teoretycznie wspolnota / uchwala wlascicieli - u nas jest inaczej - o wszystkim decyduje administrator lacznie z wlascicielami/osobami obcymi w naszej WM - nie bede sie tym teraz zajmowal bo choc to mnie osobiscie tyczy i mojej wlasnosci to nie temat na dzis:(:(:(
Potwierdzam: przy udziale 30/100 place na fr 60 zl i prawidlowo skoro inny przy udziale 15/100 placa 30 zl. To stan obecny przy naszej wspolwlasnosci malzenskiej.
Problem jest inny wkraczajacy juz na droge karna: administrator/zarzadca z licencja, zawsze mowi wszystko przeciw nam a w szczegolnosci udowadnia wspolnocie, ze my za wszystko placimy tak samo jak oni.
Od momentu wykazania mu (na pismie) jakie robi nieprawidlowosci:np. od wielu lat nie daje nam rozliczen, na uchwalach podpisywani sa niewlasciciele (jakims cudem udalo nam sie uzyskac kilka notatek sluzbowych potwierdzajacych nasze zarzuty), na jednej uchwale jest kilka o zupelnie innej tresci np. 1. udzielenie mu absolutorium a ponizej 2.przezucenie naplaty (czyli nasza nadplata na eksploatacje ktora po zakonczeniu roku rozrachunkowego jest nasza - dzielona wg udzialow) na konto eksploatacji - nie starczyloby dnia na wyliczanie:(
Na nasze zarzuty on powiedzial, ze od momentu uwolnienia tego zawodu - zarzadcy - on moze wszystko, nawet grzejnik kupic za nasza kase i powiesic go na suficie.
Sklocil swoim nieprawnym dzialaniem cala wspolnote - przyciagnal ich tym miedzy innymi, ze popiera i ukrywa samowole budowlane, czesci wspolne sa w stanie prawie krytycznym, sponsorowal za nasza kase np. prywatne remonty np wymiana licznikow, naprawa urzadzen typu kuchenki itd - na co nigdy nie bylo uchwal - na poczatku umowy mamy dokladnie wyliczone za co my placimysami a za co z wspolnej kasy. Mozna powiedziec zrobil co zrobil, obserwuje i zaciera rece bo my jestesmy jedynymi ktorzy sie z tymi nieprawidlowosciami nie zgadzaja. Prosze mi nie tlumaczyc: tryb jego odwolania itd, znamy, znamy:( - z pewnych wzgledow: na dzien dzisiejszy - nie ma na niego mocnych:(:( taka jest smutna prawda:(:(
Tez popieram, ze w naszym interesie jest go/administratora powiadomic o statusie naszego malzenstwa. Kiedys bylo takie zdanie na powiadomieniu o zebraniu: "wszelkie zmiany w udzialach lub zmianach wlascicielskich lub notarialnych, prosze dostarczyc na zebranie" Z roku na rok juz nie ma zadnego dopisku i zaczelo sie: dopiero niedawno dowiedzielismy sie przypadkiem, ze jedno mieszkanie ma 3 wlascicieli a podpisywal zawsze jeden, i inne gorsze sprawy - nie do ujawnienia na tym forum, przy naszych notatkach sluzbowych z ktorych wynika, ze nigdy nie bylo zadnego pelnomocnictwa w naszej WM a glosowaly obce osoby lub nie wszyscy prawowici wlasciciele to co sie dzialo z uchwalami kilkanascie lat wstecz:( Dlatego od kilku lat nie podpisujemy mu absolutorium a on mowi, ze ma to w nosie - bo on nie musi miec naszego podpisu:(
W zwiazku z powyzszym juz zastanawiam sie co administrator zrobi jesli zrobimy intercyze i go powiadomie na pismie i: czy on ma nam policzy czynsz wg tej noweli czy przysle nam odp, ze musi byc uchwala na ta zmiane? najgorsze, ze on nigdy nam nie odpowiada na nasze pisma. Raz jeden zdarzyla sie taka odp: "Dziekujemy za uwagi, problemy te zostana poruszone na najblizszym zebraniu" a na najblizsze/roczne zebranie nie dostalismy powiadomienia:(
Akurat jeśli udowadnia innym, że płacicie jak oni, to ma rację. Sam ustaliłeś wreszcie, że płacisz jednak od udziałów. Czyli zgodnie z zasadami i jak oni.
Podział lokalu na dwa mniejsze nie zmieni waszej łącznej wysokości opłat ani o złotówkę. Łącznie wyjdzie na to samo. Z jednej opłaty zrobią się dwie mniejsze.
