Podpisanie nowej umowy na administrowanie

WMP9

Witam
Mam pytanie, na które nie jestem w stanie otrzymać jednoznacznej odpowiedzi.
Czy podpisanie umowy z nowym administratorem jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd? Dodam, że zmiana administratora została przeprowadzona z korzyścią finansową, jak również z korzyścią merytoryczną dla ogółu i zarządu wspólnoty, proszę o podanie ewentualnej podstawy prawnej.

Pozdrawiam

citizen

Umowa z nowym administratorem nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Ustawa o własności lokali art 22 p.3 określa "z grubsza" co wykracza poza zwykły zarząd. Podpisanie umowy o zatrudnienie administratora, firmy sprzątającej, konserwatora itd należy do zwykłego zarządu. W niektórych wspólnotach wprowadza się zatrudnienie administratora na podstawie uchwały właścicieli, ale wg mnie nie ma to większego sensu i rodzi więcej kłopotów niż korzyści (np rozwiązanie takiej umowy wymaga też uchwały)

KubaP

[cite] WMP9:[/cite]Witam
Mam pytanie, na które nie jestem w stanie otrzymać jednoznacznej odpowiedzi.
Czy podpisanie umowy z nowym administratorem jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd? Dodam, że zmiana administratora została przeprowadzona z korzyścią finansową, jak również z korzyścią merytoryczną dla ogółu i zarządu wspólnoty, proszę o podanie ewentualnej podstawy prawnej.

Samo podpisanie umowy jest czynnością zwykłą Zarządu WM . Natomiast jego wybór i uchwalenie wynagrodzenia przekracza czynności zwykłe zarządu nieruchomością.

[cite] citizen:[/cite]W niektórych wspólnotach wprowadza się zatrudnienie administratora na podstawie uchwały właścicieli,
ale wg mnie nie ma to większego sensu i rodzi więcej kłopotów niż korzyści (np rozwiązanie takiej umowy wymaga też uchwały)

Uważam, że wybór Administratora za pomocą uchwały właścicieli lokali pozawala spać spokojnie tym właścicielom co nie angażują się w sprawy WM .
Znane mi są przypadki, że w ciągu roku obrachunkowego Zarząd WM zmienił 4 administratorów . Stworzyli pozostałym właścicielom Sajgon ...

Teraz od kilku lat sprawy rozliczeń kosztów toczą się w Sądach i prokuraturze ... a Zarząd WM udaje, że nic nie wie gdzie się podziała kasa wspólnoty ...

W ten sposób członkowie wspólnoty mają większą kontrolę nad tym co wyprawia Zarząd WM
i pod osłoną nocy nie zmieni "skonfliktowanego" z nimi Administratora .

Sprawa rozwiązania umowy powinna być oceniona przez ogół właścicieli lokali, bo może się okazać, że lepiej zmienić członków Zarządu niż rozwiązać umowę z Administratorem NW.

koziorozka

Administrator współpracuje z zarządem, więc u mnie jest tak, jak u citizena - członkowie zarządu samodzielnie wybierają administratora a w razie konfliktu nie do rozwiązania - zmieniają administratora. Wiele lat temu podpisałam wymówienie umowy niereformowalnemu administratorowi. Było to bardzo nieprzyjemne, ale dla wspólnoty okazało się błogosławieństwem.
Gdy taka zmiana nie powoduje zwiększenia kosztów na administrowanie, to uchwałę uważam za zbędną.
Wybrany uchwałą administrator może stosować gierki, próbować forsować do zarządu tych bardziej spolegliwych i wykorzystywać właścicieli jednych przeciw drugim. Lepiej dmuchać na zimne i nie stwarzać takiej możliwości.

KubaP

- Czy tylko doświadczenie życiowe ma stanowić kto wybiera Administratora?,

a może się pochylić nad tym, co jest lepsze dla właścicieli lokali jako ogółu, a nie tylko brać pod uwagę interesy członków Zarządu..

