niewykonanie uchwały przez zarząd WM

Mieszkaniec666

Witam.
Chciałbym się dowiedzieć czy zarząd może blokować wykonywanie przegłosowanych uchwał? Developer nie wykonał pewnych robót. WM podjęła uchwałę o zaciągnięciu kredytu na pokrycie kosztów związanych z wykonaniem prac oraz uchwałę o dochodzenie roszczenia od developera. Ww. uchwały uzyskały akceptacje większości lokatorów. Zarząd nie wykonuje uchwał. Jak można zmusić zarząd do realizacji uchwał?

Stasiu

Nie można, a zmuszanie jest karalne. Można zarząd odwołać i powołać nowy. Ale najpierw należałoby spytać, co jest tego przyczyną.

uchwałę o dochodzenie roszczenia od developera

Może to jest bardzo trudne, albo wręcz niemożliwe. Może jest już wszczęte pozwem a sąd odpowie za pól roku?:bigsmile:

Mieszkaniec666

Nie rozumiem. Lokatorzy podejmują uchwały, które nie są realizowane przez zarząd i nic nie można zrobić. To po co głosowania? Przyczyną jest jak twierdzą osoby z zarządu "dbanie o wydanie każdej złotówki". Z ustawy (art.26) wynika, że jeśli zarząd nie realizuje swoich obowiązków można się zwrócić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Rozumiem, że realizowanie woli lokatorów należy do obowiązków zarządu. Używając słowa "zmusić" miałem na myśli środki zgodne z prawem. Odwołanie zarządu się nie udało. Podkreślam, że wspólnota przegłosowała uchwały o zaciągnięciu kredytu oraz wykonania prac w ramach wykonawstwa zastępczego.

citizen

To nie lokatorzy podejmują uchwały we wspólnocie mieszkaniowej (tylko właściciele lokali) i do obowiązków zarządu nie należy realizowanie woli lokatorów.
Mieszkańcu666: może warto by się zainteresować, jak wyglądają działania zarządu, jakie kroki podjęli (sprawa sądowa mojej wspólnoty przeciwko spółdzielni znalazła się na wokandzie dopiero po prawie 2 latach). Może ten zarząd nie jest taki "be":
- i rzeczywiście stara się o gospodarne rozporządzanie dostępnymi środkami finansowymi (może usiłuje coś wymóc od dewelopera w ramach gwarancji).
- skoro odwołanie zarządu się nie udało, to może inni nie oceniają jego działań tak źle, jak Ty?

koziorozka

To właściciele wybierają członków zarządu. Jak właścicielom nie podoba się ich działanie (lub brak działania) to odwołują członków zarządu i powołują nowych. Innego sposobu nie ma.
Powtórzę więc pytanie za Citizenem: "może inni nie oceniają jego działań tak źle, jak Ty?"

KubaP

[cite] Mieszkaniec666:[/cite]Witam.
Chciałbym się dowiedzieć czy zarząd może blokować wykonywanie przegłosowanych uchwał? Developer nie wykonał pewnych robót. WM podjęła uchwałę o zaciągnięciu kredytu na pokrycie kosztów związanych z wykonaniem prac oraz uchwałę o dochodzenie roszczenia od developera. Ww. uchwały uzyskały akceptacje większości lokatorów. Zarząd nie wykonuje uchwał.

Jak można zmusić zarząd do realizacji uchwał?

odwołać cały skład Zarządu i powołać nowy skład Zarządu np. z tobą w składzie ... a na pewno uchwały będą realizowane....

Mieszkaniec666

Przede wszystkim. Nie jestem jakimś sfrustrowanym właścicielem. Zarząd popiera 53-55% właścicieli czyli nieznaczna większość. Jak w każdej wspólnocie (nasza liczy 40 lokali) są to znajomi od wspólnego spędzania czasu. I trudno, żeby popierali odwołanie swoich kolegów. Pozostali oceniają zarząd raczej negatywnie ale posiadają minimalnie mniej głosów. Oczekiwałem jakiegoś rozwiązania nierealizowania uchwał przez zarząd. Ponawiam więc pytanie: po co głosować gdy mimo uzyskanej większości właścicieli uchwały nie są realizowane? Czy można w takim wypadku zwrócić się do sądu o zarząd przymusowy?

Stasiu

Czy można w takim wypadku zwrócić się do sądu o zarząd przymusowy?

Żyjemy podobno w Państwie Prawa, więc każdemu wolno iść do sądu. Ale w sądzie trzeba swój pozew uzasadnić, czym?, że grupie 3-5 "sfrustrowanych właścicieli" nie podoba się zarząd, który ma poparcie większości? Daleko zajdziesz, Zarząd Ci nigdy nie pomoże ,ale zaszkodzić jeszcze może. niestety taka jest natura ludzka. Mściwa.:bigsmile:

MarcoPolo

Czy można w takim wypadku zwrócić się do sądu o zarząd przymusowy?

