Samowola spółdzielni

zofia3211

Mamy problem z zarządem spółdzielni, której nie jesteśmy członkami, ale nasze segmenty leżą na terenach współnych naszych i spółdzielni. Za tereny wspólne płacimy podatki, mamy wspólna drogę nie miejską tylko naszą i spółdzielni. Mamy niestety częśc wspólnych mediów, czyli wężły z centralnym ogrzewaniem miejskim i wodę zarówno zimną jak i ciepłą, bo podgrzana w tych węzłach. Płacimy do spółdzielni na fundusz remontowy wężłów i terenów wspólnych oraz partycypujemy w utrzymaniu biura spółdzielni. Wszystkie opłaty wnosimy bez żadnych umów ( spółdzielnia nie chce ich z nami podpisać) i w ysokości jakie żąda SBM. Z uwagi na fakt, że część właścicieli segmentów postanowiła nie płacic za wyjątkowo wygórowane stawki spółdzielni i jest w trakcie procesów sądowych, naróśł dług w spółdzielni , za który zarząd zaplanował nas ukarać, czyli odciąc nam po sezonie grzewczym centralne ogrzewanie oraz ciepłą wodę. Czy zarząd spółdzielni ma prawo to zrobić? Większość włąścicieli domków płaci wszystko mimo, ze nie ma umów a stawki ustala jednostronnie spółdzielnia. Proszę o pomoc i poradę, bo czujemy się zaszczuci i wykorzystywani.

MarcoPolo

Bardzo dziwaczna sytuacja.
Parę spraw wymaga wyjaśnień:
1. Kim jesteście? (Wspólnota mieszkaniowa? jeśli tak, to czy mała czy duża?)
2. Co to znaczy "tereny wspólne" ze spółdzielnią? Kto jest właścicielem tych terenów?
3. Kto jest właścicielem drogi?
4. Dlaczego w ogóle płacicie spółdzielni cokolwiek bez umów ?????
5. Jakim cudem może być dług skoro nie ma umów?

Jakub

Oni są tzw. kondominium.
Ani to wspólnota ani spółdzielnia - byt nieokreślony do tej pory prawnie.
Ostatnio coraz częściej spotykany.

Kondominium - w architekturze zespół mieszkaniowy złożony najczęściej z własnościowych budynków jednorodzinnych. Zbudowany na terenie stanowiącym współwłasność mieszkańców, bądź posiadający wspólne urządzenia (np. garaże, dojazd w postaci drogi prywatnej). Często stanowi osiedle strzeżone. Także budynek mieszkalny wielorodzinny, apartamentowiec lub wieżowiec, w którym każde z mieszkań lub apartamentów stanowi własność ich mieszkańców. Termin stosowany jest przede wszystkim w krajach anglosaskich, w Polsce pojawia się coraz częściej w nazwach osiedli.

Zofia3211 - tutaj była dyskusja szersza na ten temat:
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/1023/administrowanie-osiedlem-domkow-jednorodzinnych/

MarcoPolo

Dla mnie kluczowe jest, kto jest właścicielem tych "terenów wspólnych". Jeżeli spółdzielni - to co? ktoś szybciutko, bez zgody tej spółdzielni coś wybudował?!? A jeżeli za zgodą, to chyba określono w umowie (dzierżawy, sprzedaży ....) jakieś zasady finansowe. Chyba, ze tereny nie są własnością spółdzielni. To dlaczego oni (kto oni, może zofia3211 wyjaśni) płacą do spółdzielni?

W linku powyżej jest opisana zupełnie inna sytuacja: tam jest deweloper, który sukcesywnie sprzedaje budowane domki i chodzi o powierzenie jemu administrownia

Jakub

kto jest właścicielem tych "terenów wspólnych"

To jest akurat jasne - właścicielem terenów wspólnych są wszyscy właściciele domków jednorodzinnych wg udziałów a cały teren wraz z infrastrukturą należy prawdopodobnie do spółdzielni która jako deweloper wybudowała osiedle na swoim terenie i sprzedała domki wraz z udziałem w częściach wspólnych terenu.
W linku powyżej jest opisana dokładnie taka sama sytuacja.

