STATUT WSPÓLNOTY

acaban

czy jest obowiazek wspólnoty aby posiadała swój statut ., ajezeli tak to czy kazdy ma dostęp do niego i czy winien byc wywieszony na tablicy ogloszeń w klatkach.

owner

Nie ma obowiązku przyjmowania statutu przez wspólnotę mieszkaniową.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną i żaden przepis prawa nie nakłada na nią obowiązku posiadania statutu. Ponieważ nie jest to dokument wymagany prawem, to jeżeli wspólnota go przyjmie uchwałą, nie będzie on miał żadnej szczególnej mocy. Nie ma powodu np. oceniać, czy uchwały są zgodne ze statutem, bo statut to taka sama uchwała, jak inne. Dzisiaj np. przyjmiecie statut z zapisem, że członkowie zarządu muszą mieć wykształcenie prawnicze, techniczno-budowlane lub ekonomiczne, a jutro uchwałą powołacie do zarządu robotnika lub pielęgniarkę - i wszystko będzie OK.

Kuba

Pomimo braku takiego obowiązku wspólnoty mieszkaniowe w formie uchwał podejmują uchwały o statucie, które regulują zasady funkcjonowania wspólnoty. Oczywiście każdy właściciel ma prawo dostępu do jej treści. Nie ma obowiązku wywieszenia treści uchwał (np. o statucie) na tablicy ogłoszeń.

Zarządca

Owner:
"Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną i żaden przepis prawa nie nakłada na nią obowiązku posiadania statutu. Ponieważ nie jest to dokument wymagany prawem, to jeżeli wspólnota go przyjmie uchwałą, nie będzie on miał żadnej szczególnej mocy".

Wspólnota mieszkaniowa rzeczywiście nie ma obowiązku uchwalania statutu, ale ma takie prawo. Może w nim uzupełnic regulacje ustawowe, ewentualnie zmienic, ale w przypadku zmiany wymagane jest spełnienie wymogów art. 18 uwl (udział notariusza).

Jeżeli jednak statut zostanie przyjęty i nie narusza przepisów bezwzględnie obowiązujących oraz rzeczywiście dotyczy spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną - wówczas podlega wykonaniu. Znane są mi przypadki uchylenia uchwały dotyczącej wyboru zarządu z uwagi na sprzecznośc z postanowieniami statutu.

owner

To jest możliwe tylko wówczas, jeśli statut przyjęto w drodze umowy (za zgodą wszystkich właścicieli lokali) lub uchwały, zaprotokołowanej przez notariusza.
Jeżeli statut przyjęto zwykłą uchwałą, to:
1) nie może on zmieniać zasad powoływania do zarządu, określonych w ustawie (uwl)
2) statut nie podlegał ocenie pod kątem jego zgodności z prawem (jak statuty osób prawnych czy choćby uchwała protokołowana przez notariusza)
3) nie jest nadrzędny wobec innych uchwał i nie może stanowić podstawy do oceny ich zgodności ze statutem.

Sąd Apelacyjny podziela natomiast podniesiony przez pozwaną zarzut odnoszący się do nadania mocy nadrzędnej nad uchwałami członków wspólnoty statutowi i uzależnienia możliwości wprowadzania zmian w organach od uprzedniej zmiany statutu. Na tle kodeksowej regulacji zawartej w art. 331 § 1 k.c., która weszła w życie z dniem 25 września 2003 r., a zatem obowiązywała w chwili podjęcia uchwał, odnoszącej się do tak zwanych "ułomnych" osób prawnych, przyjęto zasadę, że do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Wiąże się z tym zarezerwowana dotychczas dla osób prawnych możliwość powołania organów i uchwalenia statutu (art. 38), jednakże brak jest w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych regulacji ustawowej, która - jak w przypadku choćby spółdzielni - uzależniałaby ocenę prawidłowości kwestionowanej uchwały od jej zgodności z postanowieniami statutu (art. 42 prawa spółdzielczego). Jedynymi kryteriami oceny mogą być zatem wprowadzone w art. 25 ust. 1 ustawy, co w odniesieniu do okoliczności rozpoznawanej sprawy nakazuje zbadanie podjętych uchwał pod kątem zgodności z przepisami prawa i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością. Przesłanka zgodności z umową, do której nawiązuje Sąd Okręgowy, odnosi się natomiast do tych sytuacji, w których w umowie o ustanowienie własności lokali, bądź osobnej umowie zawartej w formie aktu notarialnego określono sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 ustawy). Taka umowa, jak ustalił Sąd Okręgowy, nie została jednak zawarta.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15.02.2006, I Aca 778/05

Zarządca

Interesujący punkt widzenia, ale niezupełnie się z nim zgadzam.
Statut może regulowac bardzo różne, w szczególności ustrojowe kwestie, zawierac jakby "zlepek" różnych uchwał, np. dotyczyc spraw związanych z wyborem zarządu - takie postanowienie to uchwała dotycząca wyboru zarządu, ale zawarta w statucie. Jeżeli wspólnota nie zmieni sposobu zarządu, lecz uchwała ta uzupełni pewne względnie obowiązujące przepisy i nie stosuje się art. 18 uwl (zmiana sposobu zarządu).
Dokonując wyboru zarządu wspólnota ma zatem obowiązek przestrzegac tych regulacji statutu, które dotyczą wyboru zarządu. Moim zdaniem, na statut należy spojrzec jak na zbiór różnych uchwał. Uchwały wspólnoty to przecież prawo lokalne, prawo wspólnoty, które wiąże wszystkich właścicieli. Oczywiście, każdy przypadek należy rozptrywac indywidualnie.

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Interesujący punkt widzenia, ale niezupełnie się z nim zgadzam.

Mój, czy sądu?

[cite] Zarządca:[/cite]Dokonując wyboru zarządu wspólnota ma zatem obowiązek przestrzegac tych regulacji statutu, które dotyczą wyboru zarządu.

A to dlaczego? Jeśli wszystkie uchwały są równoprawne, to uchwała o wyborze zarządu nie musi być zgodna z wcześniejszą uchwałą o nazwie"statut wspólnoty". To właściciele są władzą, a nie ich wytwory (uchwały). Właściciele mogą w każdej chwili podjąć uchwałę inną, niż wcześniej przyjęta.

Co więcej: ustanawianie szczególnych zasad wyboru zarządu zawężałoby możliwości, które daje ustawa co byłoby prawnie bezskuteczne.

Zarządca

Uchwały nie mogą pozostawac w sprzeczności skoro obowiązują od momentu podjęcia. Właściciele w każdej chwili mogą podjąc uchwałę inną, niż wcześniej przyjęta, jednak zawsze, w razie wystąpienia kolizji, winni tę wcześniejszą uchylic.
Co do zasadności uchwalania statutów przez wspólnoty mieszkaniowe - wydaje mi się, że to nie jest dobra praktyka, ale to od woli właścicieli zależy czy chcą podjąc taką uchwałę.