Można (art. 26 uwl)
Nastaw się jednak na to, że:
- będzie Cię to kosztowało trochę pieniędzy (nie licz na to, że właściciele podejmą uchwałę o zwrocie Twoich kosztów)
- będziesz musiał udowodnić, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki (bez adwokata się nie obejdziesz, czyli wzrost kosztów z p.1)
- sprawa zostanie rozstrzygnięta co najmniej po 2 latach (i to niekoniecznie zgodnie z Twoimi oczekiwaniami)

Chyba jednak dużo taniej i skuteczniej jest, tak jak radzi KubaP, wejść samemu do zarządu i zaprowadzić porządek <a href="http://emotikona.pl/emotikony/"><img src="http://emotikona.pl/emotikony/pic/0ulan.gif"; border=0></a>

Mieszkaniec666

Podkreślałem już nie jestem sfrustrowany tylko chcę żeby zarząd wykonywał swoją pracę. Po pierwsze nie 3-5 właścicieli, tylko ok. 45% (proponuje policzyć). Poza tym właśnie staram się dowiedzieć czy brak wykonania uchwały stanowi podstawę do zwrócenia się do sądu. Przez nie realizowanie podjętych uchwał nasze mieszkania ulegają dewastacji. Kredyt miał być przeznaczony na m.in.usprawnienie wentylacji, a tak kolejną zimę mam wilgoć w mieszkaniu.

citizen

czy brak wykonania uchwały stanowi podstawę do zwrócenia się do sądu

Jeżeli Ty uznasz to za podstawę, to możesz zwrócić się do sądu, bo to jest Twoja decyzja. Ale czy sąd uzna to za podstawę ustanowienie zarządu przymusowego, to już jest decyzja sądu.

Haneczka

[cite] Mieszkaniec666:[/cite] Zarząd nie wykonuje uchwał. Jak można zmusić zarząd do realizacji uchwał?

Jako właściciel lokalu możesz zwrócić się na piśmie (za potwierdzeniem jego odbioru) do zarządu, z zapytaniem: dlaczego podjęte uchwały nie są realizowane, a jeżeli jest inaczej, to na jakim etapie realizacji obecnie się znajdują?
Od czegoś należy zacząć wyjaśnianie.

[cite] Mieszkaniec666:[/cite] Ponawiam więc pytanie: po co głosować gdy mimo uzyskanej większości właścicieli uchwały nie są realizowane?

Po to, by podjąć decyzję w określonej sprawie.
Natomiast realizacja tej decyzji to następny etap działań i należy do obowiązków powołanego zarządu wspólnoty.

[cite] Mieszkaniec666:[/cite]Czy można w takim wypadku zwrócić się do sądu o zarząd przymusowy?

Można, ale to wcale nie przesądza pozytywnego (oczekiwanego przez Ciebie) wyniku tej sprawy.

Mieszkaniec666

Dziękuję za rady. Wobec powyższego zacznę od pytań do zarządu.

Zarządca

W tym piśmie można zwrócić zarządowi uwagę na przedawnienie, jeżeli będzie zbyt długo zwlekał, to wspólnota może mieć później zamknięta drogę do dochodzenia roszczeń.
Jednak mam pewne wątpliwości co do przyjętych rozwiązań, ponieważ jeżeli to obiekt deweloperski, nowo wybudowany, to roszczenia w stosunku do dewelopera przysługują nabywcom lokali a nie wspólnocie mieszkaniowej. Oznacza to, ze uchwała nie wystarczy - być może dlatego zarząd nie podejmuje działań.
Konieczna jest cesja praw dokonana przez właścicieli - i to wyłącznie tych, którzy nabyli lokale na rynku pierwotnym.

" Należy pamiętać, że cesji może dokonać wyłącznie ten właściciel, który dokonał zakupu bezpośrednio od dewelopera, jego następca prawny wyłącznie wtedy, gdy uzyskał takie roszczenie w drodze przelewu od poprzednika, co zdarza się przeciez zupełnie wyjątkowo (zwykle strony umowy kupna – sprzedaży nie zawierają takich postanowień)."

Więcej na ten temat w artykule: Rękojmia za wady: ilu właścicieli musi przelać uprawnienia na wspólnotę mieszkaniową? na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1611-rekojmia-za-wady-ilu-wlascicieli-musi-przelac-uprawnienia-na-wspolnote-mieszkaniowa

Mieszkaniec666

W uzupełnieniu. Mimo upływu czasu zarząd w dalszym ciągu lekceważy moje pisma. W piśmie pytałem m.in. o wybór oferty na wykonanie prac na terenach wspólnych, roszczeń wobec developera i realizacji podjętych uchwał. Zarząd nie odpowiada nawet jakie były zgłoszone oferty, jaką wybrano i jaki jest koszt prac. A przecież to zarząd dokonał wyboru oferenta i powinien niezwłocznie udzielić odpowiedzi. Zapytałem osobiście jednego członka zarządu kiedy ustosunkują się do moich pytań. Usłyszałem, że pytania przesłali firmie administrującej i czekają. A tak w ogóle, żebym nie zawracał głowy bo ma inne sprawy na głowie.

koziorozka

Usłyszałem, że pytania przesłali firmie administrującej i czekają.

