Pozew przeciwko Wspólnocie
majster
Użytkownik
Dzień dobry,
Mam kłopot ze Wspólnotą, w ostatnim czasie przegłosowano uchwałę o budowie placu zabaw na osiedlu, na lokalizację wybrano teren oddalony o 10m od moich okien(zgodnie z rozporządzeniem Min Infr). Mieszkam na parterze i w momencie wyboru i zakupu mieszkania sugerowałem się jego lokalizacją która gwarantowała mi spokój, ciszę i niezakłócony widok z okien. Również cena ze względu na atrakcyjne położenie była wyższa. Teraz przed oknami będzie plac zabaw o którym nikt mi nie wspominał i nie było go we wcześniejszych planach kiedy nabywałem mieszkanie. W momencie kiedy powstanie zmniejszy się atrakcyjność mieszkania a co za tym pójdzie w przypadku próby zbycia będę musiał obniżyć cenę do poziomu takiego że nie odzyskam tego co zapłaciłem. Czy w takiej sytuacji mogę złożyć pozew do sądu przeciwko Wspólnocie za utratę wartości mieszkania?
pzdr
Tomasz
Mam kłopot ze Wspólnotą, w ostatnim czasie przegłosowano uchwałę o budowie placu zabaw na osiedlu, na lokalizację wybrano teren oddalony o 10m od moich okien(zgodnie z rozporządzeniem Min Infr). Mieszkam na parterze i w momencie wyboru i zakupu mieszkania sugerowałem się jego lokalizacją która gwarantowała mi spokój, ciszę i niezakłócony widok z okien. Również cena ze względu na atrakcyjne położenie była wyższa. Teraz przed oknami będzie plac zabaw o którym nikt mi nie wspominał i nie było go we wcześniejszych planach kiedy nabywałem mieszkanie. W momencie kiedy powstanie zmniejszy się atrakcyjność mieszkania a co za tym pójdzie w przypadku próby zbycia będę musiał obniżyć cenę do poziomu takiego że nie odzyskam tego co zapłaciłem. Czy w takiej sytuacji mogę złożyć pozew do sądu przeciwko Wspólnocie za utratę wartości mieszkania?
pzdr
Tomasz
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie istnieje coś takiego, jak lokalizacja gwarantująca spokój, ciszę i niezakłócony widok z okien. (a ciekawe, kto miałby decydować, co jest zakłóceniem, a co nie : ) )
Wyższa cena ze względu na atrakcyjne położenie - no, należałoby wykazać, że tak było istotnie. Stwierdzenia typu "wyższa cena", "atrakcyjne położenie", to są pojęcia względne.
Jeśli placu zabaw nie było we wcześniejszych planach, kiedy nabywałeś mieszkanie, to jak ktokolwiek miał Ci o nim wspominać?
Twierdzenie "W momencie kiedy powstanie zmniejszy się atrakcyjność mieszkania a co za tym pójdzie w przypadku próby zbycia będę musiał obniżyć cenę do poziomu takiego że nie odzyskam tego co zapłaciłem" - należałoby udowodnić, co nie jest chyba możłiwe. Dla niektórych będzie dokładnie odwrotnie - plac zabaw dla dzieci podniesie atrakcyjność mieszkania. Np. dla rodzin z małymi dziećmi, a przecież tacy najczęściej kupują lokale.
Pozew zawsze możesz złożyć, natomiast nie wróżę Ci sukcesu. Piszesz o utracie wartości mieszkania, ale czy masz na poparcie swojej tezy jakieś dowody, dokumenty, wyceny, analizy,ekspertyzy itp.?
Czy nie prościej na początek po prostu zaskarżyć uchwałę (termin 6 tygodni, koszt chyba 200 złotych)?
P.S. Odnośnie tej gwarancji spokoju: przypomina mi się taka sprawa, w której jakiś prawnik jechał autostradą A4, a tam były remonty z licznymi ograniczeniami prędkości, więc odmówił płacena na bramce przy wyjeździe. Potem była sprawa w sądzie i on argumentował, że płacąc przy wjeździe na autostradę, dostał od operatora gwarancję na przejazd z prędkością 130 km/h (wtedy jeszcze nie było podwyższenia do 140). No, więc ja się pytam, skąd się tacy ludzie biorą?
czy sąsiedztwo lokalu należącego do "mniejszości etnicznych" lub grup patologicznych.
