Pytania do nowego administratora
jack1
Użytkownik
Witam, wspólnota będzie wybierać nowego administratora. Jakie można zadać pytania celem sprawdzenia jego kompetencji.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Spytaj go w jakim banku weźmie kredyt komercyjny aby zapłacic długi dla dostawców mediów do lokali.
Zarządca, który dobrze orientuje się w problematyce to połowa sukcesu, wtedy np. nie wytnie drzew bez zezwolenia narażając wspólnotę na straty (bo to wspólnota będzie płacić karę), nie zawłaszczy terenu miejskiego na parking dla mieszkańców i plac zabaw dla dzieci (odszkodowanie za bezumowne korzystanie), naprawi schody, które grożą połamaniem nóg, dzięki czemu wspólnota może, np. uniknąć konieczności płacenia renty poszkodowanemu.
Zarządca nie może być leniwy, niestety dość częsty przypadek, nie wiem jednak czy na pytanie "czy jest Pani/Pan jest leniwy, odpowie szczerze.
Zarządca nie może mieć zbyt wielu wspólnot na własnej głowie, ponieważ nie będzie w stanie podołać obowiązkom - warto zawsze zapytać iloma lokalami zarządzą i ile osób je obsługuje.
Zarządca musi być mediatorem - winien unikać sytuacji konfliktowych zamiast jątrzyć, jednak konieczna jest też jego stanowczość, nie może obiecywać czegoś dla świętego spokoju, aby potem nie dotrzymać. Winien być asertywny.
Z drugiej strony - należałoby też odpowiedzieć sobie na pytanie jacy powinni być właściciele - moim zdaniem to, że są bardziej świadomi swoich praw i obowiązków jest bardzo korzystne dla zarządców, ponieważ zatrzymuje lawinę bezzasadnych żądań, jak np. domaganie się od zarządcy naprawy spłuczki w toalecie, albo usunięcia wad budowlanych, itd.
Bez szczegółów, z pytaniem jak on/ona proponował by to rozwiązać i dlaczego tak a nie inaczej.
Poza tym uważnie słuchaj, czy kandydat "wie lepiej", czy bezkrytycznie potakuje. Obie postawy to minus.
Bardzo ważna jest umiejętność tłumaczenia własnych racji, przekonywania, otwartość na kompromis.
Plusem jest też zaprzyjaźniony (zatrudniony) inspektor nadzoru (czy będzie pracował za dodatkowa kasę od zlecenia czy w ramach wynagrodzenia dla administratora).
Czy administrator współpracuje z hydraulikiem, elektrykiem, ślusarzem, gazownikiem na zlecenia czy wspólnota będzie musiała płacić co miesiąc stałą stawkę "za gotowość". To ostatnie chyba już rzadko się zdarza, ale bym dopytała.
Na razie nie wiem czy to jest jakaś różnica ale od paru dni zarząd jest wybrany z naszych właścicieli natomiast chcieliśmy wybrać jakiegoś administratora tylko do obsługi administracyjno-finansowej. Znaczy się wizja jest taka, że osoby wybrane do zarządu działają razem z administratorem, chcemy mieć duży wpływ na co idą nasze pieniądze bo do tej pory zarząd i administrowanie było w jednych rękach i my nic nie mogliśmy, jako właściciele ani prosić ani żądać traktowano nas jak dojna krowę.
Czytam różne wpisy na przeróżne tematy i jednego nie mogę pojąć - TO jest moja własność, czyli wybudowałam za swoje pieniądze razem z innymi własny dom a dochodzi do tego, że zły administrator rządzi się cudzymi pieniędzy niekiedy na moją/naszą szkodę i nic z tym nie można zrobić (chyba, że uchwałą "podziękuje mu się za świetną pracę"). Na szczęście w mojej wspólnocie są ludzie, którzy myślą podobnie do mnie, że TO MOJE/NASZE. Na chwilę obecną zrezygnowaliśmy właśnie z takiego zarządu i administrowania.
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji wynikających z praw przysługujących właścicielowi i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością.
Administrowanie nieruchomością to przejęcie większości obowiązków związanych z utrzymaniem, a pozostawienie Zarządowi Wspólnoty wszelkich decyzji dotyczących nieruchomości.
Administrowanie nieruchomością to podejmowanie bieżących decyzji (przysłowiowa decyzja o wymianie żarówki) oraz wykonywanie czynności zmierzających do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości bez zmiany jej stanu fizycznego lub prawnego, bez prawa reprezentowania właściciela, jak i bez prawa decydowania o nakładach innych niż wynika to z dyspozycji właściciela (z wyjątkiem sytuacji awaryjnych).