MarcoPolo

Czyli właścicielem "terenów wspólnych" są jednocześnie właściciele domków i spółdzielnia?
To dlaczego "ONI" płacą podatki a nie spółdzielnia? Dlaczego płacą na biuro spółdzielni (cokolwiek to znaczy)?

Jakub

We wspólnocie też podatki od nieruchomości płacą ONI czyli wszyscy właściciele a nie wspólnota.

Dlaczego płacą na biuro spółdzielni

Wyjaśnione to jest w linkowanej dyskusji.

MarcoPolo

Czyli jak płacą podatek, to to jest ich teren a nie spółdzielni

zofia3211

Juz wyjaśniam. Blisko 23 lata temu była to jedna spółdzielnia, w której wybudowano zarówno segmenty jednorosinne ( ponad 100 domów) oraz kilka aparatmentowców ( domy wielorodzinne). Tereny wspólne to wszystkie przestrzenie wokół budownictwa wielorodzinnego i segmentów wraz z kilkoma uliczkami. Po kilku latach domki się przewłaszczyły , czyli mamy akty notarialne na wieczyste uzytkowanie a tzw. "domy wielorodzinne" - nie. Własciciele segmentów, wypisali się z SBM, czyli stracili prawo głosu w spółdzielni,ale niektóre media współne pozostały w zarządzaniu przez spółdzielnię np. węzły ciepłownicze, liczniki na wodę zimną i ciepła itp. My płacimy na fundusz remontowy węzłów, które nie sa remontowane, bo SBM wydaje te pieniadze na różne cele. Zgodnie z tym co ustalą członkowie spółdzielni tzn. wszyscy mieszkancy bloków oraz nieliczni domków ( ci nie przewłaszczeni) cała reszta MUSI spełniać/ płacic, bo w przeciwnym razie SBM wytacza procesy sądowe, trwajace latami. My jako włąściciele domków musimy płacić za tzw. tereny wspólne i wszystkie inne opłaty w stosunku do mieszkańców bloków 60:40. CZyli znacznie więcej. Musimy opłacac pracowników spółdzielni, do której nie należymy, bo oni rozliczaja naszą wodę, ciepło podatki za tereny wspólne itp. Stawki ustala SBM. Mimo, ze mamy własne liczniki na wodę zimna, doliczaja nam rozdzielone opłaty z tzw. licznika głównego, z którego mieszkańcy bloków myją swoje auta, podlewaja ich trawniki itp. i tez w układzie 60:40 ( domki: bloki). Płacimy tez za prąd w latarniach na ulicach, żarówki itp. i nie mamy żadnego wpływu na wysokość opłat, bo nie jestesmy członkami spółdzielni. I teraz zarząd nas zaczął straszyć, ze po sezonie grzewczym wyłączy wężły, rozwiąże umowę z dostawcą ciepła, nie będa więc tez dostarczac cieplej wody. Nam pozostaje tylko zalożyc sobie ogrzewanie gazowe i zrobić wcinkę /przyłacze do MPWik bezposrednio a nie przez SBM. Jest to zmuszanie nas do poważnych inwestycji, które nigdy nie były przewidywane, ani podczas budowy osiedla ani potem. Stąd i rury doprowadzające wodę i gaz okażą sie o za małej średnicy, gdyby wszyscy musieli zmienić źródło ogrzewania. Istny horror. Czy wszystko jest juz jasne?

Jakub

Oni płaca podatek tylko od części wspólnych którym są np. droga wewnętrzna, śmietnik, jakiś garaż, kotłownia, plac zabaw itp.... natomiast reszta terenu i osiedla np. blok należy do spółdzielni. Właściciele domków jednorodzinnych są właścicielami swojego domku i współwłaścicielami tych urządzeń z których wszyscy korzystają.

zofia3211

I jeszcze jedno. Włascicielem terenów współnych wspólnych jest spółdzielnia, a właściciele domków jak i mieszkań płacą za nie podatki.

Jakub

zofia3211 - na pewno w swoich AN macie wpisane że spółdzielnia zarządza (administruje) częściami wspólnymi. Dopóki tego zapisu nie zmienicie będzie was doiła do oporu a nawet dalej.

---

Właścicielem terenów współnych jest spółdzielnia

Czy aby na pewno? Pisałaś:

mamy wspólna drogę nie miejską tylko naszą i spółdzielni

zofia3211

Dzięki Jakubie. I tak właśnie jest. Nie możemy się wyzwolić od ich rosnących apetytów na nasze pieniadze. A terza jeszcze dodatkowo ta sprawa z odcięciem od węzłów. Zadaję sobie tylko pytanie. Za co beda żądac opłat jeśli będziemy juz mieć Własne ogrzewanie, własna wodę. Pozostana tylko tereny współne , noi oczywięcie osobyw spółdzielni, które jak pasozyty chcą żerowac na nas.

MarcoPolo

Z powyższego opisu wynika (dla mnie), że nie zmieniono sposobu zarządu i domki są w dalszym ciągu pod zarządem spółdzielni - to że właściciele mają już AN i zrezygnowali z członkostwa w spółdzielni niczego nie zmienia w sposobie zarządzania nieruchomością.

zofia3211

Nie możemy zmienic nic na Walnym Zgromadzeniu, bo nie mamy prawa wstępu jako nie członkowie, Jest nas tez mniej niż mieszkańców bloków a w ich interesie jest abyśmy płacili 60:40 za wszystko. To i tak byśmy nie przegłosowali. Sytuacja patowa.

Jakub

domki są w dalszym ciągu pod zarządem spółdzielni

Nie - każdy domek i grunt pod nim jest własnością prywatną właściciela.
Oni nie mają nieruchomości wspólnej więc nie określają sposobu zarządu NW (to nie wspólnota) - umawiają się wszyscy razem ze spółdzielnią co do sposobu ponoszenia kosztów i konserwacji tych urządzeń i części terenu z których korzystają wszyscy właściciele domków.
Tutaj na forum są znawcy tego zagadnienia - mieli do czynienia z kondominium więc na pewno się odezwą i ci pomogą zofia3211.

MarcoPolo

Sytuacja rzeczywiście bardzo trudna, spotykam się z taką pierwszy raz w życiu. Może mieszkańcy segmentów (ci z AN) powinni dowiedzieć się , czy jest prawnie możliwe zmienienie sposobu zarządu na właścicielski, czyli przejście pod prawa wynikające z UoWL a nie z USM.

Nowy doklejony: 11.02.14 23:59

Jakub: każdy domek i grunt pod nim jest własnością prywatną właściciela

Skoro tak by było, to powinna być określona służebność drogi czy śmietników, z którego te domki korzystają

Jakub

To nie jest służebność to współwłasność. Jeżeli jest np. teren zamknięty ogrodzony to nie ma służebności bo nikt nie przejeżdża obcy tylko właściciele domków korzystają. To nie są takie proste sprawy jak we wspólnocie. Pisałem już że to taki twór nieokreślony prawnie.

MarcoPolo

Pytanie do zofia3211: czy ja dobrze Ciebie zrozumiałem: spółdzielnia wybudowała segmenty jednorodzinne. Potem właściciele tych segmentów wystąpili o przekształcenia własnościowe, czyli teraz segmenty mają status odrębnej własności i własne AN. Następnie właściciele zrezygnowali z członkostwa w spółdzielni (które nie jest przecież obowiązkowe). Z Twojej wypowiedzi nie wynika mi jednak, że segmenty przestały być w zasobach spółdzielni, czyli nie zmieniono sposobu zarządu.
Podobnie było w mojej wspólnocie: w w moim budynku wielorodzinnym zdecydowana większość lokali miała AN i status odrębnej własności, właściciele porezygnowali z członkostwa w spółdzielni, ale budynek pozostawał pod zarządem spółdzielni. Zmieniło się to dopiero wtedy, gdy większość właścicieli (licząc udziałami) podjęła uchwałę o zmianie sposobu zarządu na właścicielski. Nie wiem jak to jest w przypadku segmentów, myślę, że bez porady u dobrego prawnika zajmującego się nieruchomościami się nie obejdzie

citizen

Czy ktoś z Was potrafi określić co to za dziwny twór językowo-prawny "tereny wspólne"? Jeżeli jest tak, że na skutek zmian w prawach własności budynków efekt końcowy jest taki, że są budynki jednorodzinne z AN i z własnym terenem podbudynkowym otoczone przez tereny spółdzielni, to co są te "tereny wspólne"? Cały teren tej spółdzielni minus te tereny podbudynkowe? Jeżeli nie całość terenów spółdzielni, to jaka ich część, przez kogo i na jakich zasadach określona?

