Zmiana wielkości udziałów
ml
Użytkownik
W naszej WM zaadoptowano powierzchnię strychową na 4 mieszkania. Nabywcy we własnym zakresie mieli dokonać adaptacji gołego strychu. W akcie notarialnym zakupu wymienione są konkretne mieszkania o konkretnej powierzchni i że spełniają wymagania techniczon-budowlane do wyodrębnienia jako samodzielne lokale mieszkalne. Na podstawie tego aktu Zarząd dokonał sprostowania udziałów w nieruchomości wspólnej. Dwa miesiące później Zarząd podpisał umowę z firmą na wymianę dachu (z eternitu na blachę) i rozpoczęły się prace. Właściciele 4 nowych mieszkań prowadzili prace adaptacyjne strychu na mieszkania i wykorzystali okazję zmiany pokrycia dachu, i zwrócili się do Zarządu o umożliwienie powiększenia małych okien w dachu na większe erkle (co wiązało się ze zmianą konstrukcji dachu), na co Zarząd wyraził zgodę. Prace wykonano. Efektem powiększenia erkli było powiększenie się powierzchni użytkowej tych nowych mieszkań. Teraz Zarząd chce zwołać zebranie WM i uzyskać uchwałą pełnomocnictwo do przeprowadzenia ponownej korekty udziałów. Teraz pytania: Czy zarząd mógł sam zdecydować o powiększeniu erkli? Czy Zarząd może teraz zmienić udziały uchwałą większościową czy musi zgodzić się każdy właściciel (duża wspólnota)? Kto ma ponieść koszty notarialne, sądowe i za wpisy do KW? Z góry dziękuję za każdą poradę.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
O ile sama wymiana poszycia dachu wymaga tylko zgłoszenia do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o tyle roboty budowlane polegające na modyfikacji konstrukcji dachu i kierunku jego spadku bez zmiany charakterystycznych parametrów obiektu stanowią przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7 a prawa budowlanego.
Na roboty stanowiące przebudowę wspólnota powinna uzyskać pozwolenie na budowę. W przypadku jego braku organy nadzoru budowlanego mają obowiązek wszcząć procedurę legalizacyjną z art. 50 i 51 prawa budowlanego.
W ramach postępowania legalizacyjnego określonego w art. 50 i 51 prawa budowlanego organ nadzoru wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych m.in. bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Następnie przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania takiego postanowienia może nakazać doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.
Aby uzyskać pozwolenie na budowę trzeba dopełnić pewnych formalności a w szczególności złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. I tutaj zaczyna się ból ponieważ składający oświadczenie (np zarząd, administrator) stwierdza że posiada zgodę wszystkich współwłaścicieli. Zgoda wszystkich współwłaścicieli powinna być wyrażona niczym innym jak w formie prawidłowo podjętej uchwały.
I tutaj masz odpowiedź na swoje pytanie Odpowiedź brzmi - NIE. Analogicznie...Jeżeli nie miał zgody wszystkich właścicieli na dokonanie przebudowy to nie ma mowy póki co o dokonywaniu jakichkolwiek działań dotyczących zmiany udziałów a już na pewno nie na koszt wspólnoty.
Zmiany udziałów dokonuje ogół właścicieli lokali na podstawie uchwały właścicieli lokali tworzących dana WM , pod która musi się podpisać 100 % właścicielei lokali.
Zmiany dokonuje sie na podstawie operatów wyodrębnienia lokali wykonanego przez rzeczoznawce majątkowego, a nie przez Zarząd WM
Zarząd nie miał prawa, jak nie było uchwały właścicieli lokali wyrażających zgodę na dysponowaniem przez nieruchomością na cele budowlane . To jest ingerencja w czesci wspólne.
odpowiedzi jak wyżej , metoda faktów dokonanych ma sie dobrze :bigsmile:
sprawcy czyli ci co przeprowadzają adaptacje ...
