odpowiedzialność Zarządu
bamber
Użytkownik
Prosze o zdanie!
Czy osoby ktore pelnio funkcje w Zarzodzie Wspolnoty Mieszkaniowej i w wyniku niedopelnienia obowiazkow wynikajocych z UWL mogo ponosic jakies konsekwencje??Mianowicie w sposob celowy zabiera mi sie prawo wynikajoce z art.27 UWL o wspoldzialaniu i wspoldecydowaniu nieruchomoscio wspolno.Nie jestem o niczym informowany.Zwracalem sie juz pisemnie w oparciu o art.32 ust.1,2 o powiadamianie mnie o zebraniach i nic!Poprzez takie dzialanie przeszla uchwala ktora jest niezgodna z prawem a dotyczy art.12 ust.2. i ponosze koszta ktore nie so adekwatne do moich udzialow,a termin 6-ciu tygodni juz przeszedl do zaskarzenia uchwaly.Czy moge na drodze cywilnej dochodzic od czlonkow zarzodu naprawienia strat jakie ponosze przez to- celowe-dzialanie ???
Czy osoby ktore pelnio funkcje w Zarzodzie Wspolnoty Mieszkaniowej i w wyniku niedopelnienia obowiazkow wynikajocych z UWL mogo ponosic jakies konsekwencje??Mianowicie w sposob celowy zabiera mi sie prawo wynikajoce z art.27 UWL o wspoldzialaniu i wspoldecydowaniu nieruchomoscio wspolno.Nie jestem o niczym informowany.Zwracalem sie juz pisemnie w oparciu o art.32 ust.1,2 o powiadamianie mnie o zebraniach i nic!Poprzez takie dzialanie przeszla uchwala ktora jest niezgodna z prawem a dotyczy art.12 ust.2. i ponosze koszta ktore nie so adekwatne do moich udzialow,a termin 6-ciu tygodni juz przeszedl do zaskarzenia uchwaly.Czy moge na drodze cywilnej dochodzic od czlonkow zarzodu naprawienia strat jakie ponosze przez to- celowe-dzialanie ???
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Oczywiście, ponoszą odpowiedzialność. Cywilnoprawna sprowadza się do dwóch art. 415 i 471 k.c.
415 kc - odpowiedzialność deliktowa z czynów niedozwolonych,
471 kc - odpowiedzialność kontraktowa.
Podstawowa przesłanka odpowiedzialności - szkoda.
2)"w sposob celowy zabiera mi sie prawo wynikajoce z art.27 UWL o wspoldzialaniu i wspoldecydowaniu nieruchomoscio wspolno.Nie jestem o niczym informowany.Zwracalem sie juz pisemnie w oparciu o art.32 ust.1,2 o powiadamianie mnie o zebraniach i nic!"
To byłby trudny proces z 471 kc , teoretycznie możliwy, musiałby Pan udowodnić szkodę powstałą na wskutek takich działań oraz związek przyczynowy.
3)"Poprzez takie dzialanie przeszla uchwala ktora jest niezgodna z prawem a dotyczy art.12 ust.2. i ponosze koszta ktore nie so adekwatne do moich udzialow,a termin 6-ciu tygodni juz przeszedl do zaskarzenia uchwaly"
Skoro zarząd nie powiadamia o zebraniach, ani o podjętych uchwałach, to termin 6 tygodniowy biegnie dla Pana inaczej - a to od dnia powiadomienia o treści uchwały.
"Termin 6-cio tygodniowy do zaskarżenia uchwały jest zawity, co oznacza, że wniesienie pozwu po jego upływie skutkować będzie oddaleniem powództwa. Ale czy zawsze? Przecież może mieć miejsce taka sytuacja, gdy właściciel nie zostanie powiadomiony o zebraniu a dopiero po jakimś czasie uzyska wiadomość o podjętych uchwałach, wówczas nie mógłyby ich skutecznie zaskarżyć. Pozostawiłoby to „furtkę" tym zarządom, które naruszają zasady prawidłowej gospodarki. Właściciel nie zawiadomiony o zebraniu, w zasadzie nie mógłby zaskarżyć skuteczenie uchwały na nim podjętej."
Więcej w artykule na stronie czasopisma:"Wadliwe zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej a termin do zaskarżenia uchwał"
http://www.zarzadca.pl/content/view/451/32/
Z orzecznictwa na ten temat:
"Sąd podkreślił, że uchwała 4/2005 została przez powódkę zaskarżona w terminie, ponieważ nie umożliwiono jej zapoznania się z pełnym projektem tej uchwały, a o istnieniu uchwały w tej treści dowiedziała się dopiero z odpowiedzi na pozew, czemu pozwana nie zaprzeczyła"
Więcej:
http://www.zarzadca.pl/content/view/571/94/
Zarząd A odbiera malowanie elewacji budynku. Na roboty jest 3-letnia gwarancja.
Po 2 latach następuje zmiana zarządu na zarząd B.
Pojawiają się wady - łuszczy się farba na rynnach i odpada tynk w miejscach jego napraw.
W dokumentach jest pismo sierowane przez zarząd B do wykonawcy ale brak jego reakcji.
Mimo ponagleń zarząd B dopuszcza do przedwanienia - upływu 3 lat - nie wnosi sprawy do sądu.
Czy taki zarząd będzie mi łatwo i skutecznie pozwać o odszkodowanie?
Jaki mam na to termin?
Sądzę, że w pierwszej kolejności należy szczegółowo wyjaśnić tę sprawę.
"Mimo ponagleń zarząd B dopuszcza do przedwanienia - upływu 3 lat - nie wnosi sprawy do sądu"
Czy właściciele ponaglali zarząd w tej sprawie? Jak zarząd tłumaczy to zaniechanie?
Odpowiadając na pytania - w dużym skrócie - termin ten wynosi lat 10, ale nie jest dłuższy niż trzy lata od momentu, gdy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i jej sprawcy.
Odpowiedzialność z 471 kc: Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Bezwzględnie musi Pan udowodnić:
1) powstanie szkody, jej wysokość,
2) zaniechanie członków zarządu lub nienależyte wykonywanie obowiązków,
3) związek przyczynowy pomiędzy pkt 1 i 2, tzn., że szkoda powstała z tego powodu, że zarząd zaniechał lub nienależycie wykonał.
W razie udowodnienia powyższego, pozwany może uwolnić się od odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi (np. brak środków na koncie, które były konieczne do zainicjowania procesu,etc.). Proszę bardzo uważnie przeanalizować dokumentację, umowę z wykonawcą, pisma, faktury, etc., ale również protokoły z zebrań oraz umowę z administratorem (jeżeli taką zawarto).
Czy ten zarząd to zarząd w rozumieniu art. 20, czy zarządca, któremu powierzono zarząd notarialnie? Bo jeżeli zarządca (mam na myśli powierzenie w trybie art. 18 uwl), to o ile w umowie nie zawarto upoważnienia do reprezentowania wspólnoty przed sądem, konieczna była uchwała.
Wykonawca udzielił w umowie 3 letniej gwarancji na wykonane roboty.
Te roboty to naprawy uszkodzeń i malowanie elewacji.
Po ok. 2 latach naprawy zaczęły samoczynnie odpadać w kilkunastu miejscach na powierzchniach ok. A4 i zaczęła płatami odchodzić farba z rynien.
Tuż przed upływem gwarancji był przegląd komisyjny z udziałem zarzadu, tym który zrezygnował z wniesienia sprawy do sądu.
W protokole jest wykaz tych wad + zalecenie: "przemalować"
Wykonawca ograniczył się jedynie do pomalowania jedynie cześci złuszczonych, resztę pozostawił a teraz ta reszta się złuszczyła.
Wykruszonych plomb (z powodu ich samoczynnego rozpadu) nie ruszył/naprawił wcale.
Zarząd nie wniósł sprawy do sądu aby zapobiec przedawnieniu.
Czy wycenę szkody mogę oszacować na podstawie mojego udziału w koszcie pomalowania i naprawienia dziur/łat w całym budynku?
Np. koszt napraw 3 tys * mój udział w nieruchomości = wartość szkody = wartość sporu?
Jeśli zarząd jest 3 osobowy to mogę sobie swobodnie wybrać jedną z nich - dłużnika?
Pewnie że wolałbym żeby usunięto wady elewacji z całego bydynku a nie zwracano mi tylko wartość mojego udziału.
No ale jak mnie sąsiad z wiekiego zarządu ignoruje bo woli mieć spokój i nie tarmosić się z wykonawcą to niech spada przed telewizor.
Nie po to jest w zarządzie aby powodować, że ja płacę za brakorobów.
Zarządy muszą zrozumieć, że ich działania lub bezczynność może ich kosztować.
Należy jeszcze rozważyć jedną kwestię - kto może inicjować proces.
Na pewno wspólnota mieszkaniowa, ale czy poszczególni właściciele? Jeżeli działają na zasadzie art. 209 kc, to tak- ale wtedy wartość przedmiotu sporu winna być liczona od całości.
Do Zarządcy: członkowie niektórych zarządów nie tłumaczą swojego postępowania, mają nas gdzieś, nie znalazłam jeszcze konkretnej odpowiedzi, czy podpowiedzi jak sobie(w pojedynkę) dać radę w takiej sytuacji.
Jest to rzeczywiście problem ale jak dojdzie do wniesienia pozwu wyliczę wartość sporu i zaczekam na wezwanie sądu na uzup. braków formalnych.
To sędzia wydając odpowiednie postanowienie udzieli mi prawie darmowej "porady prawnej".
Ja albo wpłacę wpisowe albo... dostanę zwrócony pozew - to sposób pewny i tani.
Pozostaje jednak problem kto ma być pozwany?
Wspólnota?
Zarząd?
Kowalski z wieloosobowego zarządu?
W piśmiennictwie zgodnie przyjmuje się, że do stosunku członkostwa w zarządzie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego regulujące problematykę zlecenia.
Moim zdaniem (podkreślam - to moje zdanie) w zakresie odpowiedzialności jego członków, obowiązujący jest art. 745 kodeksu cywilnego stanowiący: jeżeli kilka osób dało lub przyjęło zlecenie wspólnie, ich odpowiedzialność względem drugiej strony jest solidarna.
Członkowie zarządu odpowiadają więc solidarnie, teoretycznie może Pan pozwać któregokolwiek z nich, choć radzę pozwać wszystkich ( z ostrożności procesowej).
2. Na pewno wspólnota może pozwać członków zarządu a Pan wspólnotę - jednak proszę zwrócić uwagę na art. 209 kc - czynności zachowawcze właściciela. W piśmiennictwie zgodnie przyjmuje się, że właściciel może występować zamiast wspólnoty- ale wówczas, wydaje się, że powinien wpłacić cały wpis.
Może Pan złożyć pozew i ewentualnie zaskarżyć postanowienie o odrzuceniu pozwu, gdyby Sąd obciążył od całości. Proszę podać jako wps wartość wyliczoną do udziału.
1. Kopiuję istotne w sprawie dokumenty. Umowę z wykonawcą + aneksy, kosztorysy ofertowe + powykonawczy.
+ protokoły odbioru. + Pisma zgląszające usterki + protokół z przeglądu przed zakończenim gwarancji.
+ pismo zarzadu do wykonawcy o wykonanie napraw.
2 .Skałdam pismo u administratora kierowane do Wspólnoty mieszkaniowej o wyjaśnienie sprawy. Na kopii żądam potwierdzenia jego wpływu.
W piśmie daję 2 tyg. czasu od daty złożenia na odp. pod rygorem skierowania sprawy do sadu.
3. Jeśli dostaję odp. w terminie typu "bo nie uznaliśmy za celowe kierowanie sprawy do sądu" lub nie dostaję w ogóle odpowiedzi
to składam pozew o zapłatę. Wartość sporu określam z mojego udziału w robotach naprawy. Pozywam cały skład zarządu z imienia i nazwiska.
4. Czekam na wezwanie sądu na dokonanie wpisu stosunkowego.
Czy o czymś zapomniałem?
Proponuję jeszcze porozumieć się z prawnikiem, aby przeanalizował zebraną dokumentację.
http://www.zarzadca.pl/content/view/704/32/