No to masz przechlapane. Wygląda na to, że u ciebie (tak jak chyba jeszcze w większości wspólnot) zarząd jest tylko na papierze a o wszystkim decyduje administrator. Dopóki nie zmienicie zarządu nic się nie zmieni, niestety. Mobilizuj sąsiadów, może jednak uda ci się zebrać większość.
Zarządcę sądowego szczerze odradzam. Nadal nie będziesz miał wpływu na to, co robi a założenie, że będzie lepszy od obecnego może być nieprawdziwe.

gecon

Mieszkaniec666: Developer nie wykonał pewnych robót. WM podjęła uchwałę o zaciągnięciu kredytu na pokrycie kosztów związanych z wykonaniem prac oraz uchwałę o dochodzenie roszczenia od developera. Ww. uchwały uzyskały akceptacje większości lokatorów. Zarząd nie wykonuje uchwał. Jak można zmusić zarząd do realizacji uchwał?
Usłyszałem, że pytania przesłali firmie administrującej i czekają.

Powiedziałbym, że masz nawet więcej niż przechlapane.
Jeżeli jest to budynek deweloperski to nie sądzę żeby ten rzekomy "zarząd" był zarządem wybranym na zasadzie art. 18 ust. 2a. Raczej na pewno firma zarządzająca sprawuje zarząd powierzony z art. 18 ust.1 a to są tylko tzw. przedstawiciele właścicieli (do czarnej roboty, robiący za parawan).

...pytania przesłali firmie administrującej i czekają.

-???
Nie jesteście jedyną wspólnotą która ma postawione na głowie zarządzanie.
Jeżeli tak jest rzeczywiście jak podejrzewam, to nie ma innej rady (żaden zarząd przymusowy nie pomoże), należy zmienić sposób zarządu z powierzonego na złożony z gramotnych właścicieli.
Skoro te niewykonywane uchwały:

... uzyskały akceptacje większości lokatorów

- to z łatwością zlekceważona większość właścicieli powinna podjąć stosowne kroki prawne, bo to wy, właściciele decydujecie o swojej własności a nie zarząd czy firma zarządzająca.

Mieszkaniec666

- to z łatwością zlekceważona większość właścicieli powinna podjąć stosowne kroki prawne, bo to wy, właściciele decydujecie o swojej własności a nie zarząd czy firma zarządzająca.

To znaczy jakie kroki prawne?

gecon

To znaczy jakie kroki prawne?

-???
Właściciele mają potężną broń prawną w swoich rękach - uchwały właścicieli lokali.

---

Rozumiem, że potwierdzasz moje podejrzenia co do sposobu zarządu w waszej wspólnocie - bo to ważne.

koziorozka

Developer nie wykonał pewnych robót. WM podjęła uchwałę o zaciągnięciu kredytu na pokrycie kosztów związanych z wykonaniem prac oraz uchwałę o dochodzenie roszczenia od developera. Ww. uchwały uzyskały akceptacje większości lokatorów. Zarząd nie wykonuje uchwał.

Na podstawie tego pierwszego postu założyliśmy, że Mieszkaniec ma zarząd właścicielski. Czy to dobre założenie?
Mieszkaniec - masz zarząd właścicielski czy powierzony?
Stąd wybierz https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad

gecon

Ja natomiast na podstawie tego pierwszego wpisu założyłem, że mają zarząd powierzony (....deweloper nie wykonał...).
Skoro budynek jest nowowybudowany to nie sądzę aby już zdążyli właściciele podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu bo nie wierzę żeby deweloper tak łatwo oddał pola.

Mieszkaniec - masz zarząd właścicielski czy powierzony?

Teraz tradycyjnie prawdopodobnie zapadnie cisza i na tym dyskusja się zakończy?

Mieszkaniec666

Przepraszam za małe zamieszanie. Posiadamy zarząd właścicielski, członków wybrano spośród właścicieli mieszkań i umowę z firmą administrującą.

gecon

Posiadamy zarząd właścicielski... i umowę z firmą administrującą.

To dlaczego tenże zarząd:

...pytania przesłali firmie administrującej i czekają.

Przecież to jest chore! "Ogon merda psem".Stąd te problemy.To należy zmienić.

IKSI

Jako zarząd wybraliście osoby , których ambicją jest mieć tytuł zarządcy ale tego zarządu nie sprawować. Jeżeli zostały podjęte uchwały, które zarząd ma realizować a nie realizuje to tzrzeba zarządowi uświadomić, że można zmienić zarząd i staremu zarządowi wytoczyć sprawę jeżeli naraził wspólnotę na koszty.
Jeżeli chodzi o uchwałe dotyczacą remontów "deweloperskich" to niestety tak jak pisał "zarządca", właściciel musi sam wystąpić bo to on jest strona albo upoważnić zarząd. Taka uchwała jest nic nie warta.
Odnośnie zarządu przymusowego - proces jest długotrwały i kosztowny. Trzeba udowodnić, że zarząd źle wykonuje swoje obowiązki i to raczej w sposób rażący.