Nie rozumiem skąd u członków Zarzadu (koziorozka, citizen, pomijam kla^kierów) jest taki pęd do samodecydowania o losach wielu właścicielei, dlaczego tak bardzo boją się kagańca właścicielskiego w postaci uchwały właścicieli lokali . Przypomina mi to praktyki ze spółdzielczości mieszkaniowej. Tam członek to Pan i władca ...

[cite]koziorozka[/cite]Wybrany uchwałą administrator może stosować gierki,
próbować forsować do zarządu tych bardziej spolegliwych
i wykorzystywać właścicieli jednych przeciw drugim.

a Wy co robicie (koziorozka, citizen, pomijam kla^kierów) to samo i jeszcze mamicie właścicieli lokali, że Zarząd jest nieomylny i nie do usunięcia ... lepiej spalić na stosie Administratora (pomijam tych Adminów z marginesu) .

Każdy Zarząd ma swoją grupę zwolenników i grupę przeciwników , wszytko zależy,
która z nich głośniej KRZYCZY na zebraniach właścicieli lokali to nie ma związku z Administratorem

[cite]koziorozka[/cite]Lepiej dmuchać na zimne i nie stwarzać takiej możliwości.

święte słowa ...
nie ma co stwarzać sytuacji dla Zarządu - władzy absolutnej , należy patrzeć im na ręce kogo zatrudniają do obsługi części wspólnych...

citizen

KubaP: Samo podpisanie umowy jest {z administratorem] czynnością zwykłą Zarządu WM . Natomiast jego wybór i uchwalenie wynagrodzenia przekracza czynności zwykłe zarządu nieruchomością

Nie wiem na jakiej podstawie tak twierdzisz. Wg mnie wszystkie te czynności nie przekraczają zwykłego zarządu. Czy wg Ciebie wybór firmy sprzątającej i hydraulika też wykracza poza zwykły zarząd??? A to jest dokładnie to samo (oczywiście poza zakresem obowiązków). Z Twoich wpisów w innych wątkach wynika, ze raczej nie cierpisz na nadmiar chętnych do pracy w zarządzie (szczególnie społecznym). I tak jest zresztą w większości wspólnot. Dla mnie osobiście jest niezrozumiałe i krzywdzące dla członków zarządu we wspólnotach, jeżeli określasz ich słowami "co wyprawia Zarząd WM " i że zarząd "pod osłoną nocy" kombinuje coś przeciwko właścicielom. Na kilkadziesiąt osób w mojej wspólnocie mam 3 takich krzykaczy, ale natychmiast milkną jak im proponuję pracę w zarządzie i wejście na moje miejsce.
To zarząd wybiera w imieniu wspólnoty wybiera różne firmy do obsługi nieruchomości, to zarząd podpisuje z nimi umowy i negocjuje jak najkorzystniejsze stawki, to zarząd ich rozlicza z wykonywania obowiązków. Po to by właśnie ci, co "nie angażują się w sprawy WM" mogli "spać spokojnie". Oczywiście jeśli wola właścicieli jest taka, że chcą te sprawy załatwiać uchwałą - wolna droga. Ale na pewno nie ma przymusu

Stasiu

Nie rozumiem skąd u członków Zarzadu (koziorozka, citizen, pomijam kla^kierów) jest taki pęd do samodecydowania o losach wielu właścicielei, dlaczego tak bardzo boją się kagańca właścicielskiego w postaci uchwały właścicieli lokali

Bo Ty rozumujesz jak Administrator a nie właściciel, i to Ty się boisz ,że zarząd jako Twój Pryncypał zwolni Cię z dnia na dzień.

Wybrany uchwałą administrator może stosować gierki, próbować forsować do zarządu tych bardziej spolegliwych i wykorzystywać właścicieli jednych przeciw drugim.

