konto bankowe wspólnoty

gonia

witam ponownie, nasza wspólnota(7 mieszkań wyodrębniona własność i 3 mieszkania gminy)podjęła uchwałę, o przekazanie administrowania naszą wspólnotą zakładowi budżetowemu ADM. Kierownik tej jednostki poinformował, że na rachunek bankowy wspólnoty będziemy wpłacać tylko fundusz remontowy(2 zł. z m.kw.)a inne składniki czynszu będziemy wpłacać osobiście i bezpośrednio w biurze ADM na tzw. KP, moje pytanie, czy jest to zgodne z prawem.Bardzo proszę, o możliwie szybką odpowiedź, ponieważ jeżeli jest to niezgodne z prawem, to trzeba szybko interweniować.

owner

Właściciele lokali we wspólnotach nie płacą czynszu (czynsz to opłata za najem lub dzierżawę), tylko zaliczki na koszty utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej.
To są Wasze pieniądze i powinny być wpłacane na Wasze konto. Żadnych wpłat na konto administratora!
Jeżeli jesteście tacy hojni, to może podam Wam numer mojego konta?

Świadome powierzanie zarządzania czy administrowania zakładom budżetowym gminy to samobójstwo. Sami pakujecie się w kłopoty.
Albo zarządzajcie się sami (wspólnota jest nieduża, zaledwie 10 lokali!), albo zawrzyjcie umowę z zarządcą zawodowym.
Moja rada - uchylcie czym prędzej tę uchwałę, wybierzcie zarząd wspólnoty (jeśli go nie macie) i wynajmijcie zarządcę z zewnątrz, niezwiązanego z gminą.

Czy to była uchwała, protokołowana przez notariusza?
Czy zakład budżetowy jest wpisany do księgi wieczystej jako zarządca z art. 18.1 ustawy o własności lokali?

gonia

wiem, że pakują się w kłopoty, nie mam na to wpływu(ludzie starzy, burmistrz miasta zachęcał ich do podjęcia takiej uchwały) mamy swój zarząd, niekompetentny. Uchwała nie była protokołowana przez notariusza. Ja na tym zebraniu chciałam wytłumaczyć wszystkim, że jest to dla nas niekorzystne, że nie możemy wpłacać pieniędzy do kasy ADM i burmistrz zaproponowała, żeby mnie usunąć z sali i odbyć zebranie beze mnie, wszyscy za tym głosowali, ale ja nie opuściłam zebrania,(byłam obrażana przez wszystkich) nie wiem co dalej robić, proszę, o radę

gonia

jesteśmy wspólnotą już 5 lat , ja byłam do marca tego roku przewodniczącą zarządu, zrobiliśmy remonty klatki, kominów, walczyłam również z gminą o wpłatę ich udziałów za remonty, więc byłam niewygodna, drugi członek zarządu zrobił mi ,,krecią robotę" namówił członków, żeby nie dawali mi poparcia w tych działaniach, no i musiałam zrezygnować, jestem niewygodna, co robić

Plzarzadca

http://www.zarzadca.pl/content/view/469/

STANDARDY ZAWODOWE ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI
2. Zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi właścicieli nieruchomości, w szczególności:
a) nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi zamawiającego,

Zarządca

Rozliczenia z właścicielami mogą byc dokonywane jedynie przez rachunek bankowy, stanowi o tym wprost art. Art. 30 ust. 1 uwl: "Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy".

Więcej na temat rozliczeń gotówkowych w artykule na stronie czasopisma:

