Nieistnienie uchwały
qbanos
Użytkownik
W wielkim skrócie przedstawię sytuację
Jesteśmy dużą wspólnotą. Wspólnota składa się z 2 bloków i 2 hal garażowych pod blokami (wszystkie hale mają współwłaścicieli). Przez kilka lat mieliśmy 3-osobowy Zarząd. Na jednym z zebrań Zarząd przygotował uchwałę o wynagrodzeniu Zarządu. Wspólnota w trybie indywidualnym przegłosowała uchwałę, ale okazało się (półtora roku później, gdy naszą wspólnotą zaczął zarządzać porządny Zarządca), że poprzedni Administrator i Zarząd błędnie liczyli głosy, sumując głosy właścicieli wspólnoty i indywidualne głosy współwłaścicieli garaży, zamiast całościowo garaży. W konsekwencji nowy zarządca stwierdził (wraz z radcami prawnymi), że kilka uchwał podejmowanych przez wspólnotę (w tym uchwała o wynagrodzeniu Zarządu) nie posiada niezbędnej większości głosów (jak to określili stwierdzili nieistnienie uchwał). W międzyczasie nasz 3-osobowy Zarząd pobrał (bez uchwały) ok. 30 tys. zł. Dodatkowo jedna z nieistniejących uchwał była o powołaniu trzyosobowego Zarządu gdzie dwóch z trzech członków Zarządu było od początku istnienia wspólnoty a jeden był "dobrany tą uchwałą. W konsekwencji okazało się, że ten jeden członek Zarządu nie był (zgodnie z prawem) wybranym członkiem Zarządu wspólnoty, a podejmował decyzje i oczywiście pobierał wynagrodzenie.
Pytanie co w takiej sytuacji możemy jako wspólnota zrobić, jeśli będziemy chcieli odzyskać nienależnie wypłacone wynagrodzenie?
Pozdrawiam i czekam na jakieś sugestie
Jesteśmy dużą wspólnotą. Wspólnota składa się z 2 bloków i 2 hal garażowych pod blokami (wszystkie hale mają współwłaścicieli). Przez kilka lat mieliśmy 3-osobowy Zarząd. Na jednym z zebrań Zarząd przygotował uchwałę o wynagrodzeniu Zarządu. Wspólnota w trybie indywidualnym przegłosowała uchwałę, ale okazało się (półtora roku później, gdy naszą wspólnotą zaczął zarządzać porządny Zarządca), że poprzedni Administrator i Zarząd błędnie liczyli głosy, sumując głosy właścicieli wspólnoty i indywidualne głosy współwłaścicieli garaży, zamiast całościowo garaży. W konsekwencji nowy zarządca stwierdził (wraz z radcami prawnymi), że kilka uchwał podejmowanych przez wspólnotę (w tym uchwała o wynagrodzeniu Zarządu) nie posiada niezbędnej większości głosów (jak to określili stwierdzili nieistnienie uchwał). W międzyczasie nasz 3-osobowy Zarząd pobrał (bez uchwały) ok. 30 tys. zł. Dodatkowo jedna z nieistniejących uchwał była o powołaniu trzyosobowego Zarządu gdzie dwóch z trzech członków Zarządu było od początku istnienia wspólnoty a jeden był "dobrany tą uchwałą. W konsekwencji okazało się, że ten jeden członek Zarządu nie był (zgodnie z prawem) wybranym członkiem Zarządu wspólnoty, a podejmował decyzje i oczywiście pobierał wynagrodzenie.
Pytanie co w takiej sytuacji możemy jako wspólnota zrobić, jeśli będziemy chcieli odzyskać nienależnie wypłacone wynagrodzenie?
Pozdrawiam i czekam na jakieś sugestie
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
jak nikt nie zaskarżył uchwał, to co kogo obchodzi, a ten "porządny Zarządca" niech się zajmie swoimi sprawami, a nie ocenia poprzedników
Ciekaw jestem, jak teraz podejmujecie uchwały ? , bo hale wielostanowiskowe, to ... jakieś 20% udziałów , kto je reprezentuje ... samozwańcy ... co z wykluczonymi właścicielami tylko miejsca parkingowego?
Praktycznie biorąc, większość podstawowych uchwał właścicielei lokali (np. Plan gospodarczy ) kończy żywot z dniem 31-12 każdego roku ...
