naliczanie opłat przez zarządcę za miesjca postojowe w hali oraz piwnice
batypo
Użytkownik
Witam,
chciałbym zapytać o sposób i stosowane praktyki w wyliczaniu powierzchni i opłat za miejsca postojowe w hali garażowej oraz za piwnice. Jestem właścicielem mieszkania, miejsca postojowego w hali garażowej oraz piwnicy, które kupiłem od dewelopera sprawującego teraz zarząd nieruchomością (nie powstała jeszcze wspólnota).
Moje duże zdziwienie wywołały zaproponowane stawki (a raczej naliczony wymiar metrów) zaliczek za miejsce garażowe i piwnicę. Konkretnie chodzi o fakt, że zaliczki są pobierane za metraż dwukrotnie wyższy niż posiadane lokale (piwnica ma 6 metrów a opłata liczona jest za 13 metrów ; miejsce postojowe ma 15 metrów a opłata liczona jest za 30 metrów). Oczywiście jest to argumentowane przez dewelopera udziałem w części wspólnej. Jak najbardziej zrozumiałym jest dla mnie, że wszyscy właściciele np. miejsc postojowych ponoszą proporcjonalnie do udziałów lub w równym wymiarze wszelkie koszty związane z utrzymanie całej hali. Zupełnie nielogiczne (i dające w mojej ocenie dużą możliwość manipulacji i braku przejrzystości) wydaje mi się jednak comiesięczne wnoszenie z góry zaliczek za doliczoną 'część wspólną'. Przecież płacąc comiesięczne zaliczki za miejsce postojowe płacimy w nich również za utrzymanie czystości, zu życie energii, bieżące utrzymanie, fundusz remontowy itd.
Są to analogiczne pozycje (jeśli chodzi o składniki czynszu i ich wysokość) jak w przypadku zaliczek za mieszkanie. W związku z tym mam następujące pytania:
1. Czy to jest "normalna" praktyka w przypadku naliczania powierzchni za miejsca postojowe? Czy płaci się za faktycznie posiadaną powierzchnię ( JEST TU POZYCJA M.IN. BIEŻĄCEGO UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI, UTRZYMANIA CZYSTOŚCI ITD.)?
2. Czy stawki za zarządzanie miejscami postojowymi oraz piwnicami co do ich wysokości są takie jak za zarządzanie mieszkaniami?
Z góry dziękuję za odpowiedź :-)
chciałbym zapytać o sposób i stosowane praktyki w wyliczaniu powierzchni i opłat za miejsca postojowe w hali garażowej oraz za piwnice. Jestem właścicielem mieszkania, miejsca postojowego w hali garażowej oraz piwnicy, które kupiłem od dewelopera sprawującego teraz zarząd nieruchomością (nie powstała jeszcze wspólnota).
Moje duże zdziwienie wywołały zaproponowane stawki (a raczej naliczony wymiar metrów) zaliczek za miejsce garażowe i piwnicę. Konkretnie chodzi o fakt, że zaliczki są pobierane za metraż dwukrotnie wyższy niż posiadane lokale (piwnica ma 6 metrów a opłata liczona jest za 13 metrów ; miejsce postojowe ma 15 metrów a opłata liczona jest za 30 metrów). Oczywiście jest to argumentowane przez dewelopera udziałem w części wspólnej. Jak najbardziej zrozumiałym jest dla mnie, że wszyscy właściciele np. miejsc postojowych ponoszą proporcjonalnie do udziałów lub w równym wymiarze wszelkie koszty związane z utrzymanie całej hali. Zupełnie nielogiczne (i dające w mojej ocenie dużą możliwość manipulacji i braku przejrzystości) wydaje mi się jednak comiesięczne wnoszenie z góry zaliczek za doliczoną 'część wspólną'. Przecież płacąc comiesięczne zaliczki za miejsce postojowe płacimy w nich również za utrzymanie czystości, zu życie energii, bieżące utrzymanie, fundusz remontowy itd.
