Zarządca nie chce udostępnić dokumentów księgowych zarządowi
Barbaraaa
Użytkownik
Witam,
jesteśmy mała wspólnotą i niestety zarząd mamy już troszkę leciwy i w imieniu jednego z członków zarządu chciałabym zadać pytanie.
Czy zarządca nieruchomości moze odmówić zarządowi wydania dokumentów księgowych (faktur, wb) celem ich sprawdzenia. Sprawdzenie dokumentów byłoby w domu członka zarządu.
Nie znam się do końca ale wydaje mi się, ze zarządca ma obowiązek wydania takich dokumentów bo włascicielem dokumentów jest wspólnota i tym samym zarząd ma prawo do wglądu do wszystkich dokumentów.
Zostałam poproszona o pomoc w napisaniu pisma z żądaniem wydania dokumentów celem ich sprawdzenia ale na co się powołać?
Art 276 KK ?
jesteśmy mała wspólnotą i niestety zarząd mamy już troszkę leciwy i w imieniu jednego z członków zarządu chciałabym zadać pytanie.
Czy zarządca nieruchomości moze odmówić zarządowi wydania dokumentów księgowych (faktur, wb) celem ich sprawdzenia. Sprawdzenie dokumentów byłoby w domu członka zarządu.
Nie znam się do końca ale wydaje mi się, ze zarządca ma obowiązek wydania takich dokumentów bo włascicielem dokumentów jest wspólnota i tym samym zarząd ma prawo do wglądu do wszystkich dokumentów.
Zostałam poproszona o pomoc w napisaniu pisma z żądaniem wydania dokumentów celem ich sprawdzenia ale na co się powołać?
Art 276 KK ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
ile jest lokali we wspólnocie ?
Chcesz powiedzieć, że wy jako właściciele lokali, jako zarząd wspólnoty piszecie pisemną prośbę do zatrudnionego "pracownika" czyli administratora aby ów "jaśnie pan administrator" raczył wam wydać do wglądu wasze dokumenty?!
Nieprawdopodobne!
Zamiast tej prośby proponuję napisać mu wypowiedzenie - póki nie ma większych konfliktów jeszcze - tak jak przewiduje umowa o administrowanie.
Każdy właściciel ma prawo wglądu w dokumenty wspólnoty.
Członek zarządu ma zażądać, a administrator ma wydać. Oczywiście za pokwitowaniem.
Członek zarządu nie zna dokumentów? To kto u was zatwierdza wypłaty? Bo to obowiązek zarządu.
Ja nawet do Sądu nie daje oryginałów tylko kopie ...
WM ma 30 lokali.
Jedna z Pań z zarządu, moja sąsiadka jest sama z 5 osobowego zarządu, która próbuje jeszcze cokolwiek ogarnąć i sprawdzić
reszta to taka mała klika z zarządcą na czele. zarządca faktury do podpisu pewnie daje innym członkom zarządu a ci w ślepo podpisują.
Sąsiadka, która jest dość mocno odsuwana od tematu chce przed zebraniem sprawdzić wszystkie faktury i wyciągi bankowe.
Nie ma czasu siedziec od godz 8 do 16 w biurze zarządcy i sprawdzać dokumenty a przy 5 członkach zarządu to przecież nie każdy będzie znać wszystkie dokumenty księgowe bo każdy z nich by musiał składać podpis...
Nie znam się na prawie lokalowym na prawach i obowiązkach zarządców i stąd moje pytanie, jak ładnie ubrać w paragrafy, ze te dokumenty ma wydać członkowi zarządu i koniec kropka.
Zarządca i zarząd pewnie się zmieni...zbieram oferty firm administrujących i rozmawiam z młodymi ludzmi w WM kto byłby chętny jeszcze członkostwa w zarządzie.
Mam prośbę o konkretną odpowiedź co z tym fantem zrobić, chciałabym kobiecie pomóc, bo jak ona odejdzie to już w ogóle będzie kółko wzajemnej adoracji.
