zarząd małą wspólnotą

Rzepicha

Witam serdecznie ! W 2001 r. kupiłam od gminy lokal, który stanowi 60 % nieruchomości . Wlascicielem pozostalej czesci jest gmina -cztery mieszkania-. Gmina prowadzi zarząd w nieruchomości nie pytając mnie o zdanie. Wedlug urzednikow gmina ma do tego prawo . Urzednicy powoluja się na uowl rozdzial 4, art.18 ust.2 . Czy maja racje ?

Egzo

To zależy, co jest napisane na ten temat w akcie notarialnym sprzedaży lokalu. Jesteście małą wspólnotą, więc nie ma zarządu sensu stricto, chyba, że została zawarta w tej sprawie jakaś umowa, zapis w akcie notarialnym.

Rzepicha

W akcie notarialnym sprzedaży lokalu nie ma na ten temat żadnego wpisu. Ja również nie podpisywałam z gminą żadnej umowy ani w żaden inny sposób nie wyraziłam swojej woli .

iga

Dla pewności sprawdź księgę wieczystą gruntową (lokalową).Może tam jest ujawniony zarządca w postaci gminy.
Ps. Czy na pewno zakupiłaś jeden lokal ? Bo,przecież można jednym aktem notarialnym zakupić kilka lokali .

Rzepicha

Zakupiłam tylko jeden lokal / cały parter / 317 m 2 . Góra pozostała gminna . W księdze wieczystej nie jest ujawniony zarządca. Gmina tłumaczy mi, że zawsze ma prawo prowadzić zarząd w takiej sytuacji jeżeli z części gminnej wydzielany jest lokal .

koziorozka

Gmina tłumaczy mi, że zawsze ma prawo prowadzić zarząd w takiej sytuacji jeżeli z części gminnej wydzielany jest lokal

Ma prawo, jeśli się na to zgodzisz.
zanim zaczniesz wojnę z gminą (łatwo kasy nie odpuści) zapoznaj się dokładnie z fakturami - ile za co płacicie np. wg. takiego wzoru:
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
Zrób ściągę:
2013 rok wydatki na eksploatację = x zł
a) oświetlenie części wspólnych: xx zł
b) ubezpieczenie budynku: x zł
c) sprzątanie części wspólnej
ogrzewanie części wspólnej:
woda w części wspólnej
administrowanie
koszty bankowe
inne - nie wiem jakie macie składniki. Sama się rozejrzyj co macie w części wspólnej.
itp.
Suma składników ma dać tę pierwszą.
Niech ci to sami wypełnią. 2-4 dni powinny wystarczyć. Albo będziesz stała nad księgową a ona ci podyktuje. Na spokojnie to w domu przeanalizujesz, przeliczysz, ile wychodzi za m kw. Może mało, może dużo.
Wydatki na remonty to będzie drugi krok.

iga

Zakupiłam tylko jeden lokal / cały parter / 317 m 2

Od gminy ,czy od prywatnego właściciela ? To ważne ,bo liczy się zapis w pierwszym akcie notarialnym. Czy, cały parter to jeden lokal ?

Egzo

[cite] Rzepicha:[/cite] W 2001 r. kupiłam od gminy lokal, który stanowi 60 % nieruchomości . Wlascicielem pozostalej czesci jest gmina -cztery mieszkania-. Gmina prowadzi zarząd w nieruchomości nie pytając mnie o zdanie. Wedlug urzednikow gmina ma do tego prawo . Urzednicy powoluja się na uowl rozdzial 4, art.18 ust.2 . Czy maja racje?

W księdze wieczystej nie jest ujawniony zarządca. Gmina tłumaczy mi, że zawsze ma prawo prowadzić zarząd w takiej sytuacji jeżeli z części gminnej wydzielany jest lokal .

Jeżeli lokal kupiłaś od gminy i był to pierwszy lokal sprzedany w tej nieruchomości i nie masz żadnych zapisów w akcie o sposobie sprawowania zarządu, to stosują się do waszej małej wspólnoty zasady kodeksu cywilnego:

- Do czynności zwykłego zarządu (dotyczy zarządu rzeczą wspólną) wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli - art. 201 kodeksu cywilnego.
- Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów - art. 204 k.c.
- Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli - art. 199 k.c.

Gmina nie ma racji, ani "wydzielenie" lokalu z zasobów gminnych, ani własność jakichś lokali, sama w sobie, nie daje gminie żadnych nadzwyczajnych praw. Trzeba zaznaczyć, że termin "wydzielenie" stosuje się w innych przypadkach, twój lokal został po prostu sprzedany. Zresztą powoływanie się przez gminę na art. 18.2. uowl wskazuje, że nie bardzo wiedzą z czego miałoby wynikać to ich prawo.
Skoro posiadasz 60% udziałów, to masz większość i możesz sama podejmować decyzje dotyczące całej części wspólnej, bez pytania gminy o zgodę. Powstaje pytanie, czy na pewno chcesz się zajmować zarządzaniem nieruchomością?

Rzepicha

Bardzo serdecznie dziękuje wszystkim za niezwykle cenne i ważne rady. Na pewno skorzystam z nich przy regulowaniu spraw z gminą. Nie jest to takie proste, gdyż do boju ze mną stanął sztab urzędników. Mam nadzieję, że sobie poradzę. Pozdrawiam serdecznie !

Zarządca

Może przedstawiciele gminy mają na uwadze n/w przepis:

Art. 40
1. Państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od dnia 1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.
2. Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.

Jednak skoro pierwszy lokal wyodrębniono w 2001 roku, to przepis ten nie ma zastosowania, bo nie było nieruchomości wspólnej, właścicielem nieruchomości była wyłącznie gmina i zarządzała swoją własnością.

