Fundusz Remontowy - jak płacić, od czego naliczać?

marco-999

Witam serdecznie,
Proszę o pomoc w temacie jak wyżej tz. wspólnota mieszkaniowa 14-sto lokalowa o zróżnicowanej powierzchni lokali (32m2 do 78m2), tylko połowa właścicieli lokali posiada miejsce postojowe w hali garażowej na kondygnacji -1 (lokal wyodrębniony, z aktem notarialnym posiadający 7 właścicieli), ponadto 9 lokatorów posiada pomieszczenia gospodarcze tzw. "komórki" również na poziomie -1. Problem polega na wysokości opłaty na FR, jak wszyscy są jednomyślni, co do sposobu opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną - wg. udziałów, to ta forma ma przeciwników jeśli chodzi o FR.
Szczególnie oponują właściciele miejsc postojowych, będący zaraz właścicielami lokali o największej powierzchni oraz pomieszczeń gospodarczych - posiadających łącznie ok. 80% udziałów.
Proponują aby na FR płacić określoną kwotę w wysokości : 50,00 zł. po równo od każdego lokalu mieszkalnego,
lub 1 zl.?m2 wg. udziałów ale tylko od lokali mieszkalnych. Natomiast środki na FR - hala garażowa będą sami gromadzić na odrębnym koncie.
Proszę o poradę, czy taka proponowana uchwała jest zgodna z literą prawa, ponieważ wyżej opisaną sytuację mogą zdecydowaną większością przegłosować na zbliżającym się zebraniu sprawozdawczym.
Z góry dziękuję.
Marek

KubaP

[cite]marco-999[/cite]Problem polega na wysokości opłaty na FR, jak wszyscy są jednomyślni, co do sposobu opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną - wg. udziałów, to ta forma ma przeciwników jeśli chodzi o FR.
Szczególnie oponują właściciele miejsc postojowych, będący zaraz właścicielami lokali o największej powierzchni oraz pomieszczeń gospodarczych - posiadających łącznie ok. 80% udziałów.

Fundusz remontowy jak został powołany uchwałą właścicieli lokali nalicza się zgodnie z posiadanym udziałem czyli KWOTA miesięczna X udział w częściach wspólnych
kto ma duży udział płaci dużo , i odwrotnie....innej drogi nie ma....

[cite]marco-999[/cite]Proponują aby na FR płacić określoną kwotę w wysokości : 50,00 zł. po równo od każdego lokalu mieszkalnego,

jest to niezgodne z obowiązującym prawem .
Czy głosowania nad uchwałami też odbywają się wg ilości lokali ? Mały właściciel ma taka samą siłę głosu jak właściciel z dużym udziałem?

[b]Art. 12.[/b]. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali[b] [color=#f00]w stosunku do ich udziałów. [/color]W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej [/b]w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

marco-999

"Garażowicze" jednak upierają się przy swoim twierdząc, że;

"Pojęcie tzw. funduszu remontowego nie występuje w ustawie o własności lokali. Właściciele lokali mogą, celem pokrycia kosztów remontów nieruchomości wspólnej, wyodrębnić fundusz remontowy, jego „wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty."

Uważają za głęboko niesprawiedliwe i nieuczciwe aby jeden lokator płacił 4 razy więcej za tą samą czynność
i to tylko dlatego, że ma udział w garażu, a i tak ponosi przecież zdecydowanie wyższe opłaty z racji dużej powierzchni mieszkania. Nawiązując do mojego powyższego postu była jeszcze propozycja aby od hali garażowej
i od pomieszczeń gospodarczych, których standard jest zdecydowanie niższy od lokalu mieszkalnego
płacić inną mniejszą stawkę na FR.

Egzo

[cite] marco-999:[/cite]"Garażowicze" jednak upierają się przy swoim twierdząc, że "Pojęcie tzw. funduszu remontowego nie występuje w ustawie o własności lokali.

Uważają za głęboko niesprawiedliwe i nieuczciwe aby jeden lokator płacił 4 razy więcej

była propozycja aby od hali garażowej i od pomieszczeń gospodarczych, których standard jest zdecydowanie niższy od lokalu mieszkalnego płacić inną mniejszą stawkę na FR.

