Walne zebranie - termin zwołania

keszet

Zarząd naszej wspólnoty mieszkaniowej (dużej) ustala termin walnego dorocznego zebrania zawsze w kwietniu. Na wszelkie uwagi, że termin ten jest sprzeczny z art. 30, pkt.1/3 ustawy o własności lok. administracja (profesjonalna, licencjonowana firma) odpowiada, że wg. opinii jej prawników, w ustawie jest termin zwołania, a nie odbycia i ich obowiązkiem ustawowym jest rozesłanie powiadomień o zebraniu do końca marca z dowolnym terminem odbycia tego zebrania; może być termin nawet i w maju. Ponoć mają taką oficjalną interpretację prawną różnicy wyrazu "zwołanie', a "odbycie". Bardzo proszę o autorytatywne rozstrzygnięcie prawidłowości takiej interpretacji.

KubaP

[cite] keszet:[/cite]Zarząd naszej wspólnoty mieszkaniowej (dużej) ustala termin walnego dorocznego zebrania zawsze w kwietniu.
Na wszelkie uwagi, że termin ten jest sprzeczny z art. 30, pkt.1/3 ustawy o własności lok. administracja (profesjonalna, licencjonowana firma) odpowiada, że wg. opinii jej prawników, w ustawie jest termin zwołania, a nie odbycia i ich obowiązkiem ustawowym jest rozesłanie powiadomień o zebraniu do końca marca z dowolnym terminem odbycia tego zebrania; może być termin nawet i w maju.
Ponoć mają taką oficjalną interpretację prawną różnicy wyrazu "zwołanie', a "odbycie". Bardzo proszę o autorytatywne rozstrzygnięcie prawidłowości takiej interpretacji.

Nie ma czegoś takiego we wspólnocie jak Walne zgromadzenie .... jest natomiast Zebranie sprawozdawcze ...

zebrania sprawozdawcze z działalności wspólnoty muszą się odbyć do końca marca , każdego roku ....

Mają za dużo podmiotów do obrobienie i nie mieszczą się w terminarzu , i to by było na tyle ...

elan124

KubaP: Nie ma czegoś takiego we wspólnocie jak Walne zgromadzenie... jest natomiast Zebranie sprawozdawcze...

Nie ma czegoś takiego we wspólnocie jak Zebranie Sprawozdawcze, jest natomiast (zgodnie z art.30.1.1. uowl) Zebranie Ogółu Właścicieli, zwoływane co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

KubaP

[cite] elan124:[/cite]

KubaP: Nie ma czegoś takiego we wspólnocie jak Walne zgromadzenie... jest natomiast Zebranie sprawozdawcze...

Nie ma czegoś takiego we wspólnocie jak Zebranie Sprawozdawcze, jest natomiast (zgodnie z art.30.1.1. uowl) Zebranie Ogółu Właścicieli, zwoływane co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

...

[b]Art. 30.[/b]
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
2)[b] składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,[/b]
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

elan124

KubaP:Nie ma czegoś takiego we wspólnocie jak Walne zgromadzenie... jest natomiast Zebranie sprawozdawcze...

Nie ma czegoś takiego we wspólnocie jak Zebranie Sprawozdawcze, jest natomiast (zgodnie z art.30.1.3. uowl) Zebranie Ogółu Właścicieli, zwoływane co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Teraz lepiej...

a-z

Cytowany art. 30 wyraźnie mówi o zwoływaniu, a nie odbyciu zebrania w I kwartale. Zatem mogą tak robić...

Pomocne:
http://www.wspolnotamieszkaniowa.pl/aktualnosci/bez-zebrania-sie-nie-obejdzie/293.html

KubaP

[cite] a-z:[/cite]Cytowany art. 30 wyraźnie mówi o zwoływaniu, a nie odbyciu zebrania w I kwartale.
Zatem mogą tak robić...

Pomocne:
http://www.wspolnotamieszkaniowa.pl/aktualnosci/bez-zebrania-sie-nie-obejdzie/293.html

[b]Bez zebrania się nie obejdzie[/b]

Zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej musi zwołać coroczne zebranie właścicieli lokali przed końcem I kwartału. [b]Jednak może się ono odbyć nieco później.[/b]
Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali, która reguluje większość kwestii dotyczących wspólnot mieszkaniowych, zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli nie później niż w I kwartale każdego roku. W tym wypadku chodzi o tzw. profesjonalnego zarządcę, który może pełnić funkcję zarządu na podstawie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo umowy zawartej później, ale także w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u. o w.l.). To właśnie te osoby (lub gremia) mają obowiązek zwołać do końca marca sprawozdawczo-ocenne (w stosunku do nich samych) spotkanie członków wspólnoty. Gdyby tego nie uczyniły, to sankcją jest możliwość zwołania tego jedynego obowiązkowego zebrania we wspólnocie przez każdego z właścicieli.

