Obowiązki zarządcy obiektu budowlanego
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
Kontrola opisana poniżej, musi być dokonywana dwa razy na rok, a nie jak to opisano raz na dwa lata 
<br /><br />Cyt.:<br />"4) kontrole dokonywane raz na dwa lata – obowiązek dotyczy budynków większych – o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2 – okresowa dokonywana co najmniej dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada – osoba dokonująca kontroli obowiązana jest bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli – art. 61 ust. 1 ok. 3"
<br /><br />Cyt.:<br />"4) kontrole dokonywane raz na dwa lata – obowiązek dotyczy budynków większych – o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2 – okresowa dokonywana co najmniej dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada – osoba dokonująca kontroli obowiązana jest bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli – art. 61 ust. 1 ok. 3" Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Oczywista jest konieczność zmian w prawie budowlanym jak i uowl, ale póki to nie nastąpi będzie wolnoamerykanka.
Próbuję znaleźć gdziekolwiek w Internecie Polską Normę PN-M.-34507:2002 , która rzekomo określa zakres kontroli gazowej. Chyba jest SUPER TAJNA. No nikt jej nie zna. Może ktoś mi pomoże?
http://www.gasitec.pl/?p=o_gazie_3
http://filefolder.pl/download/normy_budowlane_PN-M-34507:2002.zip
http://plikos.net/?wut=normy_budowlane_PN-M-34507:2002
Wyrok NSA z dnia 25 lipca 2008 (II OSK 1214/07)
gecon - czy Ty rozumiesz tekst pisany? To orzeczenie NSA "głosi" ,że Zgadzam się z tym i nie polemizuje, ale nie zgadzam się taką interpretacją ,NIE SĄDU ALE ANONIMOWEGO AUTORA ARTYKUŁU Ja jako jednoosobowy Zarząd właścicielski WM jestem zarządcą obiektu budowlanego? A może jestem jego właścicielem? To byłoby fajnie, to jaką rolę odgrywają mieszkańcy? To po co mi jakieś uchwały? W tym zakresie jest luka w przepisach i ją powinni nasi dzielni reprezentanci w Sejmie poprawić. Ale na razie to się męczą nad poprawą , czy np. balustrada balkonu to część wspólna czy prywatna. No ale żyjemy w teoretycznym państwie.
Autor artykułu najważniejsze tezy oparł na tym właśnie wyroku.
Jest jeszcze jeden wyrok w którym PINB chciał obciążyć karą licencjonowanego zarządcę (firmę) nieruchomości pełniącego zarząd powierzony, że to niby on jest zarządcą budynku i odpowiada za przeglądy.
Tamten sąd podobnie jak NSA jasno wyklarował co oznacza pojęcie "zarządca budynku (obiektu)" i kto nim może być w budynku wspólnoty - na pewno nie zarząd i nie zarządca czy administrator.
Do tego nie są potrzebne żadne zmiany legislacyjne - wystarczy czytać teksty przepisów prawa ze zrozumieniem. Nie nie jesteś - przeczytaj jeszcze raz orzeczenie to zrozumiesz (powinieneś) i nie będziesz zdziwiony, nie ma żadnej luki prawnej. No i już podobno została tylko .....kamieni kupa, więc cała reszta jest nieważna.
Ja Ci mogę pomóc, ale wszystko zależy od tego, czego konkretnie potrzebujesz. Jeśli chciałbyś np. żebym Ci podesłał skan na priv, to oczywiście nie ma takiej opcji.
Pzdr
Pzdr
Czy posiada tytuł własności. Absurd.
Jak widzisz Gecon ja mam problem z czytaniem ze zrozumieniem.
Tylko mi nie pisz że wszyscy własciciele lokali to wspolnota.
Własciciele to własciciele. Maja akty notarialne. Sa włascicielami lokali. Wspólnota to osoba ustawowa i nie ma żadnego aktu notarialnego dającego prawo do własności nawet 1 kafelka na korytarzu.
Załóżmy jednak że wspólnota jest zarządcą budynku. To w jaki sposób ma realizować swoje obowiązki.
Włąsciciele lokali mają podpisać umowę ( 100%) z jakąś osoba fizyczną czy prawną?
Kużwa . Po co mi to wszystko:sad:
:shocked:
Pamiętaj, że art 1 ma też ustęp 2(to tak na marginesie).
Moja przygoda akademicka skończyła się kilkadziesiąt lat temu więc wybacz - wolę praktykę. No to masz taką zagadkę:
Budynek i teren wokół (działka) wspólnoty zamieszkały przez 40 właścicieli został w całości wykupiony - wszystkie lokale i działka, grunt (udziały) - czyli stał się w pełni prywatnym budynkiem (tak jak posesja z domem jednorodzinnym) - tyle że ma 40 współwłaścicieli.
Czy oni są właścicielami tylko korytarzy i dachu (NW), czy też są właścicielami wszystkiego? Jeżeli nie są właścicielami wszystkiego to kto jeszcze wg ciebie ma tytuł prawny do tej nieruchomości? Kto niby miałby być właścicielem? Kto odpowiada za utrzymanie budynku (obiektu) i terenu zgodnie z prawem budowlanym i innymi przepisami? To nie ja pisałem takie stwierdzenia, to inny użytkownik przywoływał art. 6 ( w temacie: czy mamy "uchwały wspólnoty" czy "uchwały właścicieli lokali".
Jeżeli ani zarząd art 20 ani zarządca art18.1 ( pojęcia administrator UoWL nie stosuje)
nie może być w rozumieniu ustawy budowlanej zarządcą obiektu budowlanego to niby dlaczego ma nim być wspólnota mieszkaniowa ? Bo co ? Bo tylko to zostało?
W takim wypadku normalnym wnioskiem jest stwierdzenie że UoWL tego problemu nie rozstrzyga.
Kompetencje wspolnoty są przeciez ograniczone wyłącznie do NW ( co strasznie wielu boli). trudno utożsamiac w jakikolwiek sposób pojęcie obiekt budowlany z pojęciem nieruchomości wspólnej zdefiniowanej w UoWL
Jedynym sensownym rozwiązaniem jest zasosowanie pkt2 art1 UoWL.
A z punktu widzenia KC dla mnie jest wszystko proste, i logiczne.
Z NIERUCHOMOŚĆI ( def KC) zostały wyodrębnione 40 nieruchomości lokalowych ( 100%).Własciciele tych nieruchomości lokalowych maja prawo do zarządzania tym budynkiem ( obiektem budowlanym) ( def ustawa budow).są oni bowiem współwłaścicielami całej nieruchomości ( także budynku)W jaki sposób to juz inny problem.
Własciciele tych 40 lokali tworzą fizycznie wspólnote mieszkaniową, ale także podmiot prawny ( osobę ustawową) ale nie mają prawa wystepować jako zarządca obiektu budowlanego bo jako osoba ustawowa nie są włascicielm tego budynku na podstawie UoWL.
Natomiast sa współwłaściclemi budynku z punktu widzenia KC - ale przecież nie jako wspólnota.Takiego pojęcia w KC nie ma.
Gecon ponawiam do Cebie pytanie:Załóżmy jednak że wspólnota jest zarządcą budynku. To w jaki sposób ma realizować swoje obowiązki jako zarządca budynku?
Gdy przekonasz do swoich racji wszystkich sędziów w Polsce, gdy zmienią wydane wyroki itd to ....wtedy wrócimy do takich gdybań.
Właściciel posesji z budynkiem jednorodzinnym jest właścicielem wszystkiego a nie tylko części wspólnych z żoną, jest też zarządcą całego budynku w rozumieniu prawa budowlanego, może siebie też nazywać nawet administratorem nieruchomości.
W podanym moim przykładzie (40 współwłaścicieli) jest identyczna sytuacja tyle, że zamiast jednego wlaścicielea prawo własności przysługuje 40 właścicielom.
Ci właściciele są właścicielami terenu (gruntu) i całego budynku a nie tylko NW.
Całość - wszystko, teren budynek (tablice na budynkach mają treść: Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości i tu adres). Może jest gdzieś tablica o treści: (40 współwlaścicieli nieruchomości przy ul..)? - są ich własnością.
Jeszcze raz przytoczę: i ponawiam pytanie kim kieruje i kogo reprezentuje zarząd?
Wspólnotę, wszystkich właścicieli, osobę prawną (co w nią wchodzi) czy tylko NW wspólnoty (bo o niej tylko mowa w UoWL)?
Kto reprezentuje wspólnotę przed organami GUS? co sprawozdawczość ma wspólnego z częściami wspólnymi ?
Poprzez swój organ- zarząd.\
Taka jest praktyka - Gecon ...ale nie prawo.
Prawo jest takie ze UoWL nie rozstrzyga tej sprawy tylko KC. Ale sądy nie moga podjąc innej decyzji.
Dlaczego ? Bo sądy w Polsce uzurpują sobie prawo do stanowienia prawa. Wciskaja w zakres NW obowiazki wspólnoty które w zaden sposób nie sa związane z definicja NW.
Stąd zwykli ludzie tacy jak ja mają tak zlsowane mózgi, ze nic nie rozzumieją z rzeczywistości w której zyją.
Tak przynajmniej wynika z orzeczeń podejmowanych przez Sądy.( np.: majątek wspólnoty( to od SM) odrębny od właścicielskiego, głosownie właścicieli garażu wielostanowiskowego)
Inną sprawą to brak nowelizacji prawa - kodeksu cywilnego po wprowadzeni USTAWY O WŁASNOŚCI LOKALI w życie.
KIedys orzecznictwo sądów było dla mnie wyrocznią. Ale kiedy SN w czasie 5 lat podejmuje 3 inne z soba uchwały np: w sprawie interpretacji ar21 UoWL to naprawde mozna sie załamać.
Sam fakt że projekt zmian UoWL wciska sie w projekt zmian prawa spółdzielczego potwierdza stanowisko KubyP.
Jak zdążyłeś zauważyć mimo... czasem ostrej polemiki , na nikogo się nie obrażam i dzięki temu ziarenko kiełkuje i...powoli rośnie.
Jego odpowiedzi nie są mi do niczego przydatne.
Dla mnie poniższy zapis ustawowy jest oczywisty:
"...Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz..."
Krótko, prosto i zwięzłowato.
Tu nie ma podziału na NW czy właścicieli, nie ma wyszczególnienia w jakich sprawach reprezentuje (GUS?) a w jakich nie.
Budynek wspólnoty (wraz z wykupionym gruntem) jest współwłasnością 40 właścicieli. Oni są właścicielami murów, dachu, klatek schodowych, także swoich lokali i terenu wspólnoty.
Jako, że trudno byłoby w tak dużych wspólnotach (40 i więcej) pełnić wszystkim właścicielom rolę zarządcy obiektu (budynku), ustawa nakazuje wybrać organ przedstawicielski - zarząd.
No oczywiście możesz dalej mnożyć swoje wątpliwości - dzielić każde zdanie UoWL na czynniki pierwsze ale praktyka i utrwalone orzecznictwo jest takie a nie inne.
Każdy człowiek ma swój rozum , niech wiec z niego korzysta ...
Twoje wpisy choć są populistyczne i wielu sie na nie łapie , nie są przydatne w mojej działalności wspólnotowej.
Masz dylemat : to twój problem ...
Żeby mógł być reprezentantem wspólnoty musi mieć to umieszczone w umowie o powierzeniu zarządu. Jeżeli nie ma to właściciele muszą mu uchwałą udzielić takiego pełnomocnictwa.
Krótko....
I dokończ to zdanie...
Prawo w Polsce znają najlepiej i rozumieją najlepiej właśnie sądy (sędziowie). Sąd może wydać wyrok błędny, czasem niesprawiedliwy, może dojść do pomyłki sądowej, ale żeby zaraz "sądy nie rozumieją prawa". Przelicytowałeś samego siebie
Nowy doklejony: 31.07.14 00:36 O tym napisałem w tym wpisie, co ..., co Ci się nie spodobał. Rozkazy nie są tu na miejscu.
Ludzie na ten temat pisza artukuły. A Ty byś chciał jednym zdaniem.
Zdaje się mieszkamy w dwóch rożnych Państwach o nazwie Polska . Jak sądy tak rozumieją sprawy wspólnot mieszkaniowych , to dlaczego tak często zmieniają diametralnie swoje wyroki np. w sprawie majątku odrębnego do majątku właścicielskiego czy w sprawie podzielności udziałów w przypadku garażu wielostanowiskowego. Przykładów mona by mnożyć , po prostu ręce opadają ...
Dalej nic nie ku^masz
Za rok to dopiero będą jaja , jak tylko na podstawie dowodów dostarczonych do Sądu, będą zapadać wyroki z pominięciem przewodu.
Chyba jednak zaczynam coś kumać :bigsmile: Nie sądzisz?
tu nie chodzi o nieomylność i wiarę we własne "naj", a praktykę nabytą w Sądach ... co Sąd to inny wyrok , a największą obrazą dla Najjaśniejszego Sądu jest to, by się powoływać na cudze decyzje/wyroki , sędziowie na dorobku tego nie lubią...
Jezeli SN nie potrafi przez 20 lat się zdecydować czy podanie dłuznika do sądu należy do zakresu zwykłego zarzadu i po 20 latach ustawy zmienia radykalnie swój pogląd to dla mnie to jest śmieszna instytucja.
Ale ....masz. Nie będę utożsamiał sie z toba
http://www.zarzadca.pl/content/view/583/94/
W linku masz przeciez wszystko.
W uchwale III CZP 129/08 SN powołuje się na postanowienie III CZP 62/05 oraz wyrok I CKN 489/00 jako sprawy, w których roztrząsany był problem reprezentacji wspólnoty przez zarządcę powołanego w trybie art. 18 ust. 1. Przy czym w wyroku I CKN 489/00 de facto nie ma nic odnośnie reprezentacji. Możliwe, że w aktach jest jakieś wezwanie do złożenia pełnomocnictwa i z tego wezwania należy wnosić o stanowisku SN odnośnie prawa do reprezentowania przez zarzadcę wspólnoty, albo to przywołanie to pomyłka ze strony SN, albo chodzi o jeszcze coś innego. Tak czy inaczej, ani w wyroku, ani w uzasadnieniu nie ma żadnej wzmianki o problemie reprezentacji, więc nie ma się jak odnieść do I CKN 489/00 odnośnie reprezentacji WM przez zarządcę.
Zostaje III CZP 129/08 i III CZP 62/05. Jednakże <b>sprzeczność między stanowiskami SN w obu tych sprawach jest jedynie pozorna i wynika z błędnej interpretacji orzeczenia III CZP 62/05.</b>
Po pierwsze, to <b>Zarządca</b> prawidłowo Ci wskazał https://forum.zarzadca.pl/komentarz/76235/ (ale niestety, nie załapałeś), że sąd w sprawie III CZP 129/08 zajmował się uprawnieniem zarzadcy do <b>działania przed sądem</b>. Więc najpiew Ci wyjaśniam, że pełnomocnictwo procesowe jest pełnomocnictwem szczególnego rodzaju. Jest udzielane nie na podstawie przepisów k.c. jak "zwykłe" pełnomocnictwo, a jest udzielane na podstawie przepisów k.p.c. Więc jeżeli sąd <b>ogranicza się</b> do odmówienia zarządcy powołanego w trybie art. 18 ust. 1 prawa do reprezentowania wspólnoty przed sądem, to <b>w żaden sposób nie wypowiada się w kwestii prawa zarządcy do reprezentacji wspólnoty na podstawie przepisów k.c.</b> W sprawie III CZP 62/05 SN również zajmował się kwestią uprawnienia zarządcy do działania przed sądem. Z tym, że wobec III CZP 129/08 zachodzi jedna istotna różnica. W sprawie III CZP 62/05 SN <b>odmówił powzięcia uchwały</b> wskazując:
<i>Prezentowane wywody prowadzą do wniosku, że istnieją wystarczające, jurydyczne argumenty, mogące służyć dla przyjęcia stanowiska, zgodnie z którym zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r., może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy). W związku z tym w istniejącym stanie prawnym nie było zasadniczej potrzeby udzielania przez Sąd Najwyższy odpowiedzi na przedstawione przez Sąd Okręgowy zagadnienie prawne i dlatego orzeczono jak w postanowieniu.</i>
Jako te prawne argumenty, SN wskazał odesłanie w art. 33, który odsyła w szczególności do art. 21 ust. 1 uznając, że sprawa z przepisami jest jasna i nie wymaga wykładni. SN zastosował, chociaż nie napisał tego wprost, paremię http://pl.wikipedia.org/wiki/Clara_non_sunt_interpretanda. Mówiąc potocznie, uznał sprawę z prawniczego punktu widzenia za banalną i stwierdził, że sąd zadający pytanie samodzielnie powinien poradzić sobie z odpowiedzią na postawione przez siebie pytanie. I prawdę mówiąc trudno się z takim stanowiskiem nie zgodzić. Każdy prawnik wie, na czym polega "odpowiednie" stosowanie przepisów. SN w uzasadnieniu III CZP 62/05 łagodnie i niezauważalnie przechodzi od przywoływania art. 21 ust. 1 do przywoływania art. 21 ust. 2 co jeśli nie zmienia rangi zagadnienia, to przynajmniej wprowadza zamieszanie podnosząc "poziom niejasności" przepisów.
Pytającym w sprawie III CZP 62/08 był Sąd Okręgowy w Szczecinie. SO w Szczecinie chyba nie poradził sobie z odpowiedzią na pytanie (albo uznał, że najlepiej będzie, jak się zasłoni autorytetem SN), bowiem ten sam Sąd był zadającym pytanie również w sprawie III CZP 129/08. Wobec takiego obrotu sprawy (jesli uwzględnić kto pytał - lekko kompromitującego dla pytającego) SN chcąc, nie chcąc musiał się zająć sprawą ponownie.
W uchwale III CZP 129/08 SN powtórzył swoje argumenty ze sprawy III CZP 62/05, tzn. jest art. 33, który odsyła m.in. do art. 21 ust. 1. SN wykluczył przy tym, zastosowanie art. 21 ust. 1 do zarządcy jako przepisu określającego <b>kompetencje</b> zarządcy <b>wprost</b>:
<i>nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 u.w.L do określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy</i>
Trudno takiem stanowisku nie przyznać racji ponieważ pogląd przeciwny <b>zrównywałby instytucję zarządcy</b> z instytucją <b>zarządu</b> (i sprzeniewierzałby się zasadzie stosowania przepisów "odpowiednio"), gdy tymczasem z powodów oczywistych obie te instutucje pozostają odrębne. Ustawodawca te dwie instytucje rozróżnia konsekwentnie: "<b>Zarząd lub zarządca</b>, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1". W konsekwencji SN musiał uznać, że zarządca powołany w trybie art. 18 ust. 1 <b>nie jest upoważniony do reprezentowania wspólnoty przed sądem</b>. Przy czym <b>nie wykluczył</b> uprawnienia zarządcy do reprezentowania wspólnoty w ogóle, wskazując że:
<i>Ponadto w art. 33 u.w.L zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty <b>przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych</b>, nie dotyczy on natomiast przedstawicielstwa procesowego.</i>
Zatem obie sprawy III CZP 129/08 oraz III CZP 129/08 mają wspólną konstatację: art. 21 ust. 1 w związku z art. 33 <b>stosuje się do zarządcy</b> - z zastrzeżeniem: <u>odpowiednio</u>. Różnica między obiema sprawami jest taka, że na pytanie prawne (co do meritum oba pytania sprowadzały się do tego samego zagadnienia, mimo odmiennej redakcji każdego z pytań), które było zadane w obu sprawach. W III CZP 129/08 SN odpowiedział negatywnie, natomiast w sprawie III CZP 62/05 <b>nie odpowiedział w ogóle</b>. Trudno w takiej sytuacji uznać, że w oba orzeczenia stoją ze sobą w sprzeczności, skoro w jednym z nich SN stanowiska nie zajął. Przypisywanie SN, że w sprawie III CZP 62/05 SN uznał, że zarządca może reprezentować wspólnotę przed sądem wynika z błędu w interpretacji tego orzeczenia.
Nie jest dla mnie do końca jasne, dlaczego SN w sprawie III CZP 129/08 odciął się od "stanowiska" SN w sprawie III CZP 62/05, uznając, że SN w sprawie III CZP 62/05 przyznał zarządcy kompetencje do reprezentowania wspólnoty przed sądem. Komentatorzy uchwały III CZP 129/08 zwracają uwagę, że "odrzucenie" stanowiska SN ze sprawy III CZP 62/05 w sprawie III CZP 129/08 nastąpiło faktycznie bez podania powodów. Jednakże nie mogło być inaczej, gdyż w sprawie III CZP 62/05 SN, odmawiając odpowiedzi na zadane pytanie, stanowiska nie zajął. Nie była możliwa zatem polemika ze stanowiskiem SN wyrażonym w sprawie III CZP 62/05, gdyż tego stanowiska w zakresie interesującym sąd tam po prostu nie było.
W uzasadnieniu III CZP 129/08 mamy:
<i>Nie podzielając poglądu przedstawionego w <b>przytoczonej uchwale</b></i>
Gdy tymczasem <b>przytoczone zostało jedynie postanowienie odmawiające</b> powzięcia uchwały. Albo "oczywista pomyłka pisarska" - skoro wcześniej w uzasadnieniu jest mowa o postanowieniu III CZP 62/05, a być może chodziło o to, że jeżeli w sprawie III CZP 62/05 SN jednak nie wypowiedział się negatywnie, uprawnym pozostaje domniemanie, że SN <b>może dopuszczać taką wykładnię</b>, w której art. 21 ust. 1 przyznaje zarządcy kompetencje do występowania w imieniu wspólnoty przed sądem. Ale najprawdopodobniej SN takim, a nie innym powtórnym przywołaniem sprawy III CZP 62/05, a także przez samo przywołanie wcześniej sprawy I CKN 489/00 "puścił dym" przedstawiając zgadnienie, o które pytał SO jako "sporne" w orzecznictwie i w ten sposób niejako przykrywając pewną nazwijmy łagodnie "niefrasobliwość" SO w zadaniu pytania prawnego, pytania odnośnie zagadnienia, które wcześniej zostało uznane przez SN za trywialne (prawie).
Konkluzja może być tylko jedna: linia orzecznicza w zakresie zastosowania art. 21 ust. 1 do zarządcy, w zakresie prawa zarządcy do reprezentowania wspólnoty <b>przed sądem</b> <u>jest spójna</u>. Jest kilka orzeczeń sądowych, gdzie sądy powołują się na uchwałę III CZP 129/08, natomiast nie ma, a przynajmniej nie znam orzeczenia, które powoływałoby się na postanowienie III CZP 62/05 jako stanowisko SN, które nie wyklucza reprezentacji wspólnoty przez zarządcę <b>przed sądem</b> na podstawie art. 21 ust. 1. Otwartą kwestią pozostają kompetencje zarządcy do reprezentowania wspólnoty w pozostałym zakresie wyłącznie na podstawie art. 21 ust. 1