Bingo, lepiej bym tego nie wyraził.
WM powinny się same zarządzać bez jakichś administratorów, którzy za nic nie odpowiadają a biorą kasę. Jedynie w dużych WM można ewentualnie zatrudnić księgową. W sąsiadujących ze mną WM, administratorkę, która oczywiście używa tytułu "zarządca", właściciele widzą jedynie raz do roku na zebraniach. Ona "dowodzi" na odległość, tak jak w większości WM. Ale może znajdą się w Polsce jakieś wyjątki?

pęd do samodecydowania o losach wielu właścicielei

Dobre, muszę zapamiętać. Tak Was zarządców uczyli na kursach?

Samo podpisanie umowy jest czynnością zwykłą Zarządu WM

Ręce mi opadają.:bigsmile:

trader

do tego co napisał citizen dodam, że to zarząd odpowiada przed właścicielami za zarząd nieruchomością wspólną. Trudno sobie wyobrazić, aby zarząd nie mógł swobodnie wybierać "pomocnika" do administrowania nieruchomością.

KubaP

[cite] trader:[/cite]do tego co napisał citizen dodam, że to zarząd odpowiada przed właścicielami za zarząd nieruchomością wspólną.
Trudno sobie wyobrazić, aby zarząd nie mógł swobodnie wybierać "pomocnika" do administrowania nieruchomością.

Zarząd nie jest pracodawcą Administratora, tylko ogól właścicielei lokali .

Jak Zarząd za swoją prywatną kasę zatrudni sobie pomocnika do czarnej roboty to mogą nim pomiatać, podobnie, jak w twojej pracy robią z Tobą trader .. "Pracodawca" ma takie niepisane prawo ...:bigsmile:

Pomijam kwestie dostępu do danych osobowy właścicieli lokali, na które w waszej wersji wyboru admina, szeregowy właściciel nie ma wpływu co jest naganne.
Usługi Admina to szczególny rodzaj usługi i nie wolno ich porównywać z innymi świadczonymi wspólnocie.

[cite] citizen:[/cite] Czy wg Ciebie wybór firmy sprzątającej i hydraulika też wykracza poza zwykły zarząd???

jeżeli ty role Admina sprowadzasz do roli firmy sprzątającej to nie mamy o czym rozmawiać

[cite] citizen:[/cite] I tak jest zresztą w większości wspólnot. Dla mnie osobiście jest niezrozumiałe i krzywdzące dla członków zarządu we wspólnotach, jeżeli określasz ich słowami "co wyprawia Zarząd WM " i że zarząd "pod osłoną nocy" kombinuje coś przeciwko właścicielom.

to ty jeszcze mało wiesz jak to jest w wielu wspólnotach . wybierz sie do Sądu na rozprawę jako widz a sie dowiesz jakie potrafią być Zarządy we wspólnotach . Patrzenie na sprawy wspólnoty przez pryzmat tylko jednej, niczym nie wzruszonej wspólnoty, wypacza poglądy na sprawy WM jako ogółu.

Na kilkadziesiąt osób w mojej wspólnocie mam 3 takich krzykaczy, ale natychmiast milkną jak im proponuję pracę w zarządzie i wejście na moje miejsce

u mnie tez tacy są co by mnie na stosie spalili , ale już po tych kilkunastu latach ich krzyki na mnie nie działają. Za mnie mówią czyny.

To zarząd wybiera w imieniu wspólnoty wybiera różne firmy do obsługi nieruchomości, to zarząd podpisuje z nimi umowy i negocjuje jak najkorzystniejsze stawki, to zarząd ich rozlicza z wykonywania obowiązków. Po to by właśnie ci, co "nie angażują się w sprawy WM" mogli "spać spokojnie". Oczywiście jeśli wola właścicieli jest taka, że chcą te sprawy załatwiać uchwałą - wolna droga. Ale na pewno nie ma przymusu

co kraj to obyczaj , a o obyczajach się nie dyskutuje ...

