strata we Wspólnocie Mieszkaniowej
Taja
Użytkownik
Witam,
Proszę o poradę w sprawie uchwały którą podjęła Wspólnota Mieszkaniowa. Po rozliczeniu planu finansowego za ubiegły rok wyszła strat z uwagi na zwiększone koszty jakie poniosła wspólnota a mianowicie dotyczyła remontu elewacji budynku. Zakres robót nie był ujęty w Planie. Po silnych opadach deszczu odpadł tynk ze ściany budynku. Firma ubezpieczeniowa wypłaciła odszkodowanie ale w mniejszej kwocie niż wspólnota zapłaciła za roboty z rachunku bieżącego. Stratę te zgodnie z podjętą uchwałą należy rozliczyć zgodnie z posiadanymi udziałami. Czy uchwała została podjęta właściwie czy należało podjąć uchwałę o pokrycie strat z zaliczek właścicieli.
Proszę o szybką odpowiedź
Taja
Proszę o poradę w sprawie uchwały którą podjęła Wspólnota Mieszkaniowa. Po rozliczeniu planu finansowego za ubiegły rok wyszła strat z uwagi na zwiększone koszty jakie poniosła wspólnota a mianowicie dotyczyła remontu elewacji budynku. Zakres robót nie był ujęty w Planie. Po silnych opadach deszczu odpadł tynk ze ściany budynku. Firma ubezpieczeniowa wypłaciła odszkodowanie ale w mniejszej kwocie niż wspólnota zapłaciła za roboty z rachunku bieżącego. Stratę te zgodnie z podjętą uchwałą należy rozliczyć zgodnie z posiadanymi udziałami. Czy uchwała została podjęta właściwie czy należało podjąć uchwałę o pokrycie strat z zaliczek właścicieli.
Proszę o szybką odpowiedź
Taja
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Biuro rachunkowe prowadzące finanse wspólnoty stoi na stanowisku, że stratę należało pokryć z rachunku bieżącego wspólnoty czy to jest zgodne z prawem.
Proszę o podanie podstawy prawnej odnośnie pierwszej odpowiedzi że uchwała została podjęta właściwie .
Proszę o odpowiedź
Taja
Ewidencja pozaksięgowa prowadzona jest memoriałowo czy kasowo?
ustawa o właściwości lokali art.23. a rozliczenie kosztów utrzymania NW dokonuje się wg art. 12.
Art. 13 ust. 1.
Art. 14 pkt 1.
Art. 12 ust. 2, zdanie drugie.
.
W odpowiedzi na pytanie czy Ewidencja pozaksięgowa prowadzona jest memoriałowo czy kasowo?
cytuję paragraf 5 Uchwały o wyborze sposobu prowadzenia ewidencji ksiegowej.
" Różnica między przychodami i kosztami, jakie osiągnęła wspólnota mieszkaniowa w bieżącym roku obrotowym, zwiększa odpowiednio jej przychody lub koszty w nastepnym roku obrotowym".
stosownie do tego zapisu czy biuro rachunkowe nadal może twierdzić, że stratę należało pokryć z rachunku bieżącego wspólnoty, a nie podejmować uchwałę, jak również wynikające nadpłaty za poprzednie lata obrachunkowe winny być rozpsiegowane na poszczególnych włascicieli a nie uchwałą przeksiegowywane na bieżące utrzymanie nieruchomosci wspolnej. Biuro rachunkowe twierdzi, że nie są to fizycznie pieniadze które może wydać wspólnota na bieżące utrzymanie nieruchomosci wspolnej.
Proszę o odpowiedź
Taja
a straty / nadwyżki należy zniwelować stosując odpowiedni wymiar stawek w nastepnym roku obrachunkowym.
Dziwne jak dla mnie to metody
Nadal nie wiem czy biuro rachunkowe w tej kwestii ma rację. Co w tej sytuacji ma zrobic wspólnota uchwała na rozliczenie straty wg udziałów jest uchwalona , jak równiez co z nadpłatami za lata poprzednie czy powinny być rozpisana na właścicieli tak jak sugeruje biuro. czy tak jak uchwalili własciciel zaliczyć na poczet przyszłych wydatków wspólnoty.
Prosze o szybką odpowiedz
Taja
Czy u was w WM to biura stanowi prawo wewnętrzne wspólnoty czy uchwały właścicieli lokali? proszę o szybką odpowiedź...
W życiu już moja Osoba wiele rzeczy widziała i słyszała, że paru by się znalazło coby twierdziło inaczej. Tu na forum też ...
Sarkazm był niepotrzebny.
Taja
Rozumiem, że po skoku z 10 piętra, niestety, nietęgo Ci to idzie.
Ale... może się jednak postaraj? :cool:
:bigsmile:
Nie wątpię, że z Twojej perspektywy, Twoja Osoba występuje na pewno w Trzech Osobach.
Tym bardziej czekam na odpowiedź.
Czy ona oznacza, że macie Państwo dopłacić brakującą kwotę proporcjonalnie do udziałów? Jeśli tak, to podjęta uchwała stoi w sprzeczności z podjętą wcześniej uchwałą o zasadach rachunkowości. Jednakże tak jak napisałem podjęta uchwała jest ważna (właściciele mają prawo zmienić ustanowione wcześniej przez siebie prawo) i nie ma co jej zaskarżać, bo w sądzie się przegra.
==== 1. Biuro rachunkowe jakoś nie jest dla mnie autorytetem w tych sprawach (chyba, że mają również licencję zarządcy).
