Kto ustala źródło przecieku
tomek-k
Użytkownik
Dzień dobry,
mam następujący problem. Blok, spora wspólnota mieszkaniowa, zewnętrzna firma zarządzająca. Od dwóch lat po każdym deszczu narożnik (sufit i dwie ściany) w pokoju ulegają mi zawilgoceniu (odpada farba, beton się wykrusza). Nad zalewanym narożnikiem znajduje się odkryty taras wspólny dla wszystkich mieszkań na piętrze powyżej. Części tarasu pomiędzy poszczególnymi mieszkaniami oddzielone są ściankami z tworzywa. Miejsce zalewania jest właśnie "styczne od dołu" z taką granicą pomiędzy dwoma mieszkaniami powyżej.
Przedstawiciel zarządcy na podstawie oględzin tylko w moim mieszkaniu (nigdy nie był i nie widział tarasu) stwierdził, że zalewane odbywa się z mieszkaniu powyżej (nieszczelna izolacja balkonu).
Sąsiad z góry "naprawił" swój taras wyklejając go papą (naklejoną na kafelki) i definitywnie zakończył sprawę, twierdząc, że teraz nie cieknie już od niego. Jako inne możliwe źródła wskazuje taras sąsiadujący lub nawet dach budynku, ale właściwie nie wie skąd, wie tylko, że nie od niego. Teoretycznie może mieć rację, to może być jeden lub drugi taras, ale równie dobrze ścianka oddzielające obie części (woda spływa po ściance i nóżkach, które są wbite w posadzkę), ale najprawdopodobniej jest to jednak jego taras, na którym stoi woda, niektóre kafelki przed położeniem papy latały luzem, a położenie papy jakby nieco zredukowało intensywność zalewania
Zarządca opierając się na tych jedynych wątpliwych oględzinach w moim mieszkaniu upiera się, że to lokal powyżej. Właściciel mieszkania powyżej po wątpliwej naprawie twardo twierdzi, że to nie on.
Proszę o pomoc, jakie kroki mogę podjąć, aby doprowadzić do usunięcia przecieku? (nie interesuje mnie kwestia dochodzenia odszkodowania)
1. Czy zarządca ma tu jakieś obowiązki? (ustalenie źródła przeciekania, wymuszenie naprawy od członka, który jej odmawia)
2. Czy istnieje jakaś droga sądowa wymuszająca usunięcie usterki.
3. Czy każde takie zalanie po każdym deszczu jest osobną szkodą? Czy tylko po remoncie. Czy może w ogóle liczy się tylko raz.
Będę wdzięczny o jakikolwiek punkt zaczepienia.
mam następujący problem. Blok, spora wspólnota mieszkaniowa, zewnętrzna firma zarządzająca. Od dwóch lat po każdym deszczu narożnik (sufit i dwie ściany) w pokoju ulegają mi zawilgoceniu (odpada farba, beton się wykrusza). Nad zalewanym narożnikiem znajduje się odkryty taras wspólny dla wszystkich mieszkań na piętrze powyżej. Części tarasu pomiędzy poszczególnymi mieszkaniami oddzielone są ściankami z tworzywa. Miejsce zalewania jest właśnie "styczne od dołu" z taką granicą pomiędzy dwoma mieszkaniami powyżej.
Przedstawiciel zarządcy na podstawie oględzin tylko w moim mieszkaniu (nigdy nie był i nie widział tarasu) stwierdził, że zalewane odbywa się z mieszkaniu powyżej (nieszczelna izolacja balkonu).
Sąsiad z góry "naprawił" swój taras wyklejając go papą (naklejoną na kafelki) i definitywnie zakończył sprawę, twierdząc, że teraz nie cieknie już od niego. Jako inne możliwe źródła wskazuje taras sąsiadujący lub nawet dach budynku, ale właściwie nie wie skąd, wie tylko, że nie od niego. Teoretycznie może mieć rację, to może być jeden lub drugi taras, ale równie dobrze ścianka oddzielające obie części (woda spływa po ściance i nóżkach, które są wbite w posadzkę), ale najprawdopodobniej jest to jednak jego taras, na którym stoi woda, niektóre kafelki przed położeniem papy latały luzem, a położenie papy jakby nieco zredukowało intensywność zalewania
Zarządca opierając się na tych jedynych wątpliwych oględzinach w moim mieszkaniu upiera się, że to lokal powyżej. Właściciel mieszkania powyżej po wątpliwej naprawie twardo twierdzi, że to nie on.
Proszę o pomoc, jakie kroki mogę podjąć, aby doprowadzić do usunięcia przecieku? (nie interesuje mnie kwestia dochodzenia odszkodowania)
1. Czy zarządca ma tu jakieś obowiązki? (ustalenie źródła przeciekania, wymuszenie naprawy od członka, który jej odmawia)
2. Czy istnieje jakaś droga sądowa wymuszająca usunięcie usterki.
3. Czy każde takie zalanie po każdym deszczu jest osobną szkodą? Czy tylko po remoncie. Czy może w ogóle liczy się tylko raz.
Będę wdzięczny o jakikolwiek punkt zaczepienia.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ale co jest czynnikiem rozstrzygającym, czy taki taras jest częścią wspólną? Jako całość korzysta z niego więcej niż jedno mieszkanie, jednak poszczególne części tarasu są wydzielone - przedzielone ściankami, a każda część należy tylko do jednego lokalu. Ciężko to opisać - każdy lokal ma jakby zadaszony balkon, który zamiast przedniej barierki przechodzi w wystający poza obrys budynku metrowy taras wzdłuż całego bloku łączący te balkony. Zarządca nazywa poszczególne części balkonami (prawdopodobnie przez częściowe zadaszenie) i powołuje się na wyrok, kto ma pokrywać koszty napraw lokali pomocniczych służących wyłącznie zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych zamieszkałych w lokalu.
Niestety tego typu przecieki przy tych konstrukcjach zdarzają się bardzo często ze względu na wadliwe wykonanie takich tarasów - nieuwzględniające ich podwójnej roli. Nie ma nic gorszego niż kupić mieszkanie pod tarasem.
Niestety nie. Nade mną znajduje się mieszkanie o identycznej wielkości i układzie. Różnica jest tylko w tarasie, który jest tylko na tym najwyższym piętrze i wystaje poza obrys budynku (pod tarasem nic nie ma). Może poglądowy obrazek:
http://zapodaj.net/fae7de869ea99.jpg.html
Umową (uwaga: nie uchwałą - taka uchwałę można "obalić") właściciele mogą wyłączyć pewne części wspólne ze wspólnego utrzymywania (nie odbiera to statusu części wspólnej, a jedynie wpływa na podział i przeniesienie kosztów), ale nie przypuszczam, żeby komuś chciało się bawić w takie detale. Dopóki zarządca nie pokaże Ci dokumentu, w którym wyraźnie będzie stwierdzone, że nastąpiło jakieś wyłączenie, to możesz być głuchy na wszelkie argumenty, że to nie jest cześć wspólna. I domagaj się naprawy tarasu.
bardzo duże prawdopodobieństwo
a kto odebrał od niego tę robotę ?
Kto nadzorował prace ?
Czy papa została wywinięta na odpowiednią wysokość na ścianę?
To , że ktoś coś po pacykował i robił przy tym szum, nie oznacza, że jest dobrze wykonane...
nie jest częścią wspólną, ale pomieszczeniem pomocniczym właściciela lokalu, który z niego korzysta
Nie trzeba cytować SN wystarczy pomyśleć. Jeżeli <b>mi</b> leje się na głowę, bo <b>Ty</b> masz balkon, to znaczy, że <b>obaj</b> korzystamy z balkonu. Tyle, że Ty inaczej i ja inaczej. A jak już musisz, to najpierw przeczytaj całe orzeczenie, a potem zacytyj uczciwie.
[code]Kategoria "pomieszczenia przynależnego", jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie części składowej rzeczy według Kodeksu cywilnego, a zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny balkonu <b>uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku</b> w tym sensie, iż <b>ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako pomieszczenia przynależnego</b>. Innymi słowy, balkony mogą zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, który <b>dotyczy przedmiotowej sprawy</b>, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu.
Jak klient z góry naprawiał / remontował balkon mógł to naprawić , ale po co ... jemu się nie leje
poniżej przykład
Dokładnie tak.
Taras nie jest jednak, jak pojawiło się w innym poście, w żadnym miejscu dachem "pokoi" poniżej.
Winny przecieku został wskazany wg mnie na chybił-trafił. Zgadzam się, że jest on najbardziej prawdopodobny, ale wcale tak być nie musi.
Sąsiad z góry "naprawiał" taras cztery razy i po czwartym razie stwierdził (sam sobie), że teraz już nie leci od niego i nic więcej nie zrobi. Mogę z nim rozmawiać i słać pisma, ale za każdym razem usłyszę to samo, że "nie wie, skąd leci, ale teraz już nie od niego". Twierdzi, że nawet jeśli zarządca powoła rzeczoznawcę, to on powoła swojego (wiem, że ma takie możliwości). Dodam, że po przedostatniej naprawie parchy na ścianie pojawiają się znacznie wolniej.
Zarządca twierdzi, że jest to sprawa między nami i jeśli sąsiad naprawił i dalej leci, to źle naprawił.
Nie bardzo mnie interesują szczegóły określenia współwłasności, bo opowiadając o płytach balkonowych na tym etapie nic od nikogo nie wskóram. Druga strona powie "nie". Bardziej chodziło mi o radę, jakie formalne kroki podjąć, aby wyegzekwować jednoznaczne stwierdzenie źródła przecieku i jego naprawę.
Moje przemyślenia jako, zaznaczam, zupełnego laika:
- Na co się powołać, aby wymusić od Zarządcy określenie źródła przecieku. Czy w ogóle ma taki obowiązek.
- Czy mogę się domagać po każdym deszczu protokołu zniszczenia? Czy jest to osobna szkoda, mimo że zmiany na ścianie i suficie postępują wolno i dopiero kilka dni po opadach, i po pojedynczych opadach są trudno zauważalne. Kombinuję tu w kierunku powiększania wysokości szkoda, aby być może kwota większa niż 600-700 złotych pojedynczej naprawy przestraszyła winnego.
- Czy ma jakieś znaczenie, że po opadach na tarasie stoi woda i taras ma prawdopodobnie źle wykonane spady. (Gwarancji dewelopera już nie ma).
- Czy ma znaczenie, że taras przecieka także w innym miejscu. Woda w czasie opadów leci ciurkiem na chodnik i tarasy położone cztery piętra niżej na parterze. (Chodzi mi o przerzucenie odpowiedzialności za dopilnowanie naprawy na Zarządcę).
- I w ostateczności, choć to chyba pytanie bardziej na forum prawnicze, czy mogę złożyć pozew, gdy nie wiem, kogo pozwać. Żeby to sąd wskazał winnego i nakazał mu naprawy.
Że jest to część wspólna. Zbierz wszyskie argumenty za i nie daj się zamotać. Prywatna jest tylko warstwa wierzchnia (płytki).
Dowiedz się, gdzie wspólnota ubezpieczyła nieruchomość i zgłaszaj do tego ubezpieczyciela każdorazowo szkodę, jak tylko będziesz miał mokrą plamę. To może być dobra forma nacisku. A jeżeli sie nie uda, to i tak powinieneś mieć 3-4 protokoły. Głównie chodzi o to, aby pokazać, że problem jest powracający. Rób też zdjęcia we własnym zakresie. Mogą się przydać.
Szkoda polega na tym, że Ci przecieka. Również, ale w dużo mniejszym stopniu na tym, że np. łuszczy się farba. Dopóki przeciek nie zostanie zlikwidowany malowanie ma mały sens.
Może mieć. Najprawdopodobniej ma. No to wspólnota ma problem.
Ma. Dowodzi złego wykonania tarasu.
Nie ma orynnowania? Ci którym kapie mają z kolei prawo domagać się założenia rynien. Nie musisz przerzucać. Zarządca <u>jest</u> odpowiedzialny i nie za pilnowanie, a za usunięcie problemu.
To Ty musisz prawidłowo wskazać, kto jest odpowiedzialny za przeciek. Jeżeli popełnisz tutaj błąd - przegrywasz. Ale najpierw musisz zebrać dowody, że ten kto powinien dokonać naprawy, nie zrobił tego. A więc to jeszcze, jeszcze.
Tak, czy inaczej porozmawiaj ostatni raz z zarządcą. Jak się nie dogadasz, zacznij pisać. Składaj pismo i żądaj powierdzenia odbioru. Lepiej żeby te wszystkie papiery okazały sie niepotrzebne, niż żebyś musial za dwa lata zaczynać od poczatku, Ja Ci życzę, abyś przebił sie przez mur pt. "nie moja sprawa" i nie musial iść do sądu, ale na wszelki wypadek zbieraj papiery.
Rozumiem. Przed sądem jak najbardziej, obawiam się jednak, że w rozmowie z Zarządcą moje laickie argumenty o własności poszczególnych elementów płyt balkonowych niewiele się zdadzą, jeśli druga strona wie swoje.
Robię, ale dopiero od dwóch miesięcy. Zdjęcia sprzed roku ma też pewnie ubezpieczyciel (zgłaszałem szkodę ze swojej polisy) i Zarządca z pierwszych oględzin.
Od czasu do czasu remontuję. Raz ściana się tak wykruszyła, że odpadł karnisz. Poza tym łudzę się, że to opóźni pojawienia się grzyba - biorę leki immunosupresyjne i pleśń w domu w moim przypadku jest szczególnie niebezpieczna. Ściana i sufit nie są jednak nigdy mokre. Tylko zimniejsze.
Wygląda to tak:
http://zapodaj.net/a604975bc3540.jpg.html
To zdjęcie ode mnie, ale u góry jest analogicznie. Woda nie spływa w kierunku tych odpływów. Dodatkowo woda spływa po tych blaszanych parapetach, zawija się na nich i skapuje na cokoły od góry skutecznie je drążąc. Na tarasie nade mną część kafli cokołu w ten sposób odpadła.
A to taras od dołu:
http://zapodaj.net/a2b8a7db60506.jpg.html
Tam gdzie widać mech woda cieknie ciurkiem.
Dziękuję.
Dziś po 7 cogodzinnych telefonach (w biurze jest tylko sekretarka, która nie chce przyjąć żadnego zgłoszenia i udaje, że nie dostaje maili, inne osoby są na szkoleniach, zebraniach, urlopach, mają przyjść lub już były i nigdy, mimo obietnic, nie oddzwaniają) udało mi się z kimś pomocnym i rozsądnym porozmawiać. W przyszłym tygodniu mają zadzwonić i umówić się na kolejną inspekcję. Jeśli przegram w tej turze, zostaje mi sąd, ale liczyłem, że mogę tak wnieść sprawę, aby to sąd rozstrzygnął na moją prośbę, kto jest winny.
Właściwie jest jeszcze jedna możliwość - mogę naprawić taras na swój koszt, co może być tańsze niż proces. Absurd.
No to wygląda, że możemy miec jeszcze jedną przyczynę. To może nie być przeciek, ale mostek termiczny i wilgoć bierze się z osiadania pary wodnej.
Właśnie dlatego namawiałem Cię na pisanie. Nie masz pojęcia, ile może czasem zdziałać pismo.
Nie wiem, co ostatecznie osiągniesz. Jak znam życie ("zarządców"), przyjdą, popatrzą, pokiwają głową, może nawet przyznają Ci rację, protokołu nie podpisza bo "nie ma takiej potrzeby", coś Ci obiecają ("trzeba będzie się tym zająć"), wrócą do siebie i zapomną. A jak nie zapomną, to przyślą jakiegoś wykonawcę, który zrobi wyprawki i pomaluje. I jak im za pół roku udowodnisz, że zgłaszałeś problem? No, ale może niepotrzebnie czarno widzę.
Na dobrą sprawę jeśli Twoje rozmowy z zarządca nie przynoszą rezultatu, to jest to powód do zmiany zarządcy. A może i zarządu jeśli zarząd pilnuje, aby zarządcy nie stała się krzywda (co się niestety zdarza dosyć często). Jeżeli natomiast wspólnota nie przyzna Ci racji i nie zmieni zarzadcy, ani nie zobowiąże zarzadcy do dokonania napraw, to niestety pozostaje Ci droga sądowa przeciwko wspólnocie. Do tego w ogóle nie powinno dojść, bo przecież to wasz wspólny problem i interes - dobry stan techniczny budynku.
Tak więc lepiej dla Ciebie będzie jeśli wejdziesz do nowego zarządu i poszukasz takiego zarządcy, który da sobie z problemem tarasów radę, niż procesy, albo działanie samemu.
Naprawę we własnym zakresie to bym Ci z różnych względów odradzał. Tu przede wszystkim potrzebny jest budowlaniec z doświadczeniem, a najlepiej jeszcze z uprawnieniami, który to wszystko na miejscu dokładnie obejrzy i jednoznacznie powie co jest nie tak i jak to naprawić.