Wpisy malowanego Stasia pominę, bo z dyktatorami nie dyskutuję , nie MiruśL

citizen

KubaP: Jak Zarząd za swoją prywatną kasę zatrudni sobie pomocnika do czarnej roboty to mogą nim pomiatać

Jestem w zarządzie wspólnoty i do głowy mi nie przyszło, by pomiatać jakąkolwiek z zatrudnianych firm czy osób. Zdaję sobie sprawę z tego, ze my, jako zarząd reprezentujemy interesy wspólnoty, w tym też swoje jako właścicieli lokali w tym budynku. Dlatego najpierw robimy rozeznanie, co reprezentuje dana firma a potem współpracujemy i rozliczamy z obowiązków. Z firmą administrującą współpracuje nam się bardzo dobrze, z dwoma firmami sprzątającymi rozwiązaliśmy (bez pomiatania) umowy aż wreszcie trafiliśmy na trzecia dobrą. Nie widzę powodów do pomiatania kimś, tylko dlatego że jestem pracodawcą.

Aha, i u mnie nie ma takich "co by mnie na stosie spalili", są tylko tacy nieliczni, co lubią sobie ponarzekać. Na szczęście są bardzo nieliczni bo też "za mnie mówią czyny". A moje wpisy w różnych wątkach wynikają rzeczywiście z doświadczeń w mojej wspólnocie, bo uważam, że działa tu wszystko bardzo dobrze, czego wszystkim innych z serca życzę

KubaP

[cite] citizen:[/cite]

KubaP: Jak Zarząd za swoją prywatną kasę zatrudni sobie pomocnika do czarnej roboty to mogą nim pomiatać

Jestem w zarządzie wspólnoty i do głowy mi nie przyszło, by pomiatać jakąkolwiek z zatrudnianych firm czy osób.

Zdaję sobie sprawę z tego, ze my, jako zarząd reprezentujemy interesy wspólnoty, w tym też swoje jako właścicieli lokali w tym budynku.

to dlaczego boisz się uchwał właścicieli lokali w sprawie wyboru Admina jak jesteś tak kryształowy jak pewna noc...

[cite] citizen:[/cite] Aha, i u mnie nie ma takich "co by mnie na stosie spalili", są tylko tacy nieliczni, co lubią sobie ponarzekać.

czyżby, a może nie właściwy odbiór przesłania krzykaczy ...

[cite] citizen:[/cite] A moje wpisy w różnych wątkach wynikają rzeczywiście z doświadczeń w mojej wspólnocie, bo uważam, że działa tu wszystko bardzo dobrze, czego wszystkim innych z serca życzę

wybierz się jednak do sądu ... a przejrzysz na oczy

citizen

KubaP: to dlaczego boisz się uchwał właścicieli lokali w sprawie wyboru Admina jak jesteś tak kryształowy

A skąd wniosek, że się boję?!!? Nie boję się, tylko uważam, że taka uchwała nie ma sensu. Ciekaw jestem jak sobie wyobrażasz taki wybór administratora uchwałą. Czy na zebraniu właścicieli ja powiem, że najlepsza jest firma A, pan Iksiński zaproponuje firmę B, a pan Igrekowski firmę C. I co teraz? Glosujemy którą firmę wybrać? I ten co ma najlepsze gadane przekona ludzi na zebraniu, że to ma być firma C? Jeśli tak miałoby to wyglądać, to na tym samym zebraniu rezygnuję z bycia w zarządzie. I nie ze względów ambicjonalnych, tylko dlatego, że jak mam za coś odpowiadać, to w całości.
A póki co do sądu nie muszę się wybierać, bo w swojej wspólnocie nie mam problemów

KubaP

[cite] citizen:[/cite]Ciekaw jestem jak sobie wyobrażasz taki wybór administratora uchwałą.

ja sobie nie muszę wyobrażać ja to znam z autopsji ... bo w mojej WM tak właśnie został wybrany Administrator, z pośród 5 którzy się zgłosili
trzy ofert przedstawiał zarząd WM ,a dwie inni właściciele lokali ... głosowanie zadecydowało

A póki co do sądu nie muszę się wybierać, bo w swojej wspólnocie nie mam problemów

ja ci nie każę iść do sądu by załatwiać własne interesy, ale po naukę .. bo nie wiesz co ciebie czeka jutro, za miesiąc, za rok ...

