Wezwanie do zapłaty - wymagane 2 podpisy

orso

Czy wezwanie do zapłaty powinno być podpisane przez 2 członków zarządu?

Z info na portalu wynika że wezwanie do zapłaty jest tylko dodatkowym elementem i jako takie w postepowaniu upominawczym wymagane nie jest. Właściciel wiele razy otrzymywał informację o zaległościach - przy okazji każdej korespondencji. Teraz chcemy skierować przedsądowe wezwanie - jako taki ostatni element przed wysłaniem gotowego już pozwu do sądu. Pytanie tylko czy musi zostać podpisane przez 2 członków zarządu?

lukasz..

Nawet jak wnosiłem pozew do sądu to był jeden podpis.

orso

a wypisujecie oddzielnie każdą zaliczkę z terminem płatności? czy po prostu sumę ogółem do zapłaty?

lukasz..

ogółem

gecon

Teraz chcemy skierować przedsądowe wezwanie - jako taki ostatni element przed wysłaniem gotowego już pozwu do sądu.
Czy wezwanie do zapłaty powinno być podpisane przez 2 członków zarządu?

Tutaj na forum jest taki zarządca/zarząd/administrator, który zaraz napisze, że nie musi bo:

...to są bajdurzenia nawiedzonych zarządców.

Oczywiście że powinno być podpisane bo chociażby skąd właściciel ma wiedzieć czy ktoś mu kawału nie robi?
Skoro wspólnota rozpoczyna windykację wobec jej członka (właściciela) to oczywistym jest, że zarząd jako reprezentant tejże wspólnoty ma określone obowiązki ustawowe w tym zakresie.
Poza tym - nie pojmuję, dlaczego takie opory mają członkowie zarządu:
- boicie się wziąć odpowiedzialności za to co podpisujecie?
- wstydzicie się swojego podpisu?
- wstydzicie się pełnionej funkcji?
- nie znacie kompletnie UoWL i swoich praw i obowiązków jako członkowie zarządu?
- boicie się narazić sąsiadowi?
Proszę pamiętać, że błąd popełniony na początku windykacji może przykro skutkować później. Jakiekolwiek pismo (dokument) bez podpisu autora (wystawcy) jest nic niewartym świstkiem papieru i jako taki bez problemu zostanie podważony w każdym sądzie (no może nie w każdym bo są takie które na "takie drobiazgi nie patrzą").

"...W sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa dochodzi od właściciela lokalu zapłaty zaległości na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a właściciel lokalu kwestionuje ich wysokość wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest do udowodnienia wysokości zaległości.
Nie wystarczy w tym celu przedstawić rozliczeń dotyczących danego lokalu konieczne jest przedłożenie uchwał wspólnoty będących podstawą dokonanych rozliczeń – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie.
Przedstawienie przez powoda jako dowodów na okoliczność wysokości dochodzonej kwoty jedynie rozliczeń dotyczących lokalu pozwanego, było nie wystarczające. Gdy wysokość dochodzonych kosztów była przez pozwanego kwestionowana, konieczne było zgłoszenie innych wniosków dowodowych, w szczególności poprzez złożenie uchwał wspólnoty.
Tym bardziej, że rozliczenia dołączone do pozwu nie zostały przez nikogo podpisane, a więc w ogóle nie mogą być uznane za dokumenty w rozumieniu k.p.c., a tym samym w ogóle nie mogą być uznane za dowody..."

- Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 19.11.2013 roku sygn.akt V Ca 2404/12

cdn

Jak każde oświadczenie woli za wspólnotę mieszkaniową, jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, wezwanie do zapłaty powinni podpisać co najmniej 2 członkowie zarządu (art. 21 ust. 2 ustawy). Dotyczy to również pozwu.

Należność główną podaje się łącznie.
Oddzielnie nalicza się tylko odsetki, bo termin wymagalności dla każdej zaliczki jest inny.
Ale to w następnym kroku, przy sporządzaniu pozwu.

orso

gecon,

po prostu logistycznie byłoby łatwiej żeby był tylko jeden podpis. Nikt się nie wstydzi ;-)

Rozliczenia do właścicieli wysyłane zazwyczaj nie miały podpisów - po prostu wydruk z tego co zauważyłem. Uchwały oczywiście są.

Czyli jak rozumiem wszystko bez wyjątku dwoma podpisami? Żeby nie ryzykować widzimisię sądu? (w sensie takim że jeden nie zwróci uwagi na to "niedopatrzenie" a inny odniesie sie wprost do uowl i uzna że brak wymaganych podpisów)

gecon

...wszystko bez wyjątku dwoma podpisami?

Oczywiście - co najmniej dwoma.

Uchwały oczywiście są.

Rozumiem, że uchwały o wysokości zaliczek na koszty zarządu na dany rok a nie tylko zawiadomienia o wysokości zaliczek (opłat)?

"...W tej sytuacji Sąd orzekał na materiale dowodowym załączonym do pozwu i uznał, ze zawiadomienia kierowane do pozwanego o wysokości opłat nie są wystarczające do udowodnienia żądania pozwu. Mianowicie w celu udowodnienia roszczenia o zapłatę zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną powodowa wspólnota winna przedstawić uchwały Wspólnoty o wysokości zaliczek. Takie uchwały nie zostały załączone do pozwu, ani nawet do odpowiedzi na sprzeciw.."

- wyrok SR dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu Sygnatura akt IX C 467/12

cdn

Czyli jak rozumiem wszystko bez wyjątku dwoma podpisami? Żeby nie ryzykować widzimisię sądu? (w sensie takim że jeden nie zwróci uwagi na to "niedopatrzenie" a inny odniesie sie wprost do uowl i uzna że brak wymaganych podpisów)

Ustawa wyraźnie stanowi, że powinny być podpisy 2 członków zarządu i tego trzeba się trzymać. Mogą się podpisać wszyscy członkowie zarządu, ale 2 podpisy to minimum. Wymaganie, żeby dokumenty spełniały warunki ustawy to nie jest "widzimisię".

KubaP

[cite] orso:[/cite]Czy wezwanie do zapłaty powinno być podpisane przez 2 członków zarządu?

to zależy czy Zarząd WM nie udzielił pełnomocnictwa do podpisywania niektórych dokumentów np. Administratorowi/ członkowi Zarządu prowadzącemu sprawy administracyjne jak wymiar zaliczki , korespondencji z właścicielem lokalu , wezwań przed-sądowych.

orso

gecon - tak są uchwały o wysokości planu na dany rok które zawierają informację o wysokości zaliczek (wg udziałów) - w uchwałach nie ma jako załączników dokłądnych zaliczek każdego lokalu, ale to chyba zbędne?
Koszty FR - podobnie jak wyżej

Jedynie koszty mediów indywidualnych wynikają z regulaminów rozliczania kosztów i stanów liczników - tutaj co rok nie ma żadnej uchwały...


cdn - napisałem "widzimisię" nieco na wyrost - powinno być "nie licząc na to że sąd będzie niestaranny i nie odrzuci tego pomimo błędu"

KubaP - jak daleko może sięgać takie pełnomocnictwo - bo wiele razy przewija się temat ograniczenia w zakresie dawania pełnomocnictw przez Zarząd...

KubaP

[cite] orso:[/cite] KubaP - jak daleko może sięgać takie pełnomocnictwo - bo wiele razy przewija się temat ograniczenia w zakresie dawania pełnomocnictw przez Zarząd...

To zależy od członków Zarządu i ich inwencji w rozdawnictwie . Pełnomocnictwa daje się w sprawie, a nie z lenistwa, tumiwisizmu, czy jak tam kto woli .

Ja je dziele na dwie grupy:
te które rozwiązują problemy proceduralne we wspólnocie np. pełnomocnictwo w zakresie podpisywania dokumentów wewnętrznych wspólnoty jak: wymiar zaliczki , korespondencji z właścicielem lokalu , wezwań przed-sądowych, zaświadczeń , pełnomocnictw sądowych, itp.

i tych z lenistwa członków Zarządu np. jednoosobowy dostęp do środków wspólnoty - dysponowanie środkami WM zgromadzonymi na koncie bankowym

Dokumenty wychodzące na zewnątrz wspólnoty np. do urzędów , odpowiedzi na korespondencję zewnętrzną podpisywać powinni przynajmniej dwaj członkowie Zarządu WM ( oczywiście dotyczy to Zarządu wieloosobowego)

cdn

Dokonujesz swobodnej nadinterpretacji ustawy, zakładając że wezwanie do zapłaty jest oświadczeniem woli Zarządu.

Nie zarządu. Wezwanie do zapłaty jest oświadczeniem woli wspólnoty mieszkaniowej, którą zarząd reprezentuje.

Ustawa nic nie mówi o wezwaniach przedsądowych

Nic nie mówi też o oświadczeniach woli. Ale nie musi, bo od dawna jest to uregulowane w kodeksie cywilnym.
Wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd wspólnoty, a nie pojedynczy członek zarządu kilkuosobowego. Ustawa wyraźnie określa, ile trzeba podpisów przy zarządzie kilkuosobowym, żeby jakiekolwiek oświadczenie woli wspólnoty mieszkaniowej było skuteczne. Tu nie ma miejsca na interpretacje.

Haneczka

[cite] cdn:[/cite]Wezwanie do zapłaty jest oświadczeniem woli wspólnoty mieszkaniowej, którą zarząd reprezentuje.

A odnośnie czego...?

Stasiu

Odnośnie tego , że mają wolę otrzymać od dłużnika pieniądze.
Jesteśmy twórczym krajem interpretatorów, nie dziwmy się wiec ,że mamy takie prawodawstwo i sądownictwo.
A przy okazji cdn - co miałeś tutaj na myśli?

Należność główną podaje się łącznie.
Oddzielnie nalicza się tylko odsetki, bo termin wymagalności dla każdej zaliczki jest inny.
Ale to w następnym kroku, przy sporządzaniu pozwu.

cdn

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, wszelkie pisma kierowane na zewnątrz wspólnoty i do poszczególnych właścicieli lokali powinny mieć podpisy co najmniej 2 członków zarządu. Wezwanie do zapłaty jest dokumentem, który - w razie złożenia pozwu o nakaz zapłaty - będzie dowodem w sądzie na próbę polubownego załatwienia sprawy.

Jesteśmy twórczym krajem interpretatorów

Gdzie tu jest jakaś "interpretacja"? Czy ustawa zezwala na reprezentację wspólnoty przez jednego członka zarządu kilkuosobowego?

A przy okazji cdn - co miałeś tutaj na myśli?

Jeżeli na dług składają się zaliczki z kilku miesięcy, to należnością główną jest suma niezapłaconych kwot z tych miesięcy.
Odsetki nalicza się od każdej zaliczki oddzielnie, bo są to świadczenia okresowe i ich terminy zapłaty są różne: za styczeń do 10.01, za czerwiec do 10.06. Odsetki od niezapłaconej zaliczki za styczeń nalicza się od 11 stycznia, a od zaliczki czerwcowej od 11 czerwca. Chyba, że w uchwale przyjęto inny termin, np. pierwszy dzień następnego miesiąca - wtedy odpowiednio od 1.02 i od 1.07.

Nie wystarczy podać łączną kwotę wyliczonych odsetek, sąd zażąda podania: jakie to odsetki (ustawowe czy umowne), sposobu ich wyliczenia, za jakie okresy, na jakiej podstawie (jeśli są to odsetki inne niż ustawowe) itp. Sprawdzone w praktyce.

Stasiu

cdn - nasza dyskusja przeradza się trochę w bicie piany.

Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, wszelkie pisma kierowane na zewnątrz wspólnoty i do poszczególnych właścicieli lokali powinny mieć podpisy co najmniej 2 członków zarządu

W mojej ustawie jest trochę inaczej, u mnie pisze o oświadczeniu woli a nie o pismach. Oczywiście dokumenty na zewnątrz, a szczególnie do sądu czy urzędów winny mieć atrybut dokumentu z pieczęciami i podpisami. Tu nie ma sporu, ale nie uogólniajmy do wszystkich przypadków. Zarząd kilkuosobowy może np. wewnętrznie rozdzielić zakresy odpowiedzialności, np. jeden z członków odpowie na skargę o szczekającym psie, drugi odpowie na zarzuty o dziurze w płocie. Nie widzę potrzeby ,żeby np. zawiadomienie o braku wody, albo info o przeglądzie kominiarza było z dwoma podpisami. W tym konkretnym przypadku "wielce nieroztropnym" jest doręczanie wydruku o zaległościach bez podpisu. I nie potrzebne są tam dwa podpisy zarządu, wystarczyłby podpis księgowej lub administratora. I wówczas obroniłby się przed każdym sądem. Osobiście stempluje i podpisuje wszystkie dokumenty, i nie z "narcyzmu" czy zapędów dyktatorskich, ale jeżeli chcę ,żeby mnie szanowano ja szanuję tym innych.

Gdzie tu jest jakaś "interpretacja"? Czy ustawa zezwala na reprezentację wspólnoty przez jednego członka zarządu kilkuosobowego?

Oczywiście ,że zezwala , chyba że , reprezentacje utożsamiasz ze składaniem oświadczenia woli WM. I np. jeden facet (lub kobieta) z zarządu może reprezentować WM np. na zebraniu Rad Osiedlowych, albo np. w rozmowach z kontrahentem, ale decyzje w imieniu WM muszą wyrazić dwóch/dwoje, i często/gęsto z pełnomocnictwem w formie uchwały. Ze swojego doświadczenia dopowiem ,że miałem(jako administrator) pełnomocnictwa sąsiednich wspólnot do reprezentowania ich na zewnątrz i do podpisywania umów. Uważam to za coś naturalnego, usprawniający pracę i funkcjonowanie WM. Po to się ich zatrudnia, pozostaje jedynie kwestia kontroli.
Co do należności i odsetek? Żeby nie przeciągać tego wątku rozpocznę nowy. Jestem tym szczególnie zainteresowany.