Zamiana miejsc postojowych między mieszkaniami.

DanielDaniel Użytkownik
edytowano listopada 2013 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam,

ja, jako lokator Kowalski próbuję skutecznie z punktu widzenia prawa zamienić się z lokatorem Nowak miejscami postojowymi we wspólnym parkingu we wspólnocie i nikt nie wie, jak to zrobić.

warunki początkowe:
1 - mieszkania własnościowe (wydzielone lokale) we wspólnocie mieszkaniowej.
2 - budynek posiada podziemny parking z namalowanymi miejscami postojowymi, opatrzonymi numerami (każde miejsce ma inny numer od 1 do ... 67?)
3 - w notarialnie potwierdzonych aktach sprzedaży przyznano każdemu właścicielowi mieszkania prawo do wyłącznego użytkowania jednego miejsca postojowego o wskazanym numerze na wielostanowiskowym garażu podziemnym za pomocą następujących zapisów:
par 3
Przedstawiciele spółki [color=#00f]XXXXX [/color]oświadczają, że SPRZEDAJĄ małżonkom [color=#0f0][b]Kowalski[/b][/color]
[ulist][li]na odrębną własność samodzielny lokal mieszkalny nr [color=#f00]LM[/color]..........
[/li][li]wraz z przynależnym do niego udziałem wynoszącym P.PP% w prawie własności wspólnych części budynku [...][/li]
[/ulist]par 4
1 Przedstawiciele spółki [color=#00f]XXXXX [/color]oswiadczają, że w ramach korzystania z nieruchomości wspólnej [b][u]ustanawiają[/u] [/b]na rzecz każdoczesnego właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego nr [color=#f00]LM [/color][b][u]prawo do wyłącznego korzystania[/u][/b] z miejsca postojowego nr [color=#f0f]MP[/color](słownie: .........) w wielostanowiskowym parkingu podziemnym
4 - w budynku brak jest lokali usługowych - tylko mieszkalne
5 - Informacja o przydziale prawa do korzystania z miejsc postojowych do mieszkań jest również zawarta w księdze wieczystej całej nieruchomości KWCN (zgaduję, że jest to księga wieczysta części wspólnej) w dziale III, w postaci zapisu powtórzonego 67 razy - z innymi numerami:
Prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr [color=#f0f]MP [/color]w wielostanowiskowym parkingu podziemnym na rzecz każdoczesnego właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego nr [color=#f00]LM [/color]. Na podstawie oświadczenia zawartego w umowie ustanowienia samodzielnego lokalu mieszkalnego i sprzedaży z dnia DD-MM-2004 k 2-4 w Kw nr ZZZZZZZ oraz wniosku DzKw AAAAA/04 z dnia DD-MM-2004r. - wpisano dnia DD-MM-2004r.
6 - wola zamiany jest po obu stronach, zarówno Kowalski jak i Nowak chcą tego dokonać. Nowak jednak planuje później sprzedać mieszkanie.

Jak powinna wyglądać procedura zamiany tak, aby przy sprzedaży lokalu przez Nowaka, zamienione miejsce postojowe nadal przysługiwało Kowalskiemu - czyli został utrzymany stan jak po zamianie?

dylematy:
1 - Zarządca mówi, że trzeba by modyfikować kilkadziesiąt aktów notarialnych i w ogóle jest to niemożliwe.
2 - Nowak uważa, że może sprzedać samo miejsce postojowe lub samo mieszkanie (co IMO nie jest możliwe)
3 - Prawnik twierdzi, ze wystarczy zwykła umowa między właścicielami a później ew. przed sądem dochodzić praw do użytkowania miejsca
4 - Z tutejszego Forum wyniosłem wrażenie, że zamiany należało by dokonać na podstawie łącznie trzech operacji:
a - uchwały wspólnoty lub decyzją zarządcy
b - umowy między właścicielami
c - ew. modyfikacji księgi wieczystej całej nieruchomości (KWCN) w dziale III

Jak to zrobić, aby było dobrze, zgodnie z prawem i bezpiecznie na przyszłość?

