Wyrok SN przeciwko wspólnotom (i zdrowemu rozsądkowi)

MarcoPolo

No i niestety stało się - zwlekanie przez posłów z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma koszmarnie niesprawiedliwy finał w Sadzie Najwyższym:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2381-fundusz-remontowy-spoldzielni-nie-jest-sprawa-wspolnoty-mieszkaniowej
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2374-iv-csk-47013-zdolnosc-sadowa-wspolnoty-mieszkaniowej

Wspólnota wyodrębniona z zasobów spółdzielni mieszkaniowej występowała w sądach wszystkich instancji z powództwem przeciwko spółdzielni o zwrot niewykorzystanych środków z funduszu remontowego sprzed przejścia na zarząd właścicielski. Chociaż sądy niższych instancji przyznawały rację wspólnocie, sąd najwyższy orzekł, że powództwo jest niedopuszczalne, bo "Wspólnota nie ma bowiem zdolności sądowej do dochodzenia należności z tego tytułu, gdyż roszczenie dotyczy okresu przed jej powstaniem"

„Wspólnota mieszkaniowa nie powinna występować w innej roli, niż została przewidziana dla niej w ustawie ustrojowej. Ma ona zatem zdolność prawną tylko w granicach celów wspólnoty mieszkaniowej. Takim celem jej działania nie jest uzyskanie na swoją rzecz składnika majątkowego, związanego z gospodarowaniem między innymi tymi lokalami przez osobę prawną, jaką jest spółdzielnia mieszkaniowa” – wyjaśnił uzasadniając orzeczenie.

Jest to orzeczenie rodem z zapadłego komunizmu i to na Kubie - dla sędziego bez merytorycznej wiedzy i wyobraźni z faktu, że spółdzielnia jako zarząd powierzony zarządzała majątkiem właścicieli lokali i pieniędzmi wpłacanymi na fundusz remontowy budynku nie wynika, że musi się z tego rozliczać w sytuacji, gdy właściciele zmienili sposób zarządu.

Ciekawe jak ten [...] sędzia wyobraża sobie rozwój sytuacji, w której wszyscy właściciele lokali w budynku mają odrębną własność lokali i wspólnota powstaje z mocy prawa? Też się spółdzielnia nie musi rozliczać??? A jak tak będzie w sytuacji 9 budynków spośród 10 budynków w spółdzielni? Cały niewykorzystany fundusz przechodzi na ten ostatni, dziesiąty budynek, w którym (całkiem przypadkowo) mieszka prezes spółdzielni?
Taki bzdurny wyrok jest otwarciem na oścież bramy do bezkarnego rolowania wybranej "na odstrzał" grupy właścicieli lokali w spółdzielniach: prezes typuje sobie jakiś jeden czy dwa budynki w spółdzielni i nie robi w nim NIC. Ludzie po kilku latach maja do wyboru:
1. dalej płacić koszmarnie wysokie kwoty na fundusz remontowy i nic z tego nie mieć
2. zmienić zarząd na właścicielski i wyjść "goło i wesoło" ze spółdzielni

Obie możliwości są beznadziejne dla właścicieli lokali. I niech nikt mi nie opowiada, że rada nadzorcza czuwa, jest możliwość zaskarżenia i tym podobne banialuki. Niestety dobrze wiem jak działają rady nadzorcze, walne zgromadzenia, jaka jest rola Krajowej Rady Spółdzielczości, tych wszystkich rewidentów i lustratorów.

Ta cała uchwała SN nadaje sie do zaskarżenia do Trybunału w Strasburgu

Nowy doklejony: 23.08.14 20:36
Oczywiście nie uchwała SN, tylko orzeczenie SN

tajfun

Nie rozumie twojej reakcji. Przecież:

Podkreślił, że w sprawie powodowa wspólnota mieszkaniowa dochodziła zwrotu niewykorzystanych środków funduszu remontowego przypisanego do zarządzanej obecnie przez nią nieruchomości za okres sprzed jej powstania, tj. od dnia 1 stycznia 2003 r. do dnia 25 lipca 2008 r. Środki te pochodziły z wpłat dokonywanych przez poszczególnych właścicieli lokali i innych lokatorów (którym nie przysługiwała własność lokali) i były one dokonywane w czasie, gdy powodowa wspólnota jeszcze nie istniała

Egzo

Ten wyrok Sądu Najwyższego wydaje się logiczny. Zauważmy, że SN nie rozstrzygnął co do merytorycznej strony zagadnienia, w tym sensie, że nie odniósł się do tego, czy składki na fundusz remontowy wpłacane do spółdzielni mieszkaniowej, a nie wykorzystane, są jej nie należne po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma więc tragedii.

SN wydał jedynie orzeczenie o niewłaściwości wspólnoty mieszkaniowej jako powoda w tej konkretnej sytuacji, z przyczyn formalnych:

"Z urzędu więc należało rozważyć, czy powódce co do dochodzonego roszczenia przysługiwała zdolność prawna i w ślad za nią zdolność sądowa."

"Tymczasem, dochodzone roszczenie dotyczyło wpłat na fundusz remontowy przez uprawnionych do tych lokali w okresie kiedy [b]powódka nie istniała[/b]."