[cite] citizen:[/cite]

KubaP: to dlaczego boisz się uchwał właścicieli lokali w sprawie wyboru Admina jak jesteś tak kryształowy

A skąd wniosek, że się boję?!!?
Nie boję się, tylko uważam, że taka uchwała nie ma sensu.

Demokracja nie zna słowa sens lub jego brak ....

czyli strach że to zamach, na moją, członka Zarzadu, wolność .... co mi jacyś właściciele będą narzucać z kiom ja mam pracować ...

Ma i to bardzo duży ... nikt ci nie ma prawa powiedzieć, że to ty wybrałeś takiego gostka co na niczym się nie zna ...
a właściciel lokali nie poczuje się ignorowany i wie komu Płaci

citizen

U Ciebie jest tak jak napisałeś (i mam nadzieję, że jest dobrze), u mnie jest tak jak ja napisałem i jest bardzo dobrze: ludzie nie maja pretensji, bo wybraliśmy gostka, który się zna na swojej pracy, właściciele lokali nie czują się ignorowany i wiedzą komu płacą (i za co).
A pytanie początkowe było : "Czy podpisanie umowy z nowym administratorem jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd?" Moja odpowiedź jest : NIE PRZEKRACZA (podobnie jak nie przekracza wybór administratora i uchwalenie jego wynagrodzenia). Uwl określa rodzaj spraw wykraczających poza zwykły zarząd. Twoje zdanie jest inne - trudno. Nie zamierzam z Tobą dalej dyskutować na ten temat.

WMP9

Czytam to wszystko i widzę, że problemy w mojej WM to nie problemy. Najgorsze w tym wszystkim jest to, że na zebrania wspólnoty przychodzi zaledwie 30% właścicieli i praktycznie każda uchwała wymaga dodatkowej pracy w postaci udania się do właścicieli do mieszkań. Zarząd w którym pracuje przez trzy lata swojego uczestnictwa ze starego komunistycznego klocka jakim jest nasz blok, powoli zmienia go w miejsce, w którym można godnie żyć (zrobiliśmy nowe centralne, ociepliliśmy blok, podpisaliśmy nowe, korzystniejsze umowy z dostawcami mediów), kolejną decyzją Zarządu była zmiana Administratora, który oprócz brania dużej kasy nie robił praktycznie nic, był wręcz kulą u nogi, tym bardziej że było to miejskie przedsiębiorstwo komunalne. Dodam jeszcze że w naszym przypadku zmiana administratora była wręcz wymuszona na nas przez właścicieli, nowy administrator zanim nim został był zaproszony na zebranie i odpowiadał na pytania właścicieli.

MarcoPolo

WMP9: ze starego komunistycznego klocka jakim jest nasz blok, powoli zmienia go w miejsce, w którym można godnie żyć

Bardzo podobna sytuacja jest (była) w mojej wspólnocie. Dwa lata temu właściciele lokali podjęli decyzję, że "wychodzimy" ze spółdzielni. Zebranie, na który to się odbyło, poprzedzone było kilkumiesięczną , dość niewdzięczną praca 3 osób: rozmowy z właścicielami lokali w budynku (często kilkakrotne, bo ludzie, chociaż 30 lat oszukiwani przez spółdzielnię, bali się nowego, nieznanego tworu, czyli wspólnoty) walka ze spółdzielnią o dokumentację budynku, rozeznanie rynku odnośnie firmy administrującej itd).
Ale warto było, bo na zebraniu 100% "pojedynczych" właścicieli lokali (oczywiście zarząd spółdzielni jako właściciel 27% udziałów był przeciw) zagłosowało ZA uchwałą zmieniającą sposób zarządu budynkiem
Jeszcze w zeszłym roku mój budynek (wielka płyta z lat 80') wyglądał tak, że wstyd mi było zapraszać do siebie gości, np:
https://lh4.googleusercontent.com/0hgCYtK_KUV9NaCg6v07EuFUClHM7jn7MNe9RfbjCF4=w418-h207-p-no

Teraz wygląda tak:
https://lh3.googleusercontent.com/LgK2J8M6urqc7wlG-SgeleYnQKUCugbAtAwfv8mZc58=w276-h207-p-no

Jest najpiękniejszym budynkiem w okolicy. Przez 2 lata zrobiliśmy znacznie więcej niż spółdzielnia przez 30.