Uff... długi opis, ale problem na pozór trywialny okazał się dość skomplikowany. Dlatego oznaczyłem strony, księgi, numery lokali i miejsc postojowych odpowiednimi symbolami oraz kolorami. Mam nadzieję, że to pomoże w wyjaśnieniu problemu.

Pozdrawiam i liczę na pomoc :)

Komentarze

  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2013
    [cite] Daniel:[/cite]
    3 - w notarialnie potwierdzonych aktach sprzedaży przyznano każdemu właścicielowi mieszkania prawo do wyłącznego użytkowania jednego miejsca postojowego o wskazanym numerze na wielostanowiskowym garażu podziemnym za pomocą następujących zapisów:
    par 3
    Przedstawiciele spółki [color=#00f]XXXXX [/color]oświadczają, że SPRZEDAJĄ małżonkom [color=#0f0][b]Kowalski[/b][/color]
    [ulist][li]na odrębną własność samodzielny lokal mieszkalny nr [color=#f00]LM[/color]..........
    [/li][li]wraz z przynależnym do niego udziałem wynoszącym P.PP% w prawie własności wspólnych części budynku [...][/li]
    [/ulist]par 4
    1 Przedstawiciele spółki [color=#00f]XXXXX [/color]oswiadczają, że w ramach korzystania z nieruchomości wspólnej [b][u]ustanawiają[/u] [/b]na rzecz każdoczesnego właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego nr [color=#f00]LM [/color][b][u]prawo do wyłącznego korzystania[/u][/b] z miejsca postojowego nr [color=#f0f]MP[/color](słownie: .........) w wielostanowiskowym parkingu podziemnym
    
    Z tego wynika , że wraz z mieszkaniem zostały "sprzedane" miejsca postojowe (prawo do wyłącznego korzystania) ...
    Idziecie do notariusza i dokonujecie zamiany , zapisów w akcie notarialnym ... w tej czesci , która dotyczy miejsc postojowych > zmiana nr...>(aneks)
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Daniel: Jak to zrobić, aby było dobrze, zgodnie z prawem i bezpiecznie na przyszłość ?
    A nie możecie przenumerować swoich miejsc, pod warunkiem, że numeracja nie jest uwzględniona w planie technicznym waszego parkingu podziemnego.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2013
    [cite] elan124:[/cite]
    Daniel: Jak to zrobić, aby było dobrze, zgodnie z prawem i bezpiecznie na przyszłość ?
    A nie możecie przenumerować swoich miejsc,
    mieszkanie też możesz przenumerować :bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile: Rewiński sie kłania
  • Opcje
    DanielDaniel Użytkownik
    edytowano listopada -1
    elan124 napisał użytkownik:
    numeracja nie jest uwzględniona w planie technicznym waszego parkingu podziemnego.
    :) Jest uwzględniona. Ponadto zdrowy rozsądek mówi, że numeracja kolejnych miejsc: 32,33,34,35,2,37,38 była by nieco dziwna :)
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Daniel: Jest uwzględniona
    Klamka zapadła...
  • Opcje
    DanielDaniel Użytkownik
    edytowano listopada 2013
    KubaP:
    Z tego wynika , że wraz z mieszkaniem zostały "sprzedane" miejsca postojowe (prawo do wyłącznego korzystania) ...
    Idziecie do notariusza i dokonujecie zamiany , zapisów w akcie notarialnym ... w tej czesci , która dotyczy miejsc postojowych > zmiana nr...>(aneks)
    Dziękuję za odpowiedź. Mam jeszcze kilka pytań:
    1 - Czy wymagana jest zgoda wspólnoty?
    2 - Czy należy zmienić wpis księgi wieczystej części wspólnej?
    3 - jeśli tak - czy wszyscy członkowie wspólnoty powinni dostać informację o tym? (informację o zmianie księgi wieczystej) I jeśli tak - to zgaduję, że ja za to płacę?

