naliczenie zaliczek, a zmiana właściciela lokalu

szpiegu86

Proszę o pomoc w kwestii naliczania zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w miesiącu w którym nastąpiła zmiana właściciela lokalu. Poniżej, dla ułatwienia prezentuję przykład.

Zaliczka za styczeń została wpłacona przez dotychczasowego właściciela w ustawowym terminie. Następnie 10-go stycznie 2014 r. została zawarta umowa sprzedaży lokalu. Oczywiście wspólnota została o tym fakcie poinformowana przez nowego właściciela z prawie miesięcznym opóźnieniem. Wskutek braku w/w informacji naliczenia były księgowane według posiadanej wiedzy, czyli za styczeń na rzecz dotychczasowego właściciela. Dopiero od lutego miesiąca zaliczki były księgowane na rzecz nowego właściciela. Obecnie (po ponad 1,5 miesiącu) dotychczasowy właściciel zażądał zwrotu wpłaconych zaliczek za styczeń proporcjonalnie do okresu gdy nie był już właścicielem.

Czy to wspólnota powinna proporcjonalnie rozliczyć starego i nowego właściciela za ten miesiąc?
Czy może jednak to właściciele powinni uregulować tę kwestię między sobą?
Proszę o informację jaka jest stosowana praktyka i/lub podstawa prawna dla danego sposobu postępowania?
Dodam tylko, że żaden dokument we wspólnocie (regulamin, etc.) nie reguluje tych kwestii.

koziorozka

Długi/nadpłaty ma właściciel a nie lokal.
Najprościej by było, żeby właściciele sami się rozliczyli, ale jak nie chcą, to nowego obowiązują zaliczki od daty na akcie notarialnym.

szpiegu86

[cite] koziorozka:[/cite]Najprościej by było, żeby właściciele sami się rozliczyli, ale jak nie chcą, to nowego obowiązują zaliczki od daty na akcie notarialnym.

Wiem, że tak najprościej. Pytanie jednak kto jest zobowiązany to rozliczyć: wspólnota czy właściciele między sobą?

Jakub

kto jest zobowiązany to rozliczyć

Poniżej obszerny fragment artykułu wyjaśniającego ten wcale nierzadki problem.

"...W przypadku zmiany właściciela lokalu sprzedający i kupujący dokonują wydania lokalu oraz rozliczają media dostarczane do lokalu. W tym celu dokonują spisania liczników i u dostawców mediów poprzedni właściciel rozlicza się według stanu licznika, a nowy właściciel zawiera umowę i ponosi w stosunku do dostawcy mediów opłaty według tego stanu licznika. Jednak w ten sposób nie jest możliwe rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa ma bowiem obowiązek rozliczania wpłacanych przez właścicieli lokali zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wprawdzie wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem, jednak nie oznacza to, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w każdym czasie, np. w chwili sprzedaży lokalu. Zaliczki służą bowiem gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel zgodnie z uchwałą i ustawą o własności lokali jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu, czyli po wydatkowaniu środków.