"Cytowany powyżej przepis art. 30 ustawy o własności lokali dopuszcza jedynie bezgotówkową formę rozliczeń we wspólnocie mieszkaniowej, co niewątpliwie gwarantuje bezpieczeństwo finansów i jasność dokonywanych transakcji. O ile oczywistym jest, że ten ustawowy nakaz wyklucza przyjmowanie wpłat od właścicieli lokali, np. w kasie administratora czy zarządcy, to wątpliwości budzi jego stosowanie w praktyce w odniesieniu do regulowania niektórych zobowiązań"

http://www.zarzadca.pl/content/view/301/32/

gonia

dziękuję za szybką odpowiedź, mam jeszcze jedno pytanie, zebranie, które odbyło się wczoraj było zwołane z dnia na dzień, bez podania porządku obrad, ani też bez podania, że będzie głosowana uchwała w sprawie przekazania administrowania jednostce ADM, zebranie to zwołała pani burmistrz miasta i zaproponowała, żeby oddać administrowanie ADM-owi, był również kierownik ADM. Po głosowaniu(wszyscy za)kierownik poinformował właśnie o tym, że wpłaty dokonujemy od 1 października do kasy ADM, a tylko fundusz remontowy na konto bankowe naszej wspólnoty, chyba doszło do złamania prawa?! proszę, o interpretację

gonia

pomóżcie co mam robić !

TomTom

Sprawdź licencję zarządcy http://www.mi.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm i podpisane umowy o zarządzanie nieruchomością (kto faktycznie odpowiada swoją licencją):
Pozostaje skarga do:

Ministerstwo Infrastruktury
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej
Departament Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury
ul. Wspólna 2/4
00-926 Warszawa

sekretariat tel. 022 661 82 14, fax 022 621 24 47

gonia

dzięki bardzo, ale ADM ma administrować,czy potrzebna licencja? kierownik, ani żaden z jego ludzi takowej nie posiada i mówi, że licencja przy administrowaniu mu niepotrzebna.Podpisania umowy o administrowanie jeszcze nie ma( na dniach ma być)

gonia

a co z zebraniem?, podpisaniem uchwały wobec naszej niewiedzy o skutkach? błagam!!!!

owner

Zebranie nie zostało poprawnie zwołane (bez zawiadomienia, bez podania porządku obrad, bez zachowania terminu 7 dni), ale skoro wszyscy zagłosowali za uchwałą, to proceduralne uchybienia nie mają znaczenia. Sami rozgrzeszyliście ADM (panią burmistrz?) z jej nieprawidłowości. Nawiasem mówiąc, na jakiej podstawie burmistrz zwołuje zebrania prywatnej wspólnoty? Czy wcześniej Wami już zarządzała / administrowała gmina?
Możesz napisać skargę na działania pani burmistrz do rady gminy, ale najczęściej takie skargi są odrzucane.

Generalnie: bez poparcia innych właścicieli nic nie wskórasz.
Możesz wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego, wskazując jakąś osobę z licencją.

gonia

Nie można tej uchwały zaskarżyć w żaden sposób? przecież nas oszukano!

TomTom

jakie punkty (jakie konkretnie zapisy) w uchwale są sprzeczne z prawem?

Kuba

Podobna sytuacja opisana w raporcie NIKu: http://je.pl/0zmu

Spółka nie realizowała obowiązku określonego w art. 29 ust. 1 oraz w art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali oraz uchwał wspólnot mieszkaniowych32 w zakresie wyodrębnienia rachunku bankowego dla zarządzanych wspólnot oraz wyodrębnienia ewidencji pozaksięgowej dla każdej wspólnoty z uwzględnieniem poszczególnych tytułów rozliczeń. Ewidencja wpłat na fundusz remontowy, opłat za media (wodę, nieczystości, centralne ogrzewanie) oraz z tytułu usług świadczonych przez Spółkę dokonywanych przez członków wspólnot mieszkaniowych, które w latach 2005-2007 nie posiadały konta bankowego, odbywała się w księgach rachunkowych Spółki

gonia

myślę, że każdą uchwałę można zaskarżyć, jeżeli narusza ona nasze dobro czyli: jeżeli dopiero po uchwaleniu uchwały dowiadujemy się, że będziemy wpłacać do kasy ADM opłaty(oprócz f.r.), że ADM jako jednostka budżetowa nie posiadająca licencjonowanego zarządcy nie może administrować wspólnot mieszkaniowych, w których gmina posiada swoje udziały, oraz to, że niejako podstępnie wymuszono na nas uchwalenie tej uchwały, ponieważ zarząd zrezygnować(ponieważ sobie nie radził)przypomnę, że oprócz mnie są tam same starsze osoby (70-cio letnie) i nie mówcie mi, że z tym nic się nie da zrobić! co Wy na to?

