Administrator nie może być członkiem zarządu

Gość Zarzadca.pl

A jeżeli zarząd jest dwuosobowy i jeden z jego członków jest administratorem, to też tak nie można? Przecież rolą zarządu jest m.in. administrowanie, to jeden z elementów składowych pojęcia "zarządzanie", dlaczego jeden z członków nie mógłby administrować?

KubaP

[b]Pełnienie przez tą samą osobę funkcji członka zarządu i zarządcy nieruchomości  może być powodem uchylenia uchwały o wyborze zarządu[/b]

 wynika [b]z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia  4 października 2013 roku (sygn. akt I ACa 562/13).[/b]

Koncentracja w jednej osobie tych samych funkcji jest zgodna z prawem, jednak jak się okazuje sama zgodność z literą prawa  nie wystarczy. Treść art. 25 ustawy o własności lokali jednoznacznie wskazuje, że właściciel może zaskarżyć uchwałę także wtedy, gdy narusza jego interesy, albo zasady zarządzania. Każda z tych przesłanek stanowi odrębną podstawę zaskarżenia i  jeżeli zostanie podniesiona - sąd ma ją obowiązek szczegółowo zbadać.

W cytowanym orzeczeniu Sąd Apelacyjny przyjął, że zarząd wspólnoty jako organ winien kontrolować pracę zarządcy a zatem nie może tych funkcji wykonywać ta sama osobę i doszedł do przekonania, że uchwała o wyborze zarządu w osobie zarządcy nie może się ostać. Taka uchwała nie służy wspólnocie i narusza zasady zarządzania – wskazał uzasadniajac wyrok.

Sąd zwrócił uwagę na konieczność odróżnienia roli zarządu i zarządcy,  zarządca jest odrębnym od wspólnoty podmiotem prawnym, natomiast zarząd to organ, który kieruje jej sprawami, reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami.

Administrator nie może być członkiem zarządu

Należy teraz sobie zadać pytanie czy przedstawiciel zarządcy ( jego podwładny) może być członkiem Zarządu WM- na kanwie cytowanego orzeczenia SA w Katowicach?.

MarcoPolo

KubaP:

Należy teraz sobie zadać pytanie czy przedstawiciel zarządcy ( jego podwładny) może być członkiem Zarządu WM?

Wg mnie nie: byłby jednocześnie "przełożonym" zarządcy i jednocześnie jego podwładnym

KubaP

[cite] MarcoPolo:[/cite]KubaP:

Należy teraz sobie zadać pytanie czy przedstawiciel zarządcy ( jego podwładny) może być członkiem Zarządu WM?

Wg mnie nie:
byłby jednocześnie "przełożonym" zarządcy i jednocześnie jego podwładnym

a w czym to przeszkadza , każda "wtyczka" jest dobra ...

MarcoPolo

KubaP: Wszystko to racja, co napisałeś, ale po co wdawać się w jakieś dywagacje i rozstrząsanie kruczków prawnych. Ważne by działać skutecznie, zgodnie z prawem i nie wywoływać niepotrzebnie sytuacji konfliktowych. Jeżeli zarządca (czyli mówimy tu o szefie firmy zarządzającej, z którą wspólnota podpisała umowę na zarządzanie nieruchomością) zatrudnia administratora X do obsługi tej nieruchomości, to sytuacja jest niezdrowa (przede wszystkim dla wspólnoty) , gdy tym administratorem jest człowiek zarządu. Pan X jest tu jednocześnie "pracodawcą" zatrudniającym zarządcę i jednocześnie jego podwładnym, który jest rozliczany z pracy przez zarządcę. Pomijając bardzo niefunkcjonalny w praktyce układ, jest to prosta droga do schizofrenii (czyli rozdwojenia jaźni) biednego pana X.

Nowy doklejony: 06.12.13 10:18

a w czym to przeszkadza , każda "wtyczka" jest dobra ...