Wpłacone zaliczki są własnością właściciela lokalu, a nie „Jana Kowalskiego”, a zatem uprawnienie do zwrotu nie ma charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu. Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Jak wskazuje bowiem art. 548 § 1 kodeksu cywilnego, to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu uchwalone zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu – nowy właściciel.
Nowy właściciel wstępuje w pewien istniejący już stan faktyczny i prawny. Nie ma możliwości odmowy wykonania uchwał wspólnoty tylko dlatego, że nie brał udziału w ich uchwalaniu. Ma więc obowiązek od dnia wydania mu lokalu uczestniczyć we wszelkich zobowiązaniach, jakie zastany stan prawny nakłada na niego jako właściciela lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej. W przypadku zmiany właściciela lokalu w zakresie „rozliczenia” przejmowanego lokalu nowy i poprzedni właściciel muszą liczyć się z tym, że wprawdzie prąd, gaz i inne media dostarczane do lokalu można rozliczyć na dzień wydania lokalu, dokonując spisu liczników i załatwiając formalności u dostawców mediów związane ze zmianą odbiorcy tych mediów, ale w przypadku zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa ani obowiązku rozliczenia lokalu w inny sposób, a rozliczać będzie się ze swoim aktualnym członkiem, bo na niego z chwilą wydania lokalu przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem.
Błędem popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe jest twierdzenie, że dług z tytułu kosztów zarządu obciąża lokal, a nie konkretną osobę. Lokal nie może być dłużnikiem. Konsekwencją tego błędnego myślenia jest próba dochodzenia zaległości poprzedniego właściciela od nabywcy lokalu, np. po sprzedaży mieszkania. Wprawdzie zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą, jednak przejście na nabywcę korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów. To dwa różne pojęcia prawne. Zaliczki z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę będącą w danej chwili zobowiązaną do ich zapłaty. W stosunku do tej osoby należy dochodzić ich zapłaty. Przez sam fakt sprzedaży lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo kupno lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela. Nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za zaliczki od momentu wydania mu mieszkania w posiadanie..."

http://artykuly.krn.pl/Zmiana-wlasciciela-lokalu-a-rozliczenie-2_0_1837.html

Zarządca

[cite] szpiegu86:[/cite]

[cite] koziorozka:[/cite]Najprościej by było, żeby właściciele sami się rozliczyli, ale jak nie chcą, to nowego obowiązują zaliczki od daty na akcie notarialnym.

Wiem, że tak najprościej. Pytanie jednak kto jest zobowiązany to rozliczyć: wspólnota czy właściciele między sobą?

Wspólnota nalicza zaliczki a nie właściciele między sobą. Dla wspólnoty ważna jest data zmiany właściciela, natomiast ewentualne wzajemne rozliczenia zbywcy i nabywcy, to ich sprawa, dla wspólnoty nie wynikają z nich żadne roszczenia.

KubaP

[cite] szpiegu86:[/cite]Proszę o pomoc w kwestii naliczania zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w miesiącu w którym nastąpiła zmiana właściciela lokalu. Poniżej, dla ułatwienia prezentuję przykład.

Zaliczka za styczeń została wpłacona przez dotychczasowego właściciela w ustawowym terminie. Następnie 10-go stycznie 2014 r. została zawarta umowa sprzedaży lokalu.
Oczywiście wspólnota została o tym fakcie poinformowana przez nowego właściciela z prawie miesięcznym opóźnieniem.
Wskutek braku w/w informacji naliczenia były księgowane według posiadanej wiedzy, czyli za styczeń na rzecz dotychczasowego właściciela.
Dopiero od lutego miesiąca zaliczki były księgowane na rzecz nowego właściciela.
Obecnie (po ponad 1,5 miesiącu) dotychczasowy właściciel zażądał zwrotu wpłaconych zaliczek za styczeń proporcjonalnie do okresu gdy nie był już właścicielem.

Rozliczenie zaliczek za styczeń 2014 nastąpi po zamknięciu roku obrachunkowego czyli w I kw. 2015

[cite] szpiegu86:[/cite]Czy to wspólnota powinna proporcjonalnie rozliczyć starego i nowego właściciela za ten miesiąc?

zaliczki za styczeń powinny być rozliczone proporcjonalnie do okresu pozostawania właścicielem lokalu - data z aktu notarialnego

[cite] szpiegu86:[/cite]Czy może jednak to właściciele powinni uregulować tę kwestię między sobą?

Nic z tego sprawa rozliczeń nie powinna obchodzić Wspólnoty.

[cite] szpiegu86:[/cite]Proszę o informację jaka jest stosowana praktyka i/lub podstawa prawna dla danego sposobu postępowania?

taka na jaka pozwala oprogramowanie ...

[cite] szpiegu86:[/cite]Dodam tylko, że żaden dokument we wspólnocie (regulamin, etc.) nie reguluje tych kwestii.

I nie musi , nowy właściciel zawsze zaczyna od "0"