Jak zmam życie to wszyscy właściciele lokali pokryją koszty
A co stało sie z kasą / pożytkami ze sprzedaży części wspólnych (strychu ) pod nowe lokale?
Jeżeli w akcie notarialnym zakupu wymieniono mieszkaniowa o konkretnej powierzchni, itd., to musiały być zaświadczenia o samodzielności wydane przez organ do tego upoważniony, dlatego też nie może być w takiej sytuacji mowy o braku pozwolenia na budowę. Moim zdaniem autor wątku nie był precyzyjny.
Jak rozumiem okna zostały powiększone już po tych aktach notarialnych? Albo przed aktami, tylko, że zmian nie uwzględniono w dokumentach? Jeżeli tak, to tak jak pisze Stonka, to jest samowola budowlana, gdyż powiększenie okien wymaga pozwolenia na budowę, jednak różnie może być to oceniane, poniżej wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2011, sygn. akt: II OSK 486/10, dotyczący podobnej sprawy - powiększenia (wykonania) otworów okiennych w ścianie nośnej budynku oraz w dachu:
Odnośnie konieczności podjęcia uchwały - NSA stanął na stanowisku, że powiększenie okien nie stanowi ingerencji w nieruchomość wspólną:
"Istotną kwestię w argumentacji skarżącego odgrywa naruszenie jego praw wynikających z prawa współwłasności części wspólnych, w których jakoby wykonano roboty budowlane, których dotyczy sprawa. W związku z tym należy zauważyć, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy jest uprawniona teza, iż roboty budowlane, których dotyczy sprawa, mimo, że dotyczą dachu oraz ścian zewnętrznych, a więc co do zasady części wspólnych budynku, były wykonywane w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość. Tak bowiem należy ocenić zamurowanie w całości lub w części okien konkretnego mieszkania, jak też zmianę okien w dachu w mieszkaniu na poddaszu. Nie można bowiem przyjąć, że okna konkretnego mieszkania są częścią wspólną. Nieruchomość wspólną stanowią bowiem części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. nr 80 z 2000 r., poz. 903 ze zm.). Odmienne przyjęcie oznaczałoby też, że obowiązki utrzymania okien mieszkania nie spoczywają na jego właścicielu, a na wspólnocie, co nie jest zasadne. W szczególnych okolicznościach rozpoznawanej sprawy można też podzielić stanowisko Sądu pierwszej instancji, że kwestia związana z wykonaniem robót budowlanych w częściach wspólnych budynku winna być rozstrzygana w postępowaniu przed sądem cywilnym. Do tych szczególnych okoliczności zaliczyć należy to, że roboty budowlane dotyczą okien mieszkań, a nie części wspólnych, np. klatek schodowych oraz to, że zmiany nie są daleko idące. W jednym przypadku wykonanie większych okien połaciowych zamiast mniejszych, w drugiej zamurowanie małych okien i zmniejszenie jednego większego oraz wymiana w nim stolarki okiennej. Nie bez znaczenia są też okoliczności wskazujące na nadużycie przez skarżącego prawa. Da się bowiem zauważyć, że żądania skarżącego, kiedyś wraz z J. P. współwłaściciela lokalu nr [...], są wynikiem osobistych konfliktów."