Logicznym wydaje się uznanie, że wspólnota nie może ubiegać się o coś, co powstało, gdy wspólnota jeszcze nie istniała, w sytuacji gdy wspólnota nie jest ani następcą prawnym spółdzielni, ani jej byłych członków (którzy utworzyli wspólnotę). SN wskazuje jednocześnie kierunek prawidłowego działania:

"Należy pamiętać, że wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na[b] rzecz uprawnień właścicieli lokali[/b] ze względu na charakter ich prawa, a nie na rzecz wspólnoty uprawnionej jedynie do zarządu nieruchomością wspólną."

"Pamiętać należy, że majątek spółdzielni (w tym wypadku wpłaty dokonane przez uprawnionych do lokali) [b]stał się prywatną własnością jej członków[/b] (art. 3 prawa spółdzielczego)."

To właściciele lokali powinni wystąpić z pozwem przeciwko spółdzielni mieszkaniowej, a nie wspólnota - właścicielom lokali na pewno nikt nie zarzuci braku zdolności sądowej dla tego rodzaju roszczenia. Każdy z właścicieli może wytoczyć spółdzielni osobne powództwo w swoim zakresie, lub jeszcze lepiej, wszyscy razem, na podstawie art. 72 § 1 pkt. 2 kodeksu postępowania cywilnego:

Kilka osób może w jednej sprawie występować w roli powodów lub pozwanych, jeżeli przedmiot sporu stanowią roszczenia lub zobowiązania jednego rodzaju, oparte na jednakowej podstawie faktycznej i prawnej, jeżeli ponadto właściwość sądu jest uzasadniona dla każdego z roszczeń lub zobowiązań z osobna, jako też dla wszystkich wspólnie (współuczestnictwo formalne).

Oczywiście ewentualnie wygrany zwrot składek nastąpi na rzecz właścicieli lokali, a nie wspólnoty, ale podjęcie odpowiedniej uchwały w sprawie zasilenia funduszu remontowego i wpłata tych środków na rzecz wspólnoty, nie będzie problemem.


.

MarcoPolo

Wspólnota nie istniała, ale w budynku były lokale ze statusem odrębnej własności i dla właścicieli tych lokali zarząd spółdzielni był tylko zarządem powierzonym, który na tyle nieudolnie zarządzał nieruchomością, że większość właścicieli lokali podjęła uchwałę o zmianę tego zarządu. Zarząd spółdzielni wyłącznie zarządzał powierzonym mu majątkiem, z którego powinien się rozliczyć w momencie, gdy pojawił sie nowy zarządca nieruchomości, czyli wspólnota. Jeżeli wspólnoty wydzielają się np z zasobów gminnych, gminy bez żadnych obiekcji zwracają niewykorzystane pieniądze z funduszu remontowego, bo to nie jest majątek gminy tylko powierzony majątek właścicieli lokali w budynku.
Spółdzielnie to niereformowalne twory, bo w interesie tych wszystkich prezesów, lustratorów i innych pracowników tzw spółdzielczości mieszkaniowej jest, bycie ponad prawem i poza wszelka kontrolą.

Zgodnie z art. 4(1) UoSM:
Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4,
2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszcze-
gólne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Po to jest ten przepis, by właśnie móc przeprowadzić rozliczenie przy zmianie zarządu. Niestety praktyka jest taka, że spółdzielnie bezwzględnie egzekwują należność na swoją korzyść, gdy saldo funduszu remontowego budynku jest ujemne (tzn. spółdzielnia zrobiła remonty za większą kwotę, niż była zebrana na funduszu remontowym) a nie chcą zwracać gdy saldo jest dodatnie, czyli są niewykorzystane środki wynikające ze składek właścicieli na ten fundusz. Skutek jest taki jak pisałem w poprzednim poście - mogą bezkarnie "doić" właścicieli lokali na dowolne kwoty.

Egzo

To nie była zmiana sposobu zarządu, ponieważ wspólnota mieszkaniowa nie istniała. Ze zmianą sposobu zarządu mamy do czynienia, gdy wspólnota już istnieje - wtedy może sobie wybierać: zarząd powierzony lub właścicielski. W tej sprawie wspólnota mieszkaniowa domaga się zwrotu nadwyżki środków na funduszu remontowym spółdzielni za okres od od 1 stycznia 2003 r. do 25 lipca 2008 r, podczas gdy wspólnota mieszkaniowa powstała dopiero 25 lipca 2008r:

Sąd Okręgowy [...] ustalił, że Wspólnota Mieszkaniowa „Z. O." w C. wyodrębniła się z pozwanej spółdzielni mieszkaniowej dnia [b]25 lipca 2008 r.[/b] na podstawie art. 24 (1) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

MarcoPolo

Egzo: Oczywiście ewentualnie wygrany zwrot składek nastąpi na rzecz właścicieli lokali, a nie wspólnoty, ale podjęcie odpowiedniej uchwały w sprawie zasilenia funduszu remontowego i wpłata tych środków na rzecz wspólnoty, nie będzie problemem.

