Wątpliwości prawne dotyczące rozliczania kosztów mieszkania
slawekradzik
Użytkownik
W 2009 i 2010 roku zakupiłem mieszkania w nowo wybudowanym budynku. Akty notarialne podpisałem z osobami fizycznymi– małżeństwem. Po podpisaniu aktów notarialnych i odebraniu mieszkań, otrzymałem faktury VAT zawierające kwoty za zakupione mieszkania. Faktury wystawione przez firmę należącą do jednego z małżonków sprzedających mi mieszkania, nazwijmy ją AAA. Firma ta wybudowała budynek, w którym zakupiłem mieszkania. Od czasu zakupu do chwili obecnej firma AAA wystawia mi faktury VAT z naliczonymi opłatami za wodę, ścieki, sprzątanie, ochronę, a w ostatnich miesiącach (listopad i grudzień) za jedno z mieszkań po 50,-zł miesięcznie za nieczystości stałe. Na fakturach za drugie mieszkanie nie ma takiego obciążenia.
Do tej pory uważałem, że wystawiająca mi faktury firma AAA jest zarządcą.
Jednak przeglądając wpisy na Państwa stronie widzę, że chyba coś jest nie tak.
W aktach notarialnych mam zapisy zgodnie, z którymi mam obowiązek ponosić koszty za utrzymanie części wspólnej. Nie określono jednak kto jest zarządcą.
Poza tym przeglądając wystawiane mi przez firmę AAA faktury zauważyłem, że systematycznie rosną koszty sprzątania, wody, ścieków, ochrony, a teraz jeszcze pojawiły się koszty nieczystości stałych.
Chcę zaznaczyć, że nie zawierałem umowy, ani jakiegokolwiek innego dokumentu z firmą AAA, która wystawia mi faktury.
Wszystkie należności jednak płacę przelewając określone w fakturach kwoty na wskazany rachunek. Przy czym jak zauważyłem jest to rachunek firmy AAA. Wszystkie składowe wyszczególnione na fakturach obciążone są Vat-em.
Dodam, że dotychczas nie było jakiekolwiek sprawozdania rocznego, planów czy rozliczenia kosztów, a wspólnota nie ma jako takiego zarządu ustanowionego przez współwłaścicieli.
Podejrzewam, iż wysokość kosztów oraz rodzaj świadczonych usług (np. ochrona), określane są dowolnie przez właściciela firmy. Podejrzewam także, iż niesprzedane mieszkania (kilkanaście) nie są obciążone kosztami.
Na moje pisemne zapytania osoba od której zakupiłem mieszkania oraz należąca do niej firma nie odpowiada, bądź są to odpowiedzi wymijające. M.in. ,że nie jest administratorem budynku ani nie pełni zarządu, w związku z czym nie ponosi żadnej odpowiedzialności. W rozmowach natomiast osoba ta wyraża zdziwienie: o co mi chodzi? Niestety pozostali współwłaściciele, których jest kilkunastu, zdają się nie zauważać sprawy. Twierdzą, że jest dobrze i taki stan im odpowiada.
Czy powinienem pozostawić tą sytuację w obecnym stanie i dalej płacić należności zgodnie z wystawionymi prze firmę AAA fakturami?
Do tej pory uważałem, że wystawiająca mi faktury firma AAA jest zarządcą.
Jednak przeglądając wpisy na Państwa stronie widzę, że chyba coś jest nie tak.
W aktach notarialnych mam zapisy zgodnie, z którymi mam obowiązek ponosić koszty za utrzymanie części wspólnej. Nie określono jednak kto jest zarządcą.
Poza tym przeglądając wystawiane mi przez firmę AAA faktury zauważyłem, że systematycznie rosną koszty sprzątania, wody, ścieków, ochrony, a teraz jeszcze pojawiły się koszty nieczystości stałych.
Chcę zaznaczyć, że nie zawierałem umowy, ani jakiegokolwiek innego dokumentu z firmą AAA, która wystawia mi faktury.