Mam nadzieję, że tu zachodzi jakieś nieporozumienie i że właściciele hali garażowej nie sądzą, że fundusz remontowy służy remontowaniu hali garażowej lub komórek lokatorskich? Bo tak można by wnioskować z ich wypowiedzi, w których powołują się na niższy standard pomieszczeń gospodarczych... Co to ma do rzeczy? Fundusz remontowy może być przeznaczony wyłącznie na części wspólne, a więc nie na to co jest w hali garażowej, ani nie na to co jest w komórkach lokatorskich, ani w mieszkaniach, wobec tego standard tych pomieszczeń ma się nijak do wysokości składki na remonty części wspólnych.
"Garażowicze" sprytnie powołują się na brak unormowań prawnych odnośnie funduszu remontowego i faktem jest, że w tej sprawie nie istnieją żadne regulacje w u.o.w.l. Trzeba jednak pamiętać, że tworzenie jakichkolwiek funduszy przez wspólnotę mieszkaniową z definicji dotyczyć musi części wspólnych, bo wspólnota na mocy ustawy tylko do takiej roli została powołana, a więc rozliczanie wydatków z FR w sposób inny niż udziałami byłoby niezgodne z ustawą. Oczywiście jest tu pewien niuans: rozliczanie, to nie to samo co gromadzenie środków, ale i tutaj "garażowicze" są na przegranej pozycji, bo naliczanie składek powinno być skorelowane ze sposobem ich rozliczania (udziałami).
Nie jest możliwe "odłączenie się" hali garażowej w zakresie funduszu remontowego. To, co właściciele hali garażowej wyremontują wewnątrz tej hali, jest prywatną sprawą tych 7 właścicieli i ich prywatnym kosztem, wspólnota nie ma nic do tego. Mogą sobie oni utworzyć swój prywatny "fundusz remontowy" dotyczący wnętrza hali garażowej, ale to leży poza zakresem zainteresowania wspólnoty. Natomiast właściciele hali muszą płacić składkę na fundusz remontowy "wspólnotowy", proporcjonalnie do udziału hali w częściach wspólnych. Ten fundusz będzie przeznaczony na części wspólne, a nie na żaden z prywatnych lokali.

Wyjaśnij "garażowiczom" to zagadnienie na przykładzie: gdyby funduszu remontowego nie utworzyć w ogóle, i gdyby doszło do awarii części wspólnej np. dachu, wspólnota musiałaby w trybie nagłym wykonać remont, i załóżmy, że udałoby się jej wynegocjować z wykonawcą robót zapłatę po wykonaniu remontu, to jak zostanie rozliczona na poszczególnych właścicieli lokali faktura za remont? Równo od lokalu czy według udziałów? Oczywiście według udziałów, bo inaczej nie wolno. Dlaczego więc w przypadku wcześniejszego gromadzenia środków na takie remonty na funduszu remontowym zasady miałyby być inne?

iga

marco-999
Zapoznaj się również z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I ACa 305/13

"Mając zatem na uwadze powyższe argumenty Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., dokonał zmiany zaskarżonego wyroku o tyle, że uwzględnił w części powództwo K. P. i uchylił uchwałę nr 4/2012 z dnia 29.02.2012 roku w § 1 ust. 2 pkt b, mocą której została ustalona wpłata na fundusz remontowy w kwocie 30 zł za lokal."

http://orzeczenia.szczecin.sa.gov.pl/content/$N/155500000000503_I_ACa_000305_2013_Uz_2013-07-10_001

koziorozka

marco-999 - po równo od każdego lokalu mieszkalnego moglibyście płacić na wyodrębniony fundusz celowy tylko w jednym wypadku, czyli gdy 100% właścicieli podpisze taką umowę.

marco-999

Dziękuję Wszystkim za pomoc... ja to doskonale to rozumiem, ale innych jest trudno przekonać do tego, że płaci się za posiadanie a nie za mieszkanie i w dodatku udziałami... a to ostatnie budzi poczucie niesprawiedliwości i pokazuje delikatnie mówiąc niedoskonałości UoWŁ - moim zdaniem jest to chyba największy gniot prawny.

Egzo

Uważam, że płacenie według udziałów jest najbardziej sprawiedliwe, bo przykładowo, jeżeli w nieruchomości jest 10 lokali, a jeden z właścicieli ma lokal użytkowy, który zajmuje 1/3 budynku, to dlaczego nie miałby on płacić za 1/3 kosztów utrzymania budynku? Miałby płacić tylko za 1/10 ? To dopiero byłoby niesprawiedliwe.

Haneczka

[cite] Egzo:[/cite] jeżeli w nieruchomości jest 10 lokali, a jeden z właścicieli ma lokal użytkowy, który zajmuje 1/3 budynku, to dlaczego nie miałby on płacić za 1/3 kosztów utrzymania budynku? Miałby płacić tylko za 1/10 ? To dopiero byłoby niesprawiedliwe.

Zaręczam, że według tego właściciela, który zajmuje 1/3 budynku, byłaby to najsprawiedliwsza sprawiedliwość. :cool:

Egzo

[cite] Haneczka:[/cite]Zaręczam, że według tego właściciela, który zajmuje 1/3 budynku, byłaby to najsprawiedliwsza sprawiedliwość.