2. Argumentacja biura którą nam przedstawiasz jest (jak dla mnie) dość mętna.
Rachunek bieżący wspólnoty to tylko miejsce przechowywania Waszych pieniędzy (czyli element aktywów), więc żadne, nawet najgorsze biuro rachunkowe nie powinno wskazywać tego miejsca jako źródła pokrycia straty.
Na rachunku bieżącym (najczęściej) wymieszane są wszystkie Wasze pieniądze. Te na eksploatację, te na remonty i te na media.
Źródłem finansowania zawsze są albo fundusze, albo rozliczenia międzyokresowe, albo (czasami) kredyty (wszystko to są pasywa). Biuro może co najwyżej stwierdzić, że nie wie z której pozycji ma pokryć stratę.
Mam wrażenie jednak, że nie ma u Was wydzielonego funduszu na remonty (takiego księgowanego na "ósemkach") tym samym wydatki na remonty są analogicznie księgowane jak wydatki na eksploatację - przez rozliczenia międzyokresowe ("szóstki").
W związku z tym mogliście podjąć uchwalę zgodną z Waszymi zasadami rachunkowości. Jednak podjęliście inną uchwałę i jest ona ważna.
w kwestii pokrycia straty ostatnio spotkałam się z opinią, że strata powinna być pokryta na dzień 31.12 - bez uchwały, zgodnie z udziałem każdego własciciela a w sprawozdaniu wykazany wynik = 0. Proszę o opinię. Według mnie i zgodnie z tym co powyżej do pokrycia straty niezbędna jest podjęta uchwała i zatwierdzone sprawozdanie za rok 2018 z wykazaną stratą.
Pozdrawiam
Aga
Jak jest związana z utrzymaniem lokali, to tak w innym przypadku bez uchwały nie da się
To właściciele lokali podadzą sposób pokrycia strat związanych z utrzymaniem części wspólnych.
Można stratę przenieść na rok następny(BO) i pokryć ją podnoszą stawki zaliczki;
można też jednorazowo obciążyć właścicieli lokali zgodnie z posiadanym udziałem w części wspólnej ';
można pokryć z pożytków lub z przeksięgowań z innych pozycji na których wyszła nadwyżka .
Te czynności muszą być poparte uchwałą właścicieli lokali.
Z definicji i natury rzeczy tzw. strata, czy to na kosztach wspólnych nieruchomości, czy na mediach, nie ma więc nic wspólnego z wpłatami właścicieli lub brakiem wpłat.
Wpłaty na konto bankowe to przepływ pieniądza (jabłka).
Strata na np. mediach, powstaje jako różnica pomiędzy przychodami, a kosztami (gruszki).
Strata nie ma nic wspólnego z przepływem pieniądza. Gruszki czym innym niż jabłka.
W księgowości wspólnoty te jabłka i te gruszki reprezentują inne zespoły kont.
Stanów kont rozrachunkowych nie ujmuje się w sprawozdaniu rocznym finansowym.
Ujmuje się za tę różnicę pomiędzy globalnymi przychodami i kosztami. I wynikiem tej różnicy będzie strata bądź dochód.
Czyli możesz mieć we wspólnocie samych notorycznych dłużników, a nie mieć w sprawozdaniu żadnej straty.
Możesz przeprowadzić się wręcz do komornika i stale windykować za wodę i ciepło, a strat do pokrywania uchwałą na dzień 31.12 może w ogóle nie być.
W ujęciu indywidualnym to każdy właściciel ma przypisane konto rozrachunkowe. Jest tam nadpłata, niedopłata lub stan zerowy. Pojecie straty tu nie występuje.
"Dzięki"za pytanie o zdrowie. Jestem na rehabilitacji po udanej operacji. A na wokandzie słychać tak:
Jest wyrok ostateczny SA w Gdańsku. sygn. akt XV C 953/16. Sąd oczywiście uznał wszystkie moje argumenty .
Nie będę pisałł calego uzasadnienia ale w związku z pytaniem cytat z uzasadnienia:
Środki finansowe przekazywane przez pozwana Wspolnote dostawcom mediów pochodzą od włascicieli lokali i nie staja sie nigdy jej środkami.Z pieniędzy tych Wspolnota ma obowiązek rozliczyć sie z włascicielami lokali po zakończeni np: okresu grzewczego , czy inaczej ustalonego okresu obrachunkowego. Ewentualna nadpłata stanowi własność własciciela danego lokalu, a nie wspolnoty , która nie ma żadnych ustawowych uprawnień do dysponowania tymi środkami , zatem nie może przekazać ich na pokrycie nieuiszczonych przez niektórych właścicieli zaliczek.
Być może globalnie na - to są wszyscy głupole z mojej i innych wspólnot. A ja rozliczę sie za media ze wspólnotą w sposób rzeczywisty uwzględniając swój " kredyt" na dłużników.
Nie jest to duża kwota ( 326 zł ) ale nie będę jej placił. Ciekawy jestem jak wspolnota wyegzekwuje tą kwotę .
Bo rozumiem, że w twojej wspólnocie była próba rozliczenia straty (na zimnej wodzie?) pomiędzy wszystkich właścicieli ?!!
A na ciebie przypadło 326 pln udziału w tej stracie?
W takim razie odlicz tę kwotę. Oddzielisz gruszki od jabłek i nie weźmiesz udziału w rozliczeniu tej straty.
Takie rozliczenie jest nielegalne. Zwłaszcza, że teraz poparte jest wyrokiem. Ale i bez wyroku nie należało tego płacić. Ja bym nigdy nie zapłacił.
