Wydzielenie części podwórka na ogródek dla jednego właściciela mieszkania

klopsik

Witam wszystkich!

Jestem tu nowy, niedawno zostałem wybrany do zarządu wspólnoty w której też jestem od niedawna no i jestem zielony trochę w tych tematach. Do rzeczy:

W niewielkiej wspólnocie mieszkaniowej jeden z mieszkańców miał ustną zgodę mieszkańców na użytkowanie kawałka podwórka (części wspólnej), żeby miał gdzie rozstawić zabawki (basenik, trampolina itp.) dla dzieciaka.
Ale sprzedał to mieszkanie a nowym nabywcom powiedział, że ten kawałek jest przypisany do tego mieszkania na wyłączność, i teraz nowi właściciele robią sobie tam ogródek w przekonaniu że jest to ich i basta.

Pytanie: czy to podpada pod umowę quoad usum i czy poprzedni właściciel mógł w ten sposób rozporządzać tą częścią? Czy jeśli nawet można to podciągnąć pod quoad usum (a ta przechodzi na następców prawnych) - to przecież jest umowa zawarta między wspólnotą a konkretną osobą, która się wyprowadziła - to czy przechodzenie na następców prawnych obowiązuje również w takim przypadku?

Czytam na ten temat od paru godzin w necie, ale nie znalazłem konkretnych odpowiedzi lub podobnych przypadków.

Będę wdzięczny za pomoc!
Pozdro, klopsik

Zarządca

Tak, to umowa quoad usum, analogicznie jak z piwnicami w kamieniach, albo blokach spółdzielczych, zwykle są zajmowane na zasadzie, że każdy z jakiejś korzysta, oczywiście przechodzi na następców prawnych, obowiązują te same reguły, jednak "Skutek tej czynności nie wpływa jednak na stosunki własnościowe, w szczególności współwłaściciele rzeczy, w tym przypadku członkowie wspólnoty mieszkaniowej, mogą dokonać jego zmiany, oczywiście o ile jest to uzasadnione okolicznościami (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73, OSNCP 1973, nr 12, poz. 208)."

Więcej na ten temat w artykule: Deweloper nie zagwarantuje prawa do wyłącznego korzystania na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/802-deweloper-nie-zagwarantuje-prawa-do-wylacznego-korzystania-

klopsik

Dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam!

Edit:
To w takim razie pytanie nr dwa: Przeczytałem, cyt.: "[...] pobiera z przydzielonej mu części pożytki i sam ponosi bieżące nakłady na tą część przedmiotu współwłasności".
Czyli płot, którym ogrodzona jest ta wydzielona część ma on pomalować sobie sam za swoje?

Zarządca

[cite] klopsik:[/cite]Dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam!

Edit:
To w takim razie pytanie nr dwa: Przeczytałem, cyt.: "[...] pobiera z przydzielonej mu części pożytki i sam ponosi bieżące nakłady na tą część przedmiotu współwłasności".
Czyli płot, którym ogrodzona jest ta wydzielona część ma on pomalować sobie sam za swoje?

No tak należałoby to rozumieć.

KubaP

[cite] klopsik:[/cite]Ale sprzedał to mieszkanie a nowym nabywcom powiedział, że ten kawałek jest przypisany do tego mieszkania na wyłączność,
i teraz nowi właściciele robią sobie tam ogródek w przekonaniu że jest to ich i basta.

jak jest przepisany na wyłączność to powinno to być ujawnione w AN czy KW
tak jak jest z piwnicami w kamienicach ..... jako pomieszczenie przynależne do lokalu .

We Wspólnocie nic nie robi się na gębę i wg plotek "jedna panie drugiej pani"...

elan124

Całkowicie popieram stanowisko KubyP. Nie wiadomo, do jakiego czasu taka ustna umowa miała miejsce. Za dużo niewiadomych. Czy powierzchnia działki odpowiada procentowo posiadanemu udziałowi tego działkowicza ? Jeżeli nawet zgoda była ustna to powinno się z niej zrobić jakiś protokół. Inaczej jest to wolnoamerykanka...

MarcoPolo

Jeżeli doszło do ustanowienie wyłącznego prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej (np. w umowie deweloperskiej, umowie kupna-sprzedaży między starym a nowym właścicielem lokalu) to mamy do czynienia z podziałem rzeczy wspólnej do używania, czyli podziałem quoad usum.
Skutek tej czynności nie wpływa jednak na stosunki własnościowe. W sytuacji, w której tylko część właścicieli ma zapewniony taki wydzielony teren (z wyłączeniem pozostałych współwłaściciele rzeczy, czyli członków wspólnoty mieszkaniowej), można dokonać uchwałą większości właścicieli lokali zmiany tego podziału, z uwagi na to, że jest on sprzeczny z zasadami sprawiedliwości i słuszności. Podział quoad usum musi uwzględniać obiektywne interesy wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej i wszyscy właściciele mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem

Należy jednak zachować ostrożność w samodzielnym egzekwowaniu prawa: czytałem niedawno o przypadku, że po uchwale właścicieli i nieskutecznym wzywaniu właściciela "nielegalnego" ogrodzenia do jego rozebrania, wspólnota sama rozebrała ten płot. Wspólnota została za to pozwana do sądu, no i właściciel płotu wygrał. Sąd przyznał, że co prawda płot był nielegalny i powinien być przez właściciela rozebrany, ale wspólnota nie miała prawa go ruszać. Wyrokiem sądu nakazano wspólnocie odbudować ogrodzenie a następnie wnieść pozew przeciwko właścicielowi płotu o jego rozebranie.

Zarządca

[cite] MarcoPolo:[/cite]Należy jednak zachować ostrożność w samodzielnym egzekwowaniu prawa: czytałem niedawno o przypadku, że po uchwale właścicieli i nieskutecznym wzywaniu właściciela "nielegalnego" ogrodzenia do jego rozebrania, wspólnota sama rozebrała ten płot. Wspólnota została za to pozwana do sądu, no i właściciel płotu wygrał. Sąd przyznał, że co prawda płot był nielegalny i powinien być przez właściciela rozebrany, ale wspólnota nie miała prawa go ruszać. Wyrokiem sądu nakazano wspólnocie odbudować ogrodzenie a następnie wnieść pozew przeciwko właścicielowi płotu o jego rozebranie.

Posiadanie, nawet w złej wierze podlega ochronie prawnej, dlatego posiadaczowi, którego posiadanie zostało naruszone przysługują roszczenia o przywrócenie stanu pierwotnego oraz o zaniechanie dalszych naruszeń; powód może wystąpić z nimi przeciwko każdej osobie, która albo samowolnie naruszyła jego posiadanie, albo też przeciwko osobie na rzecz której to naruszenie nastąpiło.