Są to analogiczne pozycje (jeśli chodzi o składniki czynszu i ich wysokość) jak w przypadku zaliczek za mieszkanie. W związku z tym mam następujące pytania:
1. Czy to jest "normalna" praktyka w przypadku naliczania powierzchni za miejsca postojowe? Czy płaci się za faktycznie posiadaną powierzchnię ( JEST TU POZYCJA M.IN. BIEŻĄCEGO UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI, UTRZYMANIA CZYSTOŚCI ITD.)?
2. Czy stawki za zarządzanie miejscami postojowymi oraz piwnicami co do ich wysokości są takie jak za zarządzanie mieszkaniami?
Z góry dziękuję za odpowiedź :-)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Skoro wykupiłeś mieszkanie na własność, to znaczy, że wspólnota mieszkaniowa już istnieje, powstaje ona z mocy prawa. Deweloper nie ma prawa zarządzać mieszkaniami, a wyłącznie częściami wspólnymi. Czy hala garażowa jest częścią wspólną z miejscami garażowymi przeznaczonymi do wyłącznego korzystania, czy też hala jest odrębnym lokalem będącym współwłasnością? Poza tym, deweloper pobiera zaliczkę według udziału w części wspólnej czy jednak według metrów powierzchni? Jak to jest wykazane na piśmie? Piwnica jest pomieszczeniem przynależnym do mieszkania, zwiększa udział w nieruchomości wspólnej, z garażem może być różnie. Najlepiej będzie jeżeli zacytujesz fragment twojego aktu notarialnego, dotyczący hali garażowej.
Czy taka sytuacja uzasadnia wykazanie w zaliczce do zapłaty za miejsce postojowe zarówno jego faktycznego metrażu 14,9 m, jak również dodatkowo 15 m części wspólnej? Tak jak pisałem logiczne jest dla mnie, że właściciele miejsc w hali ponoszą koszt jej utrzymania, ale przy takiej konstrukcji zarówno za moją własność w postaci MP, jak i ciągi komunikacyjne ponoszę dwukrotne opłaty z tytułu : wynagrodzenia zarządu, utrzymania czystości, energii w częściach wspólnych, ubezpieczenia budynku, bieżącego utrzymania nieruchomości, funduszu remontowego i konserwacji wind. Przy liczeniu wszystkich stawek "od metra kwadratowego" powoduje to duże podbicie całkowitych kwot.
Druga kwestia to tak jak nadmieniałem stawki za te wszystkie wymienione pozycje są takie jak w przypadku mieszkania. Czy tak się praktykuje, czy też to narazie wykorzystanie pozycji dominującej :-)?
Obecnie jest w takie fazie "organizacyjnej" ... jak długo, to zależy od determinacji właścicielei lokali..
i tu may pierwszy błąd bo nie metr jest jednostką zaliczeniową/rozliczeniowa, ale udział w części wspólnej jaki jest przypisany do garażu wielostanowiskowego i piwnicy. Widać, że za zarządzanie wzięli się amatorzy ... wszak od 1 stycznia 2014 każdemu wolno zarządzać nieruchomościami ...
Moim zdaniem , to deweloper przerzucił na tych co kupili ciężar ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości, a sam się zwolnił z tego obowiązku ...
nie jest normalne aby zaliczki naliczać od m2 .
Powinny być naliczane od udziału jaki związany jest z tym miejscem postojowym. Praktycznie MP partycypuje w kosztach utrzymania części wspólnych tak jak mieszkanie suma naliczeń ma dać 100%.
Tak, bo należność jest wyliczana kwota za zarządzanie X udział MP
Otrzymałem trzy zawiadomienia (dla mieszkania, miejsca postojowego i piwnicy) o miesięcznym wymiarze zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. We wszystkich są te same pozycje składników (opisane powyżej) i takie same stawki.
Tak więc trzykrotnie płacę za te same pozycje :-(.