    Pozdrawiam!
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2013
    [cite] Daniel:[/cite] Dziękuję za odpowiedź. Mam jeszcze kilka pytań:
    1 - Czy wymagana jest zgoda wspólnoty?
    nie , przeciez co obchodzi wspólnotę twoja własności ...
    [cite] Daniel:[/cite]2 - Czy należy zmienić wpis księgi wieczystej części wspólnej?
    to zrobi za ciebie notariusz bo bierze za to kasę ...
    [cite] Daniel:[/cite]3 - jeśli tak - czy wszyscy członkowie wspólnoty powinni dostać informację o tym? (informację o zmianie księgi wieczystej) I jeśli tak - to zgaduję, że ja za to płacę?
    co tak się chwalisz co posiadasz ?
    ci co powinni wiedzieć to Zarząd / administrator .... powinni dostać kopie aktu zamiany MP i tyle , by wprowadzić zmiany w ewidencji właścicieli ...
  • Opcje
    DanielDaniel Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Szelmo - nie zakończyło się.
    Prawnik zarządcy stwierdził, że numeracje miejsc jest ujęta w planie a przypisane numery są w każdym akcie notarialnym. Więc zmiana zapisów jednego lokalu pociągnęłaby za sobą zmianę wszystkich aktów notarialnych, co wygenerowałoby niezłe koszty.

    W takim razie zamieniliśmy się miejscami "nieoficjalnie" i tak to trwa od lat :)
  • Opcje
    gmarcinggmarcing Użytkownik
    edytowano lutego 2021
    nie , przeciez co obchodzi wspólnotę twoja własności ...
    W tym rzecz, że te miejsca parkingowe należą do wspólnoty, tylko z prawem do wyłącznego korzystania przez określoną osobę. A skutek tego taki, że nie można sprzedać samego mieszkania bez prawa do tego miejsca parkingowego i na odwrót - nie można sprzedać tego miejsca bez mieszkania.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Wydaje mi się, że czynność zamiany miejsc stanowi w omawianej sprawie czynność zwykłego zarządu i nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, nie jest też konieczne ujawnianie tej zamiany w pozostałych księgach wieczystych. W mojej ocenie to czynność uzupełniająca, zmiany winny być wskazane w księgach wieczystych lokali właścicieli, którzy dokonują zamiany miejsc garażowych. Opieram się tutaj m.in. na orzeczeniu Sądu Najwyższego
    z dnia 17 marca 2017 r. , sygn. akt III CSK 64/16.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    szelmoszelmo Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Niby tak - ale zakładam, że na jakiejś podstawie trzeba złożyć wniosek o zmiany zapisów w dziale III KW, gdzie wyłączność korzystania jest zapisana.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Uważam, że podstawą będzie umowa zamiany sporządzona w formie aktu notarialnego zawarta między współwłaścicielami (nieruchomości wspólnej) dokonującymi zamiany.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zgadzam się z Zarządca.
    Strony dokonują notarialnej zamiany praw, tzn. umawiają się, że od tej pory A przekazuje B prawo wyłącznego użytkowania miejsca postojowego oznaczonego [tu sposób ewentualnego oznaczenia] i/lub lokalizacja a w zamian B przekazuje A itd. itd.
    Umowa dotyczy wszystkich następców prawnych obu stron. Do ekw powinna być wpisana tylko wtedy, gdy księgi zawierają jakieś oznaczenie miejsca, jeśli nie to nie ma co wpisać...
  • Opcje
    Prezesod13latPrezesod13lat Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP sięga po odgrzewane, bardzo zimne kotlety. Daniel zostal odhibernowany.:bigsmile:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano lutego 2021
    [cite] Daniel:[/cite]Szelmo - nie zakończyło się.
    Prawnik zarządcy stwierdził, że numeracje miejsc jest ujęta w planie a przypisane numery są w każdym akcie notarialnym. Więc zmiana zapisów jednego lokalu pociągnęłaby za sobą zmianę wszystkich aktów notarialnych, co wygenerowałoby niezłe koszty.

