hala garażowa z KW i jako część wspólna w jednym budynku.

tom

Witam,
nabyłem lokal mieszkalny w nieruchomości w której deweloper zastosował łącznie dwa rodzaje rozwiązań prawnych dotyczących hali garażowych. Część miejsc postojowych znajduje się w części wspólnej budynku (na poziomie -1) a druga cześć na poziomie -2, który to poziom, stonowi w całości lokal z wyodrębnioną KW (jedno miesce to jeden udział w hali). Dla jasności, hala garażowa na poziomie -1 należy do części wspólnych nieruchomości, a stanowiska zostały sprzedane w drodze nabycia prawa wyłącznego ich użytkowania.

Administrator zastosował jednolity system rozliczeń miejsc dla posiadaczy miejsc na -1 i -2 (stała kwota za miejsce bez względu na którym poziomie się znaduje miejsce postojowe).

Mam wątpliwości, czy ten system jest poprawny - tym bardziej, że podczas głosowania na zebraniu Wspólnoty, posiadacze miejsc postojwych w hali z wyodrębnioną KW mają większy udział głosów (przez fakt posiadania udziału w tak dużym lokalu jakim jest hala z KW) - a koszty ponosimy wszyscy takie same.

Co sądzicie Państwo o tym przypadku?

Egzo

[cite] tom:[/cite]Mam wątpliwości, czy ten system jest poprawny

Nie jest poprawny.

KubaP

[cite] tom:[/cite]Administrator zastosował jednolity system rozliczeń miejsc dla posiadaczy miejsc na -1 i -2 (stała kwota za miejsce bez względu na którym poziomie się znaduje miejsce postojowe).

Mam wątpliwości, czy ten system jest poprawny -

nie jest prawidłowy.

poziom -2 powiem płacić 1 / ilośc MP X udział w części wspólnej X stawka za miejsce postojowe
poziom -1 powinien płacić od sztuki MP np 50 zł/MP . Te wpłaty należy traktować jako pożytek z części wspólnych.

Zarządca

Od współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego należna jest kwota przypadająca na nich stosownie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej - czyli należy ich łącznie podsumować.


Odnośnie natomiast osób korzystających z nieruchomości wspólnej - to o sposobie rozliczenia decydują właściciele lokali w formie uchwały - to nie jest część wspólna - nie może takich decyzji podejmować sobie administrator. Czy jest jakaś uchwała w tej sprawie?

tom

niestety nie ma żadnej uchwały w tej sprawie. Regulamin też nie wspomina o rozliczeniach za miejsca. Wydaje mi się, że Administrator chcąc ułatwić sobie system rozliczeń, nie chciał wprowadzić systemu adekwatnego do stanu prawnego. Dodam, że jeszcze pierwsze zebranie Wspólnoty jeszcze się nie odbyło (odbiór budynku/ lokali nastąpił pod koniec poprzedniego roku).

Szczerze mówić to nie wiem jak się zachować, gdyż cała sytuacja wydaje się dość zawikłana.

Bardzo dziękuje za zainteresowanie :bigsmile:

Nowy doklejony: 26.01.14 21:42
Zastanawiam się jeszcze nad kwestią, czy współwłaściciele lokalu na poziomie -2 (hala garażowa z wyodrębnioną KW) powinni niezależnie zawrzeć umowę o zarządzanie tym lokalem (w chwili obecnej brak takowej). Dodatkowo, czy wszelkie koszty za media, remonty, ochronę itp. za halę garażową na poziomie - 2 powinny byc ponoszone tylko przez waścicieli tego "lokalu" (hali garażowej na -2), czy też powinny być ponoszone przez właścicieli wszystkich lokali w budynku (np. jak remonty w częściach wspólnych) - tak to właśnie jest zrobione obecnie. Wydaje się, że również ten system nie jest poprawny...?

KubaP

[cite] tom:[/cite]niestety nie ma żadnej uchwały w tej sprawie.

Jesteś tego pewien ? byłeś drugim właścicielem ?

wspólnota powstaje z mocy prawa, więc już dwóch właścicieli lokali może podejmować uchwały tworzące prawo we wspólnocie ...

Dodam, że jeszcze pierwsze zebranie Wspólnoty jeszcze się nie odbyło (odbiór budynku/ lokali nastąpił pod koniec poprzedniego roku).

jesteś tego pewien

a może zebranie właścicielei lokali nie odbyło się przy twoim udziale, bo jesteś od niedawna właścicielem lokalu

Też nie wiem czy jesteście wspólnota ? czy były już akty notarialne przeniesienia własności ( nie mylić z umowami przedwstępnymi)

Szczerze mówić to nie wiem jak się zachować, gdyż cała sytuacja wydaje się dość zawikłana

udaj się do Zarządcy / Administratora i poproś o wgląd w dokumenty wspólnoty ...