Jestem z natury, z założenia i głębokiego przekonania zdecydowanym przeciwnikiem funkcjonowania jakichkolwiek "wtyczek" poza wtyczkami elektrycznymi, oczywiście

KubaP

[cite] MarcoPolo:[/cite]KubaP: Wszystko to racja, co napisałeś, ale po co wdawać się w jakieś dywagacje i roztrząsanie kruczków prawnych.
Ważne by działać skutecznie, zgodnie z prawem i nie wywoływać niepotrzebnie sytuacji konfliktowych.

ja też jestem zwolennikiem takich rozwiązań , ale ... są watahy osób, dla których "prawo ponad wszytko" niezależnie czy jest ono praktyczne ....
a ta "wtyczka" to jest stosowana w praktyce, jako rozwiązanie problemu prawnego ...

elan124

Gość Zarzadca.pl (Kira): Przecież rolą zarządu jest m.in. administrowanie, to jeden z elementów składowych pojęcia "zarządzanie", dlaczego jeden z członków nie mógłby administrować ?

No właśnie. Znam wiele wspólnot, gdzie jednym z członków zarządu jest Administrator, z reguły zatrudniony na umowę-zlecenie. Nie słyszałem o jakichkolwiek wielkich "kolizjach" na linii Zarząd-Administrator a wręcz odwrotnie, właściciele bardzo pochlebnie wyrażają się o takiej współpracy. Są po prostu ludzie i ludziska. Istnieje demokracja i dupokracja.

man

[cite] MarcoPolo:[/cite]KubaP:

Należy teraz sobie zadać pytanie czy przedstawiciel zarządcy ( jego podwładny) może być członkiem Zarządu WM?

Wg mnie nie: byłby jednocześnie "przełożonym" zarządcy i jednocześnie jego podwładnym

Niekoniecznie.
Ten administrator moze przeciez otrzymywac wynagrodzene nie jako administrator ale jako czlonek zarzadu.
Zgodnie z UoWL czlonkiem zarzadu moze byc osoba z poza wspolnoty jak rowniez zarzad moze byc wynagradzany przez wspolnote.

elan124

MarcoPolo: Jeżeli zarządca (czyli mówimy tu o szefie firmy zarządzającej, z którą wspólnota podpisała umowę na zarządzanie nieruchomością) zatrudnia administratora X do obsługi tej nieruchomości, to sytuacja jest niezdrowa (przede wszystkim dla wspólnoty)

Jeżeli ktoś (wspólnota) uwielbia masochizm, to kto może jej tego zabronić !

MarcoPolo

KubaP: Należy teraz sobie zadać pytanie czy przedstawiciel zarządcy ( jego podwładny) może być członkiem Zarządu WM?

MarcoPolo: Wg mnie nie: byłby jednocześnie "przełożonym" zarządcy i jednocześnie jego podwładnym

man: Niekoniecznie. Ten administrator moze przeciez otrzymywac wynagrodzene nie jako administrator ale jako czlonek zarzadu.
Zgodnie z UoWL czlonkiem zarzadu moze byc osoba z poza wspolnoty jak rowniez zarzad moze byc wynagradzany przez wspolnote.

man:"administrator moze przeciez otrzymywac wynagrodzene nie jako administrator ale jako członek zarzadu" - Może tak być (ale znasz jakąś wspólnotę, gdzie jest taka sytuacja), i co z tego? Nie tego dotyczyło pytanie. KubaP zapytał, czy podwładny zarządcy (czyli człowiek, którego zarządca zatrudnia czyli mu płaci) może być członkiem zarządu wspólnoty. Moim zdaniem jest to sytuacja niekorzystna przez swoją dwuznaczność: członek zarządu (a więc "przełożony" zarządcy) jest jednocześnie jego podwładnym (jako zatrudniony przez tego zarządcę administrator).
Nawet jeśli taka sytuacja jest prawnie dopuszczalna (tego nie neguję), to ja, jako członek zarządu, bym takiego rozwiązania nie zalecał i na pewno nie zastosuję u siebie

KubaP

[cite] MarcoPolo:[/cite] "administrator moze przeciez otrzymywac wynagrodzene nie jako administrator ale jako członek zarzadu"
- Może tak być (ale znasz jakąś wspólnotę, gdzie jest taka sytuacja),

może, by się jakieś 1-2 znalazły , takie 300 lokalowe

[cite] MarcoPolo:[/cite] Nawet jeśli taka sytuacja jest prawnie dopuszczalna (tego nie neguję), to ja, jako członek zarządu,
bym takiego rozwiązania nie zalecał i na pewno nie zastosuję u siebie

podobnie jakbyś nie zalecał wyboru administratora przez ogół właścicieli lokali , tez bys nie zalecał odwoływania członków zarządu jak zrezygnowali czy umarli ...

man

[cite] MarcoPolo:[/cite]...Może tak być (ale znasz jakąś wspólnotę, gdzie jest taka sytuacja), i co z tego?