Nie zaszkodzi oczywiście postraszyć kilkoma artykułami z Kodeksu karnego jak chociażby wspomnianym już art. 276.
"Powinno poskutkować". "Administrator wystraszy się i od razu przyniesie na tacy całą księgowość".
Sorry.
a ileż tych dokumentów we wspólnocie jest do sprawdzenia ...myślę, że faktury za wodę i energię elektryczna odpadają, bo za wiele nie masz wpływu na ich wielkość ...
pozostają te dotyczące remontów NW i konserwacji NW ... Idziesz do księgowej WM robi ci wydruk zapisów z ewidencji pozaksięgowej i sprawdzasz te podejrzane ... Ile takich zdarzeń mogło być u was w roku ? . Uważam, że 1,5 godziny powinno wystarczy, aby sprawdzić .
Jak nie jesteś członkiem wspólnoty (właścicielem lokalu), nie zapomnij mieć ze sobą pełnomocnictwa rodzajowego.
możesz sobie przeczytać ustawę o własności lokali a poznasz sie jak działa wspólnota , duża wspólnota ...
i tu Cię zmartwię, masz je dostać do wglądu ... możesz robić sobie zdjęcia , notatki , ale żeby wynosić je z biura podmiotu za nie odpowiedzialnego , to lekkie przegięcie .
Zacznijcie od koalicji, znajdźcie sojuszników wśród innych właścicieli i zmieńcie zarząd. To podstawa. I tylko w takiej kolejności.
Dopiero potem sprawdzanie dokumentów i ew. wymiana administratora.
Tylko konsekwencją i krok po kroku przemyślanymi działaniami coś zdziałacie.
Twój scenariusz: sąsiadka uzyskuje dokumenty. Nawet jak znajdzie jakieś prawidłowości (w co wątpię, bo we wspólnotach wałki się robi zgodnie z papierami), to co dalej? Awantura? Do niczego dobrego nie doprowadzi. Lepiej spokojniej, ale twardo.
Jakub a fe nie ładnie Basia prosi o pomoc a Ty co robisz kpisz sobie z niej, co z tego że ją przepraszasz, jak nie masz nic do powiedzenia to nie mów .
a o to ten tekst
Jest Pani licencjonowanym zarządcą działającym na rynku od dłuższego czasu . Umowę z Naszą Wspólnotą o zarządzanie Nieruchomością Wspólną zawarła Pani w dniu ........
Zgodnie z postanowieniami tej umowy ustalono jakie spoczywają na Pani obowiązki względem właścicieli Naszej wspólnoty . Jednym z wielu obowiązków jest prowadzenie kancelarii Wspólnoty
Z umowy tej wynika również że : za wykonywanie przedmiotu umowy otrzyma Pani zryczałtowane miesięczne wynagrodzenie liczone od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali w budynku .
Powyższe wskazuje że wynagrodzenie Pani w zależności od udziału powierzchni użytkowej lokali w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali Nieruchomości wspólnej jest pokrywane przez Wszystkich podkreślam Wszystkich Właścicieli .
Taki stan faktyczny wskazuje że czynności określone umową wykonuje Pani na rzecz każdego właściciela .
Zgodnie z art. 186 ust 1. USTAWY z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu
Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.
Reasumując oznacza to ,
• że wykonuje Pani swoją pracę na rzecz wszystkich właścicieli jeszcze raz podkreślę na rzecz wszystkich właścicieli , a nie tylko Zarządu
• że za pracę swoją pobiera Pani wynagrodzenie od wszystkich właścicieli jeszcze raz podkreślę od wszystkich właścicieli , a nie tylko zarządu
• że z racji zawartej umowy za zgodą wszystkich właścicieli a nie tylko zarządu jest Pani w posiadaniu wszystkich dokumentów z zebrań Naszej Wspólnoty
• że z racji zawartej umowy jest Pani związana tą umową z wszystkimi jeszcze raz podkreślę z wszystkimi właścicielami, a nie tylko z zarządem
• że jest Pani zobowiązana do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa , standardami zawodowymi oraz zasadami etyki zawodowej
• i w końcu że jest Pani zobowiązana do kierowania się zasadą ochrony interesu osób na rzecz których wykonuje Pani te czynności czyli ochrony interesu wszystkich właścicieli od których pobiera Pani wynagrodzenie , a nie tylko zarządu.
