Brak zgody Developera na wybór zarządcy.

wm.poznan

Witam!
Potrzebujemy pomocy w zakresie wyboru zarządcy nieruchomości.

Budynek składa się z 8 mieszkań, 3 lokali użytkowych oraz hali garażowej 17 miejsc parkingowych (z odrębną księgą wieczystą).

Członkami wspólnoty jest 6. właścicieli jednomyślnych, developer oraz członek rodziny developera.
Pow. całkowita budynku: 1040,00 m2.
Pow. garażu: 456,75 m2.
Pow. lok. użytkowych: 199,28 m2.
Pow. lokali mieszkalnych: 384,37 m2.

Właściciele posiadają 6 mieszkań: 267,79 m2 + 6 miejsc garażowych.
Developer posiada 2 mieszkania + 3 lokale użytkowe o powierzchni łącznej: 315,86 m2 + 7 miejsc garażowych.
Członek rodziny developera posiada 4 miejsca garażowe.

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali nie możemy zażądać głosowania 1 właściciel = 1 głos ponieważ, nikt nie posiada większości udziałów w nieruchomości.
Głosowanie udziałami również nie ma sensu bo Developer wraz z członkiem swojej rodziny głosuje przeciwko nam.

Pierwszy lokal został sprzedany w grudniu 2012r. więc gwarancja na budynek obowiązuje do grudnia 2014r.????

Został wybrany zarząd 3 osoby - 2 właścicieli + developer.

Zgodnie z przeliczeniami Developera:
Mieszkańcy posiadają udział w wysokości: 41.233 %.
Developer udział w wysokości: 48,4382%.
Członek rodziny Developera: 10,328%.

Bardzo prosimy o pomoc w rozwiązaniu tego problemu.
Developer nie chce zgodzić się na wybór innego zarządcy niż polecanego przez niego (wieloletnia przyjaciółka developera).
Chcielibyśmy wybrać niezależnego zarządce.

Czy są jakieś sposoby, możliwości, zapisy prawne, które mogłyby nam pomóc w rozwiązaniu problemu.

Z góry dziękujemy za ew. pomoc i zainteresowanie.

Pozdrawiamy, Zrozpaczeni mieszkańcy :cry::cry::cry:

Zarządca

Co to za miejsca garażowe - to odrębne lokale czy po prostu udziały w hali garażowej? JEżeli udziały w hali garażowej - to w ogóle nie bierzecie ich pod uwagę, o ile nie będziecie wszyscy jednomyślni.

Czy coś Wam to daje? Jak wtedy rozłożą się udziały z wyłączeniem tych garaży?

Nowy doklejony: 31.03.14 19:32
Po obliczeniach - generalnie zyskujecie wtedy wyłącznie tyle, że deweloper też niczego nie przegłosuje - oczywiście pod warunkiem, ze to miejsca parkingowe w garażu a nie odrębne lokale garażowe.

Nowy doklejony: 31.03.14 19:33
A udziały dobrze macie wyliczone?

wm.poznan

Są to udziały w hali garażowej.
My w 6 jesteśmy jednomyślni i po drugiej stronie 11 (developer + członek rodziny) przeciwko nam.
Jeśli nie liczylibyśmy hali garażowej to udziały są następujące:
Developer - 54,1180502
Mieszkańcy - 45,8819498
W budynku który bez hali ma: 583,65 m2.

Możemy zażądać głosowania 1 właściciel = 1 głos ALE on się nie zgodzi na nie liczenie hali garażowej.
Twierdzi że, jest to jeden budynek tylko z wyodrębnionym lokalem w postaci hali garażowej i należy go liczyć...
Nie wiem jak to prawnie wygląda?

DZIĘKI ZA PIERWSZĄ SZYBKĄ ODPOWIEDŹ.

edit:
Wydaje się, że udziały mamy dobrze wyliczone...

Jak mamy zażądać od niego aby nie liczyć udziałów z hali garażowej??
Jeśli byśmy nie liczyli tych udziałów to możemy zażądać głosowania 1 = 1....

koziorozka

on się nie zgodzi na nie liczenie hali garażowej

Rozumiem, że hala garażowa to odrębny lokal (kilku właścicieli). Głos tego "lokalu" jest niepodzielny, czyli albo właściciele upoważniają 1 osobę do głosowania w imieniu wszystkich, albo ten lokal nie bierze udziału w głosowaniu.
Analogia: gdy dwoje ludzi ma jeden lokal nie mogą głosować sprzecznie. We wspólnocie nie ma głosu "ułamkowego".
Tu zobacz https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz

wm.poznan

[cite] koziorozka:[/cite]

on się nie zgodzi na nie liczenie hali garażowej

Rozumiem, że hala garażowa to odrębny lokal (kilku właścicieli). Głos tego "lokalu" jest niepodzielny, czyli albo właściciele upoważniają 1 osobę do głosowania w imieniu wszystkich, albo ten lokal nie bierze udziału w głosowaniu.
Analogia: gdy dwoje ludzi ma jeden lokal nie mogą głosować sprzecznie. We wspólnocie nie ma głosu "ułamkowego".