Jakoś sobie nie wyobrażam takiej uchwały. Bo sytuacja by wyglądała tak: każdy z właścicieli walczy indywidualnie w sadzie (nawiasem mówiąc, co mają zrobić byli właściciele lokali, którzy sprzedali swoje mieszkania i z którymi oczywiście spółdzielnia nie rozliczyła się z funduszu remontowego - nie znam spółdzielni, która by to robiła), jednemu zajmie to 2 lata, innemu 3, jeden skorzystał z usług prawnika, inny nie (różne koszty odzyskania długu) itd, a następnie kilkudziesięciu właścicieli zgodnie podejmuje uchwałę, że ciężko wywalczone pieniądze wpłacaja na fundusz remontowy wspólnoty. A żeby było jeszcze ciekawiej, to w budynku może być ileś mieszkań własnościowych spółdzielczych, których właściciele ani nie będą występować z pozwem przeciwko spółdzielni, ani nie biorą udziału w głosowaniu uchwały.

Dlatego więc fundusz remontowy jest przypisany do nieruchomości i powinien być dla tej nieruchomości rozliczany.

Nowy doklejony: 23.08.14 23:06
Egzo zmiłuj się , no co Ty wypisujesz??? jak to nie była to zmiana zarządu???!!!

Egzo: To nie była zmiana sposobu zarządu, ponieważ wspólnota mieszkaniowa nie istniała. Ze zmianą sposobu zarządu mamy do czynienia, gdy wspólnota już istnieje - wtedy może sobie wybierać: zarząd powierzony lub właścicielski

Art. 24(1) UoSM.
1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

Przecież uchwałą właściciele zgodnie z tym artykułem zmienili zarząd i "powstała" wspólnota!!! Tak to właśnie się odbywa

tajfun

Mnie sie wydaje że w spółdzielniach nie ma czegos takiego jak nieruchomość wspólna w rozumieniu UoWL.
I chociaz z tego powodu nie mozna mówić o zmianie sposobu zarzadu nieruchomościa wspólną.

Sąd Okręgowy [...] ustalił, że Wspólnota Mieszkaniowa „Z. O." w C. wyodrębniła się z pozwanej spółdzielni mieszkaniowej dnia 25 lipca 2008 r. na podstawie art. 24 (1) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

Jesli wspolnota powstala w 2008 roku to roszczenia od 2003 sa bezpodstawne.

citizen

tajfun: Mnie sie wydaje że w spółdzielniach nie ma czegos takiego jak nieruchomość wspólna

Jak to nie ma? Przecież tuż nad Twoim wpisem MarcoPolo przytoczył artykuł 24(1) z Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych, w którym jest właśnie mowa o zmianie zarządu nieruchomością wspólną, którą do tej pory zarządzała spółdzielnia. Nie mogła zarządzać czymś, czego nie ma.
Właśnie tak się odbywa powstawanie wspólnot z zasobów spółdzielni: pierwszą uchwałą, którą podejmują właściciele lokali, jest zmiana sposobu zarządu tą NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ. Od czasu podjęcia tej uchwały przestaje obowiązywać w tej nieruchomości UoSM a zaczyna obowiązywać UoWL.
Ludzie - to jest abecadło prawa dotyczącego wspólnot

Egzo

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1769--wspolnota-mieszkaniowa-w-spoldzielni

Jeżeli właściciele są zdecydowani odejść ze spółdzielni i podjąć uchwałę, powinni się do tego solidnie przygotować, przede wszystkim sprawdzić, czy w aktach notarialnych zakupu lokali nie doszło do określenia sposobu zarządu. Często jest tak, że spółdzielnie umieszczały zapisy o powierzeniu im zarządu. W takiej sytuacji uchwała o stosowaniu  ustawy o własności lokali nie wystarczy, właściciele powinni jeszcze na zebranie zaprosić notariusza i w jego obecności dokonać zmiany sposobu zarządu.

Jeżeli utworzenie wspólnoty ze spółdzielni, nazwać "zmianą sposobu zarządu", to czym jest to:

W takiej sytuacji [u][b]uchwała o stosowaniu  ustawy o własności lokali nie wystarczy[/b][/u], właściciele powinni jeszcze na zebranie zaprosić notariusza i w jego obecności [u][b]dokonać zmiany sposobu zarządu.[/b][/u]

Gdyby trzymać się interpretacji, że wydzielenie wspólnoty ze spółdzielni jest zmianą sposobu zarządu, to wychodzi na to, że po zmianie sposobu zarządu, czasami trzeba jeszcze dokonać zmiany sposobu zarządu.


.

tajfun

Citizen napisał:

Jak to nie ma? Przecież tuż nad Twoim wpisem MarcoPolo przytoczył artykuł 24(1) z Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych, w którym jest właśnie mowa o zmianie zarządu nieruchomością wspólną, którą do tej pory zarządzała spółdzielnia. Nie mogła zarządzać czymś, czego nie ma.

Bo nie ma :surprised::surprised:
Ten art 24.1 wcale nie mówi o NW którą do tej pory zarządzała spółdzielnia. Żle czytasz.

MarcoPolo

tajfun: Ten art 24.1 wcale nie mówi o NW którą do tej pory zarządzała spółdzielnia. Żle czytasz.

A o jakiej NW mówi wg Ciebie art 24.1 UoSM i zarządzanie jaką NW zmieniają właściciele lokali uchwałą o której mówi art 24(1) tej ustawy?