Płacenie tego byłoby popieraniem patologii w księgowaniach w waszej wspólnocie.
Problem polega na tym że wspolnota wcale mnie tym nie obciążyła tylko po cichu sama sobie wzięła.A w sprawozdaniu rocznym nie wykazała długu na utrzymanie lokali tylko dług całkowity włascicieli w stosunku do wspolnoty. I nie potrafi określi jaka częścia tego długu jest dlug związany z utrzymaniem lokali .Stąd się wziął mój pozew. Kwote 326 zł wyliczyłem sobie sam i mam zamiar odjąć ją od moich zobowiązań za media.
Ten podział to podstawa.
Wydzielenie księgowo funduszu remontowego, czy hali garażowej to elementy już dodatkowe.
Bez tego podziału właściwie nie ma mowy o planie kont wspólnoty.
To można sobie księgować dowolne rzeczy w powietrzu, jak onegdaj w ZGM-ach praktykowano.
W głowie się nie mieści.
jak wyegzekwują? ... a windykacją, jak są dokładni . W zapisie księgowym, będziesz miał niedobór swoich własnych rozliczeń . Jak masz nadpłatę globalnie to ona wchłonie ten niedobór.
a kto płaci "straty " we wspólnocie ( różnicę między przychodami, a kosztami jakimi WM została obciążona) ?
To jest własnie bardzo ciekawe pytanie. Odpowiedź jest prosta. W przypadku NW płacą własciciele lokali . Dokładnie wszyscy własciciele lokali. Ale w przypadku kosztów lokali ( mediow) art 13, 14, 17 nie maja zasosowania ponieważ zaliczki na media nie stanowia zaliczek na NW. Płacą Ci właściciele co zalegaja z opłatami. Proste ...nieprawda.
A jak ? A co mnie to obchodzi . To nie jestem licencjonowanym zarządcą.
W mojej wspolnocie sąd orzekl że wspólnota nie ma obowiązku rozliczeń mediów. A jak juz to robi to niech sobie radzi . Może jakiś kredyt komercyjny... , może coś sprzedać z majątku wspolnoty ...ale nie z mojej zaliczki.
jak nie z zaliczki wpłacanej przez ogół właścicieli lokali.
Majątku WM ? a jaki to majątek posiada ta "Twoja" WM ? tak konkretnie ?
Które to środki finansowe pochodzą z Twojej zaliczki ? ... wskaż !
naprawdę, nic to Ciebie, nie obchodzi ?
błędna teza , nie dotyczą?
Ja wiem że w 98% wspólnot opomiarowanych w tym chyba także w twojej wspolnocie formalnie koszty mediow do lokali zalicza sie do kosztow utrzymania lokali ale .... w praktyce zalicza sie do kosztow NW . Wystarczy bowiem że jeden właściciel zaplaci 1 zł mniej na media a wspolnota zaplaci 100% faktury to znaczy że koszty mediow zalicza sie do kosztow NW poniewaz ta 1 zl wspolnota musi dołożyć z majatku wspolnoty .I cała logika oddzielenia kosztow na media od kosztow NW bierze w łeb. A jesli koszty mediów zalicza sie do NW to i instalacje w obrebie lokalu sa elmentem NW.To sie wszystko nie trzyma kupy.
Zaliczki na media nie sa zaliczkami w rozumieniu art 14 UoWL 15,1 UoWL I to nie jest mój pogląd tylko pogląd wyrażany od dawna w orzecznictwie w tym także w moim wyroku. Masz sygnature sprawy , poczytaj sobie.
I niestety z całym szacunkiem dla twoich poglądów ale nie maja one znaczenia dla rozwiązania tego problemu w mojej wspolnocie . Mój zarządca musi dostosować sie do wyroku sądu . Wyroku który dotyczy wyłącznie mojej wspolnoty.
I chuba to rozumiesz. BYć może SA w Gdańsku sie myli ale to nie ma znaczenia dla mojej wspolnoty.
Zaliczki na media musza być ewidencjonowane osobno , niezaleznie od zaliczek na NW i to najlepiej na osobne inne konto .WSpolnota nie może używać ( mieszać ) zaliczek na media na finansowanie NW i odwrotnie., zaliczek NW na media.
Jeśli wspolnota zawarła umowe z dostawcami mediow w taki sposób że musi zapłacić w danym terminie 100% zobowiązań to ma problem. Ale takie problemy można rozwiązać np: zmusic PeWIK do podpisania indywidualnych umów na wode do czego PewIK jast zobowiązany A wspolnota sobie ta procedurę olewa . I juz mamy jeden problem z glowy. Natomiast w przypadku energii cieplnej powinna podpisać indywidualne umowy z włascicielami lokali. I to też nie jest moj wymysł tylko stanowisko SN.
Samoa uchwała w postaci regulaminu rozliczeń nie jest dostateczną podstawa do określenia stosunkow obligacyjnych pomiędzy wspolnota jako pośrednikiem a właścicielami lokali ( stanowisko SN). Inaczej jest oczywiście w przypadku wspolnot nieopomiarowanych.
Odnośnie mojej zaliczki. DO 17 grudnia bylo tak w mojej wspolnocie. Własciciele lokali wpłacali co miesiąc do 10 zaliczke pod nazwa " Opłaty mieszkaniowe" W zliczkach tych były ujete wszystkie oplaty zwiazane z NW i lokalami. Cała ta zaliczka trakowana była jako koszty utrzymania NW, czyli tworzyła majątek wspolnoty ( prawie cały) . Jeszcze jakieś wyjaśnienia? Tak było przez 10 LAT. A ja stoje na stanowisku że zaliczki na media do lokali nie stanowią majątku wspolnoty.