Odnośnie samowoli - że organ budowlany może poprzestać wyłącznie na ocenie stanu technicznego:
"mimo braku wymaganego pozwolenia na budowę lub mimo braku wymaganego zgłoszenia nie będzie konieczne dla osiągnięcia zgodności z prawem uzupełnianie dokumentacji lub innych czynności. Taka wykładnia jest dopuszczalna jeżeli uwzględni się, że art. 51 Prawa budowlanego, jak wynika ze wstępnej części art. 50 Prawa budowlanego, z którym jest on ściśle powiązany, jest stosowany w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub 49b ust. 1 Prawa budowlanego. Jest on zatem stosowany w przypadku bardzo różnorodnych robót budowlanych wymagających pozwolenia lub zgłoszenia, a nawet takich, których wykonywanie nie jest ograniczone w ten sposób. Jego stosowanie musi być zatem dostosowane do charakteru tych różnorodnych robót budowlanych. Oznacza to, że w przypadku robót budowlanych o nieznacznym stopniu skomplikowania organy nadzoru budowlanego mogą poprzestać jedynie na ocenie jakości ich wykonania, bez konieczności dokonywania uzupełnień, w szczególności o dokumentację."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2082-ii-osk-48610-okna-czescia-skladowa-lokalu
1. Czy była to (jest) ingerencja w części wspólne czy nie? (KubaP pisze, że tak a NSA, że nie).
2. Wynika z tego, że każdy może sobie bez pytania wywalić dziurę w ścianie (powiększyć okno)?
3. Czy przy pozwoleniu na budowę (oświadczenie o dysponowaniu) wystarczy uchwała a więc zgoda tylko większości czy musi być zgoda wszystkich (100%)?
4. Czy Zarząd może zmienić udziały na podstawie uchwały (większość) czy musi zgodzić się każdy właściciel (100%)?
że tak ... uchwała jest niezbędna
Bo ciebie, ten wyrok nie dotyczy ... tylko tego podmiotu http://www.orzeczenia-budowlane.pl/article/ii-osk-486-10-wyrok-nsa-2011-06-07/2.htm
- pomniejszenie okna
- powiększenie okna
- wymiana okna
a rozbudowa erkli dachowych, których wynikiem było nie tylko zmiana konstrukcji dachu ale i zwiększenie powierzchni użytkowej. Portal Zarządca posiada pismo Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego Departament Prawno – Organizacyjny z dnia 8 czerwca 2012 roku, DPR/INN/022/532/2012. Gdyby je opublikował sprawa była by jaśniejsza. Osobiście uważam jednak że największe znaczenie ma tu art 199 kc "Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Już sama nazwa "OŚWIADCZENIE O PRAWIE DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE" wskazuje na to że ktoś będzie tą nieruchomością dysponował - rozporządzał w określony sposób. Dysponowanie a Rozporządzanie ujęte w art 199 kc mają podobne znaczenie.(To juz taka dygresja
Tak czy owak. Powinny byc sprzedane za zgodą wszystkich (art 199 kc) a jeżeli wszyscy się zgodzili to znaczy że wyrażają zgodę na zmianę udziałów a co za tym idzie - koszty.
U mnie we WM taką uchwałą jest uchwała w/s zmiany w składzie Zarządu WM .
Składa się z kilku cześć : odwołania , powołania, pełnomocnictwa do dysponowania środkami oraz rozstrzygania sporów / konfliktów.
Ocieplenie budynku wspólnoty wymaga również pozwolenia na budowę i również zarząd (lub administrator-?) wypełniają oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przepisy budowlane (rozp. wykonawcze) nakazują składać to oświadczenie o zgodzie wszystkich współwłaścicieli (pod odpowiedzialnością karną). Dołączana jako zgoda jest uchwała (a nie zgodą) właścicieli w której za jest najczęściej 50-60% udziałów (właścicieli). Dlaczego w takim razie urzędy akceptują takie niezgodne z prawem budowlanym oświadczenia oraz niezgodne z art. 199 Kc i wydają pozwolenia a GINB stwierdza, że to jest w porządku.?
PS. Edytowałem wysokość budynku :bigsmile: Zmieniłem z 15 na 12m i dopisałem to co w pierwszym nawiasie.
Pytanie w dalszym ciągu aktualne: Więc bądź tak łaskaw i uzasadnij wymóg (wg ciebie) 100% zgody wszystkich właścicieli na uzyskanie pozwolenia (składane oświadczenie o prawie dysponowania).