gonia

dlaczego nie odpowiadacie na konkretne pytania.

owner

Jeżeli uchwała nie mówi nic o wpłatach gotówkowych, to nie będzie to powód do zaskarżenia uchwały. Po prostu nie wykonujcie ustnych zaleceń urzędasów, bo one są niezgodne z prawem.
Nie dali Wam tego w uchwale, bo pewnie wiedzą, że wówczas łatwo byłoby ją zaskarżyć i w sądzie uchylić.

Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Musisz w treści uchwały wskazać te punkty, które uważasz za:
1) sprzeczne z prawem,
2) sprzeczne z umową właścicieli lokali (jeżeli wcześniej była taka umowa),
3) naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
4) naruszające Twoje interesy.

Następnie musisz przedstawić dowody, potwierdzające Twoje zarzuty. To Ty musisz wszystko udowodnić. Urzędnicy będą przedstawiać swoją wersję, a sąd rozstrzygnie spór, bez wchodzenia w kwestie bezradności życiowej itp., w oparciu o przedłożone dowody.

Nie przedstawiłaś treści uchwały, nie mamy do czego się odnieść.
To, że ktoś jest w starszym wieku nie jest powodem, żeby bezmyślnie podpisywał, co mu Pan Urzędnik podsunie.
Na pewno nie jest to powodem uchylenia uchwały.
Jeżeli osoby te nie są ubezwłasnowolnione, to maja prawo same decydować o swoim majątku i podpisywać uchwały, również na swoją zgubę.

Zarządca

Moim zdaniem ADM jako jednostka gminna nie może zarządzac nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji nie jesteście Państwo bezzsilni, ponieważ istnieje możliwośc zaskarżenia decyzji (zarządzenia) organu wykonawczego gminy.

gonia

właśnie w tym punkcie, że narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną( to tak mało?) treść uchwały jest prosta i jednozdaniowa, że wspólnota wyraża zgodę na powierzenie administrowania naszej wspólnoty przez ADM i tyle dopiero umowa jaką podpisze zarząd z ADM będzie mówiła więcej( ale to za kilka dni) czy musi być uchwała właścicieli zatwierdzająca tę umowę?

gonia

do Zarządcy, tak tylko to nie była decyzja organu wykonawczego gminy, pani burmistrz tylko podstępnie dała taką propozycję, a ludzie się nie znają(myślą, że urzędnik, to mądry człek)moje tłumaczenia nic nie dały.
JAK DO TEGO SIĘ ZABRAĆ, PROSZĘ, O KONKRETY

Zarządca

Czy ADM administruje także innymi wspólnotami, czy to jedyny przypadek w Państwa mieście?

gonia

administruje wszystkie wspólnoty, które powstały po tzw.Gospodarce Komunalnej, my byliśmy jedyną, która sama zarządzała i bardzo dużo zrobiliśmy, a we wspólnotach administrowanych przez ADM nic.

gonia

może dać sobie spokój, płacić wszystkie opłaty na konto naszej wspólnoty i czekać co dalej?

Zarządca

Proszę poczekac na umowę - obecnie to rzeczywiście jest tylko decyzja wspólnoty mieszkaniowej.

gonia

a czy umowa musi być potwierdzona uchwałą?

Zarządca

Jeżeli wspólnota wybrała zarząd, to moim zdaniem zawarcie takiej umowy ( w znaczeniu administrowania) nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, nie mniej jednak w orzecznictwie można także spotkac odmienny pogląd.

TomTom

ADM pewnie bazuje na tym wyroku NSA II SA/Wr 1234/03 :

"Działalność polegająca na odpłatnym świadczeniu, na podstawie odrębnych umów, podmiotom innym niż gmina, usług dotyczących zarządzania nieruchomościami nie wchodzi w zakres zadań własnych gminy wymienionych w art. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym /t.j. Dz.U. 2001 nr 142 poz. 1591 ze zm./, ma charakter komercyjny i jako taka wykracza poza zadania o charakterze użyteczności publicznej.