Podobnie jest w twoim przypadku. Plany zagospodarowania przestrzennego (pzp) przewidują dla zabudowy mieszkalnej istnienie obiektów współistniejących/pomocniczych, takich jak: drogi, trasy rowerowe, miejsca postojowe, obiekty małej architektury, terenowe urządzenia rekreacji, place zabaw, garaże, itp. Bardzo bym się zdziwił gdyby PZP w twojej miejscowości tego nie przewidywał na obszarze zabudowy mieszkalnej. Wybudowanie przez wspólnotę czegokolwiek zgodnie z miejscowym PZP i zgodnie z Rozp. Ministra Infrastruktury, nie daje ci w sądzie najmniejszych szans (a przynajmniej nie w sprawie odszkodowania), szkoda pieniędzy na prawnika.
Życzę kolego majster wytrwałości, cierpliwości i uporu w dążeniu do celu. Pozdrawiam.
ja mówię o sytuacji w której już mieszkasz od jakiegoś czasu a nagle uchwalają ci MPZP pod autostradę lub lotnisko, w takiej sytuacji jestem - kupując mieszkanie nie było żadnych planów co do tego placu zabaw w innym przypadku z takim ryzykiem wybrałbym inny lokal
kolega wp44 chyba nigdy nie kupował mieszkania od developera, bo zazwyczaj cena lokalu zależy od jego lokalizacji w budynku. Jeśli by tak nie było to każde mieszkanie miałoby taką samą cenę za m2, a różnice pomiędzy cenami jednostkowymi różnią się w zależności od metrażu mieszkania, kondygnacji i często widoku za oknem.
niestety rozkład mojego mieszkania nie będzie atrakcyjny dla małżeństwa z dzieckiem, a singiel raczej nie będzie się zachwycał dziećmi przed oknem, no chyba że się trafi jakiś ze skrzywieniem...
Nie chodzi o to, czy twoja wspólnota miała jakieś plany w kwestii placu zabaw, ani o to, czy dany, konkretny plac zabaw był przewidziany w tym, konkretnym miejscu. Chodzi o to, czy MPZP przewiduje place zabaw jako dopuszczalny element zabudowy obszaru na którym znajduje się twój lokal. Jeżeli przewiduje (a założę się, że tak), to w sądzie nie masz szans na odszkodowanie.
Tu nie chodzi o to, że wypowiadający się wcześniej byli obiektywni czy nie - wypowiadali się na podstawie własnego doświadczenia i znajomości przepisów. Oczywiście może ktoś na tym forum napisze, że tak, masz rację, wm zadziałała bezprawnie, należy Ci się odszkodowanie, złamano Twoje prawa obywatelskie itd. Szkopuł w tym, że nic Ci po takiej opinii, bo przecież nie przedstawisz jej jako dowodu w sądzie.
Gdy zamieszkałem 10 lat temu w obecnym mieszkaniu miałem uroczy widok na łąki, rzeczułkę, lasek i wieżę zabytkowego kościółka hen w oddali. Teraz na łąkach wyrosło wielkie osiedle domków jednorodzinnych a sąsiednia wspólnota też ma plac zabaw. Nierozsądne by było żebym leciał z tym do sądu.
Z własnego doświadczenia wiem, że we wspólnocie (moja to ok 60 lokali) trudno o decyzje, które zachwycą wszystkich. Chociażby wycinka drzew, którą musieliśmy przeprowadzić. Niektórzy straszyli sądem, jeżeli utnie się chociaż jedną gałąź, a na drugim biegunie byli ci, którzy chcieli wyciąć wszystko. Trzeba było podjąć uchwałę, które drzewa przeznaczymy do wycięcia i na podstawie tej uchwały zwróciliśmy się o zgodę na wycinkę do Burmistrza. Tutaj prawdopodobnie postąpiono też z zachowaniem procedur, więc wg mnie nic nie wskórasz.
