mała wspólnota - adaptacja czesci strychu wynikajacej z % udziału

squonk2

witam.
mieszkam w budynku w ktorym mieszcza sie 3 lokale mieszkalne. wspolnota nie jest prawnie ustanowiona, tzn nie ma zarzadcy, zarzadu itp. wszelkie prace wykonujemy na zasadach umowy ustnej miedzysasiedzkiej.
nad naszym mieszkaniem miesci sie 250 metrowy strych bedacy czescia wspolna. nie mamy do niego dostepu, wejscie jest jedynie z mieszkania sasiada. mamy 27% udzialu. po pierwsze: chcielibysmy miec dostep do strychu i planujemy zrobic wejscie na strych z naszego mieszkania (wyciagnac na gore schody). chcielibysmy tez oddzielic scianka czesc tej wielkiej powierzchni - tyle ile przypada z naszego udzialu, aby miec do swojej dyspozycji. W przyszlosci chcielibysmy te czesc takze adaptowac jako mieszkalna. Jeden wlasciciel, ktory posiada wiekszosc udzialu (ok. 60%) nie stawia nam przeszkod. Mozemy miec problem z drugim wlascicielem (ma on najmniejszy udzial we wspolnocie). Jakie powinnismy poczynic kroki? Czy aby wydzielic fizycznie (postawic scianke dzialowa) czesc strychu i zrobic sobie do niego wejscie potrzebujemy zgody obydwu sasiadow? Czy w przyszlosci chcac tam zrobic pokoje beda nas czekaly zawiłe procedury? Chcemy tylko korzystac z czesci strychu, ktory wynika z naszego udzialu i ani metra wiecej. Na dzien dzisiejszy do strychu nie mamy zadnego dostepu. Prosze o wyjasnienie jak mamy postapic, zeby wszystko bylo wg. litery prawa.

Zarządca

Z udziału nie wynika powierzchnia strychu do wyłącznego korzystania, dość humorystycznie wyjaśnił to gdański Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt: I ACa 149/09:

" W tej kwestii argumentacja skarżącej odwołująca się do wielkości przysługującego powodom udziału jawi się jako sprzeczna z zasadami logicznego rozumowania, albowiem nie sposób przyjąć, iż korzystając z części wspólnych nieruchomości, np. klatki schodowej poszczególni współwłaściciele czynią to nie przekraczając przysługującego im udziału. Reasumując nie można zgodzić się ze skarżącą, iż współwłaściciel ma prawo do korzystania czy też posiadania rzeczy wspólnej tylko w części odpowiadającej jego udziałowi."

Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/736-i-aca-14909-umieszczanie-reklam-w-czesci-wspolnej

Przechodząc natomiast do meritum - macie Państwo prawo, jak każdy współwłaściciel - korzystać z całego strychu, czy rozmawialiście z tym sąsiadem? Jeżeli odmówi pozostaje wniosek do sądu o dopuszczenie do współposiadania.
Odnośnie adaptacji - konieczna zgoda wszystkich, bo czynność przekracza zarząd zwykły - przy jej braku również pozostaje sąd - o wyrażenie zgody na wydzielenie do wyłącznego używania i adaptację.

squonk2

umownie, miedzysasiedzko ustalone mamy ktora czesc strychu do kogo przynalezy. dokladnie ta powierzchnia ktora jest nad naszym mieszkaniem jest do naszego uzytku. Dlatego chcemy miec do niej dostep. ze wzgledu na fakt, ze caly strych jest otwarta powierzchnia, chcemy postawic scianke. Na razie nie mamy funduszy na adaptacje. chcemy tylko zrobic sobie 'swoj' strych. rozumiem ze mamy do tego prawo (tylko czy mamy prawo postawic scianke?) ?

koziorozka

czy mamy prawo postawic scianke?

Ściana to jest wydzielenie do wyłącznego używania, czyli potrzebna zgoda wszystkich.
Przemyśl sobie czarny scenariusz, czyli co może się stać n a j g o r s z e g o, gdy postawiasz ścianę bez zgody trzeciego sąsiada. Policz minusy (złamanie prawa, awantura itp.) oraz plusy.
Decyzja należy do ciebie

Zarządca

Jeżeli ścianka zostanie postawiona, sąsiad będzie mógł jedynie wystąpić do sądu o dopuszczenie do współposiadania i wydanie nakazu jej usunięcia, natomiast stawiający ściankę właściciel może w toku tego postępowania o wydzielenie tej przestrzeni do wyłącznego używania.

Nie byłoby lepiej po prostu o tym z sąsiadem porozmawiać?

squonk2

Rozmawialiśmy z obydwoma sąsiadami. Nie mają nic przeciwko. Planujemy sporządzić pisemną zgodę do podpisania przez nich, aby "mieć papier" w razie czego. Sąsiad którego się obawiamy z reguły na wszystko się zgadza, nie robi problemów... ale zdarzało się, że za plecami donosił w błahych sprawach na innych mieszkańców w urzędach. Mam nadzieję, że jeśli wejdziemy w posiadanie pisemnej zgody na oddzielenie strychu, (za jakiś czas poprosimy też o pisemną zgodę na adaptację), to będzie to dobre zabezpieczenie w razie jakichś problemów w przyszłości? Czy zgoda na piśmie wystarczy?

Zarządca

Jeżeli chodzi o podział do korzystania - zgoda na piśmie wystarczy, natomiast wyodrębnienie lokalu wraz z tą częścią strychu będzie już wymagało zmiany udziałów, dlatego konieczny udział notariusza.

"W uchwale z dnia 29 listopada 2007 r. , sygn. akt: III CZP 94/07, Sąd Najwyższy przyjął, że sprawa podziału mieście się w zakresie pojęcia czynności zarządu i w konsekwencji orzekł, iż jego podstawę prawną stanowią przepisy art. 199 zdanie drugie i art. 201 zdanie drugie k.c.

W postanowieniu z dnia 26 maja 2000 r. (sygn. akt: I CZ 66/00 ) przedstawił natomiast pogląd, że każdy ze współwłaścicieli może żądać wydzielenia części rzeczy do wyłącznego użytku niektórym współwłaścicielom. W razie braku możliwości wyjednania zgody wszystkich – może zastąpić ją orzeczenie sądu."

Więcej na ten temat w artykule:
Częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/2210-czesciowe-zniesienie-wspolwlasnosci-nieruchomosci-wspolnej