Wariantem godnym polecenia dla wspólnoty mieszkaniowej jest sytuacja, w której zarządza wybrany przez właścicieli Zarząd Wspólnoty, pełniący funkcję decyzyjną i kontrolną, a administruje doświadczona firma specjalizująca się w zarządzaniu nieruchomościami. Zadaniem firmy administrującej jest wykonywanie pełnej obsługi nieruchomości - technicznej i finansowej, doradzanie Zarządowi, a także przygotowywanie i przedstawianie Zarządowi do akceptacji gotowych projektów uchwał, planu gospodarczego i planu remontów. Ostateczne decyzje są podejmowane przez Zarząd (lub przez większość właścicieli w formie uchwały - dla czynności przekraczających "zarząd zwykły"), który pozostawia dla siebie funkcję decyzyjną i kontrolną.
Znając zakres obowiązków (czyli czego oczekujecie jako właściciele od zarządu i od zatrudnionego administratora pod tym kątem należy "przepytać" kandydatów. Ważne aby organ wspólnoty (zarząd) nie "wchodził w paradę" pracującemu administratorowi a administrator nie usiłował zarządzać czy nie daj boże rządzić zarządem - te podkreślone fragmenty.
U mnie jest tak, że administrator tylko wklepuje przelew (i krótki opis za co to jest) na stronie www banku. Dopiero klik członka zarządu powoduje, że przelew z banku wychodzi. Nie wiem gdzie macie konto i w jakich bankach jest możliwy taki wielopodpis.
My korzystamy z http://www.ingbank.pl/male-firmy/wspolnoty-mieszkaniowe#tab=2
Nie ma takiej drugiej rozbieżności prawnej we wspólnotach pomiędzy praktyka zarządzania a orzecznictwem sądowym.
Wielokrotnie podejmowałem ten temat i wszyscy chowają głowę w piasek.
Najlepiej potraktować to jako żart. ( średni)
On co najwyżej w następnym miesiącu zgłasza problem zarządowi, który podejmuje decyzję co z tym fantem robić.
I o tym pisze. Najprościej jest włożyć łapę do kasy wspólnoty i zapłacić za media. Tylko , czy tak to powinno wyglądać?
Można ewentualnie spytać się co by doradził zarządowi gdyby taka kwestia wystąpiła.
W ogóle sobie nie wyobrażam sytuacji by wspólnota brała kredyt aby zapłacić za niepłacących właścicieli, czyli żeby solidni właściciele płacili za tych co chcą żyć na czyjś koszt, czyli żeby zaistniała sytuacja z punktu 1.
Oto cytat. Wiesz skąd takie długi? A dodam ,ze jest to jedna z najbogatszych gmin w Polsce.
Różnie to bywa. Niby takie samo prawo , a inna interpretacja.
U mnie jest tak jak u citizena - kwartał zaległości i wezwanie. Mamy też uchwałę o odsetkach ustawowych i że wpłaty w pierwszej kolejności księgujemy na remonty i eksploatację a media na końcu.
Uchwałę o odsetkach przyjęliśmy na wszelki wypadek wiele lat temu, gdy gmina spóźniła się 3 tygodnie z zapłatą. Po awanturach odsetki zapłaciła (mieliśmy już gotowy pozew) a my przyjęliśmy uchwałę, żeby takich awantur uniknąć w przyszłości. A gmina od tamtej pory płaci jak w zegarku - co najmniej dzień przed terminem
Nie chodzi nam o zrzeczenie się odpowiedzialność wręcz odwrotnie, w naszej wspólnocie duża większość właścicieli zdaje sobie sprawę, że to "moja" własność i może wyda się niektórym, że czyn społeczny to przeszłość ale nie u nas. Jest dużo chętnych do wykonywania różnych prac na rzecz naszej wspólnoty; jak koszenie trawy czy sadzenie drzewek, które możemy kupić sami (faktura idzie do administratora) i sami wykopać dołki za które wcześniejszy zarządca za 4 drzewka po śr. 30 zł obciążył nas kwotą 650 zł.
Również nie mamy zamiaru wypuszczać z rąk naszych finansów. Na zakończenie dodam, że zarząd robi to społecznie z chęci i żadnych pieniędzy nie chce otrzymywać ( jak postawie sobie dom to małżonek za to mi nie płaci).
