Jakie czynności przy termomodenizacji wykaczają poza zarząd zwykły ?
tomnatom
Użytkownik
Jesteśmy młodą dużą wspólnotą, 21 właścicieli- 53% udziałów + gmina -47% udziałów.
Przygotowujemy się do termomodernizacji. Mam kilka pytań związanych z niezbędnymi dokumentami i postępowaniem :
1. Czy na roboty termomodernizacyjne niezbędne jest ogłoszenie przetargu - tak twierdzi administrator i przedstawiciel gminy.
2. Stwierdzono, że na termomodernizację niezbędne jest pozwolenie ze starostwa, jak na budowę. Czy na pewno ?
3. Czy z wnioskiem o pozwolenie może wystąpić Zarząd Wspólnoty, czy musi być uchwała Wspólnoty ?
4. Podobno są potrzebne oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.Czy może je złożyć Zarząd ?
Przepraszam, jeżeli pytam o sprawy oczywiste, ale dopiero uczy my się prawa i przepisów.
Przygotowujemy się do termomodernizacji. Mam kilka pytań związanych z niezbędnymi dokumentami i postępowaniem :
1. Czy na roboty termomodernizacyjne niezbędne jest ogłoszenie przetargu - tak twierdzi administrator i przedstawiciel gminy.
2. Stwierdzono, że na termomodernizację niezbędne jest pozwolenie ze starostwa, jak na budowę. Czy na pewno ?
3. Czy z wnioskiem o pozwolenie może wystąpić Zarząd Wspólnoty, czy musi być uchwała Wspólnoty ?
4. Podobno są potrzebne oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.Czy może je złożyć Zarząd ?
Przepraszam, jeżeli pytam o sprawy oczywiste, ale dopiero uczy my się prawa i przepisów.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
2. Najczęściej wymagane jest pozwolenie na budowę ale nie w każdym przypadku. W przypadku termomodernizacji głównym czynnikiem przesądzającym o tym czy pozwolenie jest potrzebne czy nie to wysokość budynku. O szczegółowe warunki trzeba popytać w Starostwie.
3. Wniosek może złożyć nawet Wasz administrator lub ktoś z Zarządu. Aby mógł złożyć podpis w oświadczeniu o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane będzie poproszony o...
4. ... uchwałę wspólnoty, w której właściciele stwierdzają że wyrażają zgodę na przeprowadzenie takiej termomodernizacji. Wasz administrator z pewnością da sobie radę z opracowaniem takiej uchwały.
1. Wspólnota mieszkaniowa nie musi ogłaszać przetargu. My to załatwiliśmy w ten sposób, ze na zebraniu właściciele zostali poproszeni o zgłaszanie firm, o których wiadomo, że gdzieś tam dobrze się spisała. To tych firm rozesłaliśmy projekt termomodernizacji i dostaliśmy 8 ofert cenowych. Z właścicieli powołaliśmy komisję, która sprawdzała te firmy w terenie, ich referencje, pytaliśmy ludzi w termomodernizowanych budynkach itd. W rezultacie wybraliśmy ofertę , która wydała się najsolidniejsza, chociaż trzecia pod względem atrakcyjności ceny
2. Pozwolenie na budowę było od nas wymagane. Przy okazji pozwolenia zwróćcie uwagę, czy nie ma gniazd ptaków, bo jak się zacznie okres wylęgu, to macie przechlapane - roboty mogą być wstrzymane nawet do wylotu ptaków z gniazd
3. j.w.
4. Nie mieliśmy oddzielnej uchwały na zgodę na termomodernizację - wystarczył plan finansowy, gdzie uwzględniono termomodernizację a oprócz tego mieliśmy uchwałę na wzięcie kredytu bankowego na ten cel
Gdyby było odwrotnie przetarg byłby potrzebny (większość kasy pochodziłaby ze środków publicznych)
nie tylko pozwolenie na budowę, ale projekt kolorystyki elewacji
wszytko zależy od urzędnika ... są tacy co wymagają odrębnej uchwały właścicielei lokali, a są tacy co wystarczy im oświadczenie Zarządu WM.
Nie lepiej udzielić pełnomocnictwa Adminowi niech ten sie gimnastykuje ?
takie oświadczenie należy zawrzeć w treści uchwały termomodernizacyjnej
Ad.4. Uchwałę o termomodernizacji podjęliśmy już w roku ubiegłym, więc pewnie trzeba będzie złożyć osobne oświadczenia.
By coś sprawdzać należy mieć do tego, nie tylko orientację w temacie, ale przede wszystkim wymagane kwalifikacje.
Przyjęty sposób postępowania przy wyborze firmy uznaliśmy za najbardziej racjonalny. Koszt termomodernizacji to ok. 1.2 mln zł. Jako zarząd (4 osobowym )nie chcieliśmy być posądzeni o jakieś czerpanie korzyści z wyboru tej czy innej firmy i nie chcieliśmy brać wyłącznej odpowiedzialności za tak kosztowną inwestycję. Wśród kilkudziesięciu właścicieli znalazło się 5 osób, które są bezpośrednio związane z budownictwem (inspektor nadzoru, architekt, właściciel firmy budowlanej). Do komisji weszło te 5 osób + 2 osoby z zarządu i właśnie te 7 osób stanowiło komisję, która dokonała na zebraniu właścicieli otwarcia kopert z nadesłanymi ofertami a następnie sprawdziła jakość prac wykonywanych przez polecane firmy. Na następnym zebraniu właścicieli dokonano prezentacji wyników prac komisji i przez głosowanie dokonano wyboru firmy. Jeśli masz lepszy sposób dokonania wyboru firmy, chętnie się z nim zapoznam. Zapewne będzie jeszcze wiele inwestycji w naszej wspólnocie (czeka nas wymiana wind i przerobienie instalacji elektrycznej w budynku) i każda dobra rada nam się przyda.
Ukłony
Zdecydowanie nie podobają mi się polecenia w takiej formie jak ta. Niosą raczej negatywny przekaz...
O ile to jest prawda, to można powiedzieć, że mamy do czynienia z cudownym zrządzeniem losu.
To jest nieco kuriozalne, bo zarząd powinien mieć zdolność do podejmowania decyzji samodzielnie oraz mieć odwagę ponosić odpowiedzialność za to, co robi.
Właściciele w takich sprawach nie mają orientacji i ich głosowanie jest jałowe, a wręcz może się okazać szkodliwe dla wspólnoty, bo... właściciela z reguły interesuje jak najtańsza opcja wykonania.
Poza tym, nie wierzę, że na zebraniu można wszystkich oświecić w temacie, tak by podjęli tę najwłaściwszą i rozsądną decyzję w głosowaniu. To jest po prostu niemożliwe, by wypowiedzieli się racjonalnie i kompetentnie w tej sprawie.
Nie będę Ci nic polecać, bo może to trącić prehistorią, a dla Ciebie wymiana informacji z dinozaurami zdecydowanie nie jest płaszczyzną do rozmowy. Nie mam też zamiaru udzielać Ci żadnych, dobrych rad.
[/quote]
Proponuję trochę przystopować, bo można sobie czółko uszkodzić.
Po to, żeby wykonawcy mogli się zapoznać z projektem i odpowiedzieli, za ile są w stanie spełnić nasze i projektanta oczekiwania odnośnie do wykonania termomodernizacji. Jaki widzisz inny sposób zebrania ofert? Tak, rzeczywiście, mieliśmy sporo szczęścia Nie uciekamy jako zarząd od odpowiedzialności (w innym wątku bezskutecznie przekonywałem, ze zarząd może bez uchwały właścicieli dokonać wyboru firmy administrującej. A przecież umowę o administrowanie można po miesiącu rozwiązać, więc ryzykuje się w przypadku złego wyboru raptem 2-3 tys zł. W przypadku termomodernizacji chodzi o 1.2 mln zł). Przyjęty przez nas sposób postępowania jest wg mnie uczciwy i przejrzysty, a w dodatku okazał się skuteczny i doprowadził do wybrania rzeczywiście dobrej firmy. Kolejny cud :bigsmile: W moim pojęciu, to forum jest po to, by dzielić się swoimi doświadczeniami bo być może stanie się to dla kogoś pomocne w podjęciu jakichś decyzji. Sam staram się, by moje wpisy były merytoryczne i niezaczepne. Jeżeli krytykujesz mój sposób wyboru firmy do dużej inwestycji we wspólnocie bez podania lepszej metody, to podejrzewam, że po prostu nie znasz lepszego sposobu. Moja wspólnota już nie oczekuje rady w sprawie termomodernizacji, bo już mamy ją za sobą. Ale może innym byś mogła pomóc?
Nie uważam, by było warto kontynuować taką wymianę złośliwości. Pasuję.
Mam na uwadze, np. takie orzeczenia:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt: I ACa 149/09:
"Wymaga także podkreślenia, iż uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta. Za niedopuszczalne należy uznać, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta. W ten bowiem sposób współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Analogicznie należy oceniać zapis uchwały, zgodnie z którym wysokość opłat za montaż urządzeń innych niż klimatyzacyjne i reklamy będzie wynikiem negocjacji przyszłego dzierżawcy lub najemcy z zarządem. Zgoda, o jakiej stanowi art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, winna dotyczyć konkretnej ściśle określonej czynności. W drodze uchwały nie można bowiem przenosić na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania określonego rodzaju czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W ocenie Sądu Apelacyjnego również z tych względów zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem."
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/736-i-aca-14909-umieszczanie-reklam-w-czesci-wspolnej