Może to przeoczyłeś , wiec jeszcze raz ( fragment uzasadnienia SA w Gdańsku w mojej sorawie)
Środki finansowe przekazywane przez pozwana Wspolnote dostawcom mediów pochodzą od włascicieli lokali i nie staja sie nigdy jej środkami.Z pieniędzy tych Wspolnota ma obowiązek rozliczyć sie z włascicielami lokali po zakończeni np: okresu grzewczego , czy inaczej ustalonego okresu obrachunkowego. Ewentualna nadpłata stanowi własność własciciela danego lokalu, a nie wspolnoty , która nie ma żadnych ustawowych uprawnień do dysponowania tymi środkami , zatem nie może przekazać ich na pokrycie nieuiszczonych przez niektórych właścicieli zaliczek.
Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu - Kuba żle interpretujesz ten zapis . Ponosi wydatki to nie to samo co zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach.
Ten akapit ma charakter informacyjny i dotyczy także np: prądu elektrycznego.
a która to złotówka na koncie bankowym jest tą z majątku WM ?
Na konto bankowe właściciele wpłacają zaliczki dotyczące mediów , części wspólnych , funduszy celowych , opłat podatkowych jak odpady oraz omyłkowe wpłaty , przedpłaty .... robi się lokaty z nadwyżek , ect ....
Która to złotówka tak konkretnie ?
Natomiast zgadzam się z tym, że braki / niedobory wpłat widać tylko na zapisach księgowych . To tam widać tę "1 zł"
Takie rzeczy są normalnością, bo nikt z menzurką nie stoi przy wylewkach i nie pilnuje nałożonych norm zużycia mediów, aby ich nie przekroczyć . Nie wspomnę o nie do szacowaniu stawek na samym stracie naliczenia zaliczki np. za ogrzewanie lokali.
Dlatego są ustanawiane okresy, w których to należy braki uzupełnić.
Reszta to pikuś . To, że "żyjesz" pod patologicznym Zarządcą , to już inny temat na wątek.
W sorawozdaniu za 2o17 rok jest pozycja : zadłuzenie wlaścicieli 70 tys. Na to zadłuzenie sklada sie zadluzenie z tytulu oplat za madia do lokali , NW i FR.
I ja bym chcial wiedzieć które to złotowki i ile stanowią te trzy pozycje.
A mój zarządca po prostu nie wie. Cała kwota wegług niego to zadłużenie z tytułu NW , poniewaz koszty mediow zalicza także do kosztow NW. Ale wg mnie to nie jest prawda dlatego że koszty mediow rozliczane sa na bieżąco co 3 miesiące i zarządca doskonale wie jaki jest bilans każdego własciciela. TYlko że robi taki "malutki przekret". Każdego właściciela rozlicza ze 100% zobowiązań za media.
Wydaje sie to normalne. Ale tak nie jest. Jeżeli bowiem jakiś własciciel wpłacił tylko 90% swoich zobowiazan to ma po prostu 10% dlugu (jakas kwota w zl )I te 10 % ma wykazane w bilansie rozliczeń za media .Ale wspolnota to 10% od kogoś wzięła. I problem polega na tym że nie wiadomo skąd . Oczywiście wiadomo skąd . Od innych wlascicieli. Ale onie nie mają w rozliczeniu 110% tylko 100%.
Tak można sie rozliczaćtylko w przypadku jesli koszty mediow do lokali stanowią koszty NW. Wtedy bowiem zarządca może powiedzieć że pozyczył te 10 % z majatku NW i jak zwindykuje to je odda do majątku NW.Natomiast jeśli koszty mediow zalicza sie do kosztow lokali to zarządca " pożycza " nie z majatku NW tylko ewidencjonuje włascicielom nie 100% ich zobowiązań lecz te 110% na media i taka kwota powinna tworzyć saldo . Tylko wtedy bilans opłat za media do lokali wychodzi na zero.
W związku z tym mam pytanie do Kuby P:
Zapewne w twojej wspolnocie są także dlużnicy . Jesli jest ona opomiarowana to masz zbilansowane rozliczenia na zero z tytułu opłat za media do lokali , czy stosujesz " procedure" pożyczki z NW
Co jest baza mojego rozumowania?
Dlaczego FR ma osobne konto bankowe (w mojej wspolnocie)? Moja interpretacja jest taka.
UoWL nie przewiduje w swoich zapisach takiego funduszu , zatem także nie odnosi sie w ogole do zasad tworzenia i rozlczanie tych środków. Ale orzecznictwo sądowe zaliczyło ten fundusz do majątku wspolnoty.
UoWL nie przewiduje także obowiązku dostawy i zasda rozliczeń mediow do lokali w przypadku opomiarowania. I słsznie poniewaz lokale nie są elemntem NW. Ale tutaj w przeciwieństwie do FR orzecznictwo zajęło zupełnie inne stanowisko. Jeśli już wspolnota dostarcza i rozlicza te media ( najczęściej na podstawie umowy dorozumianej art752 do art 756 KC) to robi to zupełnie obok swojej działalności zarzadzania NW. I dlatego zaliczki powinna ewidencjonować na osobnym koncie . Wtedy nie będzie problemu " czyje to 1zł".