W związku z powyższym w ramach prac związanych z administrowaniem Naszej Wspólnoty proszę w terminie jednego tygodnia udostępnić do wglądu następujące dokumenty.............
Pytanie Barbaryyy było jednoznaczne: Taka sytuacja nie ma prawa się zdarzyć a jeżeli się zdarzyła to oznacza, że ten zarządca zatrudniony w roli administratora nie nadaje się na to stanowisko bo jeżeli lekceważy swoje obowiązki, lekceważy zarząd wspólnoty to tym bardziej będzie lekceważył właścicieli - i jedyną radą może być złożenie mu wypowiedzenia umowy a nie pisanie jakiś próśb w dodatku z powoływaniem się na niewłaściwą podstawę prawną.
Nie doczytałeś UoGN do końca, a jest w niej taki tekst: Wspólnoty mieszkaniowej kierowanej przez jej organ czyli zarząd lub bezpośrednio przez właścicieli nie dotyczy cytowany art. 186.
Czy zarząd wspólnoty Barbaryyy ma czekać aż administrator oleje (wyśmieje) również to pismo.
Jak już chcesz być doradcą to doradzaj zgodnie z prawem i z głową.
Odnośnie art 186 to powiem tak pisząc w ten sposób i powołując się na ten art miałem na myśli nie zarząd lecz administratora . Może się mylę ale wydaje mi się że licencjonowany zarządca bez względu na to czy jest zarządcą czy administratorem to jego akurat te przepisy obowiązują przecież nie wiem czy zauważyłeś że wytłuściłem ostatnie zdanie tego przepisu a po przez to wskazuje że jako administrator występując w imieniu wspólnoty reprezentuje interesy nie tylko zarządu ale wszystkich właścicieli.
Zarząd jednak ma możliwość natychmiastowego i stanowczego reagowania na taką odmowę. Tylko musi chcieć zadziałać w tej sprawie.
Praktycznie, wszystko zależy od okoliczności, czyli od tego, na ile wszyscy czysto grają w tej drużynie.
W przypadku ciemnych sprawek i spraweczek, nieformalnych powiązań oraz tego czegoś, co jest do ukrycia, trudno jest się szeregowemu właścicielowi doprosić o dokumenty.
Może wtedy wystąpić do sądu o nakazanie wydania wskazanej dokumentacji, zgodnie z art. 29 ust.3 uowl. Jednak taka droga wymaga od niego nie tylko czasu, determinacji , ale i odporności oraz poniesienia indywidualnych kosztów w tej sprawie.
Na nic nie musisz się powoływać.
Jako członek zarządu możesz zwrócić się na piśmie o wydanie tych dokumentów (wskazując dokładnie, których oczekujesz) za potwierdzeniem odbioru przez zarządcę/administratora, wyznaczając również termin.
Po jego upływie, w przypadku braku pozytywnej reakcji z drugiej strony, należy sporządzić informację do wszystkich właścicieli lokali (w tym pozostałych członków zarządu), naświetlając w niej okoliczności sprawy i swoje wątpliwości oraz zasugerować konieczność zrezygnowania z usług takiego zarządcy/administratora.
2. Firma, z którą wspólnota podpisała umowę na zarządzanie nieruchomością ma m.in. obowiązek dbania o całą dokumentację wspólnoty. Nie może więc wydawać nikomu oryginału dokumentów, bo to naraża wspólnotę na ich utratę
Jak połączyć ze sobą spełnienie tych dwóch warunków? Cała dokumentacja roczna wspólnoty 30-lokalowej mieści się zazwyczaj w jednym segregatorze. Tak jak napisał KubaP, na sprawdzenie tego wystarczy 1.5 godziny. Można zrobić notatki i zdjęcia dokumentów, można też poprosić pracownika biura o zrobienie skanów czy poprosić o wyciągi. Dużym udogodnieniem dla zarządu jest dostęp do bankowości internetowej wspólnoty - jest tam cała historia operacji bankowych dokonywanych na koncie (kontach) wspólnoty.