Wszystkie należności jednak płacę przelewając określone w fakturach kwoty na wskazany rachunek. Przy czym jak zauważyłem jest to rachunek firmy AAA. Wszystkie składowe wyszczególnione na fakturach obciążone są Vat-em.
Dodam, że dotychczas nie było jakiekolwiek sprawozdania rocznego, planów czy rozliczenia kosztów, a wspólnota nie ma jako takiego zarządu ustanowionego przez współwłaścicieli.
Podejrzewam, iż wysokość kosztów oraz rodzaj świadczonych usług (np. ochrona), określane są dowolnie przez właściciela firmy. Podejrzewam także, iż niesprzedane mieszkania (kilkanaście) nie są obciążone kosztami.
Na moje pisemne zapytania osoba od której zakupiłem mieszkania oraz należąca do niej firma nie odpowiada, bądź są to odpowiedzi wymijające. M.in. ,że nie jest administratorem budynku ani nie pełni zarządu, w związku z czym nie ponosi żadnej odpowiedzialności. W rozmowach natomiast osoba ta wyraża zdziwienie: o co mi chodzi? Niestety pozostali współwłaściciele, których jest kilkunastu, zdają się nie zauważać sprawy. Twierdzą, że jest dobrze i taki stan im odpowiada.
Czy powinienem pozostawić tą sytuację w obecnym stanie i dalej płacić należności zgodnie z wystawionymi prze firmę AAA fakturami?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Do czasu kiedy nie będzie ostatecznego pozwolenia na użytkowanie wydanego przez PiNB to budynek jest formalnie cały czas budową, nie istnieje więc w nim wspólnota mieszkaniowa.
Wtedy (najczęściej na mocy zapisów protokołu odbioru) koszty związane z utrzymaniem budynku (formalnie - budowy) ponosi się na rzecz dewelopera (czyli tutaj jak rozumiem firmy AAA).
Po uzyskaniu pozwolenia powstaje wspólnota i wtedy wszelkie wpłaty idą na konto wspólnoty. Jeżeli tak jest (tzn. budynek został oddany do użytkowania), to nie musisz (i nawet nie powinieneś, bo jak wspólnota może w takiej sytuacji "wstecznie" zażądać opłat, które już wpłaciłeś do firmy AAA) nic płacić tej firmie (a w szczególności na jej konto).
2. Nie miałem jako takiego protokołu odbioru. Wszystkie dane dotyczące stanu mieszkania zawarte są w akcie notarialny.
3. Tak, zawarłem z małżeństwem, nie z małżeństwem reprezentującym firmę AAA. Mam przed sobą akty notarialne, w których jako sprzedający figurują małżeństwo, powiedzmy X. Dokładnie par. 2 cyt. Małżonkowie X „w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu, wyodrębniają”, a dalszej części tegoż paragrafu „ sprzedają”. W akcie notarialnym zawarta jest również informacja, iż w terminie pięciu dni od zawarcia aktu mam wpłacić należność na podane konto. I tu numer konta, który jak widzę, jest zgodny z numerem konta firmy AAA. Tego samego dnia, w którym sporządzono akt notarialny, firma AAA wystawiła mi fakturę na kwotę zakupu mieszkania, jako zapłaconą. W akcie notarialnym jest zapis, że małżonek X wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jako firma AAA budynek mieszkalno-usługowy, tutaj podany adres, a dalej usytuowanie sprzedawanego mieszkania. Par 9 aktu notarialnego mówi, że „nabywcy ponoszą we własnym zakresie wszelkie koszty, wydatki i opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, stosownie do wielkości udziałów w części wspólnej”. I to wszystko. Nie ma nic o zarządzie i firmie AAA (poza wspomnianym wyżej zapisie o wybudowaniu).
Teraz płacić firmie AAA czy nie płacić? A co z zapłaconymi już fakturami na konto firmy AAA? Powiem szczerze, że sytuacja jest dla mnie mocno niezrozumiała, ponieważ około dwóch lat temu zastanawiałem się nad tym problemem i poprosiłem o poradę rzecznika konsumentów. Uzyskałem informację, że jak wystawiają faktury mam płacić, bo jeśli nie to mnie firma AAA zaskarży.