Natomiast regulamin rozliczeń podjęty uchwałą przez wspolnotę powinien określać:
1, Zgodę na świadczenie tej usługi
2. Warunki podpisania umowy wspolnoty jako pośrednika z włascicielami lokali.
Oczywiście jesli jest jedno konto to całe rozliczenie sprowadza sie do kont księgowych . Tylko że żaden wlasiciel nie ma obowiązku znać się na operacjach księgowych , rozliczeniach memoriałowych i innych tego typu duperelach. I własnie po to jest obowiązek przyjącie uchwały o rozliczeniach pozaksiegowych, której istota moim zdaniem wcale nie polego na zdefiniwaniu kont ksiegowych 401czy 432 i oeracjach na tych kontach , lecz przedstawieniu bilansu zobowiazań włascicieli lokali i udokumentowaniu wydatków.
Istotnie, to o tym jest wyrok. Masz rację i zawsze miałeś.
Twój zarządca to patałach, co pokazała już awanturka z umową "o zarządzanie". Księgowość w jednym worku, to po prostu brak księgowości. Taką księgowość to sam mógłbyś z powodzeniem prowadzić w zeszycie w kratkę.
Obawiam się, że wszystkie rozliczenia mediów dostarczonych do lokali w twojej wspólnocie są mocno fikcje lub kompletnie fikcyjne. Porobione po japońsku, czyli "jako tako". Nic nie wskazuje niestety, że tam coś robione jest w miarę poprawnie. Cokolwiek.
Podam jako przykład uproszczony system zaliczek, gdy łącznie z FR jest ich tylko siedem.
wspólnota mała w sensie mało lokali, konkretnie 9 lokali mieszkalnych
jak robię naliczenie co miesiąc opłat, to program rozsypuje mi opłaty na siedem kupek, czyli na konta zespołu "7"
czyli na |siódemki", czyli w zespole "7" jest siedem kont analitycznych niższego rzędu i tak:
konto syntetyczne 700 - "przychody - utrzymanie bieżące", tak to jest u mnie nazwane, są to koszty NW, części wspólnych
tu dwa konta analityczne
700-1 eksploatacja, konserwacja
700-2 zarządzanie
następnie jest drugie konto syntetyczne 701 - "przychody - opłaty na pokrycie kosztów dot. lokali ind."
tu są akurat cztery media, są tu też śmieci, które moim zdaniem nie są mediami, ale przyjęło się już, że są bo kiedyś często były rozliczne w okresie obrachunkowym
i te śmieci tu pozostawiłem, właściwie śmieci powinienem dać spokojnie do zespołu konta 700, o tym można dyskutować osobno dlaczego
na zespół "7" księguje się nie tylko miesięczne naliczenia zaliczek na media, ale też okresowe rozliczenia mediów
701-1 zimna woda
701-2 podgrzanie wody
701-3 selektywne zbieranie odpadów (czyli śmieci)
701-4 centralne ogrzewanie
osobno księguje się oczywiście FR, konto syntetyczne 702, analityczne: 702-1
jest siedem zaliczek rozpisanych na siedem kont po stronie naliczeń
koszty (generalnie po prostu faktury) księguje się na zespół kont "4", na "czwórki", w dużych wspólnotach pomocniczo mogą chyba być też "piątki" ale zespół "4" jest zawsze
układ czwórek w części dot. mediów musi odpowiadać układowi siódemek, dlatego, że inaczej księgowość w module mediów nie ma sensu, dlatego, że w sprawozdaniu finansowym księgujący, a właściwie program księgowy, dokonuje zestawienia tych zespołów kont, zestawienie jest tu określeniem kluczowym , gdyż jego wynikiem jest uzyskanie straty lub dochodu na odpowiednich zespołach kont, w tym na interesujących nas mediach
czyli "czwórki " generalnie musza odpowiadać "siódemkom":
400 - konto syntetyczne o nazwie: "koszty zarządu nieruchomością wspólną" , jak widać nazwa mówi sama za siebie, nie ma pytań, taki opis wyskakuje na sprawozdaniu
400-1 eksploatacja, konserwacja
400-2 zarządzanie
400-3 sprzątanie
400-4 energia elektryczna (oczywiście ta na klatkach, wspólna)
400-5 opłaty bankowe
(...)