Egzo: Jeżeli właściciele są zdecydowani odejść ze spółdzielni i podjąć uchwałę, powinni się do tego solidnie przygotować, przede wszystkim sprawdzić, czy w aktach notarialnych zakupu lokali nie doszło do określenia sposobu zarządu. Często jest tak, że spółdzielnie umieszczały zapisy o powierzeniu im zarządu. W takiej sytuacji uchwała o stosowaniu ustawy o własności lokali nie wystarczy, właściciele powinni jeszcze na zebranie zaprosić notariusza i w jego obecności dokonać zmiany sposobu zarządu.

Jeżeli utworzenie wspólnoty ze spółdzielni, nazwać "zmianą sposobu zarządu", to czym jest to:

W takiej sytuacji uchwała o stosowaniu ustawy o własności lokali nie wystarczy, właściciele powinni jeszcze na zebranie zaprosić notariusza i w jego obecności dokonać zmiany sposobu zarządu.

Zgadzam się z każdym słowem tekstu, który przytoczyłeś. Wynika z tego całkowicie poprawny wniosek, że jest bardzo wskazane, by notariusz był na zebraniu, na którym właściciele lokali podejmują uchwałę zmieniającą sposób zarządu swoja nieruchomościa, czyli rezygnują z zarządu sprawowanego przez spółdzielnie i wprowadzają zarząd właścicielski

tajfun

MarcoPolo napisał:

A o jakiej NW mówi wg Ciebie art 24.1 UoSM i zarządzanie jaką NW zmieniają właściciele lokali uchwałą o której mówi art 24(1) tej ustawy?

Art. 24(1) UoSM.
1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

Art 24.1 to nic innego jak podstawa prawna do zamiany własności spółdzielczej ( w której jest TYLKO własność spółdzielcza) we własność prywatną , w której MUSI istnieć NIERUCHOMOŚĆ WSPOLNA.
Ciężko zrozumieć , co ???

MarcoPolo

Czy ja mówiłem, że ciężko zrozumieć? Akurat ja dobrze rozumiem, o czym jest art 24(1) UoSM

tajfun: Art 24.1 to nic innego jak podstawa prawna do zamiany własności spółdzielczej ( w której jest TYLKO własność spółdzielcza)

Tak jest, wszystko się zgadza (jak na razie)

własność prywatną , w której MUSI istnieć NIERUCHOMOŚĆ WSPOLNA.

No i tutaj już się przestało zgadzać - jest mnóstwo własności prywatnych bez nieruchomości wspólnej (chociażby prywatny dom moich rodziców na ich prywatnej działce budowlanej)

Żeby wszyscy zrozumieli, spróbuję wytłumaczyć:
1. Weźmy jako punkt wyjścia budynek w spółdzielni mieszkaniowej, w której jest 60 takich samych lokali ze statusem lokali spółdzielczych własnościowych. Całym budynkiem, a więc lokalami i wszystkim innym, a więc piwnicami, ścianami budynku, dachem, klatkami schodowymi, pomieszczeniami gospodarczymi itd zarządza spółdzielnia. Zarząd spółdzielni ma obowiązek podjęcia uchwały, określającej odrębną własność lokali w budynku i związany z nimi udział w nieruchomości wspólnej (którą stanowi własność działki, na której postawiony jest budynek oraz w części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, czyli te piwnice, dach, ściany itd). Przypominam - budynkiem cały czas zarządza spółdzielnia.

2. Mijają 2 lata i właściciel lok. nr1 podpisuje AN dla swojego lokalu, czyli jego lokal ma teraz status odrębnej własności. W tym akcie notarialnym jest opisany nie tylko jego lokal ale także działka, na której jest postawiony budynek, udział właściciela lokalu w tym gruncie oraz udział lokalu w nieruchomości wspólnej. Dla właściciela lokalu nr1 nic się właściwie nie zmienia (oprócz tego, że sam płaci należny podatek gruntowy) - budynkiem cały czas zarządza spółdzielnia. Właściciel lokalu nr1 płaci do spółdzielni taki sam czynsz, jak właściciele pozostałych 59 lokali. Oprócz zaliczek na wodę, CO, elektryczność, koszty administrowania, sprzątania itd wszyscy właściciele lokali wpłacają wyznaczone kwoty na fundusz remontowy, którego rozliczenie zarząd spółdzielni ma ustawowy obowiązek prowadzić dla każdego swojego budynku osobno

3. Mija kolejny rok, w czasie którego następni właściciele 45 lokali podpisują akty notarialne dla swoich lokali. Dla właścicieli tych 45+1 lokali nic się właściwie nie zmienia (oprócz tego, że sami płacą należny podatek gruntowy) - budynkiem cały czas zarządza spółdzielnia. Właściciele 46 lokali płacą do spółdzielni taki sam czynsz, jak właściciele pozostałych 14 lokali, w tym wyznaczone kwoty na fundusz remontowy

4. Mijają kolejne dwa lata, w czasie których nic się nie zmienia, oprócz tego że budynek popada w ruinę gdyż spółdzielnia nie robi żadnych remontów w budynku, chociaż cały czas wszyscy płacą wyznaczone kwoty na fundusz remontowy, którego saldo dla budynku wynosi już 300 000zł.