Dodam, że wspólnota faktycznie się nie zawiązała, nie ma zarządu i konta.
A więc… opłaty za media gdzieś muszę płaci, bo mnie firma AAA odetnie i co wtedy?
A kwestia wysokości obciążeń? Czy firma AAA może je dowolnie ustalać? Ewentualnie obciążać za dowolne usługi (np. ochrona)?
Co zaś się tyczy zakończenia budowy, to szczerze, nie wiem.
A jakie konsekwencje prawne miało by nie zakończenie budowy, bo jak rozumiem o to chodzi?
Z jednego nie wynika drugie.
Często jest tak, że budynek jest faktycznie zamieszkiwany, mimo braku pozwolenia na użytkowanie.
Formalnie deweloper przekazuje tylko budynek do prac wykończeniowych i teoretycznie nie wolno w nim mieszkać (a to że wszyscy to robią i budynek normalnie funkcjonuje to inna sprawa).
Czasem trwa to nawet kilka lat (znam osobiście taki przypadek, kiedy deweloper zbankrutował i ludzie kilka lat mieszkali formalnie na budowie).
Jeszcze raz zapytam, czy budynek ma formalne pozwolenie na użytkowanie od PINBu?
Być może powołanie na ten fakt znajduje się w akcie notarialnym?
http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html
Może tam znajdziesz jakieś dane, bo sytuacja wygląda na przedziwną.
Ile lokali jest w twojej wspólnocie? Bo jak mniej niż 8, to prawnie mogą być różnice.
W budynku jest 29 mieszkań w tym 17 sprzedanych.
Nowy doklejony: 20.12.13 08:27
Ogólna sytuacja wydaje się być prosta. Otóż pan X- właściciel hurtowni budowlanej AAA, buduje mieszkania na sprzedaż. Jest to jego dorobek życia, a co za tym idzie, trudno mu się z nim rozstać i pomimo podziału nieruchomości i wzrastającej liczby współwłaścicieli, traktuje go jako swoją własność (naiwne, ale zrozumiałe). Poza tym jak zauważyłem pan X nie korzysta z pomocy prawnej. Przegrał już ze mną jedną sprawę o rękojmię, szykuje się druga o zajęcie i bezumowne korzystanie z części wspólnej. Widzę także, że całym przedsięwzięciem, czyli firmą AAA i prowadzonym w jej ramach sklepem oraz budynkiem, w którym mam mieszkania, zajmuje się jedna księgowa, nie ma bladego pojęcia o rozliczaniu nieruchomości. Do tego dochodzi jeszcze pan X, który bierze przedsięwzięcie i rozliczanie kosztów na tzw. chłopski rozum, np. rozliczał koszty w stosunku 1/29, a nie wielkości udziałów.
Przy czym ja nie mam pretensji do pana X. Z mojej strony to bardzo dobra inwestycja. Koszty, które nalicza firma AAA też nie są jakieś porażające, a poza tym przerzucam je na najemców. Chodzi mi natomiast o to, by w niedługim jak sądzę czasie, nie spotkała mnie jakaś niespodzianka finansowa.
Czytam, w wielu miejscach odwołania do ustawy o własności lokali, kontach, regulaminach płatności, itd. I ja chciałbym wiedzieć, czy rozliczenia, które stosuje firma AAA mają umocowania prawnie, czy jest to praktyka ogólnie przyjęta, czy ewentualnie jest to zupełnie nieracjonalne podejście, które w przyszłości grozi mi konsekwencjami prawnymi ponieważ dotuje firmę, z którą nie łączy mnie żaden formalny stosunek.
Jak sądzę przypadek, który opisuje, nie jest jedyny i ktoś już znalazł wyjście z tej sytuacji.