[b]Przesunięcie terminu [/b]

W dalszej kolejności prawdopodobne jest nieudzielanie absolutorium zarządowi, odwołanie go czy rozwiązanie umowy z zarządcą, gdyby się okazało (a zazwyczaj tak jest), że z drastycznym przesunięciem terminu wiążą się niekorzystne skutki dla właścicieli lokali. Trzeba jednak pamiętać, że ustawa, podając termin, mówi o zwołaniu, a nie o zorganizowaniu zebrania w I kwartale. Nie podaje przy tym żadnej granicznej daty, w której zebranie musi się odbyć. Dlatego wiele firm zarządzających, które prowadzą sprawy zawiązane z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi wielu wspólnot - [b]nie zdążając przygotować i zorganizować [/b]wszystkich [b]zebrań przed końcem marca[/b] - stara się dotrzymywać terminu jedynie zwoływania zebrań. Jeżeli jednak nie wiąże się z tym odwlekanie w nieskończoność (bez ważnego powodu) samego zebrania i zostaje ono zorganizowane w rozsądnym terminie, np. w kwietniu, to formalnie nie można zarządowi czy zarządcy nic zarzucić. 

[b]Ponowne zwołanie zebrania [/b]

Gdyby natomiast doroczne zebranie wspólnoty zostało nawet terminowo zwołane, ale - powiedzmy - na wrzesień, to każdy z członków wspólnoty mógłby zwołać je ponownie, wyznaczając wcześniejszą datę. Właściciele lokali powinni przy tym domagać się wyjaśnień, ponieważ niewykluczone, że byłby to znak, że we wspólnocie dzieje się coś niedobrego (zapewne z funduszami) i warto na to w porę zareagować. Niemniej każdy tego rodzaju przypadek musi być analizowany indywidualnie. Ustawa reguluje bowiem wiele kwestii jedynie ramowo. 

[b]Podstawa prawna [/b]

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). 

źródło: [b]www.biznes.interia.pl[/b]

czyli twoim zdaniem AZ można zwołać zebranie w I kwartale, a odbyć je ...np. w grudniu .

Uważam, że takie myślenie jest profanacją zebrania sprawozdawczego ...

To jest tylko mydlenie przez firmy zarządzające, które nabrały zleceń i przez zbyt niskie zatrudnienie nie są w stanie wywiązać się ustawowego obowiązku odbycia zebrania sprawozdawczego który upływa 31- marca każdego roku .

Jest to robienie wody z mózgu dla chęci większego zysku .

A dlaczego w okresie sprawozdawczym nie zatrudnią więcej osób ? tylko ściemniają wirtualnymi interpretacjami?
Wszytko zmierza do dezorganizacji działalności wspólnoty ...

źródło: www.biznes.interia.pl

Dlatego wiele firm zarządzających, które prowadzą sprawy zawiązane z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi wielu wspólnot 
- [b][color=#00f]nie zdążając przygotować i zorganizować[/color] wszystkich [color=#00f]zebrań przed końcem marca[/color][/b] - stara się dotrzymywać terminu jedynie zwoływania zebrań.

elan124

A-z: Cytowany art. 30 wyraźnie mówi o zwoływaniu, a nie odbyciu zebrania w I kwartale. Zatem mogą tak robić...

A co oznacza termin zwołanie, zawiadomienie o dowolnym i nieograniczonym terminie zebrania w ciągu całego roku ?

a-z

Przyczyny stanu rzeczy nie mają znaczenia dla odpowiedzi na pytanie.
Mówimy o interpretacji przepisu. Przepis dopuszcza taką możliwość i tyle.
A komentować można do woli. Nie zmieni to jednak przepisu.

Zarządca

Art. 30 ust. 3 uwl. stanowi, że zarząd (zarządca) ma obowiązek "zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku."

Moim zdaniem prawnicy wynajęci przez zarządcę zbyt dużą uwagę przywiązują do literalnego brzmienia przepisu a na takim podejściu niejeden już źle wyszedł.

A coż to oznacza "zwoływać" zebranie? A dlaczego nie "zwołać" tylko "zwoływać" - i to tylko jedno zebranie a nie zebrania?

Gdyby zwołanie, czy to zwoływanie miało następować do końca marca a samo już odbywanie kiedykolwiek, to jaki byłby sens tego zapisu?

Wykładnia literalna to dopiero początek, w razie dalszych wątpliwości można dojść nawet do ducha ustawy (niewidzialny, ale zawsze byt).

a-z

Kodeks spółek handlowych
Art. 231.
§ 1. Zwyczajne zgromadzenie wspólników powinno odbyć się w terminie sześciu miesięcy po upływie każdego roku obrotowego.