5. Ktoś przeczytał ze zrozumieniem UoSM, w tym art. 24(1), i mówi: nie podoba nam się zarządzanie budynkiem przez spółdzielnię, zwołajmy więc zebranie właścicieli. Mamy udział 76.66% w nieruchomości wspólnej, więc możemy ten zarząd zmienić na właścicielski. Jak powiedzieli, tak zrobili. Zwołali zebranie, zaprosili notariusza, który to zebranie protokółował iw jego obecności podjęli większością głosów 76.66% uchwałę zmieniającą sposób zarządu nieruchomością.

6. I żyli długo i szczęśliwie jako wspólnota mieszkaniowa, nareszcie uwolnieni od marnotrawienia ich pieniędzy przez spółdzielnię. Niestety ich szczęście mąci fakt, że spółdzielnia nie chce rozliczyć się z pieniędzy wpłacanych na fundusz remontowy, które jej powierzyli w ciągu tych kilku lat właściciele lokali, z przeznaczeniem na potrzeby remontowe budynku.

Egzo

[cite] MarcoPolo:[/cite]Zgadzam się z każdym słowem tekstu, który przytoczyłeś. Wynika z tego całkowicie poprawny wniosek, że jest bardzo wskazane, by notariusz był na zebraniu, na którym właściciele lokali podejmują uchwałę zmieniającą sposób zarządu swoja nieruchomościa, czyli rezygnują z zarządu sprawowanego przez spółdzielnie i wprowadzają zarząd właścicielski

Ja nie pytam o notariusza, pytam czy widzisz różnicę pomiędzy aktem kreacji wspólnoty mieszkaniowej a zmianą sposobu zarządu:

Gdyby trzymać się interpretacji, że wydzielenie wspólnoty ze spółdzielni jest zmianą sposobu zarządu, to wychodzi na to, że po zmianie sposobu zarządu, czasami trzeba jeszcze dokonać zmiany sposobu zarządu.

gecon

5. Ktoś przeczytał ze zrozumieniem UoSM, w tym art. 24(1), i mówi: nie podoba nam się zarządzanie budynkiem przez spółdzielnię, zwołajmy więc zebranie właścicieli. Mamy udział 76.66% w nieruchomości wspólnej, więc możemy ten zarząd zmienić na właścicielski. Jak powiedzieli, tak zrobili. Zwołali zebranie, zaprosili notariusza, który to zebranie protokółował iw jego obecności podjęli większością głosów 76.66% uchwałę zmieniającą sposób zarządu nieruchomością.

Dotychczasowi właściciele wyodrębnionych lokali i udziału w budynku spółdzielni kim byli skoro również nie byli np. członkami spółdzielni?
Mam pytanie: w którym momencie w tym budynku powstała wspólnota mieszkaniowa?
Z decyzji sądu wynikałoby, że w momencie podjęcia uchwały o zmianie sposobu zarządu NW - czy tak?
Dlaczego mówimy o obecności notariusza chociaż Ustawa o spółdzielniach (art. 24 ) nic na ten temat nie mówi?

MarcoPolo

Egzo: pytam czy widzisz różnicę pomiędzy aktem kreacji wspólnoty mieszkaniowej a zmianą sposobu zarządu

Nie to, że boję sie przepytywania z teorii wspólnot mieszkaniowych, ale odpowiedź na Twoje pytanie wymaga dłuższych wywodów. Zacząć można od "szkolnej" definicji, że Wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege, czyli z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa między właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana. Skupmy się jednak na opisanym w wyroku przypadku, czyli dużej w. m. wyodrębnionej z zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Wg mojej znajomości tematu za akt kreacji wspólnoty mieszkaniowej(a co za tym idzie zmiany zarządzania nieruchomością) w tym przypadku, można przyjąć fakt przegłosowania przez właścicieli lokali, a jednocześnie członków spółdzielni mieszkaniowej, uchwały (na podstawie art. 24(1) UoSM) o zmianie sposobu zarządu nieruchomością na zarząd wynikający z UoWL (głównie jej art. 18). W takiej uchwale jest zazwyczaj napisane, że obowiązuje z dniem podjęcia. Tak więc w tym przypadku, z praktycznego punktu widzenia, jest jednocześnie "aktem kreacji wspólnoty mieszkaniowej" i jednocześnie "zmianą sposobu zarządu" . Oczywiście, żeby wspólnota mogła prawidlowo egzystować, wspólnota musi dokonać wyboru zarządu, uzyskać nr NIP, REGON, mieć konto bankowe, zawrzeć wszystkie konieczne umowy na dostawę mediów itd.

Takie jest moje zdanie. A możesz wyjaśnić, jaka jest wg Ciebie "różnica pomiędzy aktem kreacji wspólnoty mieszkaniowej a zmianą sposobu zarządu"?

gecon: Dotychczasowi właściciele wyodrębnionych lokali i udziału w budynku spółdzielni kim byli skoro również nie byli np. członkami spółdzielni?

Po prostu byli właścicielami wyodrębnionych lokali i udziału w budynku spółdzielni - mając mieszkanie w zasobach spółdzielni, nie ma przymusu bycia członkiem spółdzielni.

2. Wg mnie z treści orzeczenia sądu wynika, że w tym budynku wspólnota mieszkaniowa powstała w momencie podjęcia uchwały o zmianie sposobu zarządu NW

3. Notariusz jest bardzo często zapraszany na zebrania, na których właściciele lokali podejmują tę swoją pierwszą uchwałę, w której rezygnują z zarządzania nieruchomością przez spółdzielnię, chociaż nie ma takiej konieczności. Taką uchwałę protokołowana przez notariusza jest dużo trudniej zaskarżyć, a spółdzielnie robia wszystko by utrudnic powstawanie wspólnot i czepiają się każdego błędnie postawionego przecinka

gecon

Jest na ten temat wyrok SN:
Wyrok SN z dnia 19 października 2012 r V CSK 459/11 powołanie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni

KubaP

Wyrok SN z dnia 19 października 2012 r V CSK 459/11

http://mojepanstwo.pl/dane/sn_orzeczenia/13511

tajfun

MarcoPolo. Ptzepraszam . Masz rację.
Tak sie składa że ja jestem przykładem pierwszego wyodrebnienia lokalu z nieruchomości spółdzielni.
W moim akcie notarialnym jest nastepujący zapis.
7. Zarzad nieruchomościa wspólna sprawowany bedzie przez T.... spółódzielnie mieszkaniowa w T... zgodnie z art 27 ust2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,o ile taki sposób zarzadu nie zostanie zmieniony uchwałą wspolnoty mieszkaniowej w trybie art24.1
Ja to rozumie tak. Ja i spółdzielnia ustalilismy na podstawie art18.1 UoWL sposób zarzadzania NW na podstawie rozwiązań prawnych ujętych w art 27.2 ustawy o spółdzielniach. Powierzylismy zarzadzanie Spółdzielni jako osobie prawnej.
Dyskusyjne jest czy zmiana sposobu zarządu ma być podjęta w trybie art18.2a UoWL czy na podstawie art24.1 ustawy o spółdzielniach.
Moim zdaniem podstawą prawną jest art18.2a, ponieważ wspólnota powstała ( powstaje) przy pierwszym wyodrebnieniu lokalu, a nie przy zmianie sposobu zarzadu NW. Ale jesli w umowie został okreslony sposób zmiany zarzadu to może art24.1 być podstawa prawna
Poza tym z zapisu tego wynika że wspólnota powstała przy wyodrębnieniu mojego lokalu
Dzieki za nauke

Egzo

[cite] tajfun:[/cite] Poza tym z zapisu tego wynika że wspólnota powstała przy wyodrębnieniu mojego lokalu

Ludzie, błagam, przeczytajcie oba wyroki Sądu Najwyższego, przytoczone w tym wątku, w obu SN potwierdza, że w przypadku lokali wykupionych od spółdzielni, wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą podjęcia stosownej uchwały przez odpowiednią większość właścicieli lokali, a nie po wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Sąd Najwyższy swoje, a wy swoje.

gecon

Egzo: wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą podjęcia stosownej uchwały przez odpowiednią większość właścicieli lokali

Dokładnie - w uzupełnieniu należy dodać: lub w wyniku wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku spółdzielni.

tajfun

Gecon

Dokładnie - w uzupełnieniu należy dodać: lub w wyniku wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku spółdzielni

Może jakaś podstawa prawna.
Kuż..a A ja myślałem że wspólnota pwstaje na mocy prawa w wyniku wyodrebnienia pierwszego lokalu, a nie na podstwaie uchwały. Ale jestem głupi.

gecon

Może jakaś podstawa prawna.

Ustawa o spółdzielniach:

Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

Pomocny link: http://www.swiadomy-obywatel.pl/index.php?id=287

tajfun

I jak to się ma do UoWL. Czyzby ustawa o spółdzielniach była nadrzedna nad UoWL?

gecon

I jak to się ma do UoWL

Może jeszcze ten artykuł pomoże:
http://www.infor.pl/prawo/gmina/nieruchomosci/311094,Przeksztalcenie-spoldzielni-mieszkaniowej-we-wspolnote-mieszkaniowa.html

tajfun

Normalnie WM powstaje po wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Ale w ( poskomunistycznych) spółdzielniach po wyodrebieniu ostatniego lokalu. To jest polski system prawny
Już wiem na kogo głosować.