Dyskusja na ten temat wyglada na "akademicką" wiec tak jak wszyscy i ja tak sobie "teoretyzuje", chociaz moj administrator powiedzial mi kiedys ze jedna ze wspolnot wyrazila kiedys chec zatrudnienia go jako czlonka zarzadu.

[cite] MarcoPolo:[/cite]
Nie tego dotyczyło pytanie. KubaP zapytał, czy podwładny zarządcy (czyli człowiek, którego zarządca zatrudnia czyli mu płaci) może być członkiem zarządu wspólnoty. Moim zdaniem jest to sytuacja niekorzystna przez swoją dwuznaczność: członek zarządu (a więc "przełożony" zarządcy) jest jednocześnie jego podwładnym (jako zatrudniony przez tego zarządcę administrator).
Nawet jeśli taka sytuacja jest prawnie dopuszczalna (tego nie neguję), to ja, jako członek zarządu, bym takiego rozwiązania nie zalecał i na pewno nie zastosuję u siebie

W tym co napisales sa jeszcze dwie "dwuznacznosci" a raczej niescislosci.
Pierwsza w nazewnictwie.
We wspolnocie posiadajacej zarzad wlascicielski nie ma miejsca dla zarzadcy.
Taka wspolnota moze zatrudnic jedynie administratora i jak to zrobi zalezy tylko od jej preferencji.
Bardzo czesto sie zdarza ze nie ma dosc chetnych do funkcji czlonka zarzadu wsrod wlascicieli wiec aby miec w zarzadzie osobe znajaca sie na rzeczy, do zarzadu "zatrudnia" sie czlowieka z doswiadczeniem administratora.
Druga w ocenie kto komu placi.
To wspolnota placi administratorowi a nie zarzad, chociaz, moim zdaniem, to zarzad decyduje kogo wspolnota zatrudni mu do pomocy.

MarcoPolo

KubaP:

tez bys nie zalecał odwoływania członków zarządu jak zrezygnowali czy umarli

Dokładnie tak. Ale jeśli ktoś uważa, że chce głosować za pozostaniem w zarządzie kogoś, kto umarł, to cóż ja mogę na to poradzić :bigsmile:

Nowy doklejony: 07.12.13 08:59
man:

We wspolnocie posiadajacej zarzad wlascicielski nie ma miejsca dla zarzadcy

Oczywiście, że tak jest, jak piszesz. W mojej wypowiedzi posłużyłem się (co wcześniej wyjaśniałem) zwyczajowym, skrótowym nazewnictwem stosowanym na co dzień: zazwyczaj zarząd właścicielski podpisuje umowę o administrowanie z firmą zarządzającą i szef tej firmy jest nazywany "zarządcą" i to ten "zarządca" koordynuje całą współpracę ze wspólnotą i zatrudnia swoich pracowników (administratorów danej nieruchomości, księgowych itd). I w tym znaczeniu użyłem słów "zarządca" i "administrator". Również masz rację, ze to wspólnota płaci " zarządcy" ale to zarząd zajmuje się zazwyczaj egzekwowaniem warunków umowy z "zarządcą", bo do tego został przez wspólnotę wybrany. I stąd mój kolejny "skrót myślowy".

elan124

Man: Dyskusja na ten temat wygląda na "akademicką"

Ona nie wygląda, ona jest.