Ok jest to jeden lokal w którym każdy posiada udział więc przy głosowaniu 1 = 1 będzie to jeden głos, ale dla nas w tym momencie nie ma to znaczenia...

Nie możemy w ogóle doprowadzić do głosowania 1 głos = 1 właściciel.

Developer upiera się, że nikt nie posiada większości udziałów w związku z tym nie możemy zażądać głosowania 1 = 1.

Skoro każdy ma udział w garażu to dodaje się ten udział do udziału w nieruchomości bo jest to lokal należący do tego budynku - dobrze rozumiem? Tak nam tłumaczy Developer.
Nie mamy żadnej wykładni żeby to podważyć, na logikę niestety ma rację.

Zarządca

Deweloper nie ma racji, jeżeli współwłaściciele garażu (lub innego lokalu) nie są jednomyślni, to w ogóle nie bierze się ich głosu pod uwagę.

Kiedy odejmiemy udział tego garażu, to nikt nie będzie i tak miał większości, zyskacie tyle tylko, że deweloper z rodziną nie będzie miał ponad 50 procent.
Odnośnie przekonywania dewelopera, to wystarczy, aby zapoznał się z orzecznictwem Sądu Najwyższego w kwestii obliczania głosów współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego.

Tego udziału z garażu nie dodaje się do udziału wynikającego z własności lokalu.

wm.poznan

Nie rozumiem.
Orzeczenie SN w kwestii obliczania głosów współwłaścicieli miałoby znaczenie jeśli już doszłoby do głosowania bo nie można by tego głosu liczyć, ale my w ogóle nie możemy doprowadzić do tego głosowania...

Napisałeś:

Tego udziału z garażu nie dodaje się do udziału wynikającego z własności lokalu.

Na jakiej podstawie tego udziału się nie dodaje?? Skoro de facto każdy posiada udział w tym garażu...

Sorry, że tak dopytuje ale muszę niestety mieć czarno na białym uzasadnienie bo inaczej niestety polegniemy....


edit:
Ok znalazłem coś.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Krzysztofa G., Mariusza S., Rafała Ł. i Aliny Ł. przeciwko wspólnocie mieszkaniowej "K.Ś. nr 12" w C. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 12 grudnia 2012 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Katowicach postanowieniem z dnia 30 maja 2012 r.:
"Czy w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie?"
podjął uchwałę:
Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Czy dobrze rozumiem, że tym możemy się podeprzeć, że nie można dzielić udziałów z nieruchomości wspólnej???

trader

nie można dzielić udziałów z nieruchomości wspólnej???

Udział garażu jest niepodzielny !
pogoogluj trochę, znajdziesz sporo na ten temat w rożnych miejscach.

wm.poznan

Reasumując w związku z tym, iż udział garażu jest niepodzielny odejmujemy jego powierzchnie od powierzchni budynku?

Więc zostaje tak jak wcześniej wspomniałem:
Budynek o powierzchni: 583,65 m2.
Developer posiada: 315,86 m2 tj. 54,1180502% udziałów.
Mieszkańcy posiadają: 267,79 tj. 45,8819498% udziałów.

W związku z powyższym możemy zażądać głosowania jeden właściciel - jeden głos?

Jeśli Developer nie zaakceptuje tego stanu rzeczy? To umowę z zarządcą może podpisać dwóch członków zarządu?
Jeśli nie będzie chciał podpisać listy obecności, uchwały itd. to nie będzie miało to znaczenia?

Zarządca

Te wyliczenia nie są prawidłowe, ponieważ w ogóle pomijane są w nich udziały garaży, udziały związane z lokalami obliczono tak, jakby nie było tych garaży a przecież są.

Pod uwagę należy wziąć udziały wynikające z ksiąg wieczystych, natomiast udziału w garażu nie bierze sie pod uwagę przy obliczaniu w tym znaczeniu, jakby współwłaściciele nie oddali głosu ( o ile nie są jednomyślni), a nie jakby ich w ogóle nie było.