Pomimo, że nie powołano u was zarządu, to sądzę, że nie powinieneś obawiać się, że twoje wpłaty zaliczek na koszty zarządu gdzieś przepadną. Pan X, a właściwie jego firma AAA (bo przy jednoosobowej działalności gospodarczej w praktyce to jest to samo), działa jako tzw. "dotychczasowy właściciel" nieruchomości i jeżeli nie zorganizowano działania wspólnoty, to sprawowanie zarządu przez firmę AAA w najgorszym wariancie można traktować jako prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. Jeżeli firma AAA reguluje wszystkie należności wobec podmiotów zewnętrznych i gromadzi wpłacane przez was zaliczki na koszty zarządu, to nie ma wielkiego strachu - w chwili zorganizowania wspólnoty, firma AAA, jako prowadząca zarząd bez zlecenia, będzie musiała rozliczyć się z pobranych zaliczek i wydatków - miejmy nadzieję, że pani księgowa jest tego świadoma.
Niemniej sytuacja jest niezdrowa, widać, że firma AAA nie wie jak prawidłowo naliczać zaliczki, nie macie kontroli nad kosztami usług zewnętrznych, itp. Jak najszybciej należałoby zwołać zebranie i powołać zarząd właścicielski. Jednak z tego co wcześniej napisałeś wynika, że pozostałym właścicielom lokali taka sytuacja odpowiada, więc nie wiem czy coś wskórasz żądaniem zwołania zebrania, czy ktoś w ogóle będzie zainteresowany - a żeby wybrać zarząd wspólnoty trzeba mieć poparcie ponad 50% głosów liczonych udziałami, i to nie tych którzy raczą zjawić się na zebraniu, ale liczonych w stosunku do wszystkich udziałów we wspólnocie.
W braku współdziałania pozostałych właścicieli, pozostaje ci tylko droga sądowa i żądanie ustanowienia zarządcy przymusowego, na podstawie art. 26 ust. 1. u.o.w.l.
Miałem taką samą sytuację.
W momencie kiedy podpisywałem akt notarialny budynek nie miał jeszcze pozwolenia.
W moim akcie znalazły się takie zapisy:
"Pełnomocnik Spółki oświadcza, że:
(...)
3. Nie została dotychczas wydana dla tego budynku ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego
(...)"
a także
"Kupujący oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez XXX S.A., która pozostaje jedynym uprawnionym podmiotem do zakończenia budowy oraz uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie całego budynku posadowionego na nieruchomości opisanej w par. 1 ust. 1 niniejszego aktu. Zgoda ta obejmuje wykonanie wszelkich prac, które do uzyskania przedmiotowej decyzji okażą się konieczne"
U mnie zgoda na użytkowanie została wydana po mniej więcej po pół roku od aktu, dopiero wtedy powstała wspólnota.
Natomiast wcześniej ludzie normalnie się meldowali, były podpisane umowy z elektrownią, wodociągami, itp (tyle że przez dewelopera, a nie przez wspólnotę). I mieszkali w budynku, oczywiście nielegalnie. Oczywiście wszystkie dokumenty o których pisałeś (zaświadczenia o samodzielności lokali (wypisy z kartoteki lokali), wypisy z rejestru gruntów, zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę) były dołączone do aktu notarialnego (tzn. okazane i wzmiankowane w akcie).
Więc jeszcze raz - czy budynek ma formalne (ostateczne!) zezwolenie na użytkowanie od PINBu?
Problem, myślę tkwi z mentalności sprzedającego, czyli właściciela firmy AAA.
Co do zaliczek.
Nie pobierane są zaliczki na koszty zarządu. Nie ma także funduszu remontowego. Firma AAA wystawia jedynie faktury za media, ustalając usługi i stawki dosyć dowolnie.
Rozmawiałem o opisanych problemach z panem X, który jak napisałem wcześniej, nie rozumie o co mi chodzi. Co prawda wymusiłem na nim spotkanie z przedstawicielem firmy zajmującej się administracją, ale po tym jak okazało się, że w dokumentacji jest bałagan, a w zasadzie jej nie ma, firma ta nie podjęła tematu administracji budynkiem.
Rozmawiałem również z księgową firmy AAA, która stwierdziła, że w jej obowiązkach jest jedynie wystawianie faktur.
I tak, jeśli z nieprawidłowym naliczaniem dla mnie składek mogę sobie poradzić, to już obawiam się konsekwencji przy zakończeniu działalności przez firmę AAA, co niestety jest bardzo prawdopodobne.
Przede wszystkim obawiam się kosztów konserwacji, czy napraw. Budynek co prawda ma dopiero sześć lat, ale pewne mankamenty już wychodzą, np. wady dachu (tutaj gwarancja na pięć lat).
Na razie skutecznie skarżę sprzedającego, czyli małżeństwo X, ale jeśli przyjdzie mi się procesować o koszty napraw z pozostałymi współwłaścicielami, bo akurat dach nad moimi mieszkaniami zacznie przeciekać i nie będzie miał kto pokryć kosztów, to już sam sobie współczuje?
Pozostali współwłaściciele zdają się omijać temat i traktują to jak zamieszkiwanie jak w spółdzielni mieszkaniowej. Na rozesłane do każdego z nich pisma, w którym naświetliłem problemy - niestety nie otrzymałem odpowiedzi. Zatem, jeśli ktoś spotkał się podobnym problemem, proszę o wskazówki.
Taka sytuacja nie może przecież trwać w nieskończoność?
Czy umowę z zakładem energetycznym masz podpisaną w taryfie C, czy w taryfie G?
Tych faktur możesz nie płacić - firma XXX nie ma jakiegokolwiek tytułu prawnego do pobierania opłat.
Spróbuj jednak zainteresować sytuacją sąsiadów, bo faktycznie w dłuższym terminie to będzie problem.
U Ciebie istnieje wspólnota, bo ona powstaje z mocy prawa (prawdopodobnie powstała w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie, albo wydzielenia pierwszego lokalu - co późniejsze).
Być może zarząd sprawuje (tzw. zarząd powierzony) firma XXX - sprawdź w dziale III księgi wieczystej gruntu na którym jest budynek, musi być wpisany wtedy sposób sprawowania zarządu jako zarząd powierzony firmie XXX. Ale nawet w takim przypadku płacisz wtedy opłaty wspólnocie, a nie firmie XXX. Oczywiście musi być sporządzony i zatwierdzony przez zebranie właścicieli plan gospodarczy uzasadniający wysokość zaliczek, itp. itd. Jeżeli tego nie ma - nie ma podstawy do żądania wpłat.Jeżeli w takiej sytuacji (tzn. kiedy odmówisz wpłat) zostaniesz zaskarżony do sądu, firma XXX nic nie wskóra.
Teraz kwestia płatności dla firmy AAA. W tej chwili są dwa wpisy na forum:
jeden by płacić, drugi by nie płacić.
Poza tym jeśli nie płacić to co z już zapłaconymi fakturami? No i jeśli nie będę płacił za wodę, to wcześniej czy później mi ją odetną.
Wspomniałem już o kosztach ewentualnych konserwacji i napraw. Zatem kto je będzie ponosił, np. już przyszłym roku.
Dalej kwestia ubezpieczenia OC części wspólnej. Jak tą sprawę załatwić? Albo inaczej, kto odpowiada w przedstawione przeze mnie sytuacji, za szkody powstałe na części wspólnej.
Albo chociażby taka zabawa. Zbiera się kilku współwłaścicieli i oddzielają sobie kratą z kłódka część korytarza. Zwracam się do sprzedającego, a on, że to nie jego sprawa, to inicjatywa tych współwłaścicieli. Oni z kolei, że wydzielili swoją część wspólną, bo taką mają zapisaną w aktach notarialnych. I co teraz?
Jak widać problemów jest bardzo dużo.
Jeśli zatem nie spotkaliście się z podobną sytuacją, proszę o sugestie co dalej z tym zrobić.
Na razie zapomnij o kracie, ewentualnym przecieku i innych pierdółkach - masz inne priorytety.
Ja bym zaczęła od wymuszenia podstaw - NIP, regon i konto bankowe dla wspólnoty.
Pogadaj z bardziej kumatymi sąsiadami. Nie bardo chce mi się wierzyć, że nie zainteresuje ich info, że mogą stracić sporą kasę.
Czeka cię ciężka robota. Ale nie takie przeszkody tutejsi forumowicze pokonywali.
Powodzenia!
Przekaże skrótowo zebrane przeze mnie informację.
1. Roszczenia finansowe.
Co do roszczeń związanych z fakturowanymi przez firmę AAA kosztami to według prawnika, można domagać się zwrotu pobranych należności na rok wstecz, od złożenia pisemnego odstąpienia od usług. Przy czym należy zwrócić uwagę na koszty usług zrealizowanych (woda, ścieki, śmieci).
2. Co do stanu prawnego wspólnoty.
W ubiegłym roku złożyłem w Sądzie wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego. Do tej pory odbyło się jedno posiedzenie Sądu. Na posiedzeniu tym z prawidłowo zawiadomionych 33 osób, stawiło się czworo, czyli ja z żoną oraz inne małżeństwo, które posiada mieszkanie, ale w nim nie zamieszkuje. Nie było żadnej osoby zamieszkującej w budynku.
Kilka osób wystosowało do Sądu pismo z którego wynikało, że zwołają zebranie i wybiorą zarząd wspólnoty w związku z czym wnoszą o oddalenie wniosku. Kolejne posiedzenie Sądu wyznaczono na koniec września br.
W dniu 20 lutego 2015 roku zauważyłem na drzwiach klatki schodowej domu niepodpisaną kartkę o treści:
„W dniu 18 lutego 2015 roku o godzinie 19-tej w mieszkaniu 23, odbędzie się spotkanie właścicieli mieszkań. Spotkanie to dotyczyć będzie wyboru Zarządu wspólnoty mieszkaniowej”.
I faktycznie podobno na spotkaniu tym wybrano zarząd, podobno trzyosobowy.
W dniu 23 maja 2015 roku znalazłem w skrzynkach listowych mieszkań ankiety:
„Dane Identyfikacyjne lokatorów do arkusza kalkulacyjnego rozliczenia mieszkań”.
Osoba, która zbierała te ankiety twierdziła, że
"robi to na prośbę zarządu wspólnoty mieszkaniowej, ale ona nic o ankietach nie wie. Natomiast moje pytania przekaże zarządowi".
Po niedługim czasie dowiedziałem się, że osoba ta została w lutym 2015 roku wybrana członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
08 czerwca 2015 roku wystosowałem do tegoż członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej pismo z żądaniem udostępnienia dokumentów związanych z pierwszym zebraniem właścicieli, jeśli takowe się odbyło, a przede wszystkim podjętych na zebraniach właścicieli , jeśli takowe były, uchwał. Dokumentów nie otrzymałem.
W rozmowie telefonicznej z dnia 27 lipca 2015 roku z tymże członkiem zarządy wspólnoty mieszkaniowej dowiedziałem się, że
"zarząd nie widzi różnicy między spotkaniem a zebraniem. Poza tym podjęto na spotkaniu jedną uchwałę o wyborze zarządu, protokoły spotkań są, ale zarząd ma się zastanowić czy mi je udostępnić".
Co ciekawe dowiedziałem się niedawno od pracownika jednej z firm zarządzających nieruchomościami, że od sierpnia wspólnota mieszkaniowa w której mam mieszkania będzie zarządzana przez jego firmę.
Ciekaw jestem Państwa opinii.
Pozdrawiam
slawekradzik
NIP, regon i konto bankowe dla wspólnoty - macie wreszcie?
Nie rozumiem cię
- widzisz kartkę, ale na zebranie nie idziesz.
- wiesz z sądu, że kilku sąsiadów obiecuje powołanie wspólnoty, ale się z nimi nie kontaktujesz.
Trochę dziwacznie zaczynacie, ale może wreszcie zaczniecie działać zgodnie z prawem.
Co ty chcesz osiągnąć?