Działalność tę należy odróżnić od administrowania nieruchomościami wspólnymi, prowadzonego na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm./ stanowiącego, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Skoro gmina jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej powstałej wskutek sukcesywnego wyodrębniania lokali mieszkalnych, to zarządzanie taką nieruchomością mieści się w zakresie zadań o charakterze użyteczności publicznej z tej to przyczyny, że wykonywane jest również i na rzecz gminy w zakresie jej własnych zadań w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej.

W uzasadnieniu organ nadzoru wskazał, że na sesji w dniu 28 marca 2003 r. Rada Miejska uchwałą nr VI/92/03 przekształciła z dniem 1 kwietnia 2003 r. jednostkę budżetową pod nazwą - Administracja Budynków Komunalnych "Nieruchomości Ś." w zakład budżetowy pod nazwą Miejski Zarząd Nieruchomości

Działalność polegająca na odpłatnym świadczeniu podmiotom innym niż gmina usług dotyczących zarządzania nieruchomościami ma w ocenie organu charakter komercyjny i jako taka wykracza poza zadania o charakterze użyteczności publicznej.

Zarząd Budynków Mieszkalnych jako komunalny zakład budżetowy podlega przepisom m.in. ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej /Dz.U. 1997 nr 9 poz. 43 ze zm./.

Zgodnie z art. 7 tej ustawy działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego, a zgodnie z art. 10 ust. 1 cyt. ustawy poza sferą użyteczności publicznej gmina może tworzyć spółki prawa handlowego i przystępować do nich.

Z treści cyt. art. 10 ust. 1 i art. 7 ustawy o gospodarce komunalnej wynika, że działalność wykraczającą poza użyteczność publiczną mogą prowadzić wyłącznie tworzone przez gminy spółki prawa handlowego /z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjne/."

TomTom

Czym różni się jednostka budżetowa od od zakładu budżetowego za wikipedią:

Jednostka budżetowa – jest to jednostka organizacyjna sektora finansów publicznych, która wszystkie swoje wydatki pokrywa bezpośrednio z budżetu, natomiast wszystkie dochody takiej jednostki odprowadzane są odpowiednio, albo na rachunek budżetu państwa, albo na rachunek jednostki samorządu terytorialnego (rozliczenie brutto – pełnymi kwotami).

Zakład budżetowy - jednostka organizacyjna sektora finansów publicznych, która odpłatnie wykonuje wyodrębnione zadania i pokrywa koszty swojej działalności z przychodów własnych. Nie posiada osobowości prawnej. Prowadzi gospodarkę finansową na zasadach określonych w przepisach prawa budżetowego (art.6.1). Dotacje dla zakładu budżetowego nie mogą przekroczyć 50% kosztów jego działalności, z wyłączeniem dotacji inwestycyjnych.

owner

[cite] gonia:[/cite]może dać sobie spokój, płacić wszystkie opłaty na konto naszej wspólnoty i czekać co dalej?

Zgadzam się, daj sobie spokój.
Nie można ludzi uszczęśliwiać na siłę, wbrew ich woli.

TomTom

Tematem administrowania przez zakłady budżetowe zajęło się w tym roku Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości, ale bez powodzenia. Moim zdaniem najlepiej reagować na ewidentne łamanie prawa takie jak np. wpłaty gotówkowe właścicieli wspólnoty do kasy administratora (kiedy staną się faktem).

===
Skarga na Prezydenta Łodzi:
Prezes Zarządu Łódzkiego Oddziału Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości, pan Andrzej Michał Kubarski, pismem z dnia 12 marca 2009 r. do Wojewody
Łódzkiego oraz pismem z dnia 11 marca 2009 r. do Rady Miejskiej w Łodzi złożył skargę na działania Prezydenta Miasta Łodzi w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi przez Miasto Łódź.

Pan Kubarski stwierdza, że „gminne zakłady budżetowe nie mogą zarządzać wspólnotami lokalowymi (mieszkaniowymi) od 1996 r.” i przywołuje art. 7 ustawy z dnia
20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej. Artykuł ten stanowi, że „działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego”.