Użytkownikowi Barbaraaa rodziłbym więc po prostu umówić umówić się z pracownikiem biura i przejrzeć na miejscu dokumenty. Tak jak piszesz " właścicielem dokumentów jest wspólnota", więc zarządca nie ma prawa wydania takich dokumentów, bo "zarząd [i każdy inny właściciel] ma prawo do wglądu do wszystkich dokumentów". Wyobraź sobie, że np. 20 lutego Ty wypożyczysz oryginały dokumentów, a 21 lutego ktoś inny chce je przejrzeć i nie może. A jak, nie daj Boże, ktoś Ci ukradnie w autobusie torbę z oryginałami? Mylisz prawo do wglądu (oczywiście TAK) z prawem do wydanie (oczywiście NIE, dopóki administrator odpowiada za te dokumenty).
Szanowni Państwo: pytanie z początku wątku jest bardzo proste, natomiast niektóre odpowiedzi jak z konkursu na najbardziej absurdalną odpowiedź. Moim faworytem do 1. nagrody jest odpowiedź: "30-lokalowa WM ,która zatrudnia administratora i ma 5-osobowy Zarząd powinna być na mocy prawa rozwiązywana"
Podtrzymuję swoje stanowisko o tej WM. A kto ich do tego Zarządu wybrał? Młodzi, prężni i energiczni? Przecież oni są tam za karę. Wmówiono im ,że nic nie będą robić, a że mają dużo wolnego czasu niech się poświęcą dla innych. Na pewno robią to za frico.
Czyli jest jeden sprawiedliwy a reszta to układ. Ani słowa o sytuacji ekonomicznej WM, jedynie jad i zacietrzewienie.
Barbaraaa - zgloś się do tego Zarządu, poproś pozostałych o rezygnację. Wygospodaruj miejsce na półce na 1 segragator na dokumentację WM.Jeżeli nie czujesz się na silach zatrudnijcie administratora do pomocy. W umowie wpiszcie mu ,że co piątek o godzinie 18.47 ma przynieść do Ciebie faktury/rachunki do zatwierdzenia, i po akceptacji wydajesz zgodę na uiszczenie należności. A jak macie możliwość bankowości elektronicznej to sprawa jest jeszcze prostsza.
I sprawa najważniejsza, miejcie szacunek sami do siebie, jako współwłaściciele odpowiedzialni za wspólne dobro, i przestańcie się bać własnego odbicia.
Dyskutuj sobie na takim poziomie sam ze sobą (albo z którymkolwiek z poprzednich wcieleń), ja pasuję
Macie olbrzymi dar bezsensownego bicia piany, a dla potrzebującej rady zero konkretów i powtarzanie jak mantrę - Masz prawo do wglądu do wszystkich dokumentów WM. A Barbaraaa wie ,ze nie ma takiego prawa i co dalej?
tylko samo edukacja Barbaraaa ten stan rzeczy może zmienić , a może ty Mirku L odrobisz lekcje za nią i wprowadzisz w jej nieruchmości swój dyktat
"po prostu umówić umówić się z pracownikiem biura i przejrzeć na miejscu dokumenty"
"Idziesz do księgowej WM robi ci wydruk zapisów z ewidencji pozaksięgowej i sprawdzasz te podejrzane"
"Można zrobić notatki i zdjęcia dokumentów, można też poprosić pracownika biura o zrobienie skanów czy poprosić o wyciągi"
"Jak nie jesteś członkiem wspólnoty (właścicielem lokalu), nie zapomnij mieć ze sobą pełnomocnictwa rodzajowego"
"możesz sobie przeczytać ustawę o własności lokali a poznasz sie jak działa wspólnota"
Proste, prawda?