MarcoPolo

Cała dyskusja poszła niepotrzebnie w kierunku akademickich rozważań, jaki moment należy uważać za moment powstania wspólnoty z zasobów spółdzielni. Nie to jest w tej sprawie najważniejsze. Nigdy nie negowałem tego, że dzieję się to w momencie podjęcia większościowej uchwały właścicieli o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną (na podst. art. 24(1) UoSM, chyba, że nastąpi to ex lege w momencie wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku). Dla mnie bulwersujące jest w tej sprawie to, że SN przyklepał bezkarność spółdzielni w nierozliczaniu funduszu remontowego budynku, w momencie zmiany tego zarządu.
Jeszcze raz powtarzam: wszyscy właściciele lokali w spółdzielni, niezależnie od statusu prawnego swojego lokalu, wpłacają składkę na fundusz remontowy budynku, którego wpływy i koszty, zgodnie z ustawą, MUSZĄ być ewidencjonowany na tym właśnie budynku. Ten przepis jest w ustawie po to, by w przypadku zmiany zarządu nieruchomością, mozna go było z tym nowym zarządem rozliczyć FR: jeżeli jego saldo jest ujemne w momencie zmiany zarządu, wspólnota oddaje spółdzielni należną kwotę (i to jest bezwzględnie egzekwowane prze spółdzielnie), natomiast przy saldzie dodatnim to spółdzielnia powinna zwrócić pieniądze. A tym ostatnim wyrokiem SN spółdzielnie zostały zwolnione w majestacie prawa z tego obowiązku.
Czyli tak jak napisałem na początku: spółdzielnia może w dowolny sposób zaniedbywać potrzeby remontowe budynku, od właścicieli lokali ciągnąć kasę, z której się nie muszą rozliczać, i jest do wyboru:
1. dalej płacić koszmarnie wysokie kwoty na fundusz remontowy i nic z tego nie mieć
2. zmienić zarząd na właścicielski i wyjść "goło i wesoło" ze spółdzielni

Oczywiście z orzeczenia SN wynika, że każdy właściciel ma prawo do takiego rozliczenia, ale właściciele lokali odzyskają pieniądze, jak każdy indywidualnie złoży pozew, bo spółdzielnia dobrowolnie nie odda pieniędzy. Najpierw (też przez złożenie indywidualnego pozwu) właściciel lokalu bedzie musiał zmusić spółdzielnię, by wyliczyła ile tego niewykorzystanego FR przypada na dany lokal. I zawsze spółdzielnia będzie finansowo w tej sprawie do przodu, co jest równoznaczne z tym, że jakaś grupa właścicieli będzie do tyłu.
Bo po pierwsze z pewnością nie wszyscy właściciele złożą pozew, po drugie nie wszyscy będą mieli prawo do złożenia pozwu (nie będa go mogli złożyć właściciele lokali spółdzielczych własnościowych, których właścicielem tak naprawdę pozostaje spółdzielnia). I na pewno na tym straci budynek, bo latami zbierany fundusz remontowy budynku (w dodatku niecały) rozmyje się po indywidualnych właścicielach lokali z odrębna własnością (cesja odzyskanych pieniędzy na wspólnotę jest raczej mało prawdopodobna)

Zarządca

Moim zdaniem SN nie bardzo miał wyjście - sądy nie tworzą prawa, a że to prawo w tym przypadku jest ułomne, to powszechnie wiadomo, natomiast niezrozumiałe jest dlaczego nikt się tym nie zajął.

Egzo

[cite] MarcoPolo:[/cite]Cała dyskusja poszła niepotrzebnie w kierunku akademickich rozważań, jaki moment należy uważać za moment powstania wspólnoty z zasobów spółdzielni. Nie to jest w tej sprawie najważniejsze.

Dyskusja może jest nieco akademicka, ale ważne było wyjaśnienie czym się kierował Sąd Najwyższy nie dopuszczając do egzekwowania przez wspólnotę od spółdzielni, roszczeń z tytułu FR.

by w przypadku zmiany zarządu nieruchomością, mozna go było z tym nowym zarządem rozliczyć FR: jeżeli jego saldo jest ujemne w momencie zmiany zarządu, wspólnota oddaje spółdzielni należną kwotę (i to jest bezwzględnie egzekwowane prze spółdzielnie),

Przywołany wyrok Sądu Najwyższego wyklucza taką możliwość: skoro wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności sądowej w sprawie roszczeń za okresy, gdy wspólnota nie istniała, to działa to w obie strony, wspólnota nie może w tej kwestii pozywać, ale też nie może być pozywana.

piastowska

Moim zdaniem SN nie bardzo miał wyjście - sądy nie tworzą prawa, a że to prawo w tym przypadku jest ułomne, to powszechnie wiadomo

Niewątpliwie prawo jest ułomne w tej kwestii i twórcy zarówno UoSM jak i UoWL nawet nie mogli przewidzieć, w jaka stronę rozwinie się sytuacja w kraju i że wspólnoty będa coraz powszechniejszą forma zarządzania nieruchomościami, a spółdzielnie są pokracznym reliktem dawnego systemu i z czasem (mam nadzieję) wymrą.
Przepisy prawa rzeczywiście nie mówią wprost, jak należy postąpić z funduszem remontowym po wydzieleniu się wspólnoty z zasobów spółdzielni. Nie ma zarówno przepisu wprost, ze spółdzielnia ma zwrócić niewykorzystane środki z FR budynku, ale nie ma tez przepisu wprost, że spółdzielnia ma te pieniądze zatrzymać. Istnieją jednak takie pojęcia, które sady uwzględniają w swoich orzeczeniach: sprawiedliwość społeczna i analogia. W przywołanym na początku wątku orzeczeniu sad poszedł na łatwiznę i nie zastosował ani pierwszego terminu (te pieniądze jednak wpłacali właściciele lokalu w konkretnym budynku na potrzeby remontowe tego właśnie budynku, a spółdzielnia przejęła pieniądze na potrzeby innych budynków w zasobach spółdzielni, bo przecież tym budynkiem już przestała zarządzać). Sad nie zastosował też analogii do wydzielania się wspólnot z zasobów gminnych, bo w tym przypadku gminy zwracają niewykorzystane środki z FR budynku, i to bez procesów.
Dodatkowo Art 1, p.1(1) UoSM mówi, że Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. W tym przypadku doszło niewątpliwie do naruszenia tego przepisu - spółdzielnia przejęła pieniądze, które były wpłacane na fundusz celowy, czyli fundusz remontowy swojego budynku