Man: Bardzo często się zdarza, że nie ma dość chętnych do funkcji członka zarządu wśród wlaścicieli, więc aby mieć w zarządzie osobę znającą się na rzeczy, do zarządu "zatrudnia" się czlowieka z doświadczeniem administratora

I bardzo dobrze. Ale w niektórych wspólnotach niektórzy właściciele zazdroszczą takich możliwości dorabiania, stąd plotki, pomówienia i napuszczania. Słowem ohyda !

koziorozka

Sąd Apelacyjny w Katowicach słusznie zauważył, że to klasyczny przykład konfliktu interesów

man

[cite] koziorozka:[/cite]Sąd Apelacyjny w Katowicach słusznie zauważył, że to klasyczny przykład konfliktu interesów

Zatrudniony przez wspolnote administrator bedacy jednoczesnie czlonkiem zarzadu moze byc w konflikcie interesu ale osoba prywatna bedaca administratorem z zawodu i oplacana jako czlonek zarzadu juz tego konfliktu nie ma.

KubaP

[cite] MarcoPolo:[/cite]KubaP:

tez bys nie zalecał odwoływania członków zarządu jak zrezygnowali czy umarli

Dokładnie tak.
Ale jeśli ktoś uważa, że chce głosować za pozostaniem w zarządzie kogoś, kto umarł,
to cóż ja mogę na to poradzić :bigsmile:

Człowieki , toż to nie chodzi o czyjąś wolę, ale o przejrzystość procedur i dokumentów wspólnoty
bo dojdziemy do takich nonsensów w realu

[cite] Egzo:[/cite][quote][cite] Haneczka:[/cite]Niestety nie. 
O ile osoba A nie złożyła sama rezygnacji, właściciele nie odwołali jej uchwałą, albo uchwała nie została uchylona w całości to obowiązują dwie uchwały: dotyczące osoby A i B, i ten sam scenariusz wyboru do zarządu uchwałą będzie obowiązywał odnośnie osoby C. [/quote]
Rozumiem, że jeżeli wspólnota podejmie uchwałę o "powołaniu zarządu w składzie A, B, C", 
a po roku podejmie "uchwałę o powołaniu zarządu w składzie "D, E, F", 
a po trzech miesiącach podejmie uchwałę o "powołaniu zarządu w składzie G, H, I", 

[b]to wszyscy rządzą? [/b]

To znaczy bieżący zarząd składa się z osób A, B, C, D, E, F, G, H, I ?

Interesująca interpretacja

.

koziorozka

osoba prywatna bedaca administratorem z zawodu i oplacana jako czlonek zarzadu juz tego konfliktu nie ma

Członkiem zarządu może być i lekarz, i księgowy, i śmieciarz, i administrator.
Jestem zwolenniczką czystych układów, więc głosowała bym na sąsiada administratora, ale byłabym przeciw, gdyby ten administrator nie mieszkał w mojej nieruchomości.
I równe warunki finansowe dla wszystkich członków zarządu.

Gość Zarzadca.pl

w takim razie prosze o porade wszystkich :<br /><br />jestem członkiem wspólnoty którą reprezentuje zarząd dwu-osobowy.zarząd wspólnoty powierzył zarządzanie firmie z małym doświadczeniem,ale za to w skład firmy którą zarządza nasza wspólnotą wchodzi jeden członek wspólnoty który posiada tytuł zarządcy w prywatnej firmie zarządzającej.natomiast istnieje pokrewieństwo duże miedzy przedstawicielami zarządu a osobą która jest defakto naszym zarządcą i jednocześnie członkiem wspólnoty.wszelkie uchwały sa realizowane po myśli naszego zarządu choć jeśli sie temu "członkowi-jednoczesnie zarządcy" nie spodoba sie jakas uchwała to nie bedzie podjęta .Prosze o opinie...

Jakub

zarząd wspólnoty powierzył zarządzanie firmie

To zdanie jest nieprawdziwe!
Zarząd nie mógł powierzyć zarządzania firmie bo to mogą uczynić tylko właściciele i to przy zachowaniu odpowiednich procedur określonych w UoWL.
Zarząd co najwyżej zatrudnił - za zgodą właścicieli firmę zarządzajacą do administrowania NW.
Pokrewieństwa nie mają żadnego znaczenia skoro prezydent mógł być bratem premiera.
Jeżeli właściciele tak wybrali, taka ich wola bo ....na głupotę lekarstwa jeszcze nie wynaleziono.