miejsce w parkingu podziemnym - jakiego dokonać podziału
krzychu
Użytkownik
Wybudowaliśmy dwa budynki na jednej działce . W jednym budynku jest parking podziemny , który służy dla mieszkańców obu budynków. Wykup miejsca postojowego był dobrowolny ( nie dla wszystkich wystarczyło miejsc ) . Teraz chcemy podzielić działkę na dwie aby powstały dwie wspónoty, ale jak wykazać udział w parkingu podziemnym dla mieszkańców dwóch bloków. Chcieliśmy parking podziemny potraktować jako samodzielny lokal , który ma 20 miejsc postojowych na powierzchni 400m2 - i 20 osób z pośród 50 osób ( wszystkich) byłoby współwłascicielami parkingu -mieliby prawo parkowania na konkretnym miejscu postojowym.
Ale jak to zrobić teraz gdy dążymy do powstania dwóch wspólnot .
Ale jak to zrobić teraz gdy dążymy do powstania dwóch wspólnot .
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czy koszt wybudowania garażu nie został wliczony do ceny sprzedawanych lokali?
Przed podziałem nieruchomości w celu utworzenia dwóch wspólnot, należy zmienić stan prawny garażu.
Ponieważ garaż jest niewyodrębnionym lokalem, wspólnota powinna wystąpić do starosty o udzielenie zaświadczenia o samodzielności lokalu i następnie dokonać jego wyodrębnienia przez przeniesienie prawa własności na użytkowników garażu w drodze aktu notarialnego (sprzedaż).
Czy nie ma błędu w tej wypowiedzi? W jaki sposób została przeniesiona własnośc miejsca postojowego, skoro takie miejsce nie stanowi odrębnego lokalu?
Jeżeli garaż uzyska zaświadczenie o samodzielności i zostanie wydzielony z nieruchomości jako odrębny lokal, to będzie traktowany tak samo, jak mieszkanie: będzie miał własną księgę wieczystą i swojego (grupowego) właściciela. Współwłasność lokalu garażowego będzie współwłasnością w częściach ułamkowych, to nie będzie "wspólnota we wspólnocie", jak czasami niektórzy myślą. Udziały we własności lokalu i wspólny udział w nieruchomości wspólnej to sprawa współwłaścicieli. Nie ma znaczenia, że wśród nich będą również osoby z drugiego budynku (oddzielnej wspólnoty). Te osoby, faktycznie, będą należały do obu wspólnot: do jednej z tytułu własności lokalu, do drugiej z tytułu współwłasności garażu.
Obie przedmiotowe nieruchomości gruntowe powinny posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Dla ułatwienia życia współwłaścicieli garażu warto pomyśleć o zapisaniu w umowie notarialnej powierzenia zarządzania lokalem garażowym zarządcy. Szczegółowe zasady można określić w załączniku do aktu notarialnego. Owszem, to nie jest problem dewelopera, ale przy takiej ilości współwłaścicieli są potem problemy ze sprzątaniem garażu (szczególnie drogi dojazdowej do miejsc postojowych), konserwacją, przeglądami, remontami, zbieraniem zaliczek itp. Często robi to wspólnota, co w odniesieniu do odrębnego lokalu jest niezgodne z prawem.
Po podziale będą 2 wspólnoty mieszkaniowe. Jedna z budynkiem mieszkalnym nr 1 i druga wspólnota z budynkiem mieszkalnym i podziemnym garażem nr 2.
Właściciele mieszkań budynku nr 1 jeżeli zakupią udział w miejscu postojowym w garażu budynku nr 2 będą należeć do obu wspólnot mieszkaniowych. Status prawny dla samego garażu wielostanowiskowego to współwłasność. Drogi dojazdowe w garażu wielostanowiskowym to współwłasność tylko właścicieli garażu - nie są to części nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej budynku nr 2.
Przepraszam ,ze zadaję takie banalne dla Was pytania ale dla mnie to wszystko jest zupełną nowością . Dziękuję z góry za wyrozumiałość i odpowiedź.
Powierzchnia użytkowa budynku to suma powierzchni użytkowej wszystkich lokali, łącznie z garażem.
Udział to stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Jeżeli nie ma pomieszczeń przynależnych (np. piwnic, komórek), to wówczas:
- Udział w nieruchomości wspólnej (NW) pana Kowalskiego to 50/2400.
- Udział wspólny (niepodzielny) wszystkich współwłaścicieli garażu w NW to 400/2400.
Dla przykładu:
budynek nr 1 2000m2 (ten bez garażu)
budynek nr 2 2400m2 (z garażem na 20 miejsc postojowych)
Kowalski ma 50 m2 w budynku nr 1 i kupuje udział w garażu (w budynku nr 2)
udział w częściach wspólnych w budynku 1 - 50/2000
udział we współwłasności garażu w budynku 2 - 20/400
udział w częściach wspólnych Kowalskiego w budynku 2 - 20/400 z 400/2400
Kowalski ma 50 m2 w budynku nr 2 i kupuje udział w garażu (też w budynku nr 2)
udział w częściach wspólnych w budynku 2 - 50/2400
udział we współwłasności w garażu w budynku 2 - 20/400
udział w częściach wspólnych Kowalskiego w budynku 2 - 20/400 z 400/2400 plus 50/2400
Sąd Najwyższy: udział w NW jest niepodzielny.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05
W akcie notarialnym powinna być mowa o:
udział w częściach wspólnych w budynku 2 - 50/2400
udział we współwłasności w garażu w budynku 2 - 20/400
tylko dla potrzeb rozliczeń zarządcy nieruchomości tj. ustalenia zaliczki przypadającej na Kowalskiego (ale już nie w akcie notarialnym) będzie on musiał to sobie dalej poprzeliczać:
udział w częściach wspólnych Kowalskiego w budynku 2 - 20/400 z 400/2400 plus 50/2400
Owner napisał:
"Dzielenie garażowego udziału w nieruchomości wspólnej na "cząstki" dla każdego współwłaściciela może służyć wyłącznie do obliczenia części zaliczki na koszty NW, jaka przypadanie do zapłacenia Kowalskiemu. Nie można jednak tej "cząstki" łączyć z udziałem lokalowym do wyliczenia "siły głosu" Kowalskiego na zebraniu wspólnoty".