tutaj, tj w grupie 400 "czwórek" może być wiele, ja mam akurat na końcu "400-9 - pozostałe" jako ostatnie, kwestia jak szczegółowo chcesz w sprawozdaniu rozpisać koszty rodzajowo (w układzie rodzajowym)
potem jest kluczowa grupa konta syntetycznego 401 - "koszty dotyczące lokali indywidualnych", opis też u mnie wyskakuje na sprawozdaniu, nie ma pytań
tutaj kont analitycznych nie może być więcej niż mediów (licząc z nieszczęsnymi śmieciami), czyli są tutaj cztery konta analityczne
401-1 zima woda
401-2 podgrzanie wody
401-3 selektywne zbieranie odpadów
401-4 centralne ogrzewanie
pozostał nam FR jako siódma zaliczka, syntetyka: 402, analityka: 402-1, tu jak nie ma faktur za remonty to nie ma w ogóle zapisów
i teraz jest styczeń, zamykamy rok księgowy i zestawiamy "czwórki" z "siódemkami"
z zestawienia zespołu konta syntetycznego 400 z zespołem 700 otrzymamy pierwszy wynik
z zestawienia 401 z 701 otrzymamy drugi wynik (to będzie wynik na mediach)
jeśli jest FR to będzie trzeci wynik*, na którym straty być nie powinno, co wynika z natury i przeznaczenia samego funduszu
czyli jeśli jest FR to w istocie mamy trzy wyniki, na dwóch pierwszych może być strata albo dochód
o tym, co się robi z pierwszym wynikiem jest wyżej ładnie napisane: w grę wchodzą dodatkowe księgowania i uchwała, (niektórzy uchwały sobie darowują)
z drugim wynikiem, w przypadku straty - prawidłowym rozwiązaniem jest wykonanie dodatkowego naliczenia/naliczeń na odpowiednie konta "siódemek": czyli na
701-1 zimna woda
701-2 podgrzanie wody
701-3 selektywne zbieranie odpadów (czyli śmieci)
701-4 centralne ogrzewanie
w naszym przykładzie na te trzy konta, te śmieci, jako nie podlegające jakimkolwiek rozliczeniom z zaliczek***, odłóżmy sobie na bok
za naliczeniami powinny pójść oczywiście potem wpłaty poszczególnych właścicieli, gdyż przy tym dodatkowym naliczeniu, jak przy każdym innym normalnym, odpowiednie kwoty z rozliczenia/naliczenia trafią na odpowiednie konta rozrachunkowe,
ale o wpłatach tu w ogóle nie rozmawiamy, na razie zrobiliśmy dodatkową korektę naliczeń, mamy skorygowane zapisy księgowe
ludzie wpłacą, albo nie wpłacą, korekta zrobiona
na tym etapie można oczywiście tak podzielić kwotowo te dodatkowe naliczenie/naliczenia, żeby obciążyć nim tylko tych właścicieli, którzy rzeczywiście zalegają, a nie wszystkich wg klucza ogólnego,
czyli wg osobnego klucza, który najlepiej żeby wynikał z uchwały,
to jest zabawa wyższego rzędu i nie każdy to potrafi, zarządca tajfuna nie potrafi i nawet tego nie ukrywa
jak ktoś mówi/pisze, że jego wspólnota jest rozliczana "na zero" co roku, podając też datę 31 grudnia, to robiona jest u niego taka właśnie dodatkowa operacja
zarządca tajfuna kilku rzeczy nie robi lub nie potrafi, ale o patologiach proponuję się tutaj nie rozwodzić,
mówimy o prostym przykładzie jak być powinno, albo jak być może
* Jak ktoś mówi/pisze że wspólnota "ma stratę", to może mieć na myśli zestawienie dwóch , czy trzech nawet wyników zsumowanych do kupy zusammen.
To naturalnie nie jest żadna informacja. Zawsze trzeba dopytać, czy chodzi mu o wynik na eksploatacji (ten pierwszy w przykładzie), czy na mediach, czy ewentualnie ten zsumowany do kupy**.
**Na marginesie: ten wynik ogólny do kupy zusammen trafia do CIT-a rocznego wspólnoty. Dlatego CIT wspólnoty jest tak wdzięcznym przedmiotem kpin i lekceważenia. Już z tego mojego prostego wykładu wynika, że trudno o bardziej daremne zeznanie roczne, tj, takie z którego kompletnie nic nie wynika, gdzie wynik pierwszy i drugi są z sobą zsumowane. Gdzie pisząc i mówiąc obrazowo ale wprost: pomieszane są pieniądze prywatne ze wspólnotowymi.
Dane wpisywane prze nas do CIT to po prostu sztuka dla sztuki. Tylko robota dla księgowych.
Dlatego od dawna postuluję żeby CIT-8 wspólnotom po prostu darować. W CIT-ach wspólnot jest tyle informacji rzetelnej o wspólnotach, co w sprawozdaniu finansowym u tajfuna rzetelnej, klarownej informacji o wspólnocie tajfuna, o jej finansach, (gdzie pieniądze są pomieszane i tajfun musiał iść z tym pasztetem do sądu). A jak wiemy, tam jest patologia w księgowaniach (polegająca co najmniej, jak sądzę po prostu na braku księgowań).
*** w Gdyni i gdzieś tam jeszcze zaliczki na wywóz śmieci uzależnione są od zadeklarowanego zużycia wody, możliwe że oni tam bawią się w rozliczanie śmieci za pomocą wskazań wodomierzy?!!, pojęcia nie mam, ale w tym wypadku śmieci stałyby się klasycznym medium do rozliczenia
I pieniądze prywatne od wspólnych.
bo ewidencja pozaksięgowa jest robiona na rym-pał, terminy rozliczeń nie pokrywają się z terminami obciążeń - kosztami , czyli "raz na wodzie" to znowu "raz pod wozem "
Rozliczenia indywidualne winny pokazać, gdzie jest niedobór, a gdzie jest nadpłata, jeżeli jest wykonane na podstawie legalizowanych wodomierzy . Nie ma bata , inaczej jest źle wykonane rozliczenie .
Uważam, że to jest błędna teza, co do medium .
Zużycie wody m3 jest tylko jednostką rozliczeniowa tak, jak osoba czy m2 pul. Jest to podatek tylko, że rozliczany wg m3 zużytej w lokalu ZW.
Oto pierwsze. To co opisaleś to oczywiście nie jest system rozliczeń pozaksięgowych , lecz raczej księgowych?
Nowy doklejony: 13.02.19 15:41
Blazejh:
[quote]na tym etapie można oczywiście tak podzielić kwotowo te dodatkowe naliczenie/naliczenia, żeby obciążyć nim tylko tych właścicieli, którzy rzeczywiście zalegają, a nie wszystkich wg klucza ogólnego,
czyli wg osobnego klucza, który najlepiej żeby wynikał z uchwały, [/quote]
1.A po co ta uchwała?
2. Masz straty na mediach ( w rozliczeniu ksiegowym) OK. A jak z realizacją faktur za media? Skąd wziołeś srodki na realizacje 100% zobowiązan za media.
