Administrator a Zarząd

jarek

Wspolnota licz 36 mieszkan Zarzad to 6 osob w tym i sam administrator. Czy to jest zgodne z Prawem? Jezeli Zarzad chce skontrolowac Administratora to jak by to mialo wygladac? Czlonek Zarzadu kontroluje samego siebie? Pozdrawiam

KubaP

[cite] jarek:[/cite]Wspolnota licz 36 mieszkan Zarzad to 6 osob w tym i sam administrator.

Czy to jest zgodne z Prawem?

Czlonek Zarzadu kontroluje samego siebie? Pozdrawiam

a co w tym dziwnego? Widać, że nie zapoznałeś się z treścią ustawy o własności lokali ...
Jeżeli Zarząd WM liczy 6 osób, to zawsze 5 może kontrolować tego 6 - administratora.
Kontroli może dokonać nawet pojedynczy właściciel lokalu ( art. 27 UoWL), po uprzednim umówieniu terminu.

[cite] jarek:[/cite] Jezeli Zarzad chce skontrolowac Administratora to jak by to mialo wygladac?

te 5 osób pisze pismo do tego 6,
"że w tym i tym dniu odbędzie kontrola dokumentów wspólnoty. Proszę na ten termin przygotować dokumenty WM ".
Z kontroli sporządza się protokół pokontrolny.

U mnie, nawet pojedynczy właściciel może takiej kontroli dokonać . Takie kontrole ujawnia się w sprawozdaniu Zarządu WM

gecon

Czy to jest zgodne z Prawem?

Prawo na ten temat milczy.
Natomiast na pewno jest to chora sytuacja. Zupełnie też niepotrzebna bo konfliktowa.
Tak nie powinno być!
Zatrudniony administrator wykonuje obowiązki określone w umowie oraz wykonuje wszystkie polecenia zarządu - więc zachodzi oczywisty konflikt na samym starcie a co dopiero w praktyce.
W 36 lokalowej wspólnocie zarząd 6-osobowy to też przesada - wystarczą w zupełności 3 - osoby.

piastowska

W pełni zgadzam się z poprzednikiem. Była już na tym forum dyskusja na ten temat i nawet byli zwolennicy opcji, że to nawet dobrze, że administrator jest jednocześnie właścicielem lokalu w nieruchomości i członkiem zarządu, bo "nikt tak dobrze nie zadba o budynek jak właściciel". Uważam jednak, że sytuacja, że administrator (z którym zarząd podpisuje umowę i go z wykonywania tej umowy rozlicza) jest jednocześnie członkiem zarządu jest sytuacją stwarzającą niepotrzebne napięcia oraz rozmycie odpowiedzialności, a przede wszystkim jest to typowy konflikt interesów: jest się jednocześnie pracownikiem i pracodawcą.

Zarząd 6-osobowy przy tak niedużej wspólnocie, to przerost formy nad treścią i raczej utrudnienie działania: trudno jest zebrać zarząd w całości, więc pojawią się pretensje o pomijaniu w działaniu i decydowaniu, tym bardziej że przy zarządzie wieloosobowym moc prawną ma dokument podpisany przez 2 osoby. Dodatkowo, przy 6. osobach może nastąpić sytuacja patowa, gdy 3 osoby będą optowały za jednym rozwiązaniem, a 3 za rozwiązaniem przeciwnym. I co wtedy - rzut monetą?

koziorozka

Czy to jest zgodne z Prawem?

Zgodne z prawem, ale to klasyczny konflikt interesów, czyli nieprawidłowe, nieetyczne.

KubaP

[cite] gecon:[/cite]

[cite] jarek[/cite]Wspolnota licz 36 mieszkan Zarzad to 6 osob w tym i sam administrator.
Czy to jest zgodne z Prawem?

Prawo na ten temat milczy.

prawo nie milczy , bo ...

[b]Art. 20.[/b] Ustawy o własności lokali 
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę[b] o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.[/b] [b]Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna [/b]wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

warunki jakie opisuje jarek są spełnione ...

alex135

Wydaje mi się , że ta sytuacja nie jest zgodna z prawem. Administrator nie ma żadnych uprawnień do podejmowania jakichkolwiek czynności prawnych. Może on jedynie prowadzić proste sprawy bieżące:
"pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji." - wyrok SN z 19.01.2006 IV CK 343/05
Administrowanie nieruchomością to podejmowanie bieżących decyzji oraz wykonywanie czynności zmierzających do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości bez zmiany jej stanu fizycznego lub prawnego, bez prawa reprezentowania właściciela, jak i bez prawa decydowania o nakładach innych niż wynika to z dyspozycji właściciela (z wyjątkiem sytuacji awaryjnych) /"Wspólnota Mieszkaniowa" nr 6/2004/.

koziorozka

Administrator nie ma żadnych uprawnień do podejmowania jakichkolwiek czynności prawnych.