Nowy doklejony: 25.08.14 10:08

Egzo: Przywołany wyrok Sądu Najwyższego wyklucza taką możliwość: skoro wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności sądowej w sprawie roszczeń za okresy, gdy wspólnota nie istniała, to działa to w obie strony, wspólnota nie może w tej kwestii pozywać, ale też nie może być pozywana.

No i tu jest ta cała niesprawiedliwość - moja wspólnota tez wyszła ze spółdzielni, ale z ujemnym saldem FR. Spółdzielnia pozwała wspólnotę do spłaty i zawarliśmy ugodę ze spółdzielnią na spłatę zadłużenia

cdn

Wspólnota mieszkaniowa nie może żądać zwrotu tych środków, ale mogą to zrobić właściciele lokali. Może więc zamiast indywidualnych pozwów rozwiązaniem byłaby cesja tych praw na wspólnotę? Podobnie jak w sprawie roszczeń z rękojmi wobec dewelopera.

MarcoPolo

Wspólnota mieszkaniowa nie może żądać zwrotu tych środków

W świetle przytoczonego orzeczenia SN rzeczywiście nie może, ale też nie wiadomo, dlaczego SN zajął stanowisko, że spółdzielnia prawem kaduka może sobie te pieniądze przywłaszczyć. Przecież nie ma żadnych przepisów prawa, że właśnie tak ma być

Może więc zamiast indywidualnych pozwów rozwiązaniem byłaby cesja tych praw na wspólnotę?

Byłoby to rozwiązaniem, gdyby wszystkie lokale miały status odrębnej własności. W przypadku gdy ten status ma np 55% lokali a pozostałe 45% to lokale własnościowe spółdzielcze, to cesję może zrobić tylko te 55% (oczywiście te procenty dotyczą powierzchni). Właścicielem 45% jest spółdzielnia i ona na pewno nie zrobi cesji. Efekt jest taki że prawie połowę pieniędzy przeznaczonych na cele remontowe budynku zgarnie bezpodstawnie spółdzielnia, która po uchwale właścicieli przestała zarządzać budynkiem.

Jak widać jedyną możliwością uporządkowania tej chorej sytuacji jest nowelizacja UoSM, z która nasi dzielni posłowie sie juz tyle lat "wożą".

gecon

jedyną możliwością uporządkowania tej chorej sytuacji jest nowelizacja UoSM,

No bo cały bój właśnie toczy się o to o czym mowa w tym wątku: od kiedy powstaje wspólnota w spółdzielni?
Gdyby nowelizacja przeszła nie byłoby dyskutowanych tutaj problemów także z FR.

"...Posłowie PO chcą, by w każdym spółdzielczym bloku, w którym choć jedno mieszkanie jest własnością hipoteczną, obowiązkowo powstawała wspólnota mieszkaniowa. - To koniec wszechwładzy prezesów - mówią posłowie. - To likwidacja spółdzielczości - odpowiadają prezesi..."

- http://wyborcza.pl/1,76842,13178956,Wspolnota_w_spoldzielnie.html

MarcoPolo

gecon: Gdyby nowelizacja przeszła nie byłoby dyskutowanych tutaj problemów także z FR.

Masz rację. Niestety ci wszyscy prezesi, lustratorzy, radcy prawni spółdzielni, pracownicy Krajowej Rady Spółdzielczości, Krajowego Związku Rewizyjnego będą bronić tych [... autocenzura...] spółdzielni jak niepodległości, bo gdzie ta cała banda znajdzie prace za takie pieniądze jak maja w spółdzielniach. Pensja miesięczna prezesa spółdzielni to ok. 10tys zł, radcy prawnego (który nie jest dla spółdzielców, tylko dla zarządu) to 7 tys zł miesięcznie za 5-godzinny tydzień (!) pracy + osobno płatna każda rozprawa sądowa + 300zł/godz walnego zgromadzenia itd itp.
i to wszystko nie z jakiś tam pieniędzy, tylko z pieniędzy członków spółdzielni. I ludzie jak te owce płacą i w dodatku uważają to za normalne.

Z moim budynkiem (oczywiście wspólnota) sąsiaduje dokładnie taki sam budynek spółdzielczy, w tym samym czasie termomodernizowany. Mamy wszystkie opłaty niższe, w tym np opłaty za CO o 1.10zł/m2 niższe niż tamten budynek. I tak jest ze wszystkim, nie mówiąc o tym że te budynki spółdzielniane wyglądają przy naszym jak popgeerowskie baraki.

Te argumenty "miłośników" spółdzielni z artykułu, który zacytowałeś są po prostu żenująco durne.