Uchwalono
Skargę Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości – Oddział w Łodzi – na działanie Prezydenta Miasta Łodzi w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi przez Miasto Łódź – uznaje się za bezzasadną.

Projekt uchwały Rady Miejskiej w Łodzi z uzasadnieniem (maj 2009)
http://bip.uml.lodz.pl/_plik.php?id=18702&PHPSESSID=fd357cc96ea63a0f2bcadaa3681ed730

TomTom

..i podobne

http://www.szklarskaporeba.pl/biparch/file1.php-doc=XV_Projekt_Nr_10.doc

i tutaj

http://bip.nik.gov.pl/pl/bip/wyniki_kontroli_wstep/inform2007/p_07_140_200704171518271176815907/lki/id_jk_lki_p_07_140_200704171518271176815907_id2/px_remote_lki_p_07_140_200704171518271176815907_id2_01

Prezydent wyjaśnił: Zgodnie z uzasadnieniem do wyroku NSA /II SA Wr 1234/03/ - skoro gmina jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, to zarządzanie należy do zadań o charakterze użyteczności publicznej. Jest ono bowiem wykonywane także na rzecz gminy i w celu zaspokojenia potrzeb zbiorowych wspólnoty samorządowej. Ponadto to sama wspólnota może zadecydować o wyborze zarządcy, co też czyni pozostając przy ZBK lub też wybierając innego zarządcę.


http://bip.nik.gov.pl/pl/bip/wyniki_kontroli_wstep/inform2007/p_07_140_200704171518271176815907/lki/id_jk_lki_p_07_140_200704171518271176815907_id5/px_remote_lki_p_07_140_200704171518271176815907_id5_03

Ponadto Burmistrz powołał się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego – Oddział we Wrocławiu z 11 września 2003 r. sygn. akt – II S.A./Wr 1234/03 i wskazał, że w przypadku Gminy Jędrzejów administrowanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych wykonywane przez ZUK, poprzednio ZBM, dotyczy właśnie wspólnot, w których Gmina posiada własne lokale, a zatem nie można postawić tezy, że ZUK jako zakład budżetowy Gminy wykonuje zadania wykraczające swym charakterem poza zadania użyteczności publicznej zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym w związku z art. 7 ustawy o gospodarce komunalnej.

gonia

wszystko się zgadza, to co piszecie jest prawdą, ale nie dla tego konkretnego przypadku, mamy swój zarząd, administrowanie powierzono zakładowi budżetowemu ADM, odpłatnie
i teraz do Zarządcy mam pytanie,czy zarząd jest obowiązany przedstawić nam tę umowę? czy jeżeli zapisy w niej będą dla nas niekorzystne(wpłaty do kasy ADM) to czy można coś z tym zrobić?

TomTom

Prawo wglądu do każdej umowy podpisanej na rzecz wspólnoty, przysługuje każdemu jej właścicielowi i zawsze.

Co do wpłat w kasie administratora zawartych w umowie lub faktycznie dokonywanych - to jeżeli w umowie zostanie wskazany licencjonowany zarządca to skarga do KOZZ-y przy Ministrze Infrastruktury (adres ja wyżej) plus NIK. A jak brak licencjonowanego zarządcy - to NIK - wtedy bez KOZZ-y.

gonia

dzięki wielkie wszystkim za pomoc, odezwę się jak coś będzie wiadomo więcej. Pozdrawiam.

Major

Nadzór nad działalnością jednostek komunalnych sprawują wojewodowie, a w sprawach finansowych - regionalna izba obrachunkowa.
pozdrawiam

gonia

dzięki wiem, ale RIO kontroluje jednostki komunalne u nas taka kontrola była w marcu i nie dopatrzyła się nieprawidłowości inaczej mówiąc kontroluje to, co daje kierownik ADM(podobnie jak w górnictwie) sądzisz, że kierownik ADM powiedział, że administruje wszystkie wspólnoty w naszym mieście? pozdrawiam.