Wasza sytuacja nadal jest patowa, zmienia się tylko o tyle, że deweloper nie może sobie dowolnie przegłosowywać z rodziną tego, co chce - wszyscy musicie znaleźć kompromis, bo żadna strona nie ma większości.

wm.poznan

W takim razie, nie mamy szans na powołanie normalnego zarządcy bo developer się na to nie zgodzi...

Czy Sądownie można powołać zarządce, jakieś względy słuszności albo coś takiego?

Tak jak napisałem na wstępie jeśli zgodzimy się na zarządce developera to nic nie wyegzekwujemy :(

Zarządca

Kto teraz zarządza i na jakiej podstawie? Czy te lokale deweloper zamierza sprzedać zostawił dla siebie?

wm.poznan

Nikt nie zarządza...
Developer ma licznik wody i energii wspólnej na siebie co dwa miesiące rozpisuje i wysyła do nas faktury do zapłaty.
Sprzątanie płacimy pod stołem (w równych udziałach kwota przez 8 mieszkań co też jest chore), ubezpieczenie składamy się wszyscy tak jak za sprzątanie, śmieci zgodnie z deklaracją płacimy z konta Wspólnoty.

Te lokale które posiada zostawił dla siebie i wynajmuje je.
Żeby było ciekawiej jedno z tych mieszkań przedzielił na dwa mniejsze nigdzie nie zgłaszając tego faktu.

Czytałem gdzieś, że jest taka instytucja jak zarządca przymusowy ale opinie czytałem negatywne na ten temat.

Zarządca

Zarządza deweloper jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej, powinniście powołać zarząd - ale nie możecie się porozumieć, to duża wspólnota więc pozostaje zarządca przymusowy, co wcale nie jest dla Was takie dobre. Musicie osiągnąć kompromis, albo biegać po sądach.

koziorozka

wm.poznan
1) gubię w twoich wyliczeniach. Popraw wg. tego wzoru, bo w rachunkach nie czuję się pewnie.
Udział garażu (współwłasność) to 43,9% waszej nieruchomości
Lokale mieszkalne i użytkowe = 30,36% (developer + kumoter) + 25,74% (6 właścicieli)

2) to czytałeś? https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz

wm.poznan

Zarząd jest wybrany, jest w nim dwóch mieszkańców oraz developer.
Wiemy, że nie jesteśmy wstanie osiągnąć kompromisu.
Developer posunął się do tego aby sprzedawać te miejsca garażowe żeby tylko nie doprowadzić do głosowania 1=1.

koziorozka - zgadza się.
Cały budynek - 1040,00 m2 - 100%
Hala garażowa - 456,75 m2 - 43,9182692%
Mieszkania i użytkowe developera - 315,86 m2 - 30,3711538%
Mieszkania właścicieli - 267,79 m2 - 25,7490385%

Stasiu

wm.poznań - szkoda ,że jesteś jedynie dezinformowany przez "fachowców". Sytuacja rzeczywiście jest patowa, ale macie również atuty. Nie dajcie się robić w balona przez dewelopera.

Nikt nie zarządza...Developer ma licznik wody i energii wspólnej na siebie co dwa miesiące rozpisuje i wysyła do nas faktury do zapłaty

Wytłumaczcie mu jego miejsce w szyku. Zarządza Zarząd, a w wieloosobowym zarządzie decyduje dwóch a nie jeden. Jak odmówicie mu zapłaty to żadną siłą jej nie wyegzekwuje. A skąd wiecie jaka jest wysokość zaliczek? Jeżeli chcecie zatrudnić zarządcę, co uważam za ekstrawagancję i wydawanie pieniędzy, to jest to czynność nie wymagająca uchwały, uchwała będzie wam potrzebna przy określeniu zarobków. Jak będzie pat skorzystacie z art. 24 uowl, czyli sąd rozstrzygnie. Na miejscu dewelopera już po trochu zacząłbym się Was obawiać. Może dużo stracić na konflikcie, już czuje ,że robi przekręty.:bigsmile:

Zarządca

Zarząd, w razie braku zgody, może wystąpić o rozstrzygnięcie a przecież macie zarząd - 3 osoby, jedna to deweloper a wystarczą dwa podpisy, więc deweloper wiele nie zdziała, tym bardziej, że odpadają mu głosy jego i rodziny związane z garażem - art. 24 uwl - te dwie osoby mogą zawsze wystąpić - Stasiu słusznie wskazał. Poza tym umowę o administrowanie też mogą zawrzeć te dwie osoby.

wm.poznan

Czy dobrze rozumiem?