Oczywiscie potwierdzam jeszcze raz, ze place wg tych samych zasad i prawidlowo ale jeszcze raz powtarzam administrator wciska ten kit reszcie wspolnoty, ze placimy wg 15/100 udzialow - a reszta wspolnoty wierzy mu jak guru:) - ale na glupote nie ma rady i na dzien dzisiejszy tym nie bedziemy sie zajmowac.
Pytanie zasadnicze: w wypadku jesli nie bedziemy mieli 100% zgody na uchwale o podzial, z jakiego art. startowac na wniosku do Sadu?
Nie jestem przekonany co do art. 199 k.c. - mamy z tym art. bardzo zle doswiadczenia a nie mozemy liczyc na madrego Sedziego, ktory byc moze uzna nasz wniosek pomimo tego, ze nie bedziemy mieli 50% zgody na uchwale.
Podstawę prawną żądania o wyrażenie zgody na podział lokali stanowić będzie art. 199 Kodeksu cywilnego, art. 24 uwl również wymaga, tak jak 199 kc. przeprowadzenia postępowania nieprocesowego. Dla porządku należałoby jednak wyjaśnić, że przepis ten nie ma zastosowania w omawianej sprawie, ponieważ reguluje możliwość zwrócenia się o rozstrzygnięcie do sądu w przypadku braku uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności.
Przepis ten należy odczytywać w powiązaniu z art. 22 ust. 4:
" Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd."
W małych wspólnotach uchwał się nie podejmuje, ponieważ w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - konieczna jest zgodą wszystkich właścicieli, a nie zgoda większości.
Na podział lokali - konieczna jest zgoda wszystkich - nie większości.
"Powracając do kwestii zgody właścicieli na dokonanie połączenia lub podziału w nieruchomości zarządzanej na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego, to jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali Sąd Najwyższy akcentował konieczność uzyskania zgody pozostałych właścicieli na połączenie lub podział nieruchomości. W postanowieniu z dnia 21 października 1983 roku, sygn. akt: VI CR 346/83 Sąd Najwyższy przedstawił następujący pogląd: „swoiste cechy tej formy własności nieruchomości lokalowej ujawniają się wówczas, gdy w wyniku dokonanej czynności zbycia fizycznej, części takiej nieruchomości lub jej podziału w drodze orzeczenia sądowego ma dojść do wydzielenia nowego lokalu (lokali). Podział taki będzie dopuszczalny i możliwy tylko wówczas, gdy nie naruszy on ustawowych przesłanek warunkujących ustanowienie własności odrębnych lokali (art. 135 k.c.). W wyniku tych czynności następują zmiany w samym kręgu dotychczasowych właścicieli odrębnych lokali. Jeżeli przekształcenie struktury prawnej i ewentualne zmiany technicznych elementów i innych urządzeń budynku wymienionych w art. 136 § 1 k.c. wpływają na sferę praw i obowiązków innych właścicieli odrębnych – lokali, to czynności powyższe nie mogą być skutecznie dokonano bez uczestnictwa właścicieli tych lokali."
W wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że odmowa wyrażenia zgody przez właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową na podział lub połączenie lokali narusza kodeksową (art. 140 k.c.), czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności."
Więcej na ten temat w artykule:
"Podział i połączenie lokali we wspólnocie mieszkaniowej "
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
[cite] Zarządca:[/cite] W małych wspólnotach uchwał się nie podejmuje, ponieważ w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - konieczna jest zgodą wszystkich właścicieli, a nie zgoda większości.
czy wyrażenie zgody na podziałw formie uchwały właścicieli , to przestępstwo ? NIE,więc i w małych WM można podejmować uchwały właścicieli lokali, co często się zdarza .
Pisząc o uchwale mam na myśli byt prawny skonstruowany na zasadach wynikających z ustawy o własności lokali, czyli wielostronne, zaskarżalne oświadczenie woli, którego wykonanie pozostawia się organowi wspólnoty mieszkaniowej (ewentualnie zarządcy sprawującemu zarząd powierzony).
- A kto powiedział, że uchwała musi być wielostronna ..., różnica między pismem o zgodzie z podpisami wszystkich właścicieli lokal od uchwały z treścią o zgodzie i głosami wszystkich właścicieli różni tyko formą. Uważam, że forma w postaci uchwały jest lepszym rozwiązaniem.
W naszej malej WM od poczatku jej powstania posilkujemy sie tylko Uchwalami jak rowniez w UM np. przy skladaniu wniosku na remont/budowe/podzial zadaja "oswiadczenia o posiadanym prawie do wlasnosci" - jest to Uchwala ze zgoda i wiadomo jak nie ma 100% to sad rozstrzyga. Natomiast na etapie calego postepowania administracyjnego urzednicy caly czas posilkuja sie okresleniem "uchwala".
Oczywiscie, ze moze byc inna forma uchwaly i taka niedawno pojawila sie w naszej WM - nazywam to "koncertem zyczen" - z podlaczona do tego karta do glosowania.