No właśnie: - mówi coś całkowicie odmiennego - że w dużej wspólnocie w tej sprawie żaden art. 199 KC nie ma zastosowania bo wystarcza uchwała większości.
Więc bądź tak łaskaw i nie wprowadzaj w błąd użytkowników (albo zaznacz wyraźnie, że to tobie się tylko tak wydaje), że musi być zgoda wszystkich, skoro najważniejszy autorytet w sprawach budowlanych uważa inaczej.
Pismo Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego do portalu Zarzadca z dnia 8 czerwca 2012 roku wyjaśnia, że w omawianym przypadku tytułem prawnym, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i który należy zaznaczyć wypełniając ww. oświadczenie jest współwłasność a „wymóg dotyczący zgody wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie robót budowlanych objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę, w przypadku gdy inwestorem jest wspólnota mieszkaniowa, odnosi się do zgody wszystkich właścicieli w rozumieniu formalno-prawnym, czyli do zgody właścicieli wyrażonej w formie uchwały. Kwestie te regulują przepisy szczególne zawarte w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.). Tym samym w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, za zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie robót budowlanych należy uznać prawidłowo podjętą uchwałę.” (pismo Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego Departament Prawno – Organizacyjny z dnia 8 czerwca 2012 roku, DPR/INN/022/532/2012).
Źródło: http://www.zarzadca.pl/komentarze/1609-pozwolenie-na-budowe-zgoda-wspolwlascicieli
To że uważasz że kodeks cywilny do dużych wspólnot nie ma zastosowania to jesteś w błędzie. Tak samo jak w błędzie jesteś że termomodernizacja to inwestycja.
Przestań siać zamieszanie na forum bo nikomu sprawy nie ułatwiasz i najwyraźniej sobie jaja robisz.
To ty tu mieszasz ludziom w głowach twierdząc, że uchwała musi mieć zgodę wszystkich 100%: Po raz drugi upominam tylko: przestań wprowadzać użytkowników w błąd i nie siej niepotrzebnie zamieszania na forum jak widać z powyższych twoich wypocin.
Gdyby to co piszesz (prawidłowa podjęta uchwała to uchwała podjęta większością głosów) było takie jasne i wprost wynikało z UoWL to Główny Urząd Nadzoru Budowlanego nie musiał by tego interpretować i precyzować.
A możesz mi łaskawie odpowiedzieć... Czy na zbycie majątku wspólnoty akurat w tym przypadku części wspólnej nieruchomości (poddasze) w dużej wspólnocie wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli czy tylko większośći?
Z tego co wypisujesz wynika że wystarczy prawidłowo podjęta uchwała większością głosów co jest absolutną bzdurą.
To chciałem tylko wyjaśnić po to jest forum, ale niektórzy nie rozumieją widocznie że ktoś może mieć wątpliwości czy inne zdanie.
(...)
Nowy doklejony: 22.11.13 08:57 GINB właśnie wskazuje że wymóg uzyskania zgody „wszystkich współwłaścicieli” znajduje swoje opracie w przepisach kodeksu cywilnego ale już z UoWL to nie wynika. Właśnie po to aby uniknąć ograniczenia praw właścicieli do podejmowania decyzji dotyczących przedmiotu ich współwłasności GINB przedstawił swoje właśnie takie stanowisko a jakie?? A no takie że musi być uchwała ale podjęta przez wszystkich a nie przez większość.
Ponadto GINB powołuje się na UoWL w zakresie wykonania czynności formalno prawnych czyli podjęcia uchwały, która będzie spełnia funkcję pełnomocnictwa. Zasadniczo to nic nie wyjaśniłeś. (...)
Dlatego właśnie NSA uzasadniając wyrok w kwestii braku zgody odsyła skarżącego do sądu powszechnego.
To sa dwie różne rzeczy.
„Wspólnota mieszkaniowa może żądać od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej ” (uchwała z dnia 21 listopada 2013 roku, sygn. aktL III CZP 65/13).