WSPÓŁWŁASNOŚĆ
marco-999
Użytkownik
Dzień dobry,
Na ostatnim zebraniu Wspólnoty podczas głosowania nad uchwałami pojawił się problem liczenia głosów udziałami,
a mianowicie mała wspólnota 15 lokali mieszkalnych i jeden wyodrębniony lokal - hala garażowa posiadająca 7 współwłaścicieli. Obecność na zebraniu 100% właścicieli, wśród nich 7 osób posiadających dodatkowo miejsca postojowe w hali garażowej. Podczas głosowania (udziałami) nad kilkoma uchwałami dwóch lokatorów będących zarazem współwłaścicielami hali garażowej wstrzymało się od głosu. Komisja skrutacyjna licząc i sumując udziały stwierdziła, że skoro dwóch współwłaścicieli się wstrzymało, to nie można uznać pozostałych głosów-udziałów współwłaścicieli hali garażowej ponieważ w takim wypadku musi być zgodność i jednomyślność wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.), a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do liczenia ich głosu wg.udziału w hali garażowej ( a stanowi ona 1/4 udziałów całej nieruchomości). Uchwały w których w/w. wstrzymali się od głosu dotyczyły składu osobowego nowo wybranego Zarządu Wspólnoty oraz udzielenia absolutorium poprzedniemu Zarządowi.
Moje pytanie;
1. Czy Komisja Skrutacyjna postąpiła prawidłowo, zgodnie z literą prawa,
2. Czy współwłaściciele mogą wybrać pośród siebie swojego przedstawiciela, któremu udzielą pełnomocnictw w reprezentowaniu ich na zebraniach wspólnoty i głosowania w ich imieniu nad uchwałami.
Na ostatnim zebraniu Wspólnoty podczas głosowania nad uchwałami pojawił się problem liczenia głosów udziałami,
a mianowicie mała wspólnota 15 lokali mieszkalnych i jeden wyodrębniony lokal - hala garażowa posiadająca 7 współwłaścicieli. Obecność na zebraniu 100% właścicieli, wśród nich 7 osób posiadających dodatkowo miejsca postojowe w hali garażowej. Podczas głosowania (udziałami) nad kilkoma uchwałami dwóch lokatorów będących zarazem współwłaścicielami hali garażowej wstrzymało się od głosu. Komisja skrutacyjna licząc i sumując udziały stwierdziła, że skoro dwóch współwłaścicieli się wstrzymało, to nie można uznać pozostałych głosów-udziałów współwłaścicieli hali garażowej ponieważ w takim wypadku musi być zgodność i jednomyślność wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.), a brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do liczenia ich głosu wg.udziału w hali garażowej ( a stanowi ona 1/4 udziałów całej nieruchomości). Uchwały w których w/w. wstrzymali się od głosu dotyczyły składu osobowego nowo wybranego Zarządu Wspólnoty oraz udzielenia absolutorium poprzedniemu Zarządowi.
Moje pytanie;
1. Czy Komisja Skrutacyjna postąpiła prawidłowo, zgodnie z literą prawa,
2. Czy współwłaściciele mogą wybrać pośród siebie swojego przedstawiciela, któremu udzielą pełnomocnictw w reprezentowaniu ich na zebraniach wspólnoty i głosowania w ich imieniu nad uchwałami.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ad.2. Oczywiście, że mogą, to nawet jest wskazane, o ile mówimy o współwłaścicielach garażu, bo w ich przypadku, nieobecność nawet jednego z nich uniemożliwia oddanie głosu "za garaż".
Dla pełnej jasności: wykluczenie w opisanej sytuacji głosu współwłaścicieli garażu nie oznacza oczywiście, że właściciele wykluczeni są także z głosowania z tytułu własności innych lokali. Jeżeli oprócz garażu mają jeszcze mieszkanie lub lokal użytkowy, to tym głosem głosują normalnie (chyba, że tam też mają współwłasność w częściach ułamkowych - wtedy zasady takie same jak wyżej).
Odnośnie pytania 2, dopytam szczegółowo;
Jak wszyscy pozostali współwłaściciele scedują na mnie pełnomocnictwa dotyczące lokalu wyodrębnionego - hali garażowej, to moja siła głosu będzie sumą udziałów całej hali garażowej, natomiast pozostali współwłaściciele będą mogli być i głosować na zebraniach wg udziałów od lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych z wyłączeniem hali garażowej.
Z góry dziękuję z odpowiedź.
Oczywiście współwłaściciele równie dobrze mogą jednomyślnie zagłosować za garaż na zebraniu, skoro planują na nim być obecni, ale pełnomocnictwo dla jednej osoby jest mimo wszystko dobrym rozwiązaniem, na wypadek gdyby komuś coś nagle wypadło i nie mógłby być obecny. Pełnomocnictwo musi być rodzajowe (nie ogólne).
Podejrzewam jednak też inną intencję: głosowanie takie jest wygodne w przypadku osób wahających się (wstrzymywanie się od głosu) lub nagle zmieniających zdanie. Niestety (stety) w takiej sytuacji pełnomocnictwo nic nie da, bo osoba, która zmieniła zdanie, może to pełnomocnictwo odwołać natychmiast na zebraniu, nawet ustnie - wystarczy, że informacja o odwołaniu dotrze do osoby zbierającej głosy.
po co wam taka forma głosowania - wstrzymał sią od głosu. . Wspólnota to nie sejm, a może sejmik
Za uchwałami właściciel lokalu głosuje: ZA lub Przeciw ,
bo uchwały muszą uzyskać jednoznaczny wynik pozwalający na normalne funkcjonowanie Wspólnoty i to w jak najkrótszym czasie.
Gotujecie sobie piekiełko niemocy i walicie później na forum.