Chcemy coś zrobić a nie wymigać się z odpowiedzialności. Sądzę, że to forum nie licząc niektórych wypowiedzi daje pewny pogląd jak jest u innych i są dobre rady z których można skorzystać. Z ustawami tez nie jesteśmy na bakier, ale każdy przepis trzeba zrozumieć bo sami posłowie z tym maja problem. A przystojnego administratora Stasiu tobie życzę.
Pamiętam jak przeszło 2 lata temu sam zaczynałem moją "przygodę" ze wspólnotą. Też szukałem po internecie różnych informacji i zadawałem mnóstwo może naiwnych pytań, ale na szczęście spotkałem się przeważnie z życzliwymi odpowiedziami. Po tych dwóch latach paskudny, spółdzielniany budynek przybrał wspaniały wygląd, ludzie zmienili swój stosunek do swojej własności i do siebie nawzajem. Oczywiście jest bardzo wiele jeszcze do zrobienia, ale i tak jestem zagorzałym fanem wspólnot. Zarząd, w którym jestem, jest też społeczny, ale wspieramy się doświadczoną firmą administrującą, bo uważam, że sami laicy, nawet z najlepszymi chęciami, nie są w stanie dać sobie radę z prawidłowym zarządzaniem sporą nieruchomością.
Oprócz czteroosobowego społecznego zarządu jest wiele osób chętnych do działania. Wiadomo, że nie wystarcza pieniędzy (a jeszcze spółdzielnia nie chce nam oddać funduszu remontowego budynku, 400tys zł), żeby zrobić wszystko od razu, więc sporo rzeczy robimy społecznie: trawnik wokół, zasadzenia kwiatków, uporządkowanie pomieszczenia w piwnicy na "siedzibę" wspólnoty.
Jasne, że zdarzają się kłopoty: a to dach zacznie przeciekać, a to jakaś rura pęknie, a to ktoś "zapomni" przez 3 miesiące wpłacić, a to jakiś wykonawca nie wywiąże się ze zobowiązań ... Ale w sumie przez te dwa lata zrobiliśmy bardzo dużo, ku zadowoleniu właścicieli lokali, czego i Tobie życzę. Widząc Twój zapał jestem pewien, że Wam też się uda. Jeśli będziesz miał jakieś pytania - śmiało pisz. Jest też na forum możliwość zadawania prywatnych pytań (opcja "Wyślij jako prywatną wiadomość do")
Aha, panie ze wspólnoty mówią, że nasz administrator jest baaaardzo przystojny
U mnie jest tak, że administrator tylko wklepuje przelew (i przesyła skan faktury na nasze, członków zarządu adresy mailowe )
Dopiero podpis dwóch członków zarządu powoduje, że przelew z banku wychodzi. [/quote]
malowanie ... jeden wypad graficiarzy i pryśnie piękny wygląd ... takie jest życie.
Nie takie nr , po uwolnieniu zawodu zarządcy, wychodzą we wspólnotach .... każdy chce kręcić "lody" ....
W perspektywie dłuższego, demonstracyjnego tarcia to Ty będziesz mieć kłopot ze swoim wzrokiem. Nikt inny.
Zajmij się konkretami, a nie pośrednimi działaniami w stylu: palimy świeczuszki, machamy zapalonymi zapalniczkami - ruchem jednostajnym, płynnie solidarnym, kładziemy misie, tatuujemy pszczółki, malujemy kredkami i śpiewamy pioseneczki...
Zdecydowanie nie wyrażaj zgody na kredyt - złóż stosowny sprzeciw do zarządu i zarządcy/administratora w tej sprawie. To nie jest decyzja dotycząca nieruchomości wspólnej.
Odpowiednio art. 200 i 209 w Kc oraz art. 26 ust.1; art. 27; art. 29 ust. 3 UoWL.
Szczególnie ważne jest to w małej wspólnocie np. 3-5 lokalowej.
Gdyby jeden z właścicieli nie płacił a pozostali nie robili nic - dość szybko poszliby z torbami.
Tam gdzie są zatrudnieni zarządcy, administratorzy - obojętnie w jakim charakterze, zarządu czy administratora - prawie każdy z "zatrudnionych" (zgodnie ze stosowanym wzorcem) ma wpisane w umowie o zarządzanie (administrowanie) dwie, głupawe i martwe formułki: "reprezentowanie wspólnoty przed sądami, organami samorządowymi, państwowymi, instytucjami i podmiotami"; "windykowanie zaległości od właścicieli włącznie z drogą sądową".
Wystarczy, że właściciele (czasami za pośrednictwem zarządu) będą pilnować rzetelnego wykonywania obowiązków przez zarządcę, administratora i rozliczać ich za opieszałość czy zaniedbania.