Myślę, że wiele osób na forum byłoby zainteresowanych informacją, jak się cała sprawa zakończy
http://www.tvs.pl/informacje/sad-dzierzawca-autostrady-a-4-ma-przeprosic-adwokata-2010-04-23
I adwokat nie dostał odszkodowania, 20 tyś. poszło na cele charytatywne. Szkoda ,że nie wnioskował 20 mln zł, sąd lubi być hojny, jak chodzi o cudze pieniądze. A swoją drogą to facet miał rację.
Powracam do tematu żeby zaktualizowac obecną sytuację, może kiedyś sie przyda. Sprawa idzie naprzód w pierwszej kolejności zaskarżona została uchwała przeze mnie oraz kilku sąsiadów którym ten pomysł się również nie spodobał okazuje się że nie tylko ja wybierając lokalizację mieszkania kierowałem się względem uciążliwości otoczenia równiez inni zapłacili więcej za to poczucie). Zobaczymy jak się sprawa skargi potoczy generalnie w uchwale mozna się było do kilku spraw przyczepić. Jeśli uchwała się utrzyma w dalszej kolejności temat zostanie przejęty przez kancelarię i zostanie przygotowane pismo do zarządu z informacją iż narażają Wslnotę koszty odszkodowawcze a jeśli to nie poskutkuje złożony zostanie pozew (z rozmów wynika że przeprawa będzie długa ale szanse na odszkodowanie są duże - niezbędne powołanie przez sąd biegłego rzeczoznawcy i ewentulne odwołanie/zakwestionowanie operatu jesli będzie niedoszacowany). Od razu utnę złośliwe komentarze że mecenas bajeruje żeby wyciągnąc kasę. Z racji iż jest to zprzyjąźniony człowiek z jednym z moich obecnych sprzymierzeńców w sprawie zgodził sie prowadzenie sprawy na zasadzie win-win - my wygrywamy kancelaria dostaje procent od uzyskanego odszkodowania w przypadku wybudowania placu w trakcie trawania sprawy lub jeśli nie dojdzie do wybudowania ustalona została maksymalna kwota wynagrodzenia tak więc nie sądzę żeby brał się za sprawę beznadziejną nie gwarantującą zarobku.
podrawiam wszystkich, a osoby terrozowane pseudodemokracją Wspólnotową zachęcam do walki o swoje prawa.
Może jakaś podpowiedź- dobra rada?
A co z kodeksem etyki adwokackiej, który mówi, że: "Niedopuszczalne jest zawieranie przez adwokata umowy z klientem, która przewidywałaby obowiązek zapłaty honorarium za prowadzenie sprawy uzależniony wyłącznie od ostatecznego wyniku sprawy. Adwokat może zastrzec w umowie z klientem dodatkowe honorarium za pozytywny wynik sprawy." ?
Jesteś absolutnie pewien, że prawnik nie zastrzegł sobie minimalnej opłaty sądowej wynikającej z rozporządzenia? Nie chce też osobnej opłaty za stawianie się na każdej rozprawie, zwłaszcza, że "przeprawa będzie długa", a więc rozprawy będą liczne? Naprawdę wierzysz w to, że jakiś adwokat, znajomy znajomego, podejmie się prowadzenia sprawy, która może potrwać kilka lat, nie pokrywając nawet bieżących kosztów jego zaangażowania w sprawę (np. jego czasu, dojazdów do sądu)?
A więc kolejne koszty, kolejne rozprawy, kolejne miesiące...
Ten operat ma dotyczyć czego? Ustalenia wartości mieszkania? Jeżeli tak, to operat nie może być wykonany na przesłankach hipotetycznych, czyli wtedy gdy placu zabaw jeszcze nie ma - rzeczoznawca będzie mógł zrobić operat dopiero gdy plac zabaw powstanie. To oznacza, że obecnie pozew o odszkodowanie jest bezprzedmiotowy, bo placu nie ma, a gdy przedmiot sporu już powstanie, to nic tego już nie zmieni, plac zabaw i tak będziesz miał pod oknami. Rozumiem, że w takiej sytuacji chodzi o odszkodowanie, ale jest ono mocno wątpliwe. Rozporządzenie ministra infrastruktury przewiduje (w zespole budynków) obowiązek przewidzenia placów zabaw (zależnie od potrzeb), co oznacza, że prawodawca uznaje takie obiekty na osiedlach mieszkaniowych za pożyteczne i potrzebne, a ty chcesz z tego tytułu otrzymać odszkodowanie... Skoro plac zabaw zostanie wykonany zgodnie ze wszystkimi standardami, a więc także uwzględniającymi przeciętny hałas powstający na takim obiekcie (stąd wymagane przepisami oddalenie od okien mieszkań), to rzeczoznawca nie może uznać takiego obiektu za wpływający niekorzystnie na cenę - a wręcz odwrotnie, posiadanie obiektów przewidzianych w rozporządzenia ministra infrastruktury podnosi wartość nieruchomości.
Podsumowując: o odszkodowanie mógłbyś się ubiegać, gdyby gmina dokonała niekorzystnej dla ciebie zmiany MPZP, w sytuacji gdy już byłeś właścicielem nieruchomości na obszarze objętym tym planem, ale wówczas roszczenie odszkodowawcze skierowane byłoby do gminy, a nie do wspólnoty, która wybudowała obiekt zgodnie z MPZP. Zbudowanie obiektu zgodnie z MPZP i zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, moim zdaniem wyklucza szanse na odszkodowanie.
Takie pozwy, jak ten proponowany przez adwokata, często mają na celu zastraszenie drugiej strony, po to aby przymusić ją do zawarcia ugody, ale co będzie jeśli druga strona nie przestraszy się i też weźmie adwokata? Zanim entuzjastycznie przystąpisz do długotrwałego procesu sądowego, radzę odżałować 100 zł i udać się prywatnie do adwokata aby zasięgnąć opinii - a ponieważ nigdy nie wiadomo na kogo trafisz, to najlepiej przedstaw sprawę z drugiej strony: powiedz, że obawiasz się pozwania wspólnoty przez jednego z właścicieli, który chce odszkodowania za wybudowanie placu zabaw i zapytaj, czy ten właściciel ma jakieś szanse.
Ogólnie rzecz biorąc rekomendacja typu "znajomy adwokat znajomego" nie jest zbyt silna - nadal uważam, że sprawa jest przegrana, ale chętnie dowiem się jak to przebiegło w waszym przypadku.
P.S. polecam poczytanie na temat placów zabaw na osiedlach, dwa linki pierwsze z brzegu:
http://sosnowiec.gazeta.pl/gazetasosnowiec/1,93867,14834003,Ogromny_plac_zabaw_na_osiedlu_juz_tetni_zyciem__ZDJECIE_.html
http://www.nawigator.nieruchomosci.pl/zielen-i-plac-zabaw-na-osiedlu.html
Zerowe. Plac zabaw podnosi wartość mieszkania dla małżeństwa z dziećmi.
Jeśli uchwała została podjęta z zachowaniem wszelkich wymogów formalnych, a plac zabaw jest w przepisowej odległości od budynku, to sądowne "anulowanie" uchwały nie ma żadnych szans powodzenia. Ku finansowej satysfakcji prawnika - sprawa będzie się ciągnęła latami, jeśli tylko majstrowi będzie się opłacało w tę sprawę inwestować. Czy nie lepiej zamiast długich lat wzajemnego szarpania nerwów i inwestowania w przegrana sprawę, sprzedać lokal w budownictwie wielorodzinnym i kupić domek z rozległym widokiem z tarasu?
Jeżeli sąd uzna, że uchwała zgodna jest z prawem, to nie mam mowy o delikcie a odszkodowanie w omawianym przypadku opierałoby się właśnie na odpowiedzialności deliktowej, art. 415 kc stanowi, że kto z winy swojej innemu uczynił szkodę obowiązany jest do jej naprawienia.
Podstawy zaskarżenia uchwały są bardzo szerokie - art. 25 uwl stanowi, że jedną z nich jest naruszenie interesu właściciela. Oczywiście sąd musi wyważyć dwa interesy: wspólnoty i właściciela.
Podsumowując: moim zdaniem należałoby zaskarżyć uchwałę i dopiero w razie jej uchylenia można myśleć o ewentualnym odszkodowaniu, bo wyrok będzie miał powagę rzeczy osądzonej.
Oczywiście uchylenie uchwały nie oznacza automatycznie, ze właściciel bez wątpienia wygra proces odszkodowawczy,przyczyn uchylenie może być mnóstwo.