Ten pogląd nie jest jednolity, ani w doktrynie, ani w orzecznictwie.
Piśmiennictwo:
1) głosowanie nad uchwałą to czynność zarządu wspólną rzeczą, wymaga współdziałania
"ustawa nie określa sposobu reprezentacji współwłaścicieli albo lokali niewyodrębnionych na zebraniu właścicieli lokali albo w głosowaniu obiegiem (...) Jeżeli wyznaczenie przedstawiciela współwłaścicieli jest niemożliwe w ramach uzgodnień między nimi, wyznaczenia osoby do reprezentowania współwłaścicieli na zebraniu właścicieli lokali dokonuje sąd w postępowaniu nieprocesowym - zgodnie z art. 199 k.c. "
R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2004, s. 172
2) pogląd przeciwny do poprzedniego:
"można jednak bronić poglądu (tak J.Ignatowicz: Komentarz do ustawy o własności lokali, s. 89), że w wypadku współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel uczestniczy w głosowaniu, o którym mowa w art. 23 ustawy, samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności lokalu. Uwidacznia to następujący przykład: jeżeli z własnością lokalu należącego do dwu osób w częściach równych związany jest udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem 1/10, to każdy z tych dwu współwłaścicieli lokalu sam bierze udział w podejmowaniu uchwały, ale dysponuje jedynie siłą głosu 1/20. Przyjęcie takiego poglądu uzasadnia okoliczność, że w wypadku zwykłej współwłasności ułamkowej współwłaścicieli nie łączy żaden stosunek osobisty, wymagający ich współdziałania".
Andrzej Gola, Nieruchomości, Własność lokali z komentarzem, Warszawa 2004
Odnośnie charakteru udziału we współwłasności:
"następuje tu wyobrażony intelektualnie "idealny" podział prawa własności"
Edward Gniewek, System Prawa Prywatnego, Tom III, Prawo rzeczowe, Warszawa 2007, s. 441.
Orzecznictwo:
1) wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu, Wydział I Cywilny z dnia 12.03.2008 roku, sygn. akt: I C 467/06:
" Sąd podzielił więc stanowisko tych autorów, którzy opowiadają się za przyjęciem zasady, że każdy współwłaściciel może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu poprzez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal".
Wyrok ten został zaskarżony, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w sprawie o sygn. I ACa 601/08 (niepubl.) wyrokiem z dnia 07.08.08 oddalił obie apelacje.
2) wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu, Wydział I Cywilny z dnia 23.12.2008 roku, sygn. akt: I C 540/07:
"Przede wszystkim należy zauważyć, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. ...nie przesądza kwestii prawidłowego obliczania większości głosów członków wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji, gdy przynajmniej jeden wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób. Ustawa wprowadza jedynie zasadę, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.... Sąd podziela jednak pogląd..., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli oddaje swój własny głos, którego siła jest mierzona poprzez pomnożenie wysokości jego udziału we współwłasności lokalu oraz wysokości przypadającego na ten lokal udziału w własności nieruchomości wspólnej... Zdaniem Sądu za przyjęciem powyższego poglądu przemawiają poza większą poprawnością teoretyczną także względy praktyczne, zwłaszcza w sytuacji, gdy - jak w rozpoznawanej sprawie- mamy do czynienia z kilkudziesięcioma osobami będącymi współwłaścicielami nieruchomości lokalowych".
"Dla ułatwienia życia współwłaścicieli garażu warto pomyśleć o zapisaniu w umowie notarialnej powierzenia zarządzania lokalem garażowym zarządcy. Szczegółowe zasady można określić w załączniku do aktu notarialnego. Owszem, to nie jest problem dewelopera, ale przy takiej ilości współwłaścicieli są potem problemy ze sprzątaniem garażu (szczególnie drogi dojazdowej do miejsc postojowych), konserwacją, przeglądami, remontami, zbieraniem zaliczek itp. Często robi to wspólnota, co w odniesieniu do odrębnego lokalu jest niezgodne z prawem".
Do spraw związanych z zarządem w przypadku współwłasności lokalu ( a zatem i garażu wielostanowiskowego) zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że do podjęcia czynności przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu konieczna jest jednomyślność współwłaścicieli.
Może zasadne byłoby w tej sytuacji nie tylko powierzenie zarządu, ale także zmiana sposobu zarządu.
Problem w tym, że na takie zapisy winni zgodzić się wszyscy współwłaściciele, ponieważ są to właśnie sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu i zapis w umowie sprzedaży udziału nie będzie w tym względzie wystarczający.