Zapisy w uwl mogłyby być analogiczne, tj. określające termin, w którym ma się odbyć zebranie.

A jednak są inne...

KubaP

[cite] a-z:[/cite]

Kodeks [b]spółek handlowych[/b]
Art. 231.
§ 1. Zwyczajne zgromadzenie wspólników powinno odbyć się w terminie sześciu miesięcy po upływie każdego roku obrotowego.

Zapisy w uwl mogłyby być analogiczne, tj. określające termin, w którym ma się odbyć zebranie.

A jednak są inne...

a co prawo spółek handlowych ma wspólnego ze wspólnotami mieszkaniowymi .... to totalna porażka
to tak jak Rin i Birlgun

Od nieucelowania prawa w danej wspólnocie są uchwały właścicielei lokali ... bo niema dwóch takich samych wspólnot ...
inaczej jest w spółdzielczości mieszkaniowej

a-z

Prawo spółek handlowych i ustawa o wspólnotach mieszkaniowych mają tego samego autora.
A skoro ten sam autor stosuje odmienne słownictwo zatem chodzi mu o inną treść merytoryczną.

Od nieucelowania prawa w danej wspólnocie są uchwały właścicielei lokali ... bo niema dwóch takich samych wspólnot ...
inaczej jest w spółdzielczości mieszkaniowej

Są dwie takie same spółdzielnie mieszkaniowe?

alex135

Ponoć mają taką oficjalną interpretację prawną różnicy wyrazu "zwołanie', a "odbycie".

Na tej zasadzie zebrania można byłoby "odbywać" w grudniu. Należy pamiętać, że zarząd jest zobowiązny przedstawić sprawozdanie rzeczowo-finansowe najpóźniej do końca pierwszego kwartału. Jeżeli go nie przedstawi w terminie, można zaskarżyć uchwałę w sprawie absolutorium.

gecon

...w ustawie jest termin zwołania, a nie odbycia...

Do zdyscyplinowania zarządu w temacie zebrań, właściciele mają art. 31 UoWL a poza tym... .
Jeżeli zarząd wymyśla taką "grę słówek" (obojętnie czy zgodną z opinią prawników czy nie) z właścicielami lokali - kwalifikuje się do natychmiastowej zmiany.
Właściciele nie powinni sobie pozwalać na takie zagrywki ich organu a co gorsza nawet nie organu ale zarządcy powierzonego - inaczej stają się owcami do regularnego strzyżenia a nie właścicielami.

alex135

Nie ma czegoś takiego we wspólnocie jak Walne zgromadzenie .... jest natomiast Zebranie sprawozdawcze ...

Chyba nie o to chodzi na tym forum, żeby łapać się za słowa. Oprócz terminów używanych w ustawie, funkcjonują zwroty potoczne, jak choćby zebranie roczne.

Nie ma czegoś takiego we wspólnocie jak Zebranie Sprawozdawcze, jest natomiast (zgodnie z art.30.1.3. uowl) Zebranie Ogółu Właścicieli, zwoływane co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Teraz lepiej...

Otóż to.

KubaP

[cite]alex135[/cite]Chyba nie o to chodzi na tym forum, żeby łapać się za słowa.
Oprócz terminów używanych w ustawie, funkcjonują zwroty potoczne, jak choćby zebranie roczne.

Poprawne wysławianie się ( używanie właściwego słownictwa) to mniej bicia piany

[b]Art. 30.[/b] UoWL
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
[ulist]
[li]1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,[/li]
[li]2) [b]składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,[/b][/li]
[li]3)[u] zwoływać zebranie ogółu właścicieli [/u]co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.[/li]
[/ulist]

w celu rozróżnienia zebrań ogółu właścicieli lokali te, które dotyczy tematyki sprawozdawczej z zarządu nieruchomością jest nazwane zebraniem sprawozdawczym ogółu właścicieli lokal i tworzących daną wspólnotę .

Oprócz tego zebrania mogą się odbywać inne; z inną tematyką .

Gwizd

Jako Zarządca mgr gospodarka nieruchomościami, licencja zawodowa, wykładowca, prawnik, rzeczoznawca majatkowy powiem tak. Ustawa mówi o zwołaniu w I kwartale i tego trzeba się trzymać. Odbyć może się w innym terminie i żaden sąd tego nie podważy. Oczywiście we Wspólnotach jest wielu niedouczonych ludzi, którzy uwielbiają bić piane o nic. Ważne żeby móc obwinić za wszystko Zarządcę nawet za czerstwy chleb w sklepie. Najlepiej zaproponować stawkę głodową jako wynagrodzenie do tego mieć wymagania: biegły prawnik, licencja zawodowa, mgr z gospodarki nieruchomościami, hydraulik, geodeta, budowlaniec i to wszystko za średnią 0,45zł za m2. Potem znajdzie się taki co każe nam zatrudniać dodatkowych ludzi w okresie zebrań, tylko źródło finansowania jakim jest Wspólnota jest zazwyczaj jak kałuża i taki Zarządca musiałby wiele rzeczy robić za darmo.