Zastanawiam się jeszcze nad kwestią, czy współwłaściciele lokalu na poziomie -2 (hala garażowa z wyodrębnioną KW) powinni niezależnie zawrzeć umowę o zarządzanie tym lokalem (w chwili obecnej brak takowej).

Dodatkowo, czy wszelkie koszty za media, remonty, ochronę itp. za halę garażową na poziomie - 2 powinny byc ponoszone tylko przez waścicieli tego "lokalu" (hali garażowej na -2), czy też powinny być ponoszone przez właścicieli wszystkich lokali w budynku (np. jak remonty w częściach wspólnych) - tak to właśnie jest zrobione obecnie.

Wydaje się, że również ten system nie jest poprawny...?

Teoretycznie to masz racje , ale ...
to zależy, czy jest ustanowiona służebność przejazdu i przychodu na rzecz właścicielei lokali mieszanych i użytkowych
Jeżeli te media hali można wyodrębnić z ADM to tak powinno być jak piszesz ...

MarcoPolo

KubaP: wspólnota powstaje z mocy prawa, więc już dwóch właścicieli lokali może podejmować uchwały tworzące prawo we wspólnocie ...

Chyba się trochę zagalopowałeś: wspólnota rzeczywiście powstaje z mocy prawa, ale uchwały są podejmowane, zależnie od tego czego dotyczą, przy ponad 50% głosów ZA (licząc udziałami) a w niektórych sytuacjach wymagane jest 100%. Oczywiście, że dwóch właścicieli może poddać pod głosowanie projekt uchwały, ale jeśli np. 90% udziałów ma np. gmina albo spółdzielnia albo deweloper, którzy są przeciwni uchwale, to tych dwóch niewiele zdziała

KubaP

[cite] MarcoPolo:[/cite]

KubaP: wspólnota powstaje z mocy prawa, więc już dwóch właścicieli lokali może podejmować uchwały tworzące prawo we wspólnocie ...

Chyba się trochę zagalopowałeś: wspólnota rzeczywiście powstaje z mocy prawa, ale uchwały są podejmowane,
zależnie od tego czego dotyczą, przy ponad 50% głosów ZA (licząc udziałami) a w niektórych sytuacjach wymagane jest 100%.
Oczywiście, że dwóch właścicieli może poddać pod głosowanie projekt uchwały, ale jeśli np. 90% udziałów ma np. gmina albo spółdzielnia albo deweloper, którzy są przeciwni uchwale, to tych dwóch niewiele zdziała

Hetta , prrrrrrrrrrrrry... ,

Teorię ,w zasadzie masz wyuczoną na pamieć, ale praktyki zero ...

To stara sztuczka deweloperów ... stworzyć taki status prawny wspólnoty na początku jej istnienia , jaki im odpowiada i to z wykorzystaniem notariusza, by było trudniej to sprostować ...

MarcoPolo

KubaP: Teorię ,w zasadzie masz wyuczoną na pamieć, ale praktyki zero

1. Dziękuję za komplement (odnośnie teorii), ale z tą zerową praktyką to spudłowałeś
2. Mam prośbę: czy mógłbyś podać jakieś przykłady sztuczek deweloperów, którzy są stanie zrobić tak, by w kilkudziesięcio-lokalowej wspólnocie dwóch właścicieli (nieposiadający większościowych udziałów)mogło podjąć prawomocną uchwałę. Taka informacja bardzo podniesie moją znajomość praktyki. Z góry dziękuję

KubaP

[cite] MarcoPolo:[/cite]

KubaP: Teorię ,w zasadzie masz wyuczoną na pamieć, ale praktyki zero

1. Dziękuję za komplement (odnośnie teorii), ale z tą zerową praktyką to spudłowałeś

ja nie pudłuje jak już "kopię "...
Przykład ... twoja prośba poniżej

[cite] MarcoPolo:[/cite]2. Mam prośbę: czy mógłbyś podać jakieś przykłady sztuczek deweloperów, którzy są stanie zrobić tak, by w kilkudziesięcio-lokalowej wspólnocie dwóch właścicieli (nieposiadający większościowych udziałów)mogło podjąć prawomocną uchwałę. Taka informacja bardzo podniesie moją znajomość praktyki.

np. uchwała o zwolnienie z opłat na utrzymanie NW za lokale nie sprzedane ....
wyodrębnienie kotłowni jako oddzielnego lokalu i pozostawienie go sobie ...
Przyjąć taki regulamin wspólnoty, który preferuje dewelopera ..
itd.
Wiedzę praktyczną możesz czerpać ze spraw sądowych odbywających sie na twoim terenie .

MarcoPolo

KubaP: ja nie pudłuje jak już kopię

1. A czy ja Ci wróg, żeby od razu kopać? Oj Ty brutaaalu niedobry, Ty

2. Bardzo ciekawe informacje, ale w dalszym ciągu nie wiem, jak w kilkudziesięcio-lokalowej wspólnocie (a moje doświadczenie praktyczne mówi mi, ze taka jest wspólnota toma), dwóch właścicieli (nieposiadający większościowych udziałów)może podjąć prawomocną uchwałę.
No i trochę mnie zmartwiło, że sprawy sądowe odbywające się nie na moim terenie nie będą dla mnie przydatne dla podnoszenia wiedzy praktycznej

KubaP

[cite] MarcoPolo:[/cite]

KubaP: ja nie pudłuje jak już kopię

1. A czy ja Ci wróg, żeby od razu kopać? Oj Ty brutaaalu niedobry, Ty

ach przestań ty przestań ... z tym gender...:bigsmile:

2. Bardzo ciekawe informacje, ale w dalszym ciągu nie wiem, jak w kilkudziesięcio-lokalowej wspólnocie (a moje doświadczenie praktyczne mówi mi, ze taka jest wspólnota toma), dwóch właścicieli (nieposiadający większościowych udziałów)może podjąć prawomocną uchwałę.

złe założenie ...
dwóch to znaczy : jeden to deweloper ( np. 96% ) , a drugi zaprzyjaźniony z nim właściciel np żona (4%).( mają rozdzielność majątkową )

No i trochę mnie zmartwiło, że sprawy sądowe odbywające się nie na moim terenie
nie będą dla mnie przydatne dla podnoszenia wiedzy praktycznej

ależ będą jako ciekawostka ... wiesz , co innego oglądać mecz w TV , a co innego na stadionie (sali rozpraw jako widownia)

Zarządca

[cite] tom:[/cite]niestety nie ma żadnej uchwały w tej sprawie. Regulamin też nie wspomina o rozliczeniach za miejsca. Wydaje mi się, że Administrator chcąc ułatwić sobie system rozliczeń, nie chciał wprowadzić systemu adekwatnego do stanu prawnego. Dodam, że jeszcze pierwsze zebranie Wspólnoty jeszcze się nie odbyło (odbiór budynku/ lokali nastąpił pod koniec poprzedniego roku).

Szczerze mówić to nie wiem jak się zachować, gdyż cała sytuacja wydaje się dość zawikłana.

Zatem naliczenia można potraktować jako zaliczki. Bez wątpienia administrator nie mógł ustalać opłat dowolnie, ponieważ czynność przekracza zakres zwykłego zarządu, być może jakieś zapisy na ten temat zostały zawarte w aktach notarialnych? Na jakiej podstawie ten administrator działa?
Kolejną kwestią jest rozdzielenie sald - tego musicie dopilnować - datą powstania wspólnoty jest dzień, w którym nastąpiło wyodrębnienie pierwszego lokalu na rzecz innej osoby niż dotychczasowy właściciel - w praktyce chodzi o pierwszy akt notarialny zawarty z nabywcą a nie o datę wpisu do kw. Od tego momentu należy prowadzić ewidencję wspólnoty, za lokale niesprzedane odpowiada deweloper, nabywcy, którzy jeszcze nie zawarli umów kupna nie płacą na konto wspólnoty, opłaty wnosi deweloper.

Wszyscy mają "zerowe" salda, wspólnota nie może przejmować jakiś zobowiązań po poprzednim właścicielu - to bardzo ważne, gdyż można spotkać sie z praktyką, że zarządcy przenoszą salda - czyli nadpłaty i niedopłaty do bilansu otwarcia - to nie jest prawidłowe.

[cite] tom:[/cite]Zastanawiam się jeszcze nad kwestią, czy współwłaściciele lokalu na poziomie -2 (hala garażowa z wyodrębnioną KW) powinni niezależnie zawrzeć umowę o zarządzanie tym lokalem (w chwili obecnej brak takowej). Dodatkowo, czy wszelkie koszty za media, remonty, ochronę itp. za halę garażową na poziomie - 2 powinny byc ponoszone tylko przez waścicieli tego "lokalu" (hali garażowej na -2), czy też powinny być ponoszone przez właścicieli wszystkich lokali w budynku (np. jak remonty w częściach wspólnych) - tak to właśnie jest zrobione obecnie. Wydaje się, że również ten system nie jest poprawny...?

Tak za halę, jak i za mieszkanie, będące przedmiotem współwłasności - odpowiadają współwłaściciele a nie wspólnota. Skoro to odrębny lokal, to prawa wspólnoty kończą się przed drzwiami, ewentualnie bramą wjazdową.