Możemy jako dwóch członków zarządu zawrzeć umowę z zarządcą???
Bez przeprowadzania głosowania i zebrania??

Co z podjęciem uchwały?

KubaP

[cite] wm.poznan:[/cite]Reasumując w związku z tym, iż udział garażu jest niepodzielny odejmujemy jego powierzchnie od powierzchni budynku?

Więc zostaje tak jak wcześniej wspomniałem:
Budynek o powierzchni: 583,65 m2.
Developer posiada: 315,86 m2 tj. 54,1180502% udziałów.
Mieszkańcy posiadają: 267,79 tj. 45,8819498% udziałów.

coś tu jest nie tak ... napisz ile udziałów a nie m2 maja przypisane poszczególne lokale

garaż wielostanowiskowy to jakieś 43,90% to skąd Deweloper ma większość ?

Pow. całkowita budynku: 1040,00 m2.
Pow. garażu: 456,75 m2. = 43,90%    >>  1MP =2,58 %
Pow. lok. użytkowych: 199,28 m2. = 19,15 %
Pow. lokali mieszkalnych: 384,37 m2. = 36,95 %

Zgodnie z przeliczeniami Developera:
Mieszkańcy posiadają udział w wysokości: 41.233 %.
Developer udział w wysokości: 48,4382%.
Członek rodziny Developera: 10,328%.

Budynek składa się z 8 mieszkań, 3 lokali użytkowych oraz hali garażowej 17 miejsc parkingowych
Właściciele posiadają 6 mieszkań: 267,79 m2 + 6 miejsc garażowych.
Developer posiada 2 mieszkania + 3 lokale użytkowe o powierzchni łącznej: 315,86 m2 + 7 miejsc garażowych.
Członek rodziny developera posiada 4 miejsca garażowe.

Zarządca

Jeżeli umowa będzie obejmowała czynności administrowania to jest to czynność zwykłego zarządu, ale określenie wynagrodzenia już nie. Art. 24 uwl otwiera Wam furtkę - zarząd może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie:
Art. 24 uwl:

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

wm.poznan

coś tu jest nie tak ... napisz ile udziałów a nie m2 maja przypisane poszczególne lokale

garaż wielostanowiskowy to jakieś 43,90% to skąd Deweloper ma większość ?

lokal 1. - powierzchnia 49,43 m2
lokal 2. - powierzchnia 47,25 m2
lokal 3. - powierzchnia 37,38 m2
lokal 4. - powierzchnia 58,69 m2 - właściciel Developer
lokal 5. - powierzchnia 49,24 m2
lokal 6. - powierzchnia 47,06 m2
lokal 7. - powierzchnia 37,43 m2
lokal 8. - powierzchnia 57,89 m2 - właściciel Developer
Mieszkania łącznie - 384,37 m2

lokal użytkowy 1 - powierzchnia 100,66 m2 - właściciel Developer
lokal użytkowy 2 - powierzchnia 98,62 m2 - właściciel Deceloper

Hala garażowa - powierzchnia 456,75 m2 - współwłasność

---

Art. 24 uwl:
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Skorzystanie z art. 24 to pozwem do Sądu, czy wniosek do Sądu?

---

Może być kolejny problem ponieważ, nigdy nie było żadnego absolutorium.
Na pierwszym zebraniu był protokół, powołanie zarządu i w sumie to wszystko żadnych więcej papierów.
Powyższe dokumenty są u developera, więc zwracając się do Sądu niestety nie mamy żadnych dokumentów, a developer może powiedzieć, że je zgubił lub też mu ich nie daliśmy....

MASAKRA...

trader

lokal 1. - powierzchnia 49,43 m2
lokal 2. - powierzchnia 47,25 m2
lokal 3. - powierzchnia 37,38 m2
lokal 4. - powierzchnia 58,69 m2 - właściciel Developer
lokal 5. - powierzchnia 49,24 m2
lokal 6. - powierzchnia 47,06 m2
lokal 7. - powierzchnia 37,43 m2
lokal 8. - powierzchnia 57,89 m2 - właściciel Developer
Mieszkania łącznie - 384,37 m2

lokal użytkowy 1 - powierzchnia 100,66 m2 - właściciel Developer
lokal użytkowy 2 - powierzchnia 98,62 m2 - właściciel Deceloper