Ja bym od nowa głosowała (prawidłowo) tylko te uchwały, które dotyczą tego roku.
Czy następny zarząd będzie pracował społecznie czy też za takim wynagrodzeniem ok. 500zł miesięcznie (30 tys zł, 1.5 roku, 3 członków)?
Może zamiast iść "na udry" lepiej wyprostować wszystkie sprawy już prawidłowymi uchwałami właścicieli
a. o braku zastrzeżeń do minionych lat działania zarządu
b. o wyborze zarządu
c. o przyznaniu zarządowi wynagrodzenia
Była uchwała - była. Absolutoria zarządowi były udzielane - były.
Co ma jakiś zatrudniony administrator do sprawdzania uchwał właścicieli?
Kto wynajął i upoważnił radców prawnych do sprawdzania dokumentów właścicieli lokali?
Żaden sąd po iluś latach nie będzie wam sprawdzał uchwał.
Organem upoważnionym z mocy prawa do reprezentowania wspólnoty przed sądem jest zarząd - jak pozostali właściciele wyobrażają sobie sam proces cywilny, kwestie reprezentacji niezadowolonych itd. itp. Praktycznie nie macie żadnego dowodu procesowego na potwierdzenie tezy o nienależnym wynagrodzeniu.
To są moje uwagi na podstawie tylko twojego wpisu - jak wygląda rzeczywistość to mogę się tylko domyślać.
citizen dobrze radzi - jestem za takim rozwiązaniem.
Pytanie czy ma to sens, ponieważ z drugiej strony członkom zarządu przysługuje roszczenie o wynagrodzenie, więc choć nie było podstawy do pobierania wynagrodzenia w określonej wysokości, to istnieje roszczenie o wypłatę wynagrodzenia.
Skoro członkowie zarządu świadczyli pracę, to mają prawo do zapłaty.
Poza tym jest jeszcze jeden aspekt - czy wydali te środki, tak że nie są już wzbogaceni (np. na wycieczkę na Karaiby) oraz czy winni się byli wówczas liczyć z obowiązkiem zwrotu.
Proszę wziąć pod uwagę, że zapadły też orzeczenia, w których sądy stwierdziły, iż udziały współwłaścicieli garażu można wyliczać osobo i tak obliczone dodawać do wyników głosowania. Sprawa nie jest więc taka oczywista.
A w dodatku, jeżeli zatwierdzaliście Państwo sprawozdania, w których wynagrodzenie zostało wykazane, to już w ogóle zamyka temat.
Moim zdaniem mielibyście jakąkolwiek szansę, gdyby to wynagrodzenie było jakoś rażąco wygórowane - wtedy ta różnica mogłaby być brana pod uwagę - a nie cała kwota.
Nie rozumiem po co zarządca wraz z radcami sieją taki zamęt.
Sprecyzuję pytanie: Czy jako Wspólnota mamy podjąć uchwałę o pozwaniu członków byłego Zarządu? Czy ten aktualny Zarząd w świetle nowych orzeczeń i wyroków sądu, może taki pozew przeciw "specyficznie zadłużonych" członków wspólnoty sporządzić sam?
Stasiu: qbanos nic nie łyknął :) aktualny zarządca czeka na nasz ruch i nie specjalnie chce się w to mieszać. To że zwrócili uwagę na błędy w liczeniu głosów, było ich obowiązkiem wynikającym z podpisanej ze wspólnotą umowy. (mieli sprawdzić wszystkie dokumenty wspólnoty pod kątem prawnym i to rzetelnie uczynili)
Wg mnie dochodzenie roszczeń od byłych członków Zarządu, w tym konkretnym przypadku, to DROGA PRZEZ MĘKĘ.
qbanos - posłuchaj rad innych. Ja wiem ,że za 5 zł niektórzy dali by sobie d.... ogolić. A jak chodzi o to aby komuś zaszkodzić, to następuję "konsolidacja narodu".Za rok na tym forum będziesz się pytal jak "wywalić" dzisiejszy zarząd i zarządcę. W waszej WM bardzo duża i skomplikowana) przewiduję problemy. Wy się pokłócicie, a zarządca będzie kręcił lody.
przeczytałem Twoje wpisy i radziłbym, byś sam siebie zapytał, o co Ci chodzi w tym całym sporze. Czy przypadkiem nie jest to "walka o władzę" i "ja wam pokażę", na czym wasza wspólnota może tylko stracić.
