ZMIANA ZARZĄDCY POWIERZONEGO - AKT NOTARIALNY

onz3000

Witam i zwracam sie o interpretację prawną.
Na zebraniu wspólnoty dużej przeprowadzono głosowania nad projektami uchwał. Przyjęto złe wyliczenia udziałów niezgodne z KW nieruchomości. Przedstawiciele Rady Mieszkańców, którym zależało na wniesienia do porządku obrad projektu uchwały o odwołaniu obecnego zarządcy, który został ustanowiony Aktem Notarialnym oraz powołaniu nowego Zarządcy. Zaprosili na zebranie Notariusza, który sporządził Akt Notarialny, w którym zostały podane błędne wyliczenia udziałów niezgodne z KW, gdzie w efekcie finalnym uchwały, które nie maja większości 50% udziałów zostały uznane za przegłosowane. Wypis z Aktu Notarialnego otrzymała Rada Mieszkańców i na jego podstawie chce dokonać w KW zmiany zarządcy! CO MOZNA ZROBIĆ ABY DO TEGO NIE DOPUŚCIĆ
- czy wnieść do Ksiąg Wieczystych wniosek o zaistniałej sytuacji?!

Proszę o odpowiedź

gecon

Jeżeli rzeczywiście uchwała nie ma wymaganej prawem większości udziałów "ZA" tzn. że nie została uchwalona i nie istnieje.
Tyle mówi teoria - w praktyce jak pokazują produkcje niektórych rozgrzanych sędziów nawet taka "uchwała niebędąca uchwałą" może zostać uznana za uchwałę obowiązującą.
Należałoby wystąpić do sądu z pozwem o uznanie tej uchwały za nieistniejącą (nie na podstawie art. 25 UoWL) ale na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Niestety za skutki (za wyrok sądu) nawet w tak oczywistej sprawie, nie mogę ręczyć.

...Notariusza, który sporządził Akt Notarialny, w którym zostały podane błędne wyliczenia udziałów niezgodne z KW...

Tego rodzaju fakt jest wysoce niepokojący bo oznacza, że w takim razie notariusz popełnił przestępstwo (w co aż trudno uwierzyć) poświadczenia nieprawdy czy też oszustwa polegającego na wprowadzeniu w błąd właścicieli i Sądu (wieczystego) - należałoby zawiadomić prokuratora jeżeli tak faktycznie jest i masz na to dowody.
Niezrozumiałe jest w jakim celu notariusz był aż tak nierozważny? Dziwne.

koziorozka

Ja bym tez zapytała notariusza. A potem ewentualnie skarga na niego do izby notarialnej.
A w realu: rozmowa z notariuszem jak pomoże to odkręcić, bo naprawdę nie chcę pisać na niego skargi...
Może się zreflektuje

KubaP

[cite] onz3000:[/cite]Witam i zwracam sie o interpretację prawną.

to nie to forum... tu interpretacji prawnych się nie udziela ... bo ona kosztuje jak mówią rasowi prawnicy

surfer

[cite] onz3000:[/cite]
Proszę o odpowiedź

Jeżeli dobrze zrozumiałem wypowiedź to notariusz badał jedynie uchwałę, w której wielkości udziałów były nieprawidłowe.
W takim razie trzeba niezwłocznie iść do notariusza i powiadomić go o tym, że akt może być nieważny i poprosić o jego stanowisko w sprawie.

[cite] gecon:[/cite] notariusz popełnił przestępstwo
Niezrozumiałe jest w jakim celu notariusz był aż tak nierozważny? Dziwne.

A może to Notariusz działał pod wpływem błędu..... Natomiast faktem jest, że szczególnej staranności to on nie zachował.

Egzo

Notariuszowi nie za bardzo można coś zarzucić, ponieważ Onz3000 opisując w innym wątku sytuację w swojej wspólnocie podał, że poprzednio podjęto tam uchwałę o zmianie zasad głosowania. https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5826/waznosc-uchwal-wspolnota-duza/#Item_1
Co prawda ta uchwała jest w oczywisty sposób sprzeczna z uwol, ale ponieważ nie została zaskarżona, to istnieje w obrocie prawnym dopóki nie zostanie wyeliminowana orzeczeniem sądu. Jeżeli tę uchwałę przedłożono notariuszowi, to praktycznie ma on związane ręce.

Kwestia zgłoszenia do ksiąg wieczystych zmiany sposobu zarządu powinna zostać ujęta we wniosku o zabezpieczenie, o którym dyskutowaliśmy w poprzednim wątku:

[cite] Egzo:[/cite] Ponieważ wasza znajomość strony jurydycznej jest kiepska, a czas was goni, to radzę odżałować 100 zł i pilnie udać się do adwokata/radcy prawnego po poradę lub nawet żeby napisał zmianę pozwu, będzie drożej ale skutecznie.

[cite] onz3000:[/cite] Serdecznie dziękuję, musimy teraz szybko udać się do adwokata.

Co wasz adwokat powiedział na ten temat?



.

onz3000

Witam wszystkich serdecznie,
sprawa skomplikowana gdyż z jednej strony jest właśnie uchwała, na która powołuje się Zarządca licząc wg niej udziały w nieruchomości wspólnej a z drugiej strony na podstawie tej uchwały nie zostały zmienione udziały w KW?!
Jeszcze nie mamy zastępstwa procesowego gdyż dopiero został złożony pozew ze zmianą żądania tak jak słusznie we wcześniejszym poście uzyskując poradę za co serdecznie jeszcze raz dziękuję.
Notariusz sporządził protokół z części zebrania gdzie Zarządca przedstawił karty do głosowania właśnie z udziałami niezgodnymi z KW obliczając te udziały na podstawie uchwały. Zresztą ta nieszczęsna uchwała wygenerowała na przestrzeni 2 lat dużo uchwał.
Dopiero teraz okazało się, że jest to niezgodne z udziałami w KW bo nie była nam znana ta uchwała, gdyż została ustanowiona na samym początku inwestycji gdzie był już oddany pierwszy blok pomiędzy deweloperem a pierwszym nabywcą, gdzie
deweloper wyodrębnia jeden lokal mieszkalny, udziały wynoszą:
Deweloper:9979 udziałów
Wyodrębniony lokal mieszkalny:21 udziałów
co daje razem 10000 udziałów w nieruchomości wspólnej

Dla przypomnienia treść uchwały:

Treść Uchwały:
Właściciele lokali nieruchomości położonej w ....... przy ul. ........... blok 1, 2, 3, 4, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla ............
Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr .................... oraz KW ................... („Nieruchomość”), działając na
podstawie art.22 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 z późn. zm.),
wyrażają zgodę na zmianę , do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Etapu 2 i Etapu 3 Osiedla, sposobu głosowania na zebraniach oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów Właścicieli Lokali Wspólnoty Mieszkaniowej „.......” w ten sposób, że głosowanie odbywać się będzie z wyłączeniem udziałów odpowiadających powierzchni użytkowej niezakończonych Etapów 2 i 3, co oznacza że:
- za 100% głosów przyjmuje się Etap 1 do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Etapu 2, a po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie tapu 2,
– za 100% przyjmuje się Etap 1 i 2 do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Etapu 3.
Deweloper do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Etapu 2 będzie wyłącznie ponosił całość kosztów Etapu 2 i 3, a po uzyskaniu pozwolenia na
użytkowanie Etapu 2 będzie ponosił wyłącznie całość kosztów Etapu 3.

Jeśli można prosić o wypowiedzi. Dziękuję

Egzo

Myślę, że zastępstwo procesowe to lekka przesada, po co się tak wykosztowywać? Zupełnie wystarczy, że adwokat napisze wam profesjonalny pozew (zmianę pozwu) z wnioskiem o zabezpieczenie, w którym poruszy również kwestię wpisu do ksiąg wieczystych. To można załatwić u adwokata w 2 godziny i jutro złożyć zmianę pozwu w sądzie.

W tym wszystkim zastanawia mnie jedna sprawa: postawa waszego zarządcy. Jako osoba sprawująca zarząd powierzony powinna być licencjonowanym zarządcą, znać się na przepisach i procedurach, wiedzieć co należy robić w takiej sytuacji. Co na to wszystko zarządca?

onz3000

Witam ponownie,
pierwszy był złożony POZEW O UCHYLENIE UCHWAŁ wraz z zabezpieczeniem powództwa poprzez wstrzymanie przez Sąd wykonania zaskarżonych uchwał do czasu zakończenia niniejszej sprawy na podstawie art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z tym, iż wykonanie tych uchwał może pociągnąć nieodwracalne negatywne skutki dla Wspólnoty.
Sąd odrzucił zabezpieczenie
Do tego pozwu zostało złożona MODYFIKACJA ŻĄDANIA POZWU o
- Ustalenie, że uchwały Wspólnoty Myśliwska o numerach ........nie mają mocy uchwały, gdyż nie uzyskały wymaganej większości głosów wynoszących 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, a tym samym są uchwałami nieistniejącymi, czyli takimi, które nie zostały podjęte a tym samym nie istnieją w obrocie prawnym
- Względnie: Uchylenie uchwał ........ z powodu ich niezgodności z przepisami prawa a także naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszaniem interesów

Również Sąd zobligował Zarządcę do odpowiedzi na pozew.

Co teraz zrobić. Czy przyznać sie do niefortunnej uchwały zmieniającej sposób głosowania innymi udziałami?!
Co sie stanie jeśli zarządca przyzna się, że zamiast przeliczać udziały z KW przeliczał wg tej uchwały

Proszę o odpowiedź.

Egzo

Ja się pytam, co na to zarządca, a ty ponownie: co robić Czy wasz zarządca robi cokolwiek w sprawie procesu, czy tylko ziewa? Bo na razie to wygląda na to, że to wy prowadzicie proces, tak jakby wam bardziej zależało, żeby on został na stanowisku, niż jemu na tej posadzie. Czarno to widzę. Nie da się prowadzić procesu sądowego przez forum internetowe. Mimo to na koniec jeszcze ostatnie rady: zarządca musi się przyznać jak wyliczył udziały, m.in. po to sąd zobowiązał go do odpowiedzi - to jest podstawowa kwestia w tym procesie. Jeżeli tego nie wyjaśni, to i tak zostanie o to zapytany przez sąd. Na pytanie co zarządca powinien zrobić odpowiedź jest prosta: powinien uznać żądanie pozwu, ale nie od razu, już on powinien wiedzieć dlaczego (kodeks cywilny). Widząc jak to wszystko się toczy, to nie wiem czy dobrze robicie, że walczycie o pozostanie takiego zarządcy.

Zarządca

Jak rozumiem tą uchwałą "ucięto" deweloperowi głosy w ten sposób, że wzięto pod uwagę udział związany z lokalami położonymi w budynkach, co do których wydano pozwolenie na użytkowanie.

Tam gdzie nie ma pozwolenia na użytkowanie - nie doszło do przeniesienia własności - zastanawia mnie jednak jak to przegłosowano, deweloper musiał się zgodzić, bo nie musiał płacić a teraz mu się to nie podoba tak?

Podsumowując - z głosowania wyłączono lokale niewyodrębnione, które znajdują się w obiektach, gdzie brak pozwoleń na użytkowanie, tak?

Nowy doklejony: 19.06.14 09:04
Art. 4 ust. 1 uwl: "Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków."

W orzeczeniu z dnia 21.10.2003 r. I CK 156/ 3/8 SN zaprezentował pogląd, że "lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 uwl, które nie zostały wyodrębnione stanowią wyłączną własność dewelopera

Moim zdaniem lokale niewyodrębnione, o jakim mowa w uwl to lokale samodzielne.

A skoro brak pozwolenia na użytkowanie to nie mam mowy o samodzielności lokali.

"Bez pozwolenia na użytkowanie budynku deweloper nie uzyska zaświadczeń o samodzielności lokali orzekł Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt: I OSK 908/13). Sąd oddalił tym samym kasację dewelopera od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 2013-02-07, sygn. akt: II SA/Wr 867/12.

Więcej na ten temat w artykule:
Najpierw pozwolenie na użytkowanie - potem zaświadczenie o samodzielności lokalu

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2259-najpierw-pozwolenie-na-uzytkowanie---potem-zaswiadczenie-o-samodzielnosci-lokalu

W konsekwencji w przypadku budynków, w których nie ma jeszcze pozwoleń na użytkowanie nie ma też lokali niewyodrębnionych znaczeniu art. 4 ust. 1 uwl, bo nie ma mowy o lokalach.

Czyli ta uchwała miałaby sens.

Moim zdaniem w ogóle nie powinno było dojść do wyodrębniania lokali w nieruchomości w budowie, na tym polega cały problem.

onz3000

Witam wszystkich,
Postaram się jeszcze raz przedstawić cały problem w punktach, jeśli się powtórzę to proszę wybaczyć:
1.W 2011 roku deweloper postanawia wybudować osiedle składające się z 4 budynków mieszkalnych co daje razem 10000 udziałów w nieruchomości wspólnej. Całą inwestycję dzieli na III etapy. Etap pierwszy oddaje w użytkowanie w 2012r;
2.Ustanawiając własność dla pierwszej osoby, która nabyła lokal mieszkalny wpisuje między innymi w KW, że do zarządzania całą wspólnotą czyli etapem I, II, i III ustanawia zarządcę. Tym samym Deweloper posiada:9979 udziałów
a wyodrębniony lokal mieszkalny:21 udziałów, co daje razem 10000 udziałów w nieruchomości wspólnej;
3.Deweloper mający 9979 udziałów oraz osoba, dla której został wyodrębniony lokal mieszkalny posiadająca 21 udziałów podjęły uchwałę następującej treści:

Treść Uchwały:
Właściciele lokali nieruchomości położonej w ....... przy ul. ........... blok 1, 2, 3, 4, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla ............
Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr .................... oraz KW ................... („Nieruchomość”), działając na
podstawie art.22 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 z późn. zm.),
wyrażają zgodę na zmianę , do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Etapu 2 i Etapu 3 Osiedla, sposobu głosowania na zebraniach oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów Właścicieli Lokali Wspólnoty Mieszkaniowej „.......” w ten sposób, że głosowanie odbywać się będzie z wyłączeniem udziałów odpowiadających powierzchni użytkowej niezakończonych Etapów 2 i 3, co oznacza że:
- za 100% głosów przyjmuje się Etap 1 do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Etapu 2, a po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie tapu 2,
– za 100% przyjmuje się Etap 1 i 2 do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Etapu 3.
Deweloper do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Etapu 2 będzie wyłącznie ponosił całość kosztów Etapu 2 i 3, a po uzyskaniu pozwolenia na
użytkowanie Etapu 2 będzie ponosił wyłącznie całość kosztów Etapu 3.

4.Zarządca mając taką uchwałę wszelkie inne uchwały na przestrzeni okresu czasu kiedy przekazywano mieszkania z udziału I oraz udziału II (III etap będzie oddany za 2 miesiące), przeliczał nie wg udziałów zapisanych w KW nieruchomości wspólnej ale wg tej uchały zmieniającej sposób obliczania;
5.Powstała grupa osób, która w jednej z uchwał została wybrana na reprezentantów wspólnoty. Ta właśnie grupa nie mając podstaw (zapewne sa jakieś inne przesłanki, o których nie będę pisał bo można się zorientować co mam na myśli), za wszelką cenę chce usunąć obecnego zarządcę, wprowadzając inną firmę nie zważając na to, że właśnie ten zarządca zrobił całą "czarną" robotę i teraz ktoś ma przyjść na gotowe. Są to działania zmierzające do zrealizowania własnych interesów. Obecny zarządca dobrze sprawuje swój zarząd, i dlatego CHCEMY ABY ZOSTAŁ - nic nie zawinił.
6.Na zebraniu wspólnoty ta właśnie grupa wnosi pod głosowanie projekt uchwały o odwołanie obecnego zarządu i powołanie nowego - czyli tej firmy. We wszystkim uczestniczy Notariusz, który sporządza protokół w postaci Aktu Notarialnego
7.Obecny zarządca oblicza głosy na podstawie przygotowanych kart do głosowania, gdzie są ujęte udziały uwzględniające uchwałę a nie udziały zgodne z KW. Na tej podstawie oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwały nieznaczną ilością ponad 50% przechodzą jest to około 52%.
8.Reszte opisywałem jest pozew do Sądu.

PYTANIA:
Co zrobić aby ten zarząd pozostał