Wracając do pytania założyciela wątku: u nas wszystkie umowy ( a także wybór tych firm i ustalenie wynagrodzenia) z firmami obsługującymi nasz budynek (w tym też z firmą administrującą) zawierane są przez zarząd, bez uchwał. W zarządzie są osoby, które doprowadziły do wydzielenia się budynku, cieszą się zaufaniem właścicieli lokali, bo ludzie widzą jak zmienił się budynek od czasu zmiany zarządu.
Na zebrania przychodzi 80-90% właścicieli, więc uchwały przechodzą bezproblemowo, chociaż tradycyjnie przedstawiciel zarządu spółdzielni głosuje "przeciw" wszystkim uchwałom.
Zdaję sobie sprawę z tego, ze w innych wspólnotach mogą być zarządy, których członkowie chcą wyłącznie realizować swoje niezdrowe ambicje "rządzenia" a nie pracować dla dobra mieszkańców, że są wspólnoty gdzie nie wszystko idzie zgodnie i bezproblemowo. Tam może rzeczywiście warto podejmować decyzje podpierając się uchwałami, ale wg mnie nie ma takiego prawnego wymogu, by wybierać firmę administrującą uchwałą właścicieli.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy "stary" administrator był wybrany uchwałą - wtedy i jego odwołanie wymaga uchwały. Ale wybór "nowego" już nie musi być poparty uchwałą

KubaP

[cite] WMP9:[/cite]Czytam to wszystko i widzę, że problemy w mojej WM to nie problemy.
Najgorsze w tym wszystkim jest to, że na zebrania wspólnoty przychodzi zaledwie 30% właścicieli i praktycznie każda uchwała wymaga dodatkowej pracy w postaci udania się do właścicieli do mieszkań.

zmień metodę zbierania głosów w drodze indywidualnego głosowania , np na :

U mnie robimy to tak:
[b]drukujemy indywidualne karty do głosowania[/b] w postaci książeczki i wrzucamy do skrzynek pocztowych do tych właścicieli, którzy nie byli reprezentowani na zebraniu . 
Do właścicieli mieszkających poza nieruchomością, jest ich kilku, takie karty przesyłamy pocztą.

[b]Po dwóch dniach zbieramy wypełnione karty. [/b]Te czynność trzeba powtórzyć, aż do skutku kiedy uzyska się ustawową większość.
Takie głosowanie trwa góra 8-10 dni.

W takich głosowaniach [b]niezbędna jest mobilność członków zarządu.[/b]
 
Z indywidualnego zbierania głosów robiona jest dokumentacja przechowywana u administratora.

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/2195/glosowanie-droga-elektroniczna/#Item_15

[cite]citizen[/cite]A pytanie początkowe było : "Czy podpisanie umowy z nowym administratorem jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd?" Moja odpowiedź jest : NIE PRZEKRACZA (podobnie jak nie przekracza wybór administratora i uchwalenie jego wynagrodzenia).

podpisanie nie; wybór i ustalenie wynagrodzenia TAK

[cite]citizen[/cite]Uwl określa rodzaj spraw wykraczających poza zwykły zarząd.

UoWL otwiera tylko katalog rzeczy zabronionych, co jest zapisane w art. 22. 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: Już Sądy dawno temu potwierdziły głoszona przeze mnie tezę ...

Twoje zdanie jest inne - trudno. Nie zamierzam z Tobą dalej dyskutować na ten temat.

rozumiem, argumenty związane z władzą absolutną się wyczerpały ...