    W takim razie zamieniliśmy się miejscami "nieoficjalnie" i tak to trwa od lat :bigsmile:
    [cite] szelmo:[/cite]Niby tak - ale zakładam, że na jakiejś podstawie trzeba złożyć wniosek o zmiany zapisów w dziale III KW, gdzie wyłączność korzystania jest zapisana.
    No i aktem notarialnym trzeba zmienić zapis, że MP p nr XXX należące do Nowaka, jest od dnia VVVV przypisane do Kowalskiego i odwrotnie MP o nr DDDD jest pisane Nowaka . Nic się u pozostałych właścicieli nie zmienia .
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Moim zdaniem wystarczające jest dokonanie zmian w księgach wieczystych urządzonych dla tych lokali, których zmiany dotyczą.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano lutego 2021
    [cite] gmarcing:[/cite]
    nie , przecież co obchodzi wspólnotę twoja własności ...
    W tym rzecz, że te miejsca parkingowe należą do wspólnoty, tylko z prawem do wyłącznego korzystania przez określoną osobę. A skutek tego taki, że nie można sprzedać samego mieszkania bez prawa do tego miejsca parkingowego i na odwrót - nie można sprzedać tego miejsca bez mieszkania.

    Naturalnie. To zasada dot. sprzedaży, ale przekłada się też na zamianę. Ponadto jeśli numeracja miejsc i przypisanie użytkowanych miejsc w hali do właścicieli lokali jest ujawniona w akcie lub w załączniku do aktu, to prosta dwustronna zamiana pomiędzy A i B nie przejdzie. Tzn. nie powinna. Taka zmiana musiałaby być ujawniona we wszystkich aktach notarialnych dot. tej hali garażowej. A wzmiankę i zapewne cały załącznik z numeracją miejsc przy aktach mają wszyscy w budynku. Nawet ci bez fizycznego związku z halą.

    Tamtejszy zarządca zna chyba treść aktów? On twierdzi, że na skróty nie bardzo.
    Oczywiście mogli iść do takiego notariusza, który słabo się wczytuje w to, co potwierdza i zamienić te dwa miejsca. Kiedyś ten kwiatek i tak wyjdzie i to będzie na skróty. Przecież zamiana zmienia porządek prawny w całej hali garażowej, nie jedynie w aktach ksiąg dla dwóch lokali.

    W dopracowanym akcie notarialnym znajdziecie zastrzeżenie, że sprzedaż (sprzedaż, nie zamiana) mp z quod usum (następująca łącznie ze sprzedażą lokalu bo to są prawa związane) możliwa jest za akceptacją współwłaścicieli hali garażowej (czyli właścicieli wszystkich lokali). Albo powiedziane jest wprost - przez właścicieli ze wspólnoty (wtedy gdy mowa tam o uchwale). Albo "za ich zgodą". Ale to chyba nieczęste rozwianie. Za to w duchu KC.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Nie dokonuje się zmian w aktach notarialnych, ale w księgach wieczystych, ale rozumiem, że to skrót myślowy.

    Moim zdaniem nie wymaga to zmian we wszystkich księgach, skoro właściciele mają ujawniony sposób korzystania, który ich bezpośrednio dotyczy. W księdze wieczystej dla lokalu X jest mowa o tym, z jakiego miejsca parkingowego może korzystać właściciel lokalu X. Jeżeli zatem właściciel lokalu M dokona zmiany, to nie wpłynie to na treść wpisu księdze dla lokalu X.

    Plan korzystania z garaży nie jest przedmiotem wpisu.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zaraz ktoś napisze, że to kotlet odgrzewany i temat wydumany. Otóż nie. Ludzie często chcą takich zamian w ramach tej samej hali garażowej. Traktując te miejsca jak swoją własność.
    Dla przypomnienia - mówimy tutaj o hali niewyodrębnionej w lokal.

    Dlatego warto doczytać najpierw akty. Bo nawet jeśli plan korzystania z garażu nie jest przedmiotem wpisu, to jest często integralnym elementem aktów.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    To prawda, że plan może być elementem umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania, nie mniej jednak nas w tym momencie interesuje stan księgi wieczystej - to co jest przedmiotem wpisu, a nie to, co jest przedmiotem aktu notarialnego. Zamiana miejsc garażowych nie będzie miała wpływu na treśc wpisów pozostałych właścicieli lokali. Takie mam wrażenie bazując na danych przedstawionych w tym wątku przez jego autora.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.