Nie wątpię

Zarządca

[cite] marco-999:[/cite]Dziękuję Wszystkim za pomoc... ja to doskonale to rozumiem, ale innych jest trudno przekonać do tego, że płaci się za posiadanie a nie za mieszkanie i w dodatku udziałami... a to ostatnie budzi poczucie niesprawiedliwości i pokazuje delikatnie mówiąc niedoskonałości UoWŁ - moim zdaniem jest to chyba największy gniot prawny.

Dlaczego gniot prawny? Ustawodawca powinien narzucić obowiązek ustalenia takiego funduszu?

Moim zdaniem to jeden z lepiej skonstruowanych aktów prawnych, mimo, że są pewne niedoskonałości (np. zapisy zmianie udziałów są niefortunne).

Przepisy ustawy o własności lokali w zakresie dotyczącym obowiązku ponoszenia kosztów proporcjonalnie do wielkości udziałów są bezwzględnie obowiązujące, co oznacza, że właściciele nie mogą, w drodze uchwały podjętej większością głosów dowolnie określać swoich uprawnień i obowiązków . Tak jak wspólnota nie ma możliwości zmienić terminu płatności zaliczek, tak nie może, np. obniżyć obciążeń niektórych właścicieli z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej (może je natomiast zwiększyć w przypadku lokali użytkowych na podstawie art. 12, ust. 3, por. wyrok Sądu Najwyższego, II CK 98/2004).

Stasiu

Dlaczego gniot prawny? Ustawodawca powinien narzucić obowiązek ustalenia takiego funduszu?

Uchwalanie FR to niestety wg mnie IDIOTYZM i łamanie prawa, i niesie za sobą wiele konfliktów we WM , jak u marco999. Niestety jest to wina sądów, które nie rozumiejąc WM stworzyły wiele "nadinterpretacji prawnych" , wręcz stworzyły nowe zasady prawne. A nie od tego są sądy. Tworzenie FR przez właścicieli, czyli czegoś czego nie ma w ustawie , jest ich prywatną sprawą i winno być zgodne z kc, czyli przepisami o współwłasności. Wymagana jest tu jednomyślność. Jak sobie wymyślą ,że płacą po równo, ich sprawa.Nie może być tak ,że większość uchwali korzystne dla siebie rozwiązanie. Uowl byłaby dobra, gdyby sądy jej nie zepsuły. Właściciele powinni w swojej uchwale uwzględnić "przyszłe remonty" , choćby te za 20 lat , i co roku (albo raz w statucie, czy innej uchwale) uchwalać "przeksięgowanie nadwyżek" na następny rok obrachunkowy. Spowoduje to powstanie " pewnego zasobu finansowego", które różnie mogą nazwać, np. majątek WM, FR, czy "Skarb Prezesa".Nie wyobrażam sobie WM, która "działa" od przypadku do przypadku, i w przypadku np. wichury i wybicia szyby w oknie zwołuje zebranie i uchwala zaliczki na pokrycie kosztów.Świadczyłoby to o "nierozsądnym zarządzaniu". W tym jednak konkretnym przypadku marco999, w przypadku zaskarżenia uchwały wszystkie rozstrzygnięcia sądu są niestety możliwe.

Haneczka

[cite] Stasiu:[/cite]
Uchwalanie FR to niestety wg mnie IDIOTYZM i łamanie prawa

,

[cite] Stasiu:[/cite]Uowl byłaby dobra, gdyby sądy jej nie zepsuły.

i... Stasiu - zapomniałeś dodać.

:shocked:
Stasiu, Ty masz dzisiaj imieniny...? Już płyniesz?

KubaP

[cite] marco-999:[/cite] a to ostatnie budzi poczucie niesprawiedliwości i pokazuje delikatnie mówiąc niedoskonałości UoWŁ - moim zdaniem jest to chyba największy gniot prawny.

a kto ci powiedział, że we wspólnocie znajdziesz sprawiedliwość...
Jakby taka była, to wszyscy właściciele lokali we wspólnocie mieliby takie same lokale, na takim samej kondygnacji i jednakowy udział w NW...

a tak na marginesie podatki też płacicie od lokalu ? czy wg udziału ?

Dlaczego garażowcy nie pikietują Urzędu Gminy w imię sprawiedliwości ?

[cite] marco-999:[/cite] "Garażowicze" jednak upierają się przy swoim twierdząc, że;

"Pojęcie tzw. funduszu remontowego nie występuje w ustawie o własności lokali.
Właściciele lokali mogą, celem pokrycia kosztów remontów nieruchomości wspólnej, wyodrębnić fundusz remontowy, jego „wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty."

ja bym zaskarżył taki sposób zaliczek na FR do sądu i ciekaw jestem czy Garażowicze będą się dalej upierać ... dobra, a

jak chcesz rozliczyć wykonany remont na części wspólnej też wg fanaberii grażowiczów czy wg udziału