Moje zdziwienie budzi fakt wykazania w zaliczkach dla miejsca postojowego i piwnicy dwukrotnie większego metrażu niż posiadam faktycznie i co zostało zapisane w umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego. W tej sytuacji miesięczna zaliczka dla miejsca postojowego wynosi 82 PLN. Uważam to za mocno wygórowaną stawkę, a dodatkowo u kilku znajomych osób posiadających również mieszkania i miejsca postojowe w innych lokalizacjach w Poznaniu te stawki są co najmniej o połowę niższe. Przyznam szczerze, że wiedząc o takim sposobie naliczania i proponowanych wysokościach stawek nie wiem czy zdecydowałbym się na zakup takiego miejsca.
nie płacisz trzykrotnie za to samo , tylko trzy razy po jakimś tam udziale ... suma tych cząstecze od wszystkich właścicielei ma dać 100% . We wspólnocie jest zasada kto ma duży udział w częściach wspólnych ( bo np. nabył kilka udziałów - lokali ) to płaci dużo...
Według tego udziału nalicza się wymiar opłat .
O najmie możemy mówić tylko w przypadku, gdy właścicielem lokalu garażu wielostanowiskowego jest jeden właściciel - deweloper .
czy najem MP nie może być wyliczony wg udziału ?
MP to nie lokal mieszkalny ...
w umowie przedwstępnej w formie aktu odnośnie miejsca postojowego znajdował się zapis: "deweloper zobowiązuje się do sprzedaży udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego - hali garażowej (po uprzednim ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu), którego wielkość wynikać będzie z ilorazu powierzchni miejsca postojowego i komunikacji do powierzchni lokalu niemieszkalnego (hali garażowej) , a w ramach tego prawa będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego o powierzchni 15 m".
W zestawieniu pomieszczeń mam następujące dane:
- miejsca postojowe - w sumie 1350 m
- komunikacja - 1120 m
- powierzchnia wspólna - 1290 m
- całkowita powierzchnia hali garażowej - 2860 m
Czy zatem wykupując moje miejsce o pow. 15 m w tej hali powinienem otrzymać do zapłaty zestawienie za 30 m powierzchni, czy raczej ze te faktycznie przeze mnie wykupione? Jak się do tego podchodzi?
W umowach był również zapis, że deweloper będzie sprawować zarząd nieruchomością wspólną do czasu podjęcia stosownej uchwały przez wspólnotę.
piwnicę i miejsce postojowe odebrałem w ubiegłym miesiącu i do 3 miesięcy również nastąpi podpisanie oddzielnego aktu na te dwa elementy.
może to nieprecyzyjnie nazywam, ale jeszcze raz przytoczę na wszelki wypadek zapis z umowy przedwstępnej dotyczący właśnie miejsca postojowego: "deweloper zobowiązuje się do sprzedaży udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego - hali garażowej (po uprzednim ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu), którego wielkość wynikać będzie z ilorazu powierzchni miejsca postojowego i komunikacji do powierzchni lokalu niemieszkalnego (hali garażowej) , a w ramach tego prawa będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego o powierzchni 15 m".
Po pierwsze: z powyższego wynika, że deweloper prawidłowo nalicza koszty a ty jednak nie jesteś właścicielem garażu. Akt notarialny zawiera jedynie przyrzeczenie sprzedaży, a umowa przedwstępna lub protokół odbioru nie są aktami zakupu. W tej sytuacji dyskutowanie o wymiarze zaliczek na poczet utrzymania garażu ma średni sens, bo nie jesteś stroną w tej sprawie, stroną jest właściciel udziału w hali, czyli obecnie nadal jest to deweloper, można powiedzieć, że zaliczki wymierza sam sobie. Ponieważ z deweloperem podpisałeś protokół odbioru MP, to w świetle prawa jesteś jedynie jego użytkownikiem. Z tytułu użytkowania jesteś obciążany opłatami, a to oznacza, że teoretycznie właściciel może ustalić opłaty jakie chce i na jakie ty, jako strona się zgodzisz w formie dwustronnej umowy.