Prawdę mówiąc, to moim zdaniem po stwierdzeniu, że kwotę straty można oczywiście tak podzielić kwotowo w dodatkowym naliczeniu/naliczeniu, żeby obciążyć nim tylko tych właścicieli, którzy rzeczywiście zalegają, a nie wszystkich wg klucza ogólnego, posypią się gromy i sprzeciwy zwolenników literalnego trzymania się ustawy.
Bo wcale nie jest to oczywiste, myślałem że zaraz posypią się liczne protesty. Że uzupełnienie straty tylko z klucza ogólnego (zależnie od preferowanych dwóch szkół tj albo w proporcji do zużycia, albo do udziałów). I w pokryciu w jakiś stopniu uczestniczą wszyscy właściciele, również ci, co nigdy nie zalegali z opłatami.
Napisałem tak, ponieważ w Twojej wspólnocie mógłbyś bronić takiego rozstrzygnięcia wyrokiem, który uzyskałeś.
I gdybyś podparł się w tej uchwale tym wyrokiem, to wszystkim dłużnikom za wodę zamknęłyby się usta.
Dodatkowo można argumentować, że zaliczki na media nie są w ogóle objęte ustawą, toteż pokrycie straty na mediach może odbyć się na innych zasadach niż wynikających z ustawy. Z czego wywodzić dalej, że nie wszyscy muszą pokrywać tę akurat stratę, tylko niektórzy. A jak niektórzy , to oczywiście ci co zalegają.
Przeciwnicy takiej ustawy, mogliby oczywiście twierdzić, że rozliczenie straty na koncie związanym z dostaw mediów do lokali w ogóle nie może być przedmiotem wspólnej uchwały.
Ale raz, że znowu, jest ten wyrok i trzebaby by było z nim polemizować,
dwa, zawsze działa ta zasada, że dłużnicy dzieci i ryby we wspólnocie nie mają prawa głosu.
no i trzy: uchwała niezaskarżona obowiązuje.
Już pisałem o tym czym, jest strata na mediach. Jest kolejnym zapisem księgowym i wynikiem zestawienia dwóch innych zapisów księgowych. "Czwórek" z "siódemkami".
Rozważania księgowego zawsze będą abstrahowały od zapłat. Jeśli mówimy o rozliczeniu straty jakie wykonał Twój zarządca, to mówimy po prostu o niedozwolonej operacji księgowej.
Przeciętny sędzia, czy właściciel lokalu, myśli niestety prostymi kategoriami. Stąd nieporozumienia.
Błąd Twojego zarządcy polega w uproszczeniu na pomieszaniu pieniędzy wspólnych wspólnoty z pieniędzmi poszczególnych właścicieli.
Wydaje się że ten błąd sędzia, choć wyraźnie nie mając elementarnej wiedzy księgowego, jednak dostrzegł. I miarę jasno, dla przeciętnego Kowalskiego sformułował.
Innymi słowy owoce rozdzielone są tylko księgowo. Zapisami na rożnych kontach.
========================================== gruba linia ==========================================================================
Natomiast środki pieniężne wspólnoty w formie pojedynczych wpłat właścicieli (lub kredytów), gromadzi się zwykle na jednym koncie w banku, ewentualnie jeśli jest FR to na dwóch (ale niekoniecznie, można FR również wyodrębnić jedynie księgowo). I ten wór dopiero powstaje z wpłat właścicieli. Po księgowaniach lub przed, lub pomiędzy. Nieważne kiedy, ważne że niezależnie. Jak ludzie nic nie wpłacą na konto, to księgowość będzie super fachowo wykonana, a zapłat nie wykonasz bo z pustego Salomon nie naleje.
Czyli, powtórzę, ludzie płacą, lub nie płacą, a strata powstanie lub nie, niezależnie od tego.*
Zapisy księgowe mają odzwierciedlać zdarzenia gospodarcze, nie fakt zapłaty. Zapłata nie jest dla księgowego zdarzeniem gospodarczym lecz operacją gospodarczą.
Uwaga, to nie żart szerzej o operacjach gospodarczych: https://pl.wikipedia.org/wiki/Zdarzenie_gospodarcze)
Zapłaty odnotowane są tylko na kontach rozrachunkowych, w grupie kont "2", czyli tylko na "dwójkach", strata jak wspomniano, to zestawienie kont z dwóch innych zespołów.
Jak nie ma pieniędzy na koncie bankowym, czyli w jednym worze środków pieniężnych, to wspólnota ma kłopot, w właściciele jedynie pośrednio.
Reasumując zapisy na kontach to jedno, wpłaty do drugie.
Zarządca pomieszał jedne z drugimi rozliczając stratę na mediach pomiędzy wszystkich właścicieli i zarazem każąc dopłacić wszystkim po trochu po średnio np. trzy stówki od łepka. I przegrał w sądzie.
W języku potocznym pomieszał pieniądze.
W języku księgowych dokonał niedozwolonej operacji księgowej.
* tą przyczyną może być tzw. uchyb na wodzie. Jeśli duży uchyb, spowodowany był niekontrolowanym ubytkiem wody z instalacji, to będzie duża strata na wodzie. Strata wtedy efektem głównie uchybu bo zaliczki zaplanowane były na normalnym poziomie, a okazało się nagle że jest duży uchyb i nagle faktura na wielokrotność normalnej faktury miesięcznej.
W zapisie księgowym na koniec roku (najpóźniej, można śledzić w trakcie roku!) strata jak stodoła, a w zapłatach - faktura do pokrycia ze wspólnego wora pieniędzy w banku. Albo brak zapłaty i wodociągi zamykają przyłącze.
Czyli strata w księgowości na papierze to raz, zapłata czy brak zapłaty, to dwa. Zaistniały mniej więcej równolegle, ale nie w jednym czasie.
Zasadniczo mój zarządca zarządza środkami finansowymi tak samo jak ty. Różnica jest tylko jedna . On zaliczał koszty mediów do NW i nie rozdzielal ich w ewidencji ksiegowej a Ty to robisz . I masz racje . TAK JAK WSZYSCY.
Tylko to wcale nie znaczy że rozdzielasz zaliczkę na dwa rodzaje i używasz je zgodnie z ich przenaczenim. W twoim systemie ksiegowania koszty mediów do lokali stanowia tylko jedną z pozycji rozliczeń zaliczki ( całej) w ramach NW. I właśnie na tym polega różnica naszych poglądow.
Czy można tak robić . Oczywiście że można ( byc może) . Wazne jest to czy w rozliczeniu rocznym to bilansujesz. Nie księgowo . Lecz w rzeczywistości. I to jest istota rozliczeń pozaksięgowych.
Inaczej .W rozliczeniach z włascicielami lokali powinienes uwzględnić nie tylko niedopłate właścicieli na media ale także nadplate włascicieli którzy ten niedobór skredytowali dłużnikom.Dlaczego to jest takie istotne.Dlatego że faktury sa zapłacone i pies z kulawą noga nie bedzie wiedzial co ja jako zarzadca z tymi dlugami zrobie. A zrobić moge ...ho, ho , ho i jeszcze 10 tysięcy.
Natomiast moim zdaniem jedynym prawidłowym rozwiązaniem jest dodtkowe konto na media. Dlaczego zarządcy sie tak tego boją. I ja mając taki a nie inny wyrok w mojej wspolnocie do tego doprowadze.
To nieprawda. Księgowo jabłka od gruszek mam rozdzielone. Pokazałem jak, opisując mój plan kont księgowych. Mam co najmniej dwa wyniki, jeśli uwzględnić FR to mam trzy wyniki.
Księgowość jest uproszczona. Nie ma takiej opcji, żeby księgowy śledził taką cząstkową niedopłatę, związaną z samymi mediami.
W Twoim wyroku nie ma z resztą o tym ani słowa. Sędzia nie wnikał w taki szczegół. Nie miał nawet wiedzy księgowego, żeby tak wnikać.
Nikt rozsądny nie wnika.
Żeby śledzić saldo ludzi na mediach musiałbyś rozdzielić naliczenia na dwie części niejako fizycznie w ten sposób, że dać dwie osobne karty opłat do ręki i kazać wpłacać na dwa osobne konta i upomnieć tych biednych ludzi, żeby pilnowali tych kwot i nie mieszali wpłat pomiędzy kontami. Cyrk na kółkach w przypadku choćby pojedynczej pomyłki przy wpłatach.
Dodatkowe konto bankowe niczego więc nie rozwiązuje, tylko komplikuje. Podwaja jedynie ilość księgowań, podraża koszty biura rachunkowego, dodaje roboty księgującemu. Na wsiach zamiast jednego zeszytu, najlepiej założyć dwa zeszyty.
Dlatego tyle wspólnot rezygnuje z kont bankowych dla funduszu remontowego. Pozostawia jedno konto w banku.
Zazwyczaj ludzie, jeśli tylko mogą i potrafią, starają się postępować racjonalnie.
To nieprawda. Księgowo jabłka od gruszek mam rozdzielone
Tak . Tylko jak przydzie Ci faktura za media do lokali to bierzesz kase nie z konta media dla lokali tylko z konta NW. Więc , czy koszty mediów do lokali . zalicza się do kosztow utrzymania lokali czy kosztow NW ?
To nie jest tak że jak sobie w kontach ksiegowych zapiszesz ( wprowadzisz nazwę) "koszty mediow do lokali" to masz juz oddzielone koszy NW od kosztów mediów.. Tak by było tylko w przypadku gdyby instalacje w obrębie lokalu były elmentem NW.
Może tak:
Koszty utrzymania lokalu:
1. telefon
2. kredyty
3. TV
4. Internet
5 .Energia elektryczna
6. Enrgia cieplna
7 Woda
8 remonty
9....
26. Podatki
Co ma wspólnego pkt 6 i 7 ze Wspolnota Mieszkaniowa . Odpowiedć NIC. Tak samo jak pozostałe pozycje.
Wspólnota Mieszkaniowa nie jest osobą zobowiązaną do dostarczenia i rozliczenia mediów do lokali - cytat z wyroku SA w Gdańsku. Ale może to robić na podstawie umowy.
Ale może to robić także zarządca , jesli w wykazie ma taką działalność. Wystarczy uchwała wspolnoty.
Tego wyroku z Gdańska to ja nie skumałem. I chyba nawet się nie wczytywałem, o co tam biega i w ogóle po co ten wyrok komuś był do szczęścia potrzebny.
Na prawdę. Chyba stwierdziłem, że patologia jakaś, albo wyjątek od wyjątku i machnąłem ręką.
W tym momencie odpadam z dyskusji.
Jeśli tgo nie rozumiesz. To powiedz mi dlaczegp PeWik jest zobowiązany dostarczyć wode do domu tylko dlatego że leży on blisko sieci wodnej PeWik. Jest czy nie jest? Tak samo jest we wspolnocie.