Rzepicha

Dzisiaj otrzymałam pismo z gminy , w którym napisano : " Zarządzanie w małych wspólnotach odbywa się na zasadach określonych w kodeksie cywilnym . Przepisy kodeksu cywilnego przewidują możliwość sprawowania przez Gminę zarządu budynkiem małej wspólnoty , nawet bez formalnego zlecenia pozostałych właścicieli lokali . Jest to możliwe jednak tylko wtedy, gdy jednostka samorządu terytorialnego jako pierwotny właściciel nieruchomości kontynuuje administrowanie budynkiem . "

Egzo

Ale odpowiednich artykułów kodeksu cywilnego zapewne ci nie podali?

Rzepicha

Nie podali.

Egzo

Początkowo powoływali się na uowl art. 18.2, a kiedy wyklarowałaś to zagadnienie w gminie, to zmienili zdanie i teraz powołują się na kc, ale bez wskazania żadnych artykułów, które rzekomo dają im jakieś uprawnienia. Chyba jest już jasne, że gmina ściemnia?

andrzejb

Z chwilą gdy właściciel sprzeda choć jedno mieszkanie.Między nim a nowym właścicielem zachodzi współwłasność. Nie ważne ,czy ktoś kupił 1/2 czy1/4 budynku. W tym przypadku gmina nie chce pozbawić się dochodów z opłat najemców i właścicieli.W momencie gdy kupiłaś mieszkanie ,wszyscy staliście się WM. Teraz zależy tylko od was kto będzie wami zarządzał, gmina czy zarządca przez was wybrany. Poczytaj ustawę o własności lokali. Co to jest WM, kiedy powstaje,zarządzanie. Pozdrawiam.:bigsmile:

gecon

Teraz zależy tylko od was kto będzie wami zarządzał, gmina czy zarządca przez was wybrany. Poczytaj ustawę o własności lokali. Co to jest WM, kiedy powstaje,zarządzanie.

To nie jest najlepsza rada ponieważ oni są małą wspólnotą (4 lokale, 2 właścicieli) - tak jak pisał Egzo w pierwszym wejściu - i w myśl art. 19 UoWL do zarządu rzeczą wspólną zastosowanie mają przepisy Kc a więc każdy z dwóch właścicieli sprawuje zarząd częścią wspólną, zgodnie z art. 200 Kc.
Pomijam fakt określenia w pierwszej umowie o sprzedaży lokalu sposobu zarządu rzeczą wspólną, bo Rzepicha twierdzi, że żadnej takiej umowy nie podpisywała.
Tak więc:

Gmina prowadzi zarząd w nieruchomości nie pytając mnie o zdanie

- jest to nieprawidłowe działanie gminy, niezgodne z art 200-209 Kc.

andrzejb

W przeglądarce wpisz "mała wspólnota mieszkaniowa" wejdz w pierwszą zakładke. Są tam dostępne wyjaśnienia z podaniem paragrafów i ustaw.Uchroni cię to od wertowania w papierach.Chyba że to lubisz. A tak na marginesie.Nie ważne jest to że mieszkanie kupiłaś od gminy.Co byś napisała gdyby to był prywatny właściciel? Nabyłaś mieszkanie od właściciela posesji i teraz dla niego jest to nowa sytuacja .:wink:

Rzepicha

W tym tygodniu udałam się do siedziby MZGL w celu przejrzenia dokumentacji dotyczącej zarządu. Przejrzeć mi pozwolili ale skserować już nie . Pani urzędniczka odpowiedziała, że zgodnie z decyzją szefa nie wolno mi wydać żadnej kserokopii dokumentów .

koziorozka

Nie kop się z koniem. Zrób zdjęcia dokumentom

KubaP

[cite] Rzepicha:[/cite]W tym tygodniu udałam się do siedziby MZGL w celu przejrzenia dokumentacji dotyczącej zarządu. Przejrzeć mi pozwolili ale skserować już nie . Pani urzędniczka odpowiedziała, że zgodnie z decyzją szefa nie wolno mi wydać żadnej kserokopii dokumentów .

ale robić zdjęcia (np. telefonem komórkowym) i wykonywać odpisy to ci wolno , więc czego tego nie zrobiłaś.

Rzepicha

Pewnie, że mogłam robić zdjęcia . Sytuacja jednak wyglądała tak, ze przy przeglądaniu dokumentów dowiedziałam się, że wszystkie potrzebne mi pisma zostaną skserowane i będę mogła je zabrać . Koszt to 90 groszy za sztukę .Termin odbioru następnego dnia . Takie rozwiązanie w zupełności odpowiadało mi , więc przystałam na propozycję . Jednak gdy zgłosiłam się w wyznaczonym terminie okazało się , że żadnych skserowanych dokumentów nie wolno mi wydać . Taka jest decyzja szefa . Problem polega na tym, że w trakcie przeglądania dokumentacji znalazłam wniosek podpisany moim imieniem i nazwiskiem lecz nie przeze mnie. Ktos bezczelnie podpisał się za mnie, zresztą wyjątkowo nieudolnie. Teraz przy przeglądaniu dokumentów będę fotografować potrzebne mi " papierzyska ". Mam nadzieję, że się uda .

KubaP

[cite] Rzepicha:[/cite]Pewnie, że mogłam robić zdjęcia .
Jednak gdy zgłosiłam się w wyznaczonym terminie okazało się , że żadnych skserowanych dokumentów nie wolno mi wydać . Taka jest decyzja szefa . .

naprawdę czas zastanowić się nad zmianą administratora ...