Nie zauważyłeś, że ten konkretny administrator jest t e ż członkiem zarządu i w tym tkwi problem.

gecon

Powtarzam, że jest to chora sytuacja.
Nie ma żadnego uzasadnienia do forsowania takiego rozwiązania bo ono niczemu dobremu nie służy.
Samo w sobie jest konfliktowe:
- administrator jako członek zarządu sam ze sobą podpisuje umowę o administrowanie - paranoja.
- administrator za swoje działania odpowiada przed zarządem wspólnoty, czyli znowu sam ze sobą się rozlicza - paranoja.
Takich absurdów można przytoczyć jeszcze kilka.
Pytanie w imię czego właściciele w tej wspólnocie skazali się na taką chorą sytuację? Czym się kierowali wybierając prawie 17% właścicieli do zarządu i do tego jeszcze administratora? Dlaczego sprzątaczki z firmy sprzątającej czy ochroniarza, nie wybrali do zarządu?
Po co im to? Co ma to ułatwić? Bo jak na razie to jak widać chociażby z wpisu założyciela wątku - już są wątpliwości właścicieli, a co będzie dalej? Co będzie gdy zaczną w grę wchodzić większe pieniądze, większe przedsięwzięcia, czy nie daj boże jakaś większa odpowiedzialność związana z jakimś przekrętem rzeczywistym czy urojonym?
Jedyna rada - trzeba natychmiast zmienić skład zarządu na 3-osobowy i to bez administratora - on niech się zajmuje administrowaniem a nie zarządzaniem.

Zarządca

Taka praktyka jest zgodna z prawem, jednak podstaw zaskarżenia uchwały jest kilka: niezgodność z prawem to tylko jedna z nich, przy czym każda może być podnoszona odrębnie.
Uchwała zgodna z prawem może być zatem uchylona z powodu naruszenia interesu właściciela, albo zgoda z prawem i nie naruszająca tego interesu może być uchylona z powodu naruszenia zasad zarządzania.


"Pełnienie przez tą samą osobę funkcji członka zarządu i zarządcy nieruchomości może być powodem uchylenia uchwały o wyborze zarządu wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 października 2013 roku (sygn. akt I ACa 562/13). Koncentracja w jednej osobie tych samych funkcji jest zgodna z prawem, jednak jak się okazuje sama zgodność z literą prawa nie wystarczy. Treść art. 25 ustawy o własności lokali jednoznacznie wskazuje, że właściciel może zaskarżyć uchwałę także wtedy, gdy narusza jego interesy, albo zasady zarządzania. Każda z tych przesłanek stanowi odrębną podstawę zaskarżenia i jeżeli zostanie podniesiona - sąd ma ją obowiązek szczegółowo zbadać."


Więcej na ten temat w artykule Administrator nie może być członkiem zarządu na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:


http://www.zarzadca.pl/komentarze/2147-administrator-nie-moze-byc-czlonkiem-zarzadu

Treść przywołanego orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2148-i-aca-56213-zarzad-kontroluje-zarzadce

KubaP

[cite] alex135:[/cite]Wydaje mi się , że ta sytuacja nie jest zgodna z prawem.
Administrator nie ma żadnych uprawnień do podejmowania jakichkolwiek czynności prawnych.
Może on jedynie prowadzić proste sprawy bieżące:

dobrze, że to tylko są zwidy ....zanim napiszesz kolejne wirtualne tezy przyjmij do wiadomości, że osoba pełniąca rolę administratora, jest też członkiem Zarządu WM i co tu nie jest zgodne z prawem ...

Nowy doklejony: 30.05.14 13:17
Cytatologi na oślep STOP.

[cite]Zazradca[/cite]Taka praktyka jest zgodna z prawem, jednak podstaw zaskarżenia uchwały jest kilka: niezgodność z prawem to tylko jedna z nich, przy czym każda może być podnoszona odrębnie.
Uchwała zgodna z prawem może być zatem uchylona z powodu naruszenia interesu właściciela, albo zgoda z prawem i nie naruszająca tego interesu może być uchylona z powodu naruszenia zasad zarządzania.
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2148-i-aca-56213-zarzad-kontroluje-zarzadce

Co wspólnego ma Zarząd wieloosobowy z Zarządem jednoosobowym ( cytowany wyrok) na podstawie którego wyciągasz pochopne wnioski i tezy

Powód A. M. wystąpił z pozwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C., domagając się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 5 grudnia 2011 r. i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje żądanie powód wyjaśnił, że jest właścicielem lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) w C.. Sąd Rejonowy w Chorzowie postanowieniem z dnia 26 czerwca 2006 r. ustanowił go zarządcą przymusowym pozwanej wspólnoty. 

W dniu 3 sierpnia 2009 r. właściciele lokali J. F. i M. F. podjęli między innymi uchwałę w sprawie wyboru i powierzeniu zarządu licencjonowanemu zarządcy - Z. K.. W związku z tym Sąd Rejonowy w Chorzowie prawomocnym postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2011 r. uchylił zarząd przymusowy, ale Z. K. już w dniu 16 listopada 2011 r. zrezygnował z zarządu nieruchomością, [b]co otworzyło J. F. drogę do [color=#00f]ustanowienia siebie zarządcą nieruchomości.[/color] [/b]

W dniu 5 grudnia 2011 r. w Kancelarii Notarialnej odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym między innymi została podjęta uchwała nr (...) o powołaniu J. F. na członka zarządu i powierzeniu mu zarządzania nieruchomością bez prawa do wynagrodzenia.
 W ocenie powoda uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz jego interesy, jako właściciela posiadającego 49,15% udziałów w nieruchomości.

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2148-i-aca-56213-zarzad-kontroluje-zarzadce

Nowy doklejony: 30.05.14 13:17

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] alex135:[/cite]Wydaje mi się , że ta sytuacja nie jest zgodna z prawem.
Administrator nie ma żadnych uprawnień do podejmowania jakichkolwiek czynności prawnych.
Może on jedynie prowadzić proste sprawy bieżące:

dobrze, że to tylko są zwidy ....zanim napiszesz kolejne wirtualne tezy przyjmij do wiadomości, że osoba pełniąca rolę administratora, jest też członkiem Zarządu WM i co tu nie jest zgodne z prawem ...


Cytatologi na oślep STOP.

[cite]Zazradca[/cite]Taka praktyka jest zgodna z prawem, jednak podstaw zaskarżenia uchwały jest kilka: niezgodność z prawem to tylko jedna z nich, przy czym każda może być podnoszona odrębnie.
Uchwała zgodna z prawem może być zatem uchylona z powodu naruszenia interesu właściciela, albo zgoda z prawem i nie naruszająca tego interesu może być uchylona z powodu naruszenia zasad zarządzania.
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2148-i-aca-56213-zarzad-kontroluje-zarzadce

Co wspólnego ma Zarząd wieloosobowy z Zarządem jednoosobowym ( cytowany wyrok) na podstawie którego wyciągasz pochopne wnioski i tezy

Powód A. M. wystąpił z pozwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C., domagając się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 5 grudnia 2011 r. i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje żądanie powód wyjaśnił, że jest właścicielem lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) w C.. Sąd Rejonowy w Chorzowie postanowieniem z dnia 26 czerwca 2006 r. ustanowił go zarządcą przymusowym pozwanej wspólnoty. 

W dniu 3 sierpnia 2009 r. właściciele lokali J. F. i M. F. podjęli między innymi uchwałę w sprawie wyboru i powierzeniu zarządu licencjonowanemu zarządcy - Z. K.. W związku z tym Sąd Rejonowy w Chorzowie prawomocnym postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2011 r. uchylił zarząd przymusowy, ale Z. K. już w dniu 16 listopada 2011 r. zrezygnował z zarządu nieruchomością, [b]co otworzyło J. F. drogę do [color=#00f]ustanowienia siebie zarządcą nieruchomości.[/color] [/b]

W dniu 5 grudnia 2011 r. w Kancelarii Notarialnej odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym między innymi została podjęta uchwała nr (...) o powołaniu J. F. na członka zarządu i powierzeniu mu zarządzania nieruchomością bez prawa do wynagrodzenia.
 W ocenie powoda uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz jego interesy, jako właściciela posiadającego 49,15% udziałów w nieruchomości.

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2148-i-aca-56213-zarzad-kontroluje-zarzadce

Nowy doklejony: 30.05.14 13:18

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] alex135:[/cite]Wydaje mi się , że ta sytuacja nie jest zgodna z prawem.
Administrator nie ma żadnych uprawnień do podejmowania jakichkolwiek czynności prawnych.
Może on jedynie prowadzić proste sprawy bieżące:

dobrze, że to tylko są zwidy ....zanim napiszesz kolejne wirtualne tezy przyjmij do wiadomości, że osoba pełniąca rolę administratora, jest też członkiem Zarządu WM i co tu nie jest zgodne z prawem ...

Nowy doklejony: 30.05.14 13:17
Cytatologi na oślep STOP.

[cite]Zazradca[/cite]Taka praktyka jest zgodna z prawem, jednak podstaw zaskarżenia uchwały jest kilka: niezgodność z prawem to tylko jedna z nich, przy czym każda może być podnoszona odrębnie.
Uchwała zgodna z prawem może być zatem uchylona z powodu naruszenia interesu właściciela, albo zgoda z prawem i nie naruszająca tego interesu może być uchylona z powodu naruszenia zasad zarządzania.
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2148-i-aca-56213-zarzad-kontroluje-zarzadce

Co wspólnego ma Zarząd wieloosobowy z Zarządem jednoosobowym ( cytowany wyrok) na podstawie którego wyciągasz pochopne wnioski i tezy

Powód A. M. wystąpił z pozwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C., domagając się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 5 grudnia 2011 r. i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje żądanie powód wyjaśnił, że jest właścicielem lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) w C.. Sąd Rejonowy w Chorzowie postanowieniem z dnia 26 czerwca 2006 r. ustanowił go zarządcą przymusowym pozwanej wspólnoty. 

W dniu 3 sierpnia 2009 r. właściciele lokali J. F. i M. F. podjęli między innymi uchwałę w sprawie wyboru i powierzeniu zarządu licencjonowanemu zarządcy - Z. K.. W związku z tym Sąd Rejonowy w Chorzowie prawomocnym postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2011 r. uchylił zarząd przymusowy, ale Z. K. już w dniu 16 listopada 2011 r. zrezygnował z zarządu nieruchomością, [b]co otworzyło J. F. drogę do [color=#00f]ustanowienia siebie zarządcą nieruchomości.[/color] [/b]

W dniu 5 grudnia 2011 r. w Kancelarii Notarialnej odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym między innymi została podjęta uchwała nr (...) o powołaniu J. F. na członka zarządu i powierzeniu mu zarządzania nieruchomością bez prawa do wynagrodzenia.
 W ocenie powoda uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz jego interesy, jako właściciela posiadającego 49,15% udziałów w nieruchomości.

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2148-i-aca-56213-zarzad-kontroluje-zarzadce

Nowy doklejony: 30.05.14 13:46

Przenosząc te rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy podzielić stanowisko Sądu Okręgowego, że uchwała pozwanej wspólnoty w zakwestionowanej części narusza przede wszystkim zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. 

[b]Skupienie w ręku jednej osoby funkcji zarówno członka jednoosobowego zarządu[/b] (w znaczeniu podmiotowym) jak również zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) rodzi trudności w rozgraniczeniu kompetencji między zarządem a zarządcą. 
Zatarcie tych granic podważa w istocie racjonalność takiego rozwiązania, nie przynosi korzyści, ani nawet nie zapewnia prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Gdyby zarząd miał kontrolować prawidłowość działań podejmowanych przez zarządcę w ramach administrowania nieruchomością wspólną, wtedy powierzenie obydwu tych funkcji tej samej osobie czyni sprawowanie takiego nadzoru iluzorycznym, co z pewnością nie służy zapewnieniu prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zatem, niezależnie od argumentów przytoczonych przez Sąd pierwszej instancji, ten aspekt także przemawiał na częściowym uwzględnieniem powództwa.

alex135

"Pełnienie przez tą samą osobę funkcji członka zarządu i zarządcy nieruchomości może być powodem uchylenia uchwały o wyborze zarządu wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 października 2013 roku (sygn. akt I ACa 562/13).

Jedyny zgodny z prawem przypadek, w którym zarządca pełni równocześnie funkcję zarządu określa art. 18.1 uowl. Inne przypadki scedowania reprezentacji wspólnoty na administratora mogą oznaczać zmianę sposobu zarządu, a to wymaga zgody wszystkich właścicieli.

KubaP

[cite] alex135:[/cite]

"Pełnienie przez tą samą osobę funkcji członka zarządu i zarządcy nieruchomości może być powodem uchylenia uchwały o wyborze zarządu wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 października 2013 roku (sygn. akt I ACa 562/13).

Jedyny zgodny z prawem przypadek, w którym zarządca pełni równocześnie funkcję zarządu określa art. 18.1 uowl.

Inne przypadki scedowania reprezentacji wspólnoty na administratora mogą oznaczać zmianę sposobu zarządu, a to wymaga zgody wszystkich właścicieli.

nie koniecznie, zależy kto, co, rozumie pod słowem "scedowania"....

alex135

zależy kto, co, rozumie pod słowem "scedowania"....

Scedować «przekazać swoje prawa do czegoś lub obowiązki innej osobie» /Słownik JP PWN/.

KubaP

[cite] alex135:[/cite]

zależy kto, co, rozumie pod słowem "scedowania"....

Scedować «przekazać swoje prawa do czegoś lub obowiązki innej osobie» /Słownik JP PWN/.

a u innych to oznacza upoważnienie Administratora do czynności które są przypisane do Zarzadu WM .
Dla mnie takie "scedowanie" jest nie do przyjęcia , bo oznacza, że Zarząd WM jest marionetkowy i lepiej, aby go nie było. Taka sytuacja szkodzi Wspólnocie ....