Jeszcze o 18.1

tajfun

I ACa 824/12 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Białymstoku z 2013-04-05

W orzecznictwie sądowym prezentowane jest stanowisko, aprobowane przez Sąd Apelacyjny, że nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali do określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy. Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 33 1 k.c.), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c. oraz art. 86 i 87 k.p.c.). Ponadto w art. 33 ustawy o własności lokali zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych, nie dotyczy on natomiast przedstawicielstwa procesowego.[b] Niezależnie od tego, z przepisu wynika jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu,[color=#f00] samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały[/color][b][/b]. [/b]
W konsekwencji należy zatem dojść do wniosku, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną lub w uchwale o zmianie tej umowy z zachowaniem formy przewidzianej art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, OSNC 12/2009, poz. 158).
Sąd Apelacyjny w pełni podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w przedstawionej powyżej uchwale, jako zgodne z przyjętą przez niego wykładnią analizowanych tam przepisów.
Przedstawiona na etapie postępowania apelacyjnego podjęta przez pozwaną uchwała nr (...)z dnia 28 lutego 2013 r. nie spełnia wymogów określonych przepisem art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali.

Interesuje mnie zdanie zaznaczone. Bo tutaj sad nie odnosi się tylko do kwestii pełnomocnictwa procesowego, lecz umocowania do reprezentowania wspólnoty w ogóle .
No bo co to jest reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz? To mi. wszystkie umowy jakie zawiera zarządca w imieniu wspólnoty. Dotyczy to nie tylko pełnomocnictwa procesowego, ale np.: pełnomocnictwa w stosunkach a jednostkami administracyjnymi np.:{deklaracja śmieciowa) , firmami świadczącymi usługi dla wspólnoty itd.
Art86 i 87 kpc dotycza pełnomocnictw procesowego, ale wskazany art. 96kc dotyczy umocowania osoby trzeciej ( jaką jest zarządca) w ogóle.
Zdanie to rozumiem tak: Także w zakresie zwykłego zarządu w sprawach dotyczących reprezentowania wspólnoty na zewnątrz ( a także w stosunkach między wspólnotą a włascicelami lokali) zarządca 18.1, musi mieć umocowanie prawne wynikające z umowy lub uchwały zawartej w trybie 18.2a.
Dalej rozumiem to tak. W umowie lub uchwale 18.2a. powinien być zapis typu; w sprawach nie uregulowanych umową zastosowanie maja ( wszystkie) przepisy UoWL zawarte w rozdziale IV tej ustawy.
Bo tak być nie musi. Może być odniesienie bezpośrednio do KC.
Jeśli takiego postanowienia umowy nie ma to:

Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy lub uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy.

Jest to sytuacja podobna jak w UoWL z art1.

Art. 1.
1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali
mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych
lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

I teraz dochodzę do sprzeczności.
Bo jeżeli w ogóle nie ma takiej umowy , to i nie ma żadnych rozstrzygnięć . A jak nie ma rozstrzygnięć to nie można nic zmienic uchwałą 18.2a. A jeśli nic nie można zmienić to nie można uchwałą 18.2a uchwalić żadnych pełnomocnictw.
Stąd prawdopodobnie taka decyzja sądu:

Przedstawiona na etapie postępowania apelacyjnego podjęta przez pozwaną uchwała nr (...)z dnia 28 lutego 2013 r. nie spełnia wymogów określonych przepisem art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali.

[b][b][/b][/b]

Być może podejmowanie uchwał w każdej sprawie rozwiązuje problem …

Mówiąc krótko leże i kwicze.
Może mnie ktoś wyprostować do pionu i usztywnić.

Zarządca

Jeżeli przyjmiemy konieczność uchwały lub umowy - to jaki sens miałoby to odesłanie (art. 33 uwl)? Ustawodawca działa racjonalnie - przynajmniej tak należy przyjąć na potrzeby wykładni - skoro tak, to nie zamieszałby takiej normy prawnej.

Po drugie - gdyby przyjąć tezę o konieczności dodatkowych upoważnień, to nie mamy alternatywy w stylu uchwała lub umowa, ponieważ konieczna byłaby najpierw uchwała a dopiero na jej podstawie umowa (czyli koniunkcja).

Moim zdaniem wywód sądu dotyczy czynności procesowych a nie materialnych, w przeciwnym razie uważam, że jest błędny (co do czynności materialnych).

tajfun

1.Trochę sie nie rozumiemy. Tutaj chodzi o umowe w związku z art 18.1, lub uchwałę w zawiązku z art 18.2a
Nie zgodzę się że całe uzasadnienie uchwały SN dotyczy wyłącznie pełnomocnictwa procesowego.
Sprawa tak . Natomiast sąd dokonuje wyraźnej interpretacji możliwości zastosowania art 33 do art 21 , a wniosek dotyczący pełnomocnictwa procesowego jest tylko jednym z wniosków.
Oto przykład:

[b]Nowy system gospodarki odpadami komunalnymi – część I
Eugenia Śleszyńska[/b]
W warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej ustawowe obowiązki ma wykonać organ sprawujący zarząd nieruchomością. Przepis art. 2 ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach stanowi:
„Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali (wspólnota mieszkaniowa), obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany”.
Oznacza to, że za wspólnotę mieszkaniową (jako osobę ustawową w rozumieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07, której nadano moc zasady prawnej) obowiązki ustawowe ma wykonać zarząd wspólnoty, a wypadku małej wspólnoty mieszkaniowej obowiązki te mają wykonać wszyscy właściciele lokali sprawujący zarząd nieruchomością (jako zarządcy nieruchomości). 
[b]Inaczej będzie w warunkach zarządu powierzonego, sprawowanego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali przez osobę fizyczną lub osobę prawną[/b], ponieważ do czynności kierowania i reprezentacji nie mają zastosowania przepisy art. 21 tej ustawy, dające uprawnienia wyłącznie zarządowi wspólnoty, a nie innemu podmiotowi. 
W związku z tym źródłem upoważnienia dla takiego podmiotu (do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, na jej rzecz i ze skutkiem dla niej) nie będą obowiązki określone w rozdziale czwartym ustawy o własności lokali lecz umowa cywilnoprawna albo udzielone ad hoc pełnomocnictwo rodzajowe. Powyższe zagadnienie wyjaśniono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. III CZP 129/08 oraz w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. III CZP 4/09. Oznacza to, że podmiot, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l., może wykonywać czynności zarządu, działając w obcej sferze prawnej (wspólnoty mieszkaniowej) tylko na podstawie umocowania. Jest to oczywiste w stanie prawnym do dnia 30 czerwca 2013 r., a więc działania starego systemu gospodarki odpadami, kiedy to wspólnota mieszkaniowa, jako osoba ustawowa, wykonywała dotychczasowe obowiązki z ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. 
Sytuacja prawna działania takiego podmiotu nie uległa zmianie, co oznacza, że do wykonywania czynności związanych z deklaracją o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi konieczne jest posiadanie przez ten podmiot pełnomocnictwa; w przeciwnym wypadku czynność taka nie będzie ważna. 

Definicja „właściciela nieruchomości” nie uległa zmianie w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, jest taka sama przed i po 1 lipca br. Wobec tego ze zdziwieniem należy przyjąć informacje lub wyjaśnienia niektórych urzędów gminnych, że obowiązki ustawowe wspólnoty mieszkaniowej w nowym systemie gospodarki odpadami komunalnymi ma wykonywać „zarządca nieruchomości, o którym mowa w art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami” albo[color=#f00] firma zarządzająca nieruchomością wspólną.[/color] Na szczęście takie interpretacje mają charakter incydentalny