Uwazam, ze skoro przed tym nie poszla uchwala o "zmiane sposobu zarzadzania" - w tym koncercie zyczen byl rowniez pkt o ustanowienie zarzadu i pelnomocnictwo do brania kredytu:( - to taka forma nie mowiac "uchwala" nie ma racji bytu i jest nieumocowana prawnie tym bardziej, ze kilka pkt w powyzszej "uchwale" nie bylo zwyklym zarzadem nie mowiac, ze nie rozumiem powolywania zarzadu w malej wspolnocie?
Tez uwazam, ze forma w postaci Uchwaly jest dobrym rozwiazaniem nawet w malej WM.
Do Zarzadcy:
Dziekuje, jasno i klarownie zostalo to wytlumaczone i juz mnie przekonuje art. 199:)
Natomiast mam takie przemyslenia: Panstwo powyzej staraja sie lepiej niz niejeden prawnik klarownie te wszystkie watpliwosci wyjasnic, wskazac najlepsze wyjscia umocowane w prawie, powolujac sie na sygnatury zakonczonych spraw. A ja niejednokrotnie spotkalem sie z takim stwierdzeniem: Polska to nie Ameryka i tu nie ma precedensow i raczej watpie aby Sedziowie lub adwokaci zagladali do podobnych spraw jakie byly na wokandzie:(
Komentarze
Potwierdzam: przy udziale 30/100 place na fr 60 zl i prawidlowo skoro inny przy udziale 15/100 placa 30 zl. To stan obecny przy naszej wspolwlasnosci malzenskiej.
Problem jest inny wkraczajacy juz na droge karna: administrator/zarzadca z licencja, zawsze mowi wszystko przeciw nam a w szczegolnosci udowadnia wspolnocie, ze my za wszystko placimy tak samo jak oni.
Od momentu wykazania mu (na pismie) jakie robi nieprawidlowosci:np. od wielu lat nie daje nam rozliczen, na uchwalach podpisywani sa niewlasciciele (jakims cudem udalo nam sie uzyskac kilka notatek sluzbowych potwierdzajacych nasze zarzuty), na jednej uchwale jest kilka o zupelnie innej tresci np. 1. udzielenie mu absolutorium a ponizej 2.przezucenie naplaty (czyli nasza nadplata na eksploatacje ktora po zakonczeniu roku rozrachunkowego jest nasza - dzielona wg udzialow) na konto eksploatacji - nie starczyloby dnia na wyliczanie:(
Na nasze zarzuty on powiedzial, ze od momentu uwolnienia tego zawodu - zarzadcy - on moze wszystko, nawet grzejnik kupic za nasza kase i powiesic go na suficie.
Sklocil swoim nieprawnym dzialaniem cala wspolnote - przyciagnal ich tym miedzy innymi, ze popiera i ukrywa samowole budowlane, czesci wspolne sa w stanie prawie krytycznym, sponsorowal za nasza kase np. prywatne remonty np wymiana licznikow, naprawa urzadzen typu kuchenki itd - na co nigdy nie bylo uchwal - na poczatku umowy mamy dokladnie wyliczone za co my placimysami a za co z wspolnej kasy. Mozna powiedziec zrobil co zrobil, obserwuje i zaciera rece bo my jestesmy jedynymi ktorzy sie z tymi nieprawidlowosciami nie zgadzaja. Prosze mi nie tlumaczyc: tryb jego odwolania itd, znamy, znamy:( - z pewnych wzgledow: na dzien dzisiejszy - nie ma na niego mocnych:(:( taka jest smutna prawda:(:(
Tez popieram, ze w naszym interesie jest go/administratora powiadomic o statusie naszego malzenstwa. Kiedys bylo takie zdanie na powiadomieniu o zebraniu: "wszelkie zmiany w udzialach lub zmianach wlascicielskich lub notarialnych, prosze dostarczyc na zebranie" Z roku na rok juz nie ma zadnego dopisku i zaczelo sie: dopiero niedawno dowiedzielismy sie przypadkiem, ze jedno mieszkanie ma 3 wlascicieli a podpisywal zawsze jeden, i inne gorsze sprawy - nie do ujawnienia na tym forum, przy naszych notatkach sluzbowych z ktorych wynika, ze nigdy nie bylo zadnego pelnomocnictwa w naszej WM a glosowaly obce osoby lub nie wszyscy prawowici wlasciciele to co sie dzialo z uchwalami kilkanascie lat wstecz:( Dlatego od kilku lat nie podpisujemy mu absolutorium a on mowi, ze ma to w nosie - bo on nie musi miec naszego podpisu:(
W zwiazku z powyzszym juz zastanawiam sie co administrator zrobi jesli zrobimy intercyze i go powiadomie na pismie i: czy on ma nam policzy czynsz wg tej noweli czy przysle nam odp, ze musi byc uchwala na ta zmiane? najgorsze, ze on nigdy nam nie odpowiada na nasze pisma. Raz jeden zdarzyla sie taka odp: "Dziekujemy za uwagi, problemy te zostana poruszone na najblizszym zebraniu" a na najblizsze/roczne zebranie nie dostalismy powiadomienia:(
Podział lokalu na dwa mniejsze nie zmieni waszej łącznej wysokości opłat ani o złotówkę. Łącznie wyjdzie na to samo. Z jednej opłaty zrobią się dwie mniejsze.