Zastanówcie się wybierając ten zawód!!!!

gecon

Oczywiście we Wspólnotach jest wielu niedouczonych ludzi, którzy uwielbiają bić piane o nic.

Oooo - a wiesz ty ilu jest niedouczonych licencjonowanych?
Kilka tysięcy, zwłaszcza tych z numerami początkowymi. Nie daj boże wspólnocie trafić na takiego.
Natomiast zupełnie nie rozumiem Twoich lamentów - dzisiaj jest wolny rynek, zawsze można dać wypowiedzenie i poszukać takiej wspólnoty w której lepiej zapłacą i będą same magistry co najmniej. Decydując się na ten zawód nie wiedziałeś że praca z ludźmi to jeden z najcięższych kawałków chleba?

Haneczka

[cite] gecon:[/cite]

Oczywiście we Wspólnotach jest wielu niedouczonych ludzi, którzy uwielbiają bić piane o nic.

Oooo - a wiesz ty ilu jest niedouczonych licencjonowanych?

Zgadzam się z tą opinią.
Myślę, że nawet może nie chodzi tutaj o sam aspekt niedouczenia ( bo przecież trudno to zweryfikować w praktyce), ale... udawanie niedouczonego ( dość dawny serial Hotel Zacisze i jeden z jego bohaterów Manuel) , co wiąże się z zamierzoną manipulacją i per saldo pozwala wychodzić na plus dla samego zainteresowanego.



:bigsmile:

elan124

Gwizd: Zastanówcie się wybierając ten zawód !!!!

Widzę, że spotkałeś się z zawodem, wybierając ten... zawód

blazejh

[cite] Gwizd:[/cite] Ustawa mówi o zwołaniu w I kwartale i tego trzeba się trzymać.

Jeżeli wygłasza takie stwierdzenie prawnik, to niestety za mało. Dobry prawnik powiedziałby raczej, że wprawdzie w ustawie użyto czasownika "zwołać", ale jednak sens przepisu jest taki, że powinno być "odbyć".

Zwoływanie zebrań w marcu z zamiarem ich odbycia w maju lub czerwcu jest sprzeczne z interesem właścicieli i właściwie w dużej mierze pozbawione już sensu. Takie zabranie w połowie roku żeby tylko odfajkować.
Proponuję wcale nie trzymać się takiej interpretacji, ponieważ prowadzi ona do logicznego wniosku że zebranie może odbyć się nawet we wrześniu, a uchwały wejść w życie nawet wczesną jesienią.

Błąd ustawodawcy wymówką dla zarządców, którzy się nie wyrabiają z przeprowadzeniem zebrań.

Lalunia

[...]Zwoływanie zebrań w marcu z zamiarem ich odbycia w maju lub czerwcu jest sprzeczne z interesem właścicieli i właściwie w dużej mierze pozbawione już sensu.[...]

Oczywiście, że tak, ale.... niestety z powodu wadliowości ustawy o własności lokali - zgodne z prawem.
Zwołanie a termin to dwie zupełnie odmienne sprawy. W UWL mowa jest o zwołaniu, a nie o terminie.

blazejh

Jednak powoływanie się na błąd ustawodawcy nazywam zwykłą manipulacją.
Prawnicy powinni sięgnąć do wykładni systemowej. Niekoniecznie wykładowcy z tytułami magistra, ale ci lepsi na pewno.:devil:

Jak wyżej ktoś wskazał w ksh błędu nie ma.

Zarządca

[cite] blazejh:[/cite]Jednak powoływanie się na błąd ustawodawcy nazywam zwykłą manipulacją.
Prawnicy powinni sięgnąć do wykładni systemowej. Niekoniecznie wykładowcy z tytułami magistra, ale ci lepsi na pewno.:devil:

Jak wyżej ktoś wskazał w ksh błędu nie ma.

Jaki byłby bowiem sens zwoływania zebrania w marcu, którego termin wyznaczono na grudzień?
Nie rozumiem skąd taki pomysł.

elan124

Zarządca:Jaki byłby bowiem sens zwoływania zebrania w marcu, którego termin wyznaczono na grudzień ? Nie rozumiem skąd taki pomysł

Inwencja w "pomysły" jest przebogata we wspólnotach mieszkaniowych. Takie coś to mały pikuś w zestawieniu z tym, co można uczynić we wspólnotach... :bigsmile: