Gwarancja a zatrzymanie częściowego wynagrodzenia wykonawcy

Viperksg

Witam, Inwestor (wspólnota mieszkaniowa), zatrzymała 10% wynagrodzenie za wykonanie remontu wykonawcy na 5 lat (na poczet gwarancji pięcioletniej) - wykonawca podpisał taką umowę ze wspólnotą. Po dwóch latach domaga się zwrotu tych pieniędzy, gdyż twierdzi że jest to niezgodne z prawem.
Kto ma rację? Proszę o pomoc.

Egzo

Zatrzymanie części wynagrodzenia jest zgodne z prawem, ale diabeł tkwi w szczegółach, zależy jak została sformułowana umowa. A na jakie konkretnie przepisy powołuje się wykonawca?

Viperksg

Szkopuł w tym, że nie powołuje się na przepisy - w rozmowie telefonicznej lakonicznie powiedział, że jego kancelaria prawna przekazała mu informację, że zgodnie z kodeksem cywilnym można zatrzymać część wynagrodzenia na 2 lata. Po tej rozmowie napisał pismo, że domaga się zwrotu pieniędzy, ale tak jak pisałem na wstępie nie powołał się na żaden przepis.

Egzo

To raczej wygląda na strachy na Lachy, gdyby naprawdę były podstawy do takiego żądania, to kancelaria prawna powołała by się na konkretne przepisy. Może wykonawca ma aktualnie problemy finansowe i próbuje odzyskiwać pieniądze od kogo się da, próbując nastraszyć kontrahentów. Odpowiedzcie pismem w podobnym stylu, że według waszej kancelarii prawnej (nie ważne czy ją macie) wasza umowa jest zgodna z prawem, i też nie podawajcie żadnych paragrafów. Ale tak jak napisałem rzecz mocno zależy od treści umowy, więc może naprawdę warto uzyskać pisemną opinię prawną adwokata? Nawet dla waszego bezpieczeństwa jako zarządu.

Zarządca

Gwarancja to dodatkowe zobowiązanie - w tym przypadku wykonawcy prac - jej udzielenie nie jest obowiązkowe, to kwestia umowy stron, podobnie termin, jednak mam pewne wątpliwości czy tu rzeczywiście do udzielenia takiej gwarancji doszło - raczej wydaje mi się, że w umowie użyto jedynie pojęcia "kaucja gwarancyjna" i pojęcie zostało użyte w znaczeniu potocznym a generalnie chodzi o rękojmię.
Jeżeli tak - to można się odnieść tutaj do terminów obowiązywania rękojmi - Art. 568. § 1 k.c stanowi: . Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
§ 2. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
§ 3. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.


Pomocne orzecznictwo:

"Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r. I CSK 258/08 (nie publ.) jeżeli strony umowy o roboty budowlane postanowiły, że wykonawca udziela gwarancji na wykonane roboty i tworzona jest tzw. kaucja gwarancyjna będąca zabezpieczeniem kosztów usunięcia wad z tytułu rękojmi czy gwarancji, to takie postanowienia, jako nie należące do przedmiotowo istotnych postanowień umowy o roboty budowlane, powinny być traktowane jako osobna umowa stron regulująca ich stosunki wynikające z ustawowej rękojmi lub gwarancji wykonawcy robót budowlanych. Ta odrębna umowa stanowi podstawę prawną stosunków stron już po wykonaniu umowy o roboty budowlane. Jeżeli w jej wyniku 10 utworzona została tzw. kaucja gwarancyjna, stanowiąca zazwyczaj część należnego bezspornie wynagrodzenia wykonawcy za wykonane roboty budowlane, a po upływie okresu rękojmi czy gwarancji nie stwierdzono wad lub zostały one usunięte, inwestor ma obowiązek zwrotu zatrzymanej kaucji gwarancyjnej, zgodnie z umowa o jej utworzeniu."

Wyrok SN z dnia 17 lipca 2009 r., sygn. akt: IV CSK 83/09

Egzo

Właśnie w tym jest cały ambaras, jak to zostało sformułowane w umowie, czy językiem potocznym, czy formalnym, czy z powołaniem się na odpowiednie przepisy prawa, bo od tego zależy jurydyczna interpretacja zapisów umowy. Ponieważ pojęcia "gwarancja", "kaucja gwarancyjna", "rękojmia" to trzy różne rzeczy - to powstaje pytanie, czy na pewno zostało to precyzyjnie ujęte w umowie? Jeżeli rzeczywiście macie w umowie poprawne zapisy dotyczące gwarancji i zatrzymanie na poczet napraw jakiejś kwoty, to mieliście prawo umówić się na dowolny okres (gwarancja jest sprawą umowną w przeciwieństwie do rękojmi). Bez analizy treści umowy się nie obejdzie. Tymczasem proponuję jednak wysłać lakoniczną odpowiedź do wykonawcy, zobaczycie jaka będzie jego reakcja, może się z czymś sypnie.

Viperksg

Dziękuje za odpowiedzi