Właściciele lokali mieszkają (lub nie) w swoich lokalach, stanowiących ich odrębną (lub nie) własność i w związku z tym, można ich spokojnie nazywać lokatorami. To potoczne określenie, które dotyczy osób zamieszkujących dany lokal, choć nie wszystkie z nich mają prawa wynikające z własności do lokalu.
Po prostu, ortodoksyjni wielbiciele ustawy usiłują nauczać zgodnie ze swoim wyznaniem. Wiesz, to daje im poczucie przewagi i panowania. :bigsmile:
To taki rodzaj współwłasności, w której współwłaścicielom przysługują udziały w danej rzeczy, w tym przypadku w lokalu.
Duże wątpliwości budzi czy każdy z nich może głosować oddzielnie, czy też powinni uzgodnić swoje stanowisko. Choć orzecznictwo w sądach niższych instancji jest rozbieżne, to jednak Sąd Najwyższy od lat konsekwentnie stoi na tym samym stanowisku – oddając głosy nad uchwałą współwłaściciele muszą uzgodnić swoje stanowisko, w razie braku takich uzgodnień – jeżeli nie zagłosują wszyscy, albo wystąpia rozbieżności – głosów oddanych przez współwłaścicieli nie uwzględnia się w wynikach głosowania (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r. - sygn. akt: III CZP 65/03, z dnia 14 lipca 2005 r. - sygn. akt: III CZP 43/05, z dnia 12 grudnia 2012 roku - sygn. akt: III CZP).
Więcej na temat głosowania w artykule:
Głosowanie nad uchwałą: badamy umocowanie głosujących
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1940-glosowanie-nad-uchwala-badamy-umocowanie-glosujacych
Jaką wspólnotę stać na utratę siły głosów wynoszącą 30 - 50 % głosów liczona udziałami ... ciemnogród w osądach to lekkie określenie , interpretacja SN nie nadąża za zmianami cywilizacyjnymi ...
Podobnie jak to ma miejsce ws majątku wspólnego odrębnego od majątku właścicieli lokali ( uchwała wydana pod presją Gminy Warszawa -sprzedaż gruntu Wspólnotom w latach 1995-1996 - skąd Wspólnoty wzięły na to finanse??? )
Uchwała głosowana głosami współwłaścicieli każdemu wg zasady:
Jeżeli sposób głosowania nie zostanie zaskarżony , to uchwała jest obowiązująca w danej wspólnocie. W innym przypadku, gdzie z garażem związany jest udział ponad 50% grozi paraliż decyzyjny . (suma powierzchni lokali ( innych niż garaż wielostanowiskowy) jest mniejsza od powierzchni garażu wielostanowiskowego)
Inna kwestią są tzw. współwłaściciele "wykluczeni" - posiadający tylko udział w garażu wielostanowiskowym , są pozbawieni decydowania o nieruchomości wspólnej.
.
Nawet jak zmienią sposób zarządu to i sposób głosownia pozostaje bez zmian wg twoich teorii - udział w garażu jest przecież niepodzielny na współwłaścicieli
art. 199, Art. 201 dotyczą czynności zarządu, odnoszą się zatem do sfery sposobu zarządu. Bez wątpienia wspólnota mieszkaniowa nie może skutecznie uchwalić, że decyzje te będą podejmowane w sposób odmienny.
Natomiast można rozważyć - czy nawet gdyby wszyscy współwłaściciele lokalu wyrazili zgodę i zawarli w tym przedmiocie umowę - to czy w ogóle mogą zmienić te zasady. Można dojść nawet do wniosku, że przepisy te obowiązują bezwzględnie - jednak ta kwestia ma drugorzędne znaczenie w naszej dyskusji z tej przyczyny, że tezę o możliwości zmiany sposobu głosowania w obrębie współwłasności - w drodze uchwały właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową - uznać należy za wadliwą. Dalsze rozważania czy mogliby to uczynić skutecznie sami współwłaściciele są zatem zupełnie bezprzedmiotowe.
GDYBY , gdyby, gdyby i tak do końca świata można gdybać w wirtualnym siwcie , tworzyć sytuacje akademickich dyskusji, tylko po co ?... nie lepiej zmienić prawo dostosowując do realiów życia codziennego ...
Art. 196. § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Art. 197. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
Art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Czytając powyz Art. 195. Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Art. 196. § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Art. 197. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
Art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Czytając powyższe art. nasuwa się pytanie; czy poddanie głosowaniu uchwał na zebraniu sprawozdawczym W.M., mam tu na myśli uchwały; wybór nowego Zarządu, udzielenie absolutorium, przyjęcie sprawozdania finansowego za ubiegły rok oraz planu gospodarczego na obecny - jest to czynność zarządu zwykłego czy przekracza zakres czynności zwykłego zarządu.
Wychodzi na to, że głosowanie nad tą samą uchwałą dla właścicieli lokali mieszkalnych jest czynnością zwykłego zarządu a dla właścicieli lokalu niemieszkalnego czynnością wykraczającą poza zarząd zwykły.
Czym innym jest głosowanie współwłaścicieli jakiegoś lokalu, do nich i do ich głosowań "wewnętrznych" nie stosuje się ustawy o własności lokali. Ich głosowanie nie jest głosowaniem we wspólnocie, oni głosują w ramach jednego lokalu, który sam w sobie nie jest wspólnotą. W takiej sytuacji stosuje się zasady zarządzania rzeczą wspólną określone przez normy ogólne, opisane w kodeksie cywilnym, czyli te, które powyżej zacytowałeś.
Ustawa owl ma zastosowanie wyłącznie do tzw. "nieruchomości wspólnej" - a nie jest to traktowane tak samo, jak współwłasność w rozumieniu kodeksu cywilnego. Czym jest "nieruchomość wspólna" definiuje ustawa owl.