Hala garażowa - powierzchnia 456,75 m2 - współwłasność

Czy te poprzednie udziały, które podałeś były wyliczone matematycznie czy wzięte z ksiąg wieczystych?
Dane faktyczne zawsze znajdziesz w tej bazie:
http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html
Gdyby udziały tam podane nie dawały sumy 100% to otwiera się jeszcze jedna furtka, o której w art.23.2a ustawy o własności lokali.

wm.poznan

Czy te poprzednie udziały, które podałeś były wyliczone matematycznie czy wzięte z ksiąg wieczystych?
Dane faktyczne zawsze znajdziesz w tej bazie:
http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html
Gdyby udziały tam podane nie dawały sumy 100% to otwiera się jeszcze jedna furtka, o której w art.23.2a ustawy o własności lokali.

Pomysł dobry ALE niestety policzyłem wszystkie udziały z KW i suma jest 100%.

Tylko znalazłem w głównej KW, iż powierzchnia użytkowa wynosi 1140,40 m2, a udziały są określone jako 104040...
Gdzieś 100m2 jest, ale nie wiem gdzie, nie wiem jak to ustalić czy to coś nam daje??

trader

Można to ustalić przeglądając kolejno wszystkie księgi, ale nic to nam nie da.

Hala garażowa ma dość wysoki udział i przy braku jednomyślności ten udział nie może być brany przy ustalaniu że "uchwała przeszła".
To poniekąd może być plusem, gdy odpowiedź na pytanie czy odejmując udział hali garażowej uchwały "dewelopera" są podjęte czy też nie.
Deweloper zrozumie, że jesteście partnerem a nie kulą u nogi, którą chcą omijać.

wm.poznan

Nie ma żadnej szansy na dogadanie się z Developerem jesteśmy tego w 100% pewni...
Nie zrozumie, że jesteśmy partnerem, znalazł zarządce z którym pewnie dzieli się kasą albo coś takiego i za wszelką cenę go forsuje.

Cały czas stoimy w miejscu.

Jedyne rozwiązanie sensowne na tą chwilę to podpisanie umowy przez dwóch członków zarządu, a o ustalenie kosztów zwrócić się do Sądu na podstawie art. 24 uowl?

Nie chcieliśmy iść do Sądu bo szkoda czasu i nerwów....

Zarządca

[cite] wm.poznan:[/cite]

Tylko znalazłem w głównej KW, iż powierzchnia użytkowa wynosi 1140,40 m2, a udziały są określone jako 104040...
Gdzieś 100m2 jest, ale nie wiem gdzie, nie wiem jak to ustalić czy to coś nam daje??

Należałoby wystąpić do dewelopera na piśmie o wyjaśnienie tej sprawy.

[cite] wm.poznan:[/cite]

Art. 24 uwl:
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Skorzystanie z art. 24 to pozwem do Sądu, czy wniosek do Sądu?

---

Może być kolejny problem ponieważ, nigdy nie było żadnego absolutorium.
Na pierwszym zebraniu był protokół, powołanie zarządu i w sumie to wszystko żadnych więcej papierów.
Powyższe dokumenty są u developera, więc zwracając się do Sądu niestety nie mamy żadnych dokumentów, a developer może powiedzieć, że je zgubił lub też mu ich nie daliśmy....

Występując na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali należy skierować wniosek - nie pozew. Postępowanie jest nieprocesowe, czyli wskazujemy wnioskodawcę/ów i pozostałych właścicieli lokali - którzy mają status uczestników postępowania, właściwym sądem, czyli tym, do którego kierujemy wniosek jest sad rejonowy właściwy według miejsca położenia Waszej nieruchomości.

"Omówienie:

1)na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali - zarząd wspólnoty mieskzaniowej (lub zarządca, któremy zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy) - uprawniony jest do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wydanie rozstrzygnięcia - w sytuacji, gdy na dokonanie danej czynności przekraczającej zarząd zwykły brak jest zgody większości właścicieli lokali; w przypadku uwzględnienia wniosku - orzeczenie sądu zastępuje uchwałę właścicieli,

2)sąd rozpoznaje sprawę w trybie nieprocesowym, wszyscy właściciele są uczestnikami tego postępowania,

3)sądem właściwym jest sąd według miejsca położenia nieruchomości,

4)kasacja od orzeczeń zapadłych w tym postępowaniu nie przysługuje."
Wzór wniosku na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/wzory-pism-sadowych/wnioski/675-wniosek-o-wyrazenie-zgody-na-remont-dachu-duza-wspolnota