Zarząd a zarządca
tajfun
Użytkownik
Mam proste pytanie.
Które z art, z Rozdziału 4 UoWL dotyczą zarządu ( art 20) a które zarządcy (art18.1).
Czy mam rozumieć że rozdział 4 dotyczy także zarządcy tylko w tych artykułach w których jest to wyraźnie napisane czy we wszystkich tego rozdziału?
A jeżeli we wszystkich to dlaczego w jednych jest to napisane a w innych nie? Np: art21.1
Które z art, z Rozdziału 4 UoWL dotyczą zarządu ( art 20) a które zarządcy (art18.1).
Czy mam rozumieć że rozdział 4 dotyczy także zarządcy tylko w tych artykułach w których jest to wyraźnie napisane czy we wszystkich tego rozdziału?
A jeżeli we wszystkich to dlaczego w jednych jest to napisane a w innych nie? Np: art21.1
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
...to chciażby dlatego.
Art. 33
W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.
No to Panowie KubaP i elan 124 do dzieła.
W jakim znaczeniu uzyto tu słowa - zarzad ?
Chociaż nie do mnie skierowane pytanie, ale z racji samego zagadnienia, uważam że warto podyskutować. - słowo zarząd tu użyte zostało w obydwu znaczeniach: funkcjonalnym i podmiotowym. - w tym wypadku użyte słowo zarząd dotyczy tylko i wyłącznie znaczenia w sensie podmiotowym
To jest moja prywatna analiza leksykalnego znaczenia użytych słów w danym zdaniu. Na pewno intencja ustawodawcy była inna, wynikająca prawdopodobnie z nierozróżniania tego niuansu, że zarząd mogą sprawować osoby nie tylko wybrane ale również osoby trzecie ("powierzone").
Jako że cytatologia jest powszechnie stosowana tu na forum, co zrozumiałe bo wyjaśnia czasami najlepiej sporne zagadnienia - poniżej obszerne fragmenty orzecznictwa i opinii. Powinny rozwiać istniejące wątpliwości.
"...Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarżąca ma rację zarzucając, że Sąd Okręgowy nie dostrzegł różnicy między pojęciem zarządu w ujęciu art. 18 u.w.lok. i w ujęciu art. 20 u.w.lok.
Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.lok....w przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości.
Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22, art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 u.w.lok.
Według art. 20 u.w.lok.... Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 u.w.lok. - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przytoczonych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z art. 6 zd. drugie u.w.lok. - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.lok., nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy w art. 32a u.w.lok..." - wyrok SN w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 14 stycznia 2004 r. Sygn. akt I CK 108/03. - http://www.zarzadca.pl/content/view/660/94/
"...Ustawa o własności lokali używa pojęcia "zarządu" w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie (art. 18 u. w. l.) oraz w znaczeniu podmiotowym, jako organu wspólnoty (art. 20 u. w. l.)...
Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to działanie w sferze prawnej innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony. Zgodnie z art. 18 u. w. l. właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt. 5, art. 24, 29, 30, 31, 32 i 32a u. w. l.). Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast zarząd w znaczeniu podmiotowym, o czym była już mowa wyżej, jest organem wspólnoty, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (art. 21 ust. 1 u. w. l.)...należy podzielić stanowisko Sądu Okręgowego, że uchwała pozwanej wspólnoty w zakwestionowanej części narusza przede wszystkim zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Skupienie w ręku jednej osoby funkcji zarówno członka jednoosobowego zarządu (w znaczeniu podmiotowym) jak również zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) rodzi trudności w rozgraniczeniu kompetencji między zarządem a zarządcą. Zatarcie tych granic podważa w istocie racjonalność takiego rozwiązania, nie przynosi korzyści, ani nawet nie zapewnia prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Gdyby zarząd miał kontrolować prawidłowość działań podejmowanych przez zarządcę w ramach administrowania nieruchomością wspólną, wtedy powierzenie obydwu tych funkcji tej samej osobie czyni sprawowanie takiego nadzoru iluzorycznym, co z pewnością nie służy zapewnieniu prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną..." - Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny, wyrpok z dnia 4 października 2013 r. Sygn. akt I ACa 562/13.- http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/151500000000503_I_ACa_000562_2013_Uz_2013-10-04_002
"...Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym), na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym, o którym mowa w art. 20 u.w.l.). Za wyłączeniem takiej możliwości, wobec przyjętego już uprzednio przez właścicieli innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej, np. brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną czy problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005r., sygn. akt: III CZP 62/05)..." - http://www.e-wspolnotamieszkaniowa.pl/index.php/zarzad-nieruchomoscia-wspolna/zarzad-a-zarzadca-z-czym-to-sie-je
"...Oczywiste jest przy tym, że zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, będzie łączył ze wspólnotą mieszkaniową stosunek cywilny, taki sam, jak w każdym innym zarządzie zleconym. Skoro tak, to do wykonywania czynności reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej, wykonywanych w imieniu i na rzecz oraz ze skutkiem dla właścicieli nieruchomości, niezbędne będzie posiadanie przez tego zarządcę stosownego umocowania. Podstawę prawną stanowić będzie dla udzielenia pełnomocnictwa art. 96 Kodeksu cywilnego a także przepisy k.p.c.
Powstaje jednak pytanie, czy zarządcy nieruchomości, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, przysługuje prawo reprezentacji w imieniu wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa, czy też do reprezentacji niezbędne jest umocowanie wspólnoty mieszkaniowej?
Do niedawna orzecznictwo sądów administracyjnych nie było w tej sprawie jednolite, gdyż według jednych orzeczeń uważano, że zarządca taki, któremu powierzono zarząd nieruchomością w trybie art. 18 ust. 1 ustawy, może czerpać swoje uprawnienia do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej z art. 21 ust.1 ustawy o własności lokali, który mówi „zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją..”. Natomiast z innych orzeczeń, jak np. z postanowienia Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31.05.2006 r., sygn. I A Ca 290/06 wynikało, że:
„Działanie takiego zarządcy (któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1 ustawy – dop.) pociągają za sobą skutki dotyczące bezpośrednio wspólnoty mieszkaniowej (art. 95 § 2 k.c.). W odróżnieniu od reprezentacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa”.
Powyższe zagadnienie prawne ostatecznie wyjaśniła uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. III CZP 129/08, gdzie w uzasadnieniu stwierdzono: „Nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali dla określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy. (…) Zarządca w rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c., art. 86 i 87 k.p.c.)”.
Dodajmy w ślad za orzeczeniem Sądu Najwyższego, że wprawdzie w art. 33 ustawy zawarte jest odesłanie do przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną, w tym do cyt. art. 21 ust.1 ustawy, gdzie mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialno prawnych, ale nie dotyczy ww. przepis przedstawicielstwa procesowego. Z przepisu, jak wiadomo wynika, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu.
Dlatego Sąd Najwyższy podkreślił, że „samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały”. Z tego powodu, w przypadku braku stosownych postanowień umowy czy uchwały nie można na podstawie postanowień art. 21 ust. 1 i art. 33 ustawy o własności lokali określać zakresu umocowania zarządcy nieruchomości, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali..." - http://www.wspolnotamieszkaniowa.pl/audyt/aktualnosci/Zarzad-powierzony-a-koniecznosc-posiadania-pelnomocnictwa-do-reprezentacji/547.html
A może ustawodawca świadomie założył że zarządca 18.1 musi mieć w tym przypadku odpowiednie pełnomocnictwo od wspólnoty.
Nie rozumie cię Jakub. Jest wręcz odwrotnie.
Gdyby było dodane ...lub powierzony ...to własnie zarządca !8.1 byłby NIEPOMINIĘTY.
Wtedy stwierdzenie - osoby sprawujące zarząd - dotyczyłoby i zarzadu 20 i zarzadcy 18.1
Nowy doklejony: 02.01.14 14:55
Nie rozumie. Może mnie oświecisz.
Od nikogo niczego wymagam, a juz szczególnie od tych którym brakuje argumentów i zastepują je nerwowymi uwagami nie na temat.