Pytanie zasadnicze: w wypadku jesli nie bedziemy mieli 100% zgody na uchwale o podzial, z jakiego art. startowac na wniosku do Sadu?
Nie jestem przekonany co do art. 199 k.c. - mamy z tym art. bardzo zle doswiadczenia a nie mozemy liczyc na madrego Sedziego, ktory byc moze uzna nasz wniosek pomimo tego, ze nie bedziemy mieli 50% zgody na uchwale.
Przepis ten należy odczytywać w powiązaniu z art. 22 ust. 4:
" Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd."
W małych wspólnotach uchwał się nie podejmuje, ponieważ w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - konieczna jest zgodą wszystkich właścicieli, a nie zgoda większości.
Na podział lokali - konieczna jest zgoda wszystkich - nie większości.
"Powracając do kwestii zgody właścicieli na dokonanie połączenia lub podziału w nieruchomości zarządzanej na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego, to jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali Sąd Najwyższy akcentował konieczność uzyskania zgody pozostałych właścicieli na połączenie lub podział nieruchomości. W postanowieniu z dnia 21 października 1983 roku, sygn. akt: VI CR 346/83 Sąd Najwyższy przedstawił następujący pogląd: „swoiste cechy tej formy własności nieruchomości lokalowej ujawniają się wówczas, gdy w wyniku dokonanej czynności zbycia fizycznej, części takiej nieruchomości lub jej podziału w drodze orzeczenia sądowego ma dojść do wydzielenia nowego lokalu (lokali). Podział taki będzie dopuszczalny i możliwy tylko wówczas, gdy nie naruszy on ustawowych przesłanek warunkujących ustanowienie własności odrębnych lokali (art. 135 k.c.). W wyniku tych czynności następują zmiany w samym kręgu dotychczasowych właścicieli odrębnych lokali. Jeżeli przekształcenie struktury prawnej i ewentualne zmiany technicznych elementów i innych urządzeń budynku wymienionych w art. 136 § 1 k.c. wpływają na sferę praw i obowiązków innych właścicieli odrębnych – lokali, to czynności powyższe nie mogą być skutecznie dokonano bez uczestnictwa właścicieli tych lokali."
W wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że odmowa wyrażenia zgody przez właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową na podział lub połączenie lokali narusza kodeksową (art. 140 k.c.), czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności."
Więcej na ten temat w artykule:
"Podział i połączenie lokali we wspólnocie mieszkaniowej "
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1662-podzial-i-polaczenie-lokali-we-wspolnocie-mieszkaniowej
Oczywiscie, ze moze byc inna forma uchwaly i taka niedawno pojawila sie w naszej WM - nazywam to "koncertem zyczen" - z podlaczona do tego karta do glosowania.
Uwazam, ze skoro przed tym nie poszla uchwala o "zmiane sposobu zarzadzania" - w tym koncercie zyczen byl rowniez pkt o ustanowienie zarzadu i pelnomocnictwo do brania kredytu:( - to taka forma nie mowiac "uchwala" nie ma racji bytu i jest nieumocowana prawnie tym bardziej, ze kilka pkt w powyzszej "uchwale" nie bylo zwyklym zarzadem nie mowiac, ze nie rozumiem powolywania zarzadu w malej wspolnocie?
Tez uwazam, ze forma w postaci Uchwaly jest dobrym rozwiazaniem nawet w malej WM.
Do Zarzadcy:
Dziekuje, jasno i klarownie zostalo to wytlumaczone i juz mnie przekonuje art. 199:)
Natomiast mam takie przemyslenia: Panstwo powyzej staraja sie lepiej niz niejeden prawnik klarownie te wszystkie watpliwosci wyjasnic, wskazac najlepsze wyjscia umocowane w prawie, powolujac sie na sygnatury zakonczonych spraw. A ja niejednokrotnie spotkalem sie z takim stwierdzeniem: Polska to nie Ameryka i tu nie ma precedensow i raczej watpie aby Sedziowie lub adwokaci zagladali do podobnych spraw jakie byly na wokandzie:(