Ryczałt za niesprzedane mieszkania w treści AN

szpiegu86

Witajcie,
W treści umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego deweloper (sprzedający) zamieścił zapis, że jako właściciel lokali niesprzedanych będzie ponosił koszty zarządzania nieruchomością wspólną w kwocie 5 PLN za każdy lokal. Ten zapis pokutuje od roku, a teraz przymierzam się do przyjęcia w zarząd tej nieruchomości. Dotychczasowy zarządca respektuje ten zapis umowny. Stąd też moje pytanie - jak skutecznie poradzić sobie z tym problemem aby w przyszłości nie mieć szanse w sądzie z windykacją długu od niepłacącego dewelopera?

Czy zignorować ten zapis i naliczać opłaty zgodnie z treścią UoWL (czyli po udziałach w NW)? Czy mogę zrobić to wstecznie?
Czy przy okazji zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną (uchwała protokołowana przez notariusza) głosować zmianę w tym zapisie umownym?
Może jakieś inne rozwiązanie jest właściwe?

Osobiście nie wiem jak podejść do tematu, dziękuję za merytoryczną pomoc.

Zarządca

Ten zapis nie jest skuteczny, ponieważ nie zmienia sposobu zarządu, dotyczy kwestii praw i obowiązków właściciela. Proponuję tę kwotę potraktować jako zaliczkę i rozliczyć zgodnie z uchwałami (jednak wyłącznie do 3 lat wstecz z uwagi na przedawnienie).


Właściciel ten winien płacić zgodnie z uchwałami.

koziorozka

Ten zapis nie jest skuteczny

Zarządco, proszę przetłumacz, bo chyba nie tylko ja nie rozumiem po "prawniczemu".
Taki zapis w akcie notarialnym nie ma żadnego znaczenia i można go ignorować. Tak czy nie?

Zarządca

Jak będzie uchwała, to już ignorować w całej rozciągłości.

Jakub

...W treści umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego deweloper (sprzedający) zamieścił zapis...

...zapis w akcie notarialnym nie ma żadnego znaczenia i można go ignorować. Tak czy nie?

Jak będzie uchwała, to już ignorować w całej rozciągłości.

Proszę rozwiać moje wątpliwości - na jakiej podstawie prawnej uchwała części właścicieli może anulować
zapisy umów między wszystkimi właścicielami i to zawarte w formie AN?
Art. 21 ust. 3 UoWL wymienia tylko trzy takie przypadki określone w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6.

Czy przy okazji zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną (uchwała protokołowana przez notariusza) głosować zmianę w tym zapisie umownym?

W tym wypadku notariusz nie jest potrzebny bo nie zmienia się sposób zarządu lecz tylko osoba zarządcy. Zarząd dalej będzie powierzony.

Możliwość odwołania zapisów lub jednostronnej zmiany postanowień aktu notarialnego dotyczącego nieruchomości mogłaby zostać jednostronnie dokonana jedynie w przypadku uznania, że osoba składająca określone oświadczenie woli (podpisując AN) działała pod wpływem błędu lub groźby. Sytuacja taka chyba nie miała miejsca w opisywanym przypadku, dlatego możliwość jednostronnego odwołania (uchwałą) lub zmiany postanowień (korekty) aktu notarialnego (bez udziału dewelopera i danego właściciela lokalu podpisujących każdą umowę sprzedaży w formie AN wydaje mi się prawnie niemożliwa.

Zarządca

To nie jest sposób zarządu, podobnie jak określenie osoby zarządcy, czy sposobu korzystania. Właściciele określają w uchwale wysokość zaliczek, itd. - ta uchwała obowiązuje również dewelopera.
Moim zdaniem ten zapis ma takie samo znaczenie jak zapis o zwolnieniu dewelopera z kosztów zarządu do czasu sprzedania lokali, czyli żadne. Ponoszenie kosztów stosownie do wielkości udziałów to absolutnie niepodważalna zasada, i to zarówno w kc jak i uwl.
Podstawa prawna ignorowania tego zapisu wynika właśnie regulacji zawartych w ustawie.

Gdyby nawet przyjąć, że jakieś, poza kompromitacją dewelopera, ten zapis znaczenie ma, to i tak decydują właściciele w uchwałach.

Na temat możliwości zmiany zapisów, które nie dotyczą zarządu rzeczą wspólną wypowiedział się SN kilkakrotnie - m.in. w kwestii zmiany osoby zarządcy, ale też i sposobu korzystania. Z kolei określenie kosztów jest bardziej oczywiste - regulacja dotycząca ponoszenia kosztów zawarta w ustawie o własności lokali - rozdział III to przepisy bezwzględnie obowiązujące, których nie modyfikuje się umową. Odnośnie udziałów - to zupełnie inna sprawa, gdyż przepis art. 3 ust. 7 wprost stanowi o umowie, która będzie konieczna do zmiany ich wielkości, natomiast w art. 22 mowa o uchwale.

Sposób korzystania, w przeciwieństwie do określenia współczynnika partycypacji w kosztach zarządu - właściciele mogą określić w umowie i mimo to, w realiach funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej - istnieje możliwość zmiany tego umownego sposobu w uchwale.

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia orzeczenia SN z 19.06.2010 r., sygn. akt III CSK 325/09


"Dotychczasowy sposób korzystania z miejsc postojowych został wprawdzie określony w umowach ustanawiających odrębna własność lokali, nie są to jednak umowy, o których mowa w przepisach art. 18 u.w.l., ponieważ nie określają sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Powód w niniejszej sprawie (dotychczasowy właściciel w rozumieniu ustawy o własności lokali) miał zapewne decydujący wpływ na rozwiązanie, które zostało przyjęte w odniesieniu do miejsc postojowych i polega na ich zaliczeniu do nieruchomości wspólnej, a nie np. na utworzeniu samodzielnego lokalu garażowego (lokalu o innym przeznaczeniu), w którym wszyscy bądź tylko niektórzy właściciele lokali mieliby udziały w określonej wysokości. Okoliczność ta sprawia, że wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Jeżeli zaś, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to tahttp://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/801-iii-csk-32509-prawo-do-wylacznego-korzystania-we-wspolnocieki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. "

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny: