Uchwalanie stawki oplat.

Stanislaw

Witam
Czy Zarząd wspólnoty lub Zarządca może zaproponować w Uchwale o wysokości oplat, jednakową stawkę (ryczaltową) dla każdego lokalu na wynagrodzenie zarządcy ? (inne skladniki oplat wyliczono % do posiadanych udzialów).
W Ustawie o wlasności lokali Art.17 pisze, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej każdy wlaściciel lokalu odpowiada w części odpowiadającej jego udzialowi w tej nieruchomości.Chcialbym się dowiedzieć czy uchwala przeglosowana prze wlaścicieli posiadających większościowe udzialy nie narusza prawa mniejszości? Jeżeli narusza to w jakim sądzie można tą uchwalę zaskarżyć i ile to kosztuje?

Haneczka

[cite] Stanislaw:[/cite]Witam
Czy Zarząd wspólnoty lub Zarządca może zaproponować w Uchwale o wysokości oplat, jednakową stawkę (ryczaltową) dla każdego lokalu na wynagrodzenie zarządcy ?

Nie. Nie może.

[cite] Stanislaw:[/cite]
Chcialbym się dowiedzieć czy uchwala przeglosowana prze wlaścicieli posiadających większościowe udzialy nie narusza prawa mniejszości?

Tak. Narusza zasadę prawidłowego zarządzania i interes części właścicieli.

[cite] Stanislaw:[/cite]Jeżeli narusza to w jakim sądzie można tą uchwalę zaskarżyć i ile to kosztuje?

W sądzie okręgowym. Koszt: 200 zł.

KubaP

[cite] Stanislaw:[/cite]
Czy Zarząd wspólnoty lub Zarządca może zaproponować w Uchwale o wysokości oplat, jednakową stawkę (ryczaltową) dla każdego lokalu na wynagrodzenie zarządcy ? (inne skladniki oplat wyliczono % do posiadanych udzialów).

Nie może, jest to niepoprawne , bo ...

[b]Art. 12.[/b]

[b]2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali [color=#f00]w stosunku do ich udziałów. [/color][color=#00f]W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej [/color]w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
[/b]
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

[cite] Stanislaw:[/cite]W Ustawie o wlasności lokali Art.17 pisze, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej każdy wlaściciel lokalu odpowiada w części odpowiadającej jego udzialowi w tej nieruchomości.
Chcialbym się dowiedzieć czy uchwala przeglosowana przez wlaścicieli posiadających większościowe udzialy nie narusza prawa mniejszości?

nie wiem co rozumiesz pod pojęciem właściciel większościowych . We wspólnocie pod pojęciem "właściciel większościowy" rozumie się takiego właściciela, który posiada ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej .
Jeżeli dwóch właścicieli tworzący te samą rodzinę i ma w sumie ponad 50% udziału, nie uznaje się, że jest to właściciel większościowy.

Podstawową zasadą przy głosowaniach jest zasada głosowania własnym udziałem w NW.

[b]Art. 23.[/b]
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. [b]Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, [/b]chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Stanislaw

KubaP
nie wiem co rozumiesz pod pojęciem właściciel większościowych . We wspólnocie pod pojęciem "właściciel większościowy" rozumie się takiego właściciela, który posiada ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej .
Jeżeli dwóch właścicieli tworzący te samą rodzinę i ma w sumie ponad 50% udziału, nie uznaje się, że jest to właściciel większościowy.
Odpowiadam Kubie: Wlaściciele większościowi o czym pisalem to dwaj niespokrewnieni wlaściciele których suma udzialów przekracza 50% udzialów w nieruchomości wspólnej. Żeby bylo ciekawiej to jeden z nich jest wlaścicielem lokalu użytkowego, a drugi lokalu mieszkalnego, pozostali czterej wlasciciele posiadają nierówne, ale dużo mniejsze udzialy. Ponieważ uchwaly podejmowane są wedlug wielkości udzialów (brak uchwaly, że na każdego właściciela przypada jeden głos), to ww porozumieli się i glosują te uchwaly, które są korzystne dla Nich, ale krzydzące dla mniejszościowych udzialowców. Nie jest to pierwsza opisana jw. sytuacja, ale kolejna !

KubaP

[cite] Stanislaw:[/cite]

KubaP
nie wiem co rozumiesz pod pojęciem właściciel większościowych . We wspólnocie pod pojęciem "właściciel większościowy" rozumie się takiego właściciela, który posiada ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej .
Jeżeli dwóch właścicieli tworzący te samą rodzinę i ma w sumie ponad 50% udziału, nie uznaje się, że jest to właściciel większościowy.

Odpowiadam Kubie:
Wlaściciele większościowi o czym pisalem to dwaj niespokrewnieni wlaściciele których suma udzialów przekracza 50% udzialów w nieruchomości wspólnej. Żeby bylo ciekawiej to jeden z nich jest wlaścicielem lokalu użytkowego, a drugi lokalu mieszkalnego, pozostali czterej wlasciciele posiadają nierówne, ale dużo mniejsze udzialy.

Ponieważ uchwaly podejmowane są wedlug wielkości udzialów (brak uchwaly, że na każdego właściciela przypada jeden głos), to ww porozumieli się i glosują te uchwaly, które są korzystne dla Nich, ale krzydzące dla mniejszościowych udzialowców. Nie jest to pierwsza opisana jw. sytuacja, ale kolejna !

To nie zachodzi tu łamanie prawa .... pozostaje ci tylko walczyć o "sprawiedliwość" wg ciebie ... w Sądzie lub... zmienić wspólnotę sprzedając lokal.

Egzo

[cite] Stanislaw:[/cite]Wlaściciele większościowi o czym pisalem to dwaj niespokrewnieni wlaściciele...

pozostali czterej wlasciciele posiadają nierówne, ale dużo mniejsze udzialy.

Jeżeli ilość lokali odpowiada ilości właścicieli, to macie 6 lokali, wobec tego jesteście małą wspólnotą mieszkaniową, gdzie w ogóle nie podejmuje się uchwał. W takich wspólnotach, w sprawach zarządu nieruchomością wspólną przekraczających czynności zwykłego zarządu, wymagana jest zgoda 100% właścicieli lokali - zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 199 kc) a nie z ustawą o własności lokali. Uważam, że ustalenie zasad wynagradzania administratora jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, wobec tego bez twojej zgody nie można tego dokonać.

KubaP

[cite]Staniosław:[/cite]Właściciele większościowi o czym pisałem to dwaj niespokrewnieni właściciele, których suma udziałów przekracza 50% udzialów w nieruchomości wspólnej.
Żeby bylo ciekawiej to jeden z nich jest wlaścicielem lokalu użytkowego, a drugi lokalu mieszkalnego, pozostali czterej wlasciciele posiadają nierówne, ale dużo mniejsze udzialy.

jeżeli jest tylko 6 lokali w nieruchomości to jesteście tzw. małą wspólnotą mieszkaniową i obowiązuje was zapis z ustawy k.c. dział Współwłasność od art.195

[b]Art. 199[/b]. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz [b]do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. [/b]W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

[cite]Egzo[/cite]wobec tego jesteście małą wspólnotą mieszkaniową, gdzie w ogóle nie podejmuje się uchwał.

Uchwały właściciele lokali podejmuje się, nie dlatego, czy są "małą" czy "dużą" wspólnotą, ale w celu porządkowym i dowodowym niezależnie od wielkości wspólnoty.

elan124

KubaP: Uchwały właściciele lokali podejmuje się, nie dlatego, czy są "małą" czy "dużą" wspólnotą,

Podejmowanie uchwał w "małej" wspólnocie zależy (w przypadku zatrudnienia) w dużej mierze od "profesjonalizmu" Pana Administratora... :bigsmile:

KubaP

[cite] elan124:[/cite]

KubaP: Uchwały właściciele lokali podejmuje się, nie dlatego, czy są "małą" czy "dużą" wspólnotą,
ale w celu porządkowym i dowodowym niezależnie od wielkości wspólnoty.

Podejmowanie uchwał w "małej" wspólnocie zależy (w przypadku zatrudnienia) w dużej mierze od "profesjonalizmu" Pana Administratora... :bigsmile:

Podejmowanie uchwał w "małej" wspólnocie zależy od roztropności, odpowiedzialności właścicielei lokali, którzy wybrali porządek i profesjonalizm w zarządzaniu nieruchomością... :bigsmile:... a nie urojonej antypatii do Administratora (osoby lub firmy) wg elan124, którzy wg niego, wymyślili "uchwały właścicieli lokali"

Uchwała właścicieli lokali jest najjaśniejszą i najbardziej czytelną dla Sądów formą wyrażenia woli właścicieli lokali.

elan124

KubaP: Uchwała właścicieli lokali jest najjaśniejszą i najbardziej czytelną dla Sądów formą wyrażenia woli właścicieli lokali.