Po drugie: nie będziesz kupował MP, ale udział w hali garażowej, w której część powierzchni zostanie wydzielona do twojego korzystania (MP). To istotna różnica, bo nie wykupujesz na własność jedynie 15 m kw. miejsca postojowego - tak ja zapewne ci się wydaje - wykupujesz udział w całej hali, a więc musisz proporcjonalnie ponosić koszty całej hali.
Tyle teoria.
W praktyce deweloper traktuje cię tak jakbyś już był właścicielem udziału, dlatego nalicza ci opłaty tak samo jak właścicielom, zgodnie z twoim przyszłym udziałem w hali garażowej. To uprzejmie z jego strony, już pomijając fakt, że nie powinien tego robić, bo nawet zapisane w akcie notarialnym uprawnienie do sprawowania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej, nie upoważnia dewelopera do zarządzania prywatnymi lokalami, a takim lokalem jest hala garażowa. Jednak dopóki deweloper nalicza opłaty rzetelnie, to proponowałbym tego stanu rzeczy nie zmieniać, bo gdy zabraknie kogoś, kto prowadzi sprawy lokalu mającego 90-ciu współwłaścicieli, to zacznie się totalny chaos.
Przeanalizujmy to tak, jakbyś już był właścicielem udziału w hali garażowej. Wówczas na ciebie będzie przypadał koszt utrzymania hali w wysokości wynikającej z tego kosztu pomnożonego przez wielkość twojego udziału (z wyjątkiem specyficznych przypadków np. wywóz nieczystości).
Twój udział w hali garażowej wynosi 15 m kw. / 1350 m kw. = 1/90.
Jeżeli wyliczyłeś sobie, że w płacisz za 30 m kw. to prawdę mówiąc płacisz za mało, bo 1/90 z całości powierzchni hali wynosi 31,78 m kw. i za tyle powinieneś płacić.
Zwróćmy uwagę, że w hali garażowej nie istnieje pojęcie "części wspólnych" w sensie ustawy o własności lokali (u.o.w.l.). Wszystko wewnątrz hali garażowej, miejsca postojowe, ciągi komunikacyjne i to co zostało nazwane "częściami wspólnymi", stanowi przedmiot współwłasności na zasadach art. 195 kodeksu cywilnego. Poszczególne części hali mogą zostać w drodze umowy (np. notarialnie) przypisane do korzystania poszczególnym osobom (jak np. miejsca postojowe), ale to nie znaczy, że pozostała część hali to jest "części wspólna" w rozumieniu u.o.w.l., którą to część należy dołączyć do części wspólnych wspólnoty mieszkaniowej. Niezrozumienie tej kwestii zapewne prowadzi cię do wniosku, że podwójnie płacisz za części wspólne. Tak nie jest. Użycie w akcie notarialnym sformułowania "części wspólne" w stosunku do powierzchni wewnątrz prywatnej hali garażowej jest niefortunne, prowadzi do nieporozumień interpretacyjnych.
Pozostaje jeszcze sprawa opisu w akcie notarialnym sposobu obliczenia twojego udziału. Moim zdaniem, albo zacytowałeś AN w sposób niepełny, albo w AN wkradł się błąd. Twój udział można obliczyć ze stosunku wielkości twojego MP do ogólnej powierzchni wszystkich MP, przy założeniu, że nikt nie posiada do wyłącznego korzystania żadnych innych powierzchni - wynik wynosi 1/90. Nawiasem mówiąc, gdzieś wam zniknęło 220 metrów kw., bo suma "części wspólnych" i "MP" nie jest równa 2860.
Nowy doklejony: 20.01.14 21:52
Chciałem Państwa zapytać o jeszcze jedną kwestię. Czy w sytuacji gdy deweloper sprzedał część mieszkań i nadal prowadzi ich sprzedaż, a istnieje już wspólnota mieszkaniowa, to miesięczne opłaty z tytułu utrzymania nieruchomości ponoszą zarówno właściciele mieszkań, jak również deweloper za wszystkie mieszkania niesprzedane, a będące jego własnością ?