Dla mnie bardzo niepokojące są Twoje stwierdzenia:
- "okazało się (półtora roku później, gdy naszą wspólnotą zaczął zarządzać porządny Zarządca"
- "nowy zarządca stwierdził (wraz z radcami prawnymi)"
- "będziemy chcieli odzyskać nienależnie wypłacone wynagrodzenie"
- "Nowy Zarząd pogonił poprzedni Zarząd, za w skrócie "różne przekręty""
- "Czy jako Wspólnota mamy podjąć uchwałę o pozwaniu członków byłego Zarządu?"
Zarządca jest "porządny" bo swój? Kto zlecił analizy uchwał i płaci tym "radcom prawnym", bo przecież prawnicy zazwyczaj nie pracują za darmo?
Czy wynagrodzenie zarządu było należne czy nie - sprawa jest dyskusyjna (wg mnie wynagrodzenie było należne). Podobnie dyskusyjna jest nieprawidłowość liczenia udziałów (orzecznictwo jest różne).
We wspólnocie nie może być tak, ze nowy zarząd pogoni ten stary - to właściciele wybierają zarząd.
W Waszej wspólnocie były zatwierdzane sprawozdania roczne, zarząd uzyskiwał absolutorium (to mój domysł). Zamiast kombinować, jak ukarać stary "niesłuszny" zarząd i napuszczać jednych na drugich, radziłbym skierować aktywność na zadbanie o sprawy bieżące. Skupić się na zgodnej współpracy właścicieli oraz firmy administrującej, bo wszczynanie sprawy sądowej może tutaj przynieść tylko destrukcję i wzrost agresji. Stara prawda: zgoda buduje, niezgoda rujnuje.
W kwestii uzupełnienia:
Dodam, że tak jak uchwała o powołaniu tamtego Zarządu, uchwała o wynagrodzeniu Zarządu i kilka innych uchwał nie miały większości głosów, tak i absolutorium dla poprzedniego Zarządu i uchwalanie poprzednich planów gospodarczych też nie posiadają (do dziś) większości głosów Wspólnoty. Kilka z ww. uchwał zostało "zastąpionych" poprawnie głosowanymi uchwałami i nie mają racji bytu, ale pozostałe zostały w niebycie prawnym, który tu przedstawiłem.
Do MarcoPolo: uwierz, że to nie jest żadna walka o władzę, bo dzisiejszy Zarząd (jednoosobowy dodam i społeczny) oraz Zarządca skutecznie realizują wszystkie założenia i plany naszej Wspólnoty. Zarządca jest porządny, bo wie co robi i nie jest chaotyczny, jak poprzedni Administrator. Owszem przyznam Ci rację w jednym: "zgoda buduje, niezgoda rujnuje". Niestety to nasz były przewodniczący Zarządu wprowadził "politykę nienawiści" we Wspólnocie próbując na zebraniu rocznym tajnie i podstępem wprowadzić swoją świeżo założoną firmę, jako Zarządcę naszej Wspólnoty. To przeważyło szalę i doprowadziło do dzisiejszej sytuacji. Gdyby nie czujność naszych mieszkańców, którzy odkryli, kto tak naprawdę kryje się za tamtą firmą, dziś mielibyśmy Zarząd i Zarządcę w jednej osobie, a wtedy mógłby sobie nasz były przewodniczący stworzyć bardzo niebezpieczną dla naszej Wspólnoty sytuację. Stąd też mieszkańcy (a jest ich spora większość) chce w ten sposób dociekać swoich racji. Nawet ponosząc wspólnie koszty procesu. Ale ze wszystkich wypowiedzi wyłowiłem kilka cennych rad: najpierw jako Wspólnota musimy udowodnić nieistnienie uchwał (najlepiej w sądzie, żeby mieć tą kartę przetargową, później Zarząd może w przypadku stwierdzenie nieistnienia uchwał, pozwać były Zarząd z imienia i nazwiska o zwrot części (nie całości, bo coś tam przecież robili) nienależnie wypłaconego wynagrodzenia i jeśli dobrze to odczytałem mamy na to 10 lat.
Jeszcze raz dziękuję za podpowiedzi. Jeśli jako wspólnota zdecydujemy się na te kroki dam cynk, jak nam poszło.