A jeżeli są jakieś jeszcze inne odrębne nieruchomości sąsiadujące z terenami "otwartej" (czyli nieogrodzonej) spółdzielni, to czy ich właściciele tez płacą za jakieś "tereny wspólne"? (przecież też niby mogą korzystać z tych terenów, dróg dojścia do ulic miejskich, trawników, placów zabaw itd)

Jak to się stało, ze właściciele segmentów z wpisu zofii3211 płacą podatek gruntowy za tereny, których nie są właścicielami?

zofia3211

Cała sprawa jest spuścizna po minionych czasach. W latach osiemdziesiatych ( konkretnie ok. 1986) zawiazano spółdzielnię do budowy osiedla domków jednorodzinyych i kilku bloków. Domki były budowane z pieniedzy członków spółdzielni ( poźniejszych włascicieli) a bloki z pieniedzy członków spółdzielni obecnych właścicieli mieszkan własnościowych ( nie przewłaszczonych dotąd). Własciciele domków budowali domki samodzielnie, ale pod "płaszczykiem "spółdzielni jako jej członkowie. Do każdego segmentu nalezy niewielka działka ok. 250m2 ( wtym segment). Pozostałe tereny ( wokół bloków, uliczki, plac zabaw, ciągi dla pieszych itp.). To są te tereny wspólne. Nstępnie w latach 90-tych własciciele domków mieli mozliwość przewłaszczenia,i większość to uczyniła. I jak pisałam większośc tez wypisała się z SBM. Pozostały jednak relacje dot mediów. SBM nadal zarządzała węzłami cieplnymi, licznikami wody itp, mała swoje biuro z pracownikami. Za wszystko własciciele domków jak i mieszkańcy bloków płacili, tyle ile żądała SBM. Ale apetyty rosły. Na Walnym zgromadzeniu ustalono, ze "sprawiedliwie" bedzie gdy domki będa pokrywac wszelkie koszty wspólne ( biuro, podatki gruntowe itp.) w 60% a mieszkancy bloków w 40%. Ustalenia robili mieszkańcy bloków , bo oni są w większości i zawsze przegłosowywali oponentów. Większość domków ma co z węzłów zarządzanych przez SBM ( nieliczni mają juz własny gaz). Płacimy tez na fundusz remontowy węzłów) ale nawet SBM nie ma obowiązku wyliczyc nam co z tymi pieniędzmi robiła. Od stycznia strasza nas, ze zamkną nam wężły z co i cw.

citizen

Tak na mój gust, to te segmenty ciągle są pod zarządem spółdzielni i to czy ich właściciele są członkami spółdzielni czy nie, nie ma tu nic do rzeczy.
Nie jest prawdą, że "SBM nie ma obowiązku wyliczyc nam co z tymi pieniędzmi [przez Was wpłacanymi na FR i tzw. koszty wspólne] robiła". Spółdzielnia MUSI się rozliczać z pieniędzy wpłacanych przez właścicieli budynków, dla których jest zarządem powierzonym. Każdy z właścicieli segmentu ma święte prawo zwrócić się do zarządu spółdzielni z pismem o przedstawienie rozliczenia pieniędzy wpłacanych przez niego na FR

Jakub

citizen: Tak na mój gust, to te segmenty ciągle są pod zarządem spółdzielni...

Twoje gusta nie mają tu nic do rzeczy.
Czy twoje mieszkanie jest pod zarządem wspólnoty?
To są prywatne, oddzielne lokale w formie segmentów jednorodzinnych (domków).

zofia3211: domki się przewłaszczyły , czyli mamy akty notarialne na wieczyste uzytkowanie
My jako włąściciele domków musimy płacić

citizen: ...dla których jest zarządem powierzonym...

To są fantazje - kondominium nie podlega pod UoWL i nie ma mowy o jakimkolwiek powierzaniu zarządu.

citizen

A skąd wiesz, że to jest kondominium?

Czy twoje mieszkanie jest pod zarządem wspólnoty?

Nie nie jest. Budynek w którym jest moje mieszkanie jest pod zarządem właścicielskim. Ale budynek jeszcze kilka lat temu był pod zarządem spółdzielni, mimo że była w nim większość lokali z odrębna własnością , a właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni

A tak przy okazji: Uwagi typu

Twoje gusta nie mają tu nic do rzeczy

są czepianiem się o sformułowania (co często owocuje bezsensownymi, wielotygodniowymi dyskusjami na tym forum). Jak zamiast "jak na mój gust" powiem "wg mnie" to jest OK i nie będziesz się wyzłośliwiał?

Nowy doklejony: 12.02.14 13:16
do zofia 3211:

zofia3211: większośc tez wypisała się z SBM

Czyli część właścicieli segmentów jest jeszcze członkami spółdzielni?
Czy opłaty wnoszone do spółdzielni są takie same w przypadku tych co "wypisali się ze spółdzielni" (czyli zrezygnowali z członkostwa) jak w przypadku tych co pozostali członkami spółdzielni?

zofia3211

Dzięki Jakubie za rzeczowe odpowiedzi. Wnoszone opłaty są obliczane według ustalonych przez SBM kryteriów,np. za co od metrów domku, za wodę z naszych liczników ale tu jeszcze doliczaja nam podzielone na liczbę domków wartości z licznika głównego spółdzielni, czyli z wszystkich liczników poza naszymi ( takich jak tych do podlewania ich trawników wokół bloków itp. Opłaty za ciepłą wodę naliczają z licznika w weźle, czyli tez poza nami mimo, ze mamy własne liczniki na ciepłą wode. Tu jednak tłumacza się, ze musieli np. spuszczać lub uzupełniać wodę w systemie grzewczym. Nie jesteśmy żadnym kondominium. Oaty są takie same zarówno dla nielicznych członków SBM (z domków) jak i tych nie będących członkami SBM.SBM nie zalezy na podpisaniu umowy, bo musieliby sie zacząć rozliczać z pobranych pieniędzy a tak mimo, ze procesy trwaja kilka lat, wciąż powołują nowych biegłych i wszystko zaczyna się od nowa. Trwa to juz kilkanaście lat od czasu przewłaszczenia. Nie chca uznac nas na strone w umowie i hulaj dusza, piekła nie ma.

citizen

Czyli nie jest tak, jak przypuszczał Jakub, że jesteście kondominium, ale wszystko wskazuje na to, że segmenty pozostają w zasobach spółdzielni SBM. Wg mnie rozwiązaniem dla Was jest podział spółdzielni, tak by segmenty znalazły się same w nowej spółdzielni (bez apartamentowców). Wtedy ta nowa spółdzielnia będzie mogła podpisać umowy na te elementy, które pozostają wspólne i będzie można się rzetelnie rozliczać, bez doliczania Wam przez SBM kosztów wynikających z własnej niegospodarności

zofia3211

Nie jesteśmy w zasobach spółdzielni, domki są przewłaszczone ( Wieczyste użytkowanie) a część wykupiona na własność 2 lata temu.

citizen

To na jakiej zasadzie niektórzy właściciele domków są członkami spółdzielni?
Jak SBM uzasadnia swoje stanowisko, że jako właściciele odrębnych nieruchomości "nie jesteście stroną w umowie" ?

zofia3211

Po prostu Ci własciciele domków nie zrezygnowali z członkostwa SBM. SBM nie jest zainteresowane umową, bo w obecnej chwili może dyktować warunki. Sądy chronią spółdzielnie, biegli SBM są nierzetelni i ciagle się zmieniają. Mamy niestety problemy ze stanowiskiem wszystkich domków, bo część je wynajmuje i nie zalezy im na wojowaniu z SBM. Ale teraz chyba sprawa będzie musiała przybrac inny obrót, bo za dużo zarząd ciągnie od nas.