwiązanie ...

[u][b]Książka Obiektu Budowlanego[/b]
[/u]
Książka obiektu budowlanego (kob) jest podstawowym dokumentem każdego użytkowanego obiektu budowlanego. Książkę należy prowadzić dla każdego budynku, oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia. Mówiąc wprost, kob należy prowadzić dla tych obiektów na wybudowanie których potrzebne jest pozwolenie na budowę.

Książka obiektu budowlanego jest dokumentem przeznaczonym do dokonywania zapisów dotyczących przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Posiadanie kob jest o tyle wygodne, że scala dokumentację budowlaną dotyczącą danego obiektu tj. informację o dokumentacji budowlanej jaka była opracowana dla budynku przed i po oddaniu go do użytkowania. W książce znajdziemy również podstawowe informacje o obiekcie dla którego założona jest kob. Oczywiście pod warunkiem rzetelnego jej wypełnienia.

[b][color=#00f]Sama książka obiektu budowlanego nie jest trudna do zdobycia, można ją kupić w każdej dobrej księgarni sprzedającej druki urzędowe.[/color][/b] Ważne by zakupiona przez nas książka była zgodna z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz.U. 2003 nr 120 poz. 1134).

Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nakłada na właścicieli i zarządców obiektów budowlanych art. 64 Ustawy Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414). Również ten sam przepis określa jakie obiekty zwolnione są z obowiązki prowadzenia kob.

By książka stała się użytecznym dla nas narzędziem, podczas jej przygotowywania musimy przewidzieć także takie czynności jak inwentaryzację dokumentacji budowlanej, protokoły okresowych kontroli, oraz zapoznać się z podstawowymi parametrami i instalacjami budynku. Warto również przygotować podstawowe informację charakteryzujące właściciela i zarządcę, oraz samą nieruchomość.

Spółka KOB specjalizuje się w tego typu dokumentacji, chętnie odpowiemy na wszystkie Państwa pytania związane z książką obiektu budowlanego.

Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą. Nasi przedstawiciele regionalni chętnie spotkają się z Państwem i odpowiedzą na wszelkie pytania.

źródło: http://www.kob.pl/ksiazka.php

http://www.eksperto.pl/ksiazka-obiektu-budowlanego

stonka

Taka książka kosztuje chyba ze 2 dychy :bigsmile:
Ja kupowałem ją w Starostwie

KubaP

ja stawiam na 14 zł z groszem


http://www.okazje.info.pl/szukaj/ksiazka-obiektu-budowlanego/ceny.html


:cool:

stonka

Nie twierdzę że nie Być może sam fakt że kupowałem w starostwie zawyżył cenę książki :bigsmile:

KubaP

[cite] stonka:[/cite]Nie twierdzę że nie
Być może sam fakt, że kupowałem w starostwie zawyżył cenę książki :bigsmile:

nie irytuj się ...tak ten świat jest zbudowany , że polak zawsze mądry po "szkodzie" ... mnie też się to zdarza ...

elan124

Stonka: ale warto jednak ubezpieczyć część wspólną od np zalania, zerwania dachu, uszkodzenia ścian na klatkach schodowych itp.

Można dodać jeszcze ubezpieczenie budynku od uderzenia piorunem i konsekwencji z tym związanych.

grupiru

Książkę kupię. To nie problem. Z wypełnieniem też nie będzie problemu?

Zarzadca.pl

Kontrole, których wykonanie powinien zapewnić właściciel lub zarządca obiektu budowlanego:
http://www.zarzadca.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami/77-komunikaty/854-kontrole-stanu-technicznego-obiektow-budowlanych?start=2