Opłaty za brak windy

benstr

Budynek naszej wspólnoty posiada siedem klatek schodowych o różnych wysokościach. W trzech klatkach 4-piętrowych nie ma wind, w pozostałych są. Około 80% właścicieli posiada dostęp do windy, pozostali zamieszkujący w trzech klatkach 4-piętrowych siłą rzeczy nie mają tej możliwości. Zarząd naszej wspólnoty narzucił wszystkim mieszkańcom (tym także bez wind) opłaty za ich eksploatację i konserwację twierdząc, że w świetle ustawy musi być stosowane takie rozwiązanie. Dla mnie taka sytuacja jest nielogiczna i niesprawiedliwa, tym bardziej że opłaty liczone są w zależności od powierzchni mieszkania. Doszło do tego, że ci którzy nie posiadają windy płacą za nią więcej niż ci którzy nią jeżdżą. Kuriozalne!
Czy tak być musi? Czy też wspólnota może zwolnić tych którzy windy nie posiadają z opłaty za nią?
Proszę o przekazanie swoich doświadczeń. Z góry dziękuję i pozdrawiam.

Benedykt

Zarządca

Art. 12, ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali stanowią że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W piśmiennictwie i orzecznictwie jednolity jest pogląd, iż to wielkość udziału, a nie fakt czy ktoś z danej części nieruchomości korzysta przesądza o sposobie partycypacji w kosztach nieruchomości wspólnej.

benstr

Proszę jednak o udzielenie konkretnej odpowiedzi na moje pytanie. Podkreślam, że lokatorzy nie mają fizycznego dostępu do tych wind - mieszkają w innych klatkach. Czy zebranie wspólnoty może postanowić o zwolnieniu właścicieli nie posiadających windy z pobierania opłat za nią lub zastosowaniu opłaty według ilości osób w lokalu a nie metra kwadratowego. Czy zebranie wspólnoty posiada taką kompetencję? Przecież płacenie za coś czego się nie posiada nie jest normalne i ma się ni jak do rozumu. A jeżeli zebranie wspólnoty zwolni tych, którzy nie posiadają windy z opłat za nią, to czy grożą jakieś konsekwencje wspólnocie?

Benedykt

Zarządca

Właściciele lokali, nawet jeżeli z windy nie korzystają, winni być za nią obciążani stosownie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. W tej kwestii w piśmiennictwie reprezentowany jest taki pogląd i brak rozbieżności w tym zakresie. Powszechnie uważa się, że cytowany powyżej przepis ustawy jest bezwzględnie obowiązujący. Nie spotkaliśmy się także z orzeczeniem, w którym sąd zajął inne stanowisko. Jeżeli wspólnota podejmie uchwałę określającą inny sposób obciążeń, to w przypadku jej zaskarżenia, prawdopodobnie zostanie uchylona. Choć, jak to wynika z treści Pana wypowiedzi, takie rozwiązanie wydaje się Panu niewłaściwe, to jednak proszę spojrzeć na tę kwestię z innego punktu widzenia. Gdyby teoretycznie z jakiejś innej części budynku, do której nie ma Pan dostępu, nastąpiły przychody, to i tak przypadłyby również Panu stosownie do wielkości udziału.

benstr

Przez pięć lat istnienia naszej wspólnoty nie otrzymałem ani jednej złotówki z tytułu przychodów. Jeżeli takowe były przeznaczano je na remonty. I tak się dzieje w zdecydowanej większości wspólnot. W praktyce właściciele największych lokali ponoszą największy udział w utrzymaniu wspólnoty, chociaż nie jest on niczym uzasadniony. No bo i czym uzasadnić wyższe opłaty za administrowanie, za księgowość,za sprzątanie wspólnej posesji, za konserwację i naprawę windy (której nie posiadamy), za wynagrodzenie Zarządu, za internet, za koszty obsługi bankowej itd,itp. Jeżeli jest w tym jakaś logika to niestety zbyt skomplikowana dla mnie. Przecież ja za większy lokal odpowiednio więcej zapłaciłem i nikt mi w tym nie pomógł, a na dodatek zmuszony zostałem do wykupienia odpowiednio większej części gruntu, którym musiałem się podzielić z pozostałymi. I tutaj tkwi największy błąd ustawy, który polega na janosikowym prawie łupienia jednych przez drugich. Ustawa jest ewidentnym bublem prawnym rodem z głębokiego PRLu. Dlatego uprzejmie pytam. Czy są możliwe do zastosowania inne metody finansowania wspólnoty niż klucz "udziału". Proszę mi podpowiedzieć, czy inne wspólnoty próbowały inaczej się rozliczać, np. wg ilości osób w lokalu.
Aktualna ustawa nie cementuje wspólnoty lecz dzieli ją i nie ma nic wspólnego z funkcjonowaniem nowoczesnej, współczesnej organizacji społecznej.
Benedykt

Zarządca

Niestety, ale nie znam przypadku, aby wspólnota inaczej się rozliczała z tytułu utrzymania wind. Jeżeli podejmowane są takie uchwały, to nikt widocznie ich nie zaskarżył do sądu. Natomiast zapadło orzeczenie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, sygn. I ACa 601/08 z dnia 7 sierpnia 2008 r, w którym sąd roztrzygając spór w jednej ze wspólnot uznał, że można, wobec współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego zastosować niższe stawki dotyczące kosztów zarządu niż wobec pozostałych współwłaścicieli, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania.
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podejmie uchwałę, w której przyjmie zakres partycypacji w kosztach utrzymania wind jako zależny od wielkości udziałów poszczególnych właścicieli - może Pan wytoczyć powództwo do sądu o jej uchylenie wykazując naruszenie swojego interesu i powołać się na powyższe orzeczenie.

benstr

Bardzo dziękuję za ostatnią odpowiedź, a szczególnie ostatnie zdanie, które jest bardzo wymowne.
Pozdrowienia Benedykt

Zarządca

Ten wyrok dotyczył jednak innego stanu faktycznego. Sąd uznał, że współwłaściciele garaży mogą zostać zwolnieni z obowiązku ponoszenia pewnych kosztów zarządu z tej przyczyny, że w garażach tych znajdują się urządzenia, które służą całej wspólnocie. Jako podstawę prawną takiego rozstrzygnięcia przyjął brzmienie art. 22, ust. 2, pkt 8 ustawy o własności lokali.
Nie mniej jednak stanowi on pewien wyłom od zasady ponoszenia kosztów stosownie do wielkości udziału.