I zapamiętajcie Panowie zarządcy z licencją i bez - WM to nie przedsiębiorstwo zobowiązane pod rygorem odpowiedzialności karno-finansowej do przechowywania dokumentów. Jak we WM zaginie faktura, bo np. pies administratora go zje, albo członkowi zarządu ukradną go w autobusie, to osoba przechowywująca ten dokument winna np. sporządzić notatkę o takim fakcie, dla ochrony własnej d.... i taką notatkę umieścić w zamian. Jeżeli np. zarządca lub zarząd chciałby robić machlojki, to ta faktura byłaby na kredowym papierze i zafoliowana, z pięcioma pieczątkami i dwudziestoma podpisami osób potrzebnych i zbytecznych.
Barbaraaa doskonale wie ,że zarządca odmówił wydania dokumentów, a Wy ciągle jak papugi o umówieniu się , robieniu zdjęć, samoedukacji. Tam gdzie jest 5-ciu leciwych członków Zarządu, jedna osoba nie ma żadnych szans, choćby nawet miała rację. Jeżeli ludzie we WM chcą przejrzystości niech uchwalą jedną mądrą uchwałę, np. o ogólnym dostępie do dokumentów finansowych, np. niech sobie wywieszają ich ksero na tablicy ogłoszeń, albo skany w poczcie elektronicznej. A dlaczego tak nie jest, to spytajcie się np. lekarzy, dlaczego nie chcą powszechnych elektronicznych kart zdrowia? Zarządcy vel administratorzy nie zaproponują takiego rozwiązania, bo w " mętnej wodzie...."
To, ze mam mozliwość wglądu do dokumentów to wiem, pytałam o odmowę wydania dokumentów członkowi zarządu.
Czy to taki problem odpwiedzieć konkretnie, nawet w jednym zdaniu a nie tylko uskuteczniać nieczemu służącą dyskusję ???
Osoba odmawiająca wglądu w dokumenty łamie prawo. Co dalej z tym zrobisz to już twoja sprawa.
Prawo - Art. 27 Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1
Życie - Nie mamy pańskiego płaszcza i co nam pan zrobi?
Przecież dostałaś konkretną odpowiedź np: od citizen Chodzi Ci o oryginały dokumentów WM ?
Nie rozumiem, dlaczego jeden z członków zarządu chce zabrać dokumenty do domu ? W jakim celu ?
Niech sobie zrobi kopię potrzebnych dokumentów(a nawet wszystkich) i niech je przegląda u siebie w domu do woli.
Że zapytam,u was tak każdy z pięciu członków zarządu zabiera sobie dokumenty WM do domu kiedy chce ?
Ciekawy przypadek.Wędrujące dokumenty.A pozostali właściciele orientują się ,gdzie w danym momencie znajdują się te dokumenty ?
Dzień temu otrzymałaś konkretną odpowiedź - jedyną możliwą aby zarząd dalej się nie ośmieszał i był poważnym i poważanym zarządem.
"O le la li,
o le li la,
a czy nam coś ta wiedza da?"
Teraz konkretnym problemem wydaje się konieczność dokonania wyboru i podjęcia decyzji przez Ciebie.
Skoro stwierdziłaś, że dyskusja niczemu jednak nie służyła, to miej na względzie przynajmniej to, iż odbyła się w temacie, który zapoczątkowałaś swoim wpisem.
A przecież, tak naprawdę, nikt nie musiał się wysilać żadnym swoim wpisem. Bo i po co...?
Swoje problemy możesz rozwiązywać sama. Równie stanowczo, skutecznie i zdecydowanie, jak podsumowałaś tę dyskusję.
Czy coś stoi na przeszkodzie?
Więcej na ten temat w artykule:
Za jaki okres można skontrolować dokumentację wspólnoty mieszkaniowej?
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/2188-za-jaki-okres-mozna-skontrolowac-dokumentacje-wspolnoty-mieszkaniowej
Nie, ty mnie masz prawa , jak nie jesteś upoważniona do przechowywania dokumentów wspólnoty , na wynoszenie dokumentów wspólnoty w oryginale , co innego kserokopia jak są takie możliwości.