Adaptacja poddasza a zmiana udziałów- czy sprawa dla sądu?

alagarcia

Witam,
Sytuacja wygląda tak: kupiliśmy poddasze o powierzchni użytkowej 118m2 , co daje 118/1015 udziałów w częściach wspólnych.Lokal niemieszkalny z księgą wieczystą. Po ciężkich dwóch latach i protestach jednej ze współwłaścicielek (jak się okazało cioci pana ,który nam sprzedał strych)-doszliśmy do porozumienia i za remont części wspólnych (dach i wewnętrzna linia zasilająca)-wyrazili zgodę na adaptację.Każdy ze współwłaścicieli (a jest ich 5 przy 11 lokalach)podpisał formułkę,że wyraża zgodę na przebudowę.Po przebudowie powierzchnia mieszkania zmniejszyła się do 95m2 (dodatkowo 8m2 zajmuje taras). Zleciliśmy inwentaryzacje oraz uzyskaliśmy zaświadczenie o samodzielności lokalu.Problem w tym ,że teraz osoba,która nam sprzedała strych i jego ciocia mający łącznie ponad 50% udziałów nie zgadzają się na zmianę udziałów ,ponieważ chcą żebyśmy płacili zaliczki na fundusz remontowy i eksploatacyjny od 118m2 a nie od rzeczywistej powierzchni. rozważam sprzedaż mieszkania i przecież nie sprzedam komuś powierzchni,której to mieszkanie nie posiada. Czy jest inna droga czy tylko sądowa. nie rozumiem dlaczego ktoś,kto jest z zasady nastawiony negatywnie musi wyrazić zgodę na coś co jest FAKTEM. nie mamy 118 tylko 95m2 powierzchni użytkowej (i jest to zgodne z pozwoleniem na budowę, na które wyrazili zgodę
alicja

Zarządca

Mam wątpliwości czy rzeczywiście doszło do zmiany powierzchni lokalu wskutek adaptacji, ponieważ ten 8 metrowy taras należy w niej uwzględnić, na co wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego.

"Taka wykładnia ma jednak swoje konsekwencje – skoro balkon jest częścią składową lokalu – jego powierzchnię należy zsumować z powierzchnią tego lokalu, a to z kolei zwiększa wielkość udziału w nieruchomości wspólnej.Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia14 lipca 2010 r., (V CSK 31/10), w którym wskazał, że loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność stanowią pomieszczenia pomocnicze i podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu”. Powierzchnia tych pomieszczeń powinna być brana pod uwagę przy obliczaniu wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, w przeciwnym razie „właściciel mniejszego balkonu miałby taki sam udział w części wspólnej nieruchomości, jak właściciel lokalu, do którego przylega większy balkon czy nawet taras, i ponosiłby takie same koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co nie znajduje uzasadnienia” skonstatował Sąd Najwyższy uzasadniając orzeczenie."

Więcej na ten temat w artykule: Masz balkon – płacisz więcej na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2155-masz-balkon--placisz-wiecej

Kolejną kwestią jest to czy właściciele lokali mogą w drodze uchwały zmienić udziały - należy ten aspekt rozważyć, ponieważ to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa.

alagarcia

taras został wykazany w inwentaryzacji- nadal 95m2 +taras 8m2 daje 103m2 a nie 118m2. 15m2 "straciliśmy" podnosząc podłogę do wysokości tramów, i ocieplacjąc połacie. inną kwestią jest,że kamienica ma jeszcze 8 balkonów, które nie są wliczone do powierzchni użytkowej i nie zwiększają udziałów właścicieli tych lokali.

Zarządca

Zatem wszyscy mają źle naliczone udziały, inna jest powierzchnia użytkowa budynku, a zatem uchwała nie wystarczy, trzeba iść do sądu, bo moim zdaniem zastosowanie ma art. 3 ust. 7 uwl.

"Wspólnota mieszkaniowa może skorygować wadliwe udziały wyłącznie wtedy, gdy doszło do błędów rachunkowych przy ich obliczaniu, nie jest natomiast uprawniona do korygowania wadliwie wyliczonej powierzchni lokali.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 listopada 2010 (sygn.akt: II CSK 267/10) orzekł, że taka sprawa wykracza poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i czynność dokonana przez wspólnotę mieszkaniową jest nieważna. "


Więcej na ten temat w artykule: Wspólnota nie skoryguje powierzchni użytkowej budynku na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1113-wspolnota-nie-skoryguje-powierzchni-uzytkowej-budynku-

koziorozka

To jest babol jakiś. Nie ma szansy na prawidłowe wyliczenie powierzchni?
Już widzę, jak właściciel z zaniżoną powierzchnią w akcie notarialnym leci do sądu wieczystoksiegowego, żeby sprostować udziały na swoją finansową niekorzyść.