A kogóż to tak cytujesz... ? :bigsmile:

KubaP

[cite] elan124:[/cite]

KubaP: Uchwała właścicieli lokali jest najjaśniejszą i najbardziej czytelną dla Sądów formą wyrażenia woli właścicieli lokali.

A kogóż to tak cytujesz... ? :bigsmile:

a kogo byś chciał , może być to moja "złota myśl" ... na pohybel

elan124

KubaP: może być to moja "złota myśl"... na pohybel

Na nieszczęście... !? :bigsmile:

Stanislaw

Byli byśmy malą wspólnotą gdyby nie zapis w uchwale wspólnoty (podjętej w obecności notariusza i zapisanej w akcie notarialnym)zmieniającej sposób zarządu nieruchomością wspólną z zarządu sprawowanego na podstawie art.19 ustawy na zarząd sprawowany przez wlaścicieli lokali lub osoby fizyczne spoza ich grona wybrane na zebraniu w trybie art.20 ustawy o wlasności lokali . W dalszym ciągu z opinii KubyP, Egzo i Elana124 nie wiem czy podjęta uchwala ryczaltowa jest prawidlowa, czy niezgodna z prawem i czy można ją zaskarżyć i jakie są szanse jej unieważnienia ?

man

[cite] Stanislaw:[/cite]Byli byśmy malą wspólnotą gdyby nie zapis w uchwale wspólnoty (podjętej w obecności notariusza i zapisanej w akcie notarialnym)zmieniającej sposób zarządu nieruchomością wspólną z zarządu sprawowanego na podstawie art.19 ustawy na zarząd sprawowany przez wlaścicieli lokali lub osoby fizyczne spoza ich grona wybrane na zebraniu w trybie art.20 ustawy o wlasności lokali . W dalszym ciągu z opinii KubyP, Egzo i Elana124 nie wiem czy podjęta uchwala ryczaltowa jest prawidlowa, czy niezgodna z prawem i czy można ją zaskarżyć i jakie są szanse jej unieważnienia ?

Małą wspólnotą jest WM opisana w art 19 UoWL.
Nie da się uchwałą zmienić ilości lokali we WM a od niej zależy czy WM jest mała w rozumieni art 19 UoWL.
Poza tym, co sposób zarządu ma wspólnego z podanymi przez Ciebie artykułami UoWL?
Sposób zarządu można ustalić na podstawie art 18 UoWL.
Jeżeli lokali jest mniej niż 7 to obowiązuje was art 19 a art 20 was nie dotyczy.

Dla dużej WM wszystkie koszty zarządu nieruchomością wspólną są zależne od udziałów i nie może to być żaden ryczałt a wiec zaskarżenie takiej uchwały wprowadzającej ryczałt ma bardzo duże szanse powodzenia. Piszę duże a nie 100% bo w polskich sądach wszystko jest możliwe, nawet wyroki łamiące prawo.

Jeżeli podlegacie pod art 19 UoWL to uchwała o której piszesz jest nieskuteczna ponieważ wymagana jest jednomyślność.
Przy braku jednomyślności spory rozstrzyga sąd.

gecon

Stanislaw:
W dalszym ciągu z opinii ....., Egzo i Elana124 nie wiem czy podjęta uchwala ryczaltowa jest prawidlowa, czy niezgodna z prawem i czy można ją zaskarżyć i jakie są szanse jej unieważnienia ?

Mimo otrzymanych odpowiedzi, że nie można tak ustalać stawki wynagrodzenia, zdania fachowców są jednak inne.
Jak chociażby w tym artykule:
http://www.administrator24.info/artykul/id6250,wynagrodzenie-zarzadu-lub-zarzadcy
Obsługa administracyjna lokalu 100m i 50 m jest taka sama i zajmuje tyle samo czasu więc poniekąd jest to uzasadnione (ryczłat). Z drugiej strony wspólnota a więc zarządca ma się zajmować głównie NW a nie lokalami właścicieli, więc wg udziałów winno być.
Niektórzy, wbrew zapisom UoWL nie zaliczają wynagrodzenia do kosztów zarządu bo na koszty zarządu płaci się zaliczki a przecież wynagrodzenie to jest wynagrodzenie a nie zaliczka.
Nie widzę potrzeby zaskarżania tej uchwały bo szanse, że jakiemuś sędziemu będzie się chciało zagłębiać w niuanse zarządzania/administrowania daną wspólnotą są marne - pójdzie po najmniejszej linii oporu czyli wyda wyrok w zależności od stopnia rozgrzania.
Odradzam toczenie bojów o taka uchwałę - "gra nie warta świeczki". Przy niewielkiej wspólnocie tak proste problemy należałoby rozwiązywać na zasadzie dogadywania się, argumentów za i przeciw itd.

Stanislaw

Opinia gecona oraz polecony artykul przemawiają do mnie. Taka jest polska rzeczywistość, prawo sobie, a życie sobie.
Mala wspólnota, proste problemy a porozumienia trudno osiągnąć. Wygląda na to, że będę sponsorowal jako najmniejszy udzialowiec , tych którzy posiadają dużo większe udzialy w nieruchomości wspólnej, ponieważ przeglosowują te uchwaly które są dla nich korzystne finansowo!

KubaP

[cite]gecon:[/cite]Obsługa administracyjna lokalu 100m i 50 m jest taka sama i zajmuje tyle samo czasu więc poniekąd jest to uzasadnione (ryczałt).

w teorii wszytko jest cacy, a tak w realu nie jest .

Wspólnota nie płaci Adminowi od ilości czasu poświęconego na danego właściciela lokalu, ale za obsługę wszystkich właścicieli lokali (ryczałt)

Właściciel nie płaci za obsługę indywidualną, ale zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z posiadanym udziałem w NW.

Art. 14.
[b][color=#f00]Na koszty zarządu nieruchomością wspólną[/color] [/b]składają się w szczególności:
..........1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
..........2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
..........3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
..........4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
..........5) [b][color=#f00]wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy[/color].[/b]

i to by było na tyle ...

[cite]gecon:[/cite]Niektórzy, wbrew zapisom UoWL nie zaliczają wynagrodzenia do kosztów zarządu, bo na koszty zarządu płaci się zaliczki a przecież wynagrodzenie to jest wynagrodzenie, a nie zaliczka.

jest to błędna interpretacja i szkodliwa dla sprawy wspólnot mieszkaniowych.
Właściciel lokalu na wszelkie wydatki wspólnoty wpłaca ZALICZKI ( te podstawowe zostały wymienione art.14 UoWL - na koszty zarzadu nieruchomością wspólną) ; niezależnie czy dotyczą wynagrodzenia sprzątaczki czy Administratora czy też opłaty za energię elektryczną czy media .

Zacytowany przez gecona artykuł jest jedną z hipotez jaką sobie polak (który posiada duże udziały w NW) wymyślił, a co najgorsze, że głosi to w piśmie fachowym.

Pamiętać należy, że ustawodawca w art. 12 ust. 2 kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej nakazuje obciążać właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów, ale nie mówi nic o wynagrodzeniu zarządu lub zarządcy. Właściciele muszą (ustawowo!) sfinansować np. remont dachu proporcjonalnie do posiadanych udziałów, ale na wynagrodzenie zarządcy mogą składać się inaczej – tak, jak to wspólnota określi przy pomocy uchwały.

Rozliczanie wynagrodzenia zarządcy „po równo” jest uzasadnione również tym, że znaczną część swojej pracy świadczy on na rzecz poszczególnych właścicieli lokali (to np. indywidualne rozliczenia, dostarczanie korespondencji).

Według jakich kryteriów powinno być określane ich wynagrodzenie? Nie sądzę, aby ktokolwiek mógł je ustalić w sposób, który byłby do zaakceptowania przez wszystkich właścicieli lokali. Mogliby się wśród nich znaleźć tacy, którzy poprosiliby sąd o rozstrzygnięcie. [b]A jestem przekonany, że wyroki byłby odmienne w zależności od sądu.[/b]

[cite]Stanisław:[/cite]Wygląda na to, że będę sponsorowal jako najmniejszy udzialowiec , tych którzy posiadają dużo większe udzialy w nieruchomości wspólnej,

wcale nie musisz, wystarcz tylko zaskarżyć taką sytuacje do Sądu .