Pozdrawiam
- sprawy sądowe dotyczące wspólnot wloką się niemiłosiernie całymi latami. Na skutek niejednoznaczności przepisów, sa rozmaite orzeczenia w bardzo podobnych sprawach. Będziecie musieli sporo zainwestować w prawników a w razie wygranej na pewno zwrot nakładów będzie tylko częściowy. Dobrze przekalkulujcie czy Wam sie to finansowo opłaca. Z tych 30 tys zł sporu jesteście w stanie odzyskać (jeśli w ogóle) tylko część. Wywalczona w sądach kwota minus obsługa prawna - niewiele zostanie na plusie. Lepiej aktywność mieszkańców wykorzystać bardziej konstruktywnie. Wieloletni spór sądowy podzieli mieszkańców na wrogie obozy. Nie warto, odpuście. Weźcie też pod uwagę, że równie dobrze możecie przegrać sprawy sądowe. Czy "gniew ludu" nie obróci się przeciwko obecnemu zarządowi, gdy się okaże, że bezsensownie stracicie na tym następne kilkanaście tysięcy?
- wasza wspólnota jest duża, prawdopodobnie kilkadziesiąt lokali. Wg mnie lepiej byłoby wybrać zarząd 3 osobowy (tak przy okazji: nie ma funkcji przewodniczącego zarządu, są tylko członkowie zarządu).
Powtórzę tylko swoją radę sprzed 3 dni: Więc życzę powodzenia - chociaż jako właściciel lokalu w jeszcze gorszej wspólnocie niż twoja - sercem powinienem być z tobą ale doświadczenie z naszym wymiarem niesprawiedliwości nakazuje mi przestrzec was przed hurraoptymizmem.
Jak dożyjemy to oczywiście dasz znać jak poszło za 10 lat - ale po co mi taka satysfakcja w stylu "a nie mówiłem"?
Wiemy również,że poprzedni zarząd pobrał wynagrodzenie w kwocie 30 tys. zł.
Musiała być również podpisana przez były zarząd, w imieniu wspólnoty, umowa o administrowanie. Nic nie piszesz o wynagrodzeniu administratora.
Teraz macie jednoosobowy zarząd który pracuje społecznie i nowego administratora ,który z pewnością pobiera jakieś wynagrodzenie.Możesz napisać w jakiej kwocie ?
Czy kwota wynagrodzenia obecnego administratora jest wyższa od kwoty wynagrodzenia poprzedniego administratora ?
qbanos: możesz powiedzieć w jakim jesteś mieście i jak duża jest Twoja wspólnota?
Gdyby zatrudniony zarządca miał powierzony zarząd (art. 18) to wtedy można by mówić o stawce 0,50-0,60 zł/m
Może robił to Administrator, a może któryś z członków zarządu? Który? Na pewno nie wiadomo. I w tej sytuacji nigdy już nie będzie wiadomo.
Może zarząd podpisał się pod uchwałami, a być może do dzisiaj nie ma na nich żadnych podpisów, poza zliczeniem głosów. Nie ma bezpośrednio winnego i nigdy będzie.
Poza tym, przez ten okres wspólnota funkcjonowała prawidłowo. Przynajmniej teoretycznie... Ktoś podpisywał akceptacje na wydatki z konta wspólnoty i teoretycznie wg tamtego stanu miał do tego uprawnienia.
A to, że wyniki rozliczeń rocznych były na minusie zawsze można wytłumaczyć nieprzewidzianymi wydatkami i koniecznością ich poniesienia oraz za małymi zaliczkami na koszty. Każdy może popełnić błąd i to niekoniecznie w złej wierze.
Poprzednicy mogą się tłumaczyć również tym, że ich stan wiedzy przemawiał właśnie za takim, a nie innym podliczeniem uchwał, więc nie mieli świadomości, iż uczynili to w sposób błędny. Nikt nie będzie w stanie im udowodnić, że uczynili to umyślnie i w zamiarze osiągnięcia swojego ( w domyśle: nieuczciwego) celu.
Nie odzyskacie tych pieniędzy, bo nie jesteście w stanie niczego udowodnić.
Pozostaje otrząsnąć pióra, ponaprawiać co się da naprawić